Protokoll fra ordinær generalforsamling i Vestlitoppen Borettslag Dato 23. mai 2013 Kl. 18.00. Møtested: Ragnhild Schibbyes vei 40, undertasjen. Tilstede var 67 andelseiere og 11 med fullmakt til sammen 78 stemmeberettigede. Fra forretningsfører møtte Jannicke Wold Kaarbø Møtet ble åpnet av Tom Kinn. 1. Konstituering A) Valg av møteleder Som møteleder ble foreslått Svein Sandnes B) Opptak av navnefortegnelse Det ble foreslått å anse de innleverte navnesedler som bevis for at vedkommende eier var tilstede. C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen Som referent ble Jannicke Wold Kaarbø foreslått, og til å underskrive protokollen Else Julnes og Arne Olav Finstad. Vedtak: Valgt D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn Det ble foreslått å godkjenne den måte generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. 2. Årsberetning og årsregnskap for 2012 A) Årsberetning og regnskap Styrets årsberetning, resultatregnskap og balanse for 2012 ble gjennomgått og foreslått godkjent. B) Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapital. 3. Godtgjørelser A) Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr 180 000,-. B) Godtgjørelse til bod- og garasjeadministrasjon ble foreslått satt til kr 25 000,-
4. Innkomne forslag A) Forslag fra styret vedrørende våtromrehabilitering Skifte av rør og rehabilitering av våtrom Bakgrunn Vestlitoppen borettslag har hatt en økning i innmeldte vannskader. Økningen er så stor at man anser det som nødvendig å gjøre noen større arbeider for å fjerne denne svakheten og oppgradere til større vannskadesikkerhet. Styret ønsker dette utført før forsikringspremiene øker for mye. Generalforsamlingen i borettslaget vedtok på ekstraordinær generalforsamling 18.09.2012 at styret fikk fullmakt til å igangsetteforprosjekt for våtromsrehabilitering/rørustkifting. I den forbindelse engasjerte styret Norconsult til å gjennomføre et forprosjekt.som kan videreutvikles som konkurransegrunnlag til entreprenør. Forprosjektet beskriver løsningsforslag for utskifting av vann- og avløpsrør, samt full rehabilitering av alle baderom. Forprosjekt er fremkommet som et resultat av samtaler med styret, befaring i borettslaget, avdekking av konstruksjonsmetoder, historisk skadeoversikt, tegninger, statistiske metoder og bransjeerfaringer. Forundersøkelsen viser at et flertall av beboerne ønsker å rehabilitere sine baderom. Tiltak Et boligselskap med svikt i vann- og/ eller avløpsinstallasjoner, vil oftest ha behov for en samordnet rehabilitering. Brudd på vann og avløpsrør må repareres. Slike reparasjoner medfører ofte inngrep i konstruksjonen. Alle inngrep i konstruksjoner som har en vanntettende egenskap vil svekke konstruksjonen, dersom disse ikke kan utbedres fullstendig. En fullstendig utbedring krever oftest en totalrehabilitering. I et borettslag vil det alltid finnes mange oppfatninger om hva som er et korrekt tiltak. Vårt forprosjekt har tatt hensyn til styrets ønske om omfang av rehabilitering. Vår beskrevne løsning mener vi gir det beste bilde av en løsning som er økonomieffektiv og balansert i forhold til kravene som det er tatt hensyn til. Vi mener løsningen kan være et korrekt forhold mellom reparasjon og oppgradering. Standardløsning Utskifting av vann- og avløpsstammer fra avgrening i kjeller til over øverste utstyr i oppgangen. Avløpet kobles på eksisterende lufting over tak. Horisontale avløpsrør byttes og det plasseres nye sluk i alle bade- / dusjrom. Interne fordelingsledninger til vann skiftes ut. Toaletter byttes ut med nye vegghengende toaletter, men øvrig sanitærutstyr de- og remonteres dersom beboer ønsker dette, og det er fysisk og teknisk mulig. Bygningsmessig vil våtrommene bygges opp med blant annet membraner på gulv og vegg, varmekabel i gulv, flislagte gulv og vegger, senket himling eller kasse i tak, felles rør (vann og avløp) skal være innkasset med materialer som ivaretar nødvendige støydempende,
brannbegrensende og vannskadebegrensende funksjoner. Alle elektriske ledninger på bad skal være skjult. Løsningsforslaget vil fjerne de økte lekkasjeproblemene og gir en god oppgradering av vannskadesikkerheten. Samtidig tar løsningen hensyn til estetiske, funksjonelle, økonomiske og tekniske krav og er tilpasset det som er akseptable prosjekter innenfor det bransjeområdet som arbeider med våtrom. Gjennomføringen av prosjektet Det skal legges til rette for at alle beboere skal kunne bo hjemme i hele byggeperioden. Avhengig av entreprenør vil vi anta at total byggetid kan komme opp mot 1 1,5år. Det vil bli avholdt beboermøter for en begrenset mengde beboere en til to måneder for oppstart i ens egen oppgang. Her vil hver enkelt få den informasjonen som er nødvendig og rettet mot praktisk gjennomføring av arbeidet i den enkelte leilighet. Etter dette vil det bli en førbefaring hos hver enkelt beboer hvor entreprenøren kartlegger hvordan det er i dag, og avtaler med dere hvordan dere ønsker at alt skal se ut når det er ferdig. På denne befaringen får dere ytterligere informasjon og dere kan stille alle spørsmål som gjelder spesielt for deres leilighet. Normalt sett har man ikke vann og avløp i leiligheten de første dagene etter oppstarten, men det tilstrebes å montere vann og avløp tilbake på kjøkken i løpet av 1-2 uker (5-10 arbeidsdager). Det vil derfor legges opp til at entreprenør stiller med tilstrekkelig provisorier. Tilstrekkelig i denne sammenheng vil kunne være 1-2 provisorier bestående av WC, servant og dusjer. Provisoriet blir plassert på egnet område utenfor blokker. Gjennomføringen i hver leilighet Ved oppstarten i en oppgang vil alle leiligheter som ligger over hverandre tas samtidig. Entreprenør blir pålagt støvreduserende tiltak, men alle vil bli berørt av både støv og støy. Det er størst belastning med dette i den første arbeidsuken i hver leilighet, da vegger og deler av gulv blir åpnet. Enkle forholdsregler som å rydde arbeidsområdet før oppstart vil bidra til å begrense støvspredning. Etter relativt kort tid kommer vann og avløp tilbake på kjøkken. Baderommet vil være uten vann og avløp i hele perioden. Total byggetid i en leilighet kan anslås til 4-5 uker. Beboer kan innenfor noen rammer påvirke utformingen av eget bad. Dette er en avtalefestet rett (beboervalg) som vil inngå i en eventuell kontrakt mellom borettslag og entreprenør. Beboervalg Flislagte overflater er tenkt som standard. Beboerne vil kunne velge mellom fem forskjellige fliser for vegg og fem forskjellige for gulv. Det er borettslaget i samarbeid med valgt entreprenør som vil plukke ut standardfliser for et eventuelt prosjekt. Standardløsningen beskriver videre utskifting av toalett i alle rom, mens alt resterende utstyr på bad er tenkt demontert og tilbakemontert på de nyoppussede baderommene. Dersom dere ønsker å bytte ut noe av det utstyret dere har i dag med noe nytt, vil entreprenøren gi dere mulighet til dette. Det er gode muligheter for å oppgradere med forskjellige løsninger. Dersom dere gjør en slik tilleggsbestilling vil dette være en direkte
avtale mellom dere selv og entreprenøren. I etterkant av leveransen vil dere få en faktura fra entreprenøren som dere selv må betale. Nyoppussede baderom I et borettslag vil det alltid være noen som har et nyoppusset baderom. Hva vil skje med disse? Uavhengig av løsningsforslag vil alle beboerne bli berørt av rehabiliteringsarbeidet i hele perioden. Utgangspunktet er at baderom som er tilfredsstillende utført kan bevares dersom beboer ønsker dette. Tilfredsstillende utført vil vanligvis si at sluk er byttet, vannrør er skiftet og det må ha en godkjent membranløsning. Det må også være mulig å bytte vann og eventuelt avløpsstamme gjennom leiligheten. Dersom et bad blir bevart vil den økonomiske gevinsten som borettslaget får bli tilbakeført eier etter at prosjektet er avsluttet. Styret fraråder beboere om å sette i gang egne prosjekter uten at det er akutt nødvendig inntil borettslaget har bestemt seg for hva de skal gjøre med sanitæranleggene. Tilleggsarbeider Oppussing av oppganger og utomhus En våtromsrehabilitering vil medføre slitasje på oppganger og utomhus. Styret foreslår at det etter at våtromsrehabiliteringen er gjennomført foretas en oppussing av oppganger og utomhus. Antatte kostnader til dette er kr 9 000 000,-. Disse kostnadene vil bli finansiert ved låneopptak i sammenheng med finansiering av våtromsrehabiliteringen. Økonomiske konsekvenser Styret har fått utarbeidet en likviditetsanalyse på bakgrunn av prosjektkostnader for våtromsrehabiliteringen på totalt kr 46 300 000,-. Samt kostnader til oppussing av oppganger og utomhus på kr 9 000 000,-. I tillegg kommer antatte finanskostnader på kr 2 357 300,-. NB Styret gjør oppmerksom på at det er meget sannsynlig at prosjektkostnader og lånebehov vil bli en del lavere enn det som her er estimert. Likviditetsanalysen tilsier et estimert låneopptakt på kr 48 750 000,-. Lånet vil bli fordelt på andelseierne i forhold til den alminnelige fordelingsnøkkelen i borettslaget. Til opplysning vil leilighetene på 45 m2 få en økning på kr 236 639,-, leilighetene på 96 m2 vil få en økning på kr 295 303,- og de største leilighetene på 117 m2 vil få en økning på kr 334 096,-.
Økning i felleskostnader Den økonomiske analysen tilsier en økning i felleskostnadene pr 01.07.2013 med 22 %, samt en ytterligere økning pr 01.07.2014 med 19 %. Videre er det lagt inn en inflasjonsjustering fra 01.01.2017 med 3 %. *Analysen bygger på en rekke forutsetninger, og felleskostnadene vil til enhver til måtte vurderes ut fra nivået på driftsutbetalinger, andre vedlikeholdsplaner og rentenivå. OPPSUMMERING VESTLITOPPEN BRL: Alt. 1 Prosjektkostnad rør- og våtromsrehab. kr 46 300 000 Prosjektkostnad oppganger og utomhus kr 9 000 000 Finanskostnader kr 2 357 300 Total prosjektkostnad kr 57 657 300 Estimert låneopptak kr 48 750 000 Økning i felleskostnader pr. 01.07.2013 22 % Økning i felleskostnader pr. 01.07.2014 19 % Effektiv økning av felleskostnader 45 % Økning i felleskost. 3 % inflasjonsjustering 01.01.2017 Forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar våtromsrehabilitering i henhold til saksfremstillingen, samt etterfølgende oppussing av oppganger og utomhus. Vedtak: FOR:12 MOT: Resten Forslaget ble nedstemt. Det ble så stemt over det skal foretas en rørrehabilitering. Styret innkaller til ekstraordinær generalforsamling hvor ulike anbud på metoder fremlegges. MOT: 14 FOR: Resten Forslaget ble vedtatt
B) Forslag fra Bodil Eikeset vedrørende rørfornying Vedtak: Enstemmig vedtatt C) Forslag fra styret vedrørende endring av vedtektene 3-2 (2) Forslag til vedtak: Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag 4-12. Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den 24. mai 2013. Vedtak: Enstemmig vedtatt
D) Forslag fra Ivar Engebretsen om rister på gangbruer Vedtak: Først ble det stemt over om det skal gjøres noe med gangbroene. FOR : 10 MOT: Resten Forslaget falt. Det skal ikke gjøres noe med broene. E) Forslag fra Ivar Engebretsen om kjøring på gangveiene Vedtak: Gjeldene bestemmelser må overholdes. F) Forslag fra Sølvi Lundby vedrørende trefelling Dette er vårt forslag til hvordan skogen vår skal forvaltes videre:- 1) For å reparere den omfattende skaden på skog og dyreliv vil vi at den FREDES I 10 ÅR FOR ALL VIDERE HOGST. Det er særdeles viktig at mangfoldet av artene har en mulighet til å komme tilbake. Særlig bjerk bruker lang tid på å ta seg opp igjen. 2) Etter den tid vil vi at skogen behandles som EN VERDI I SEG SELV. Pleien skal ta hensyn til skogens sunne vekst ved en forsiktig hogst av små trær som står for nære de store, og hogst av trær med råte. Område skal ikke brukes som en dumpingsplass med innkjøring av traktor. 3) Alger på bygningsflater skal VASKES AV når det blir nødvendig. Vi ønsker at dette forslaget skal presenteres for beboerne i god tid før generalforsamlingen, slik at de forskjellige verdisyn kan ha en rettferdig behandling og presentasjon.
Styrets innstilling Styret kan ikke binde senere styrer ved å gå inn for dette forslaget. Styret vil forholde seg til proffe folk hos OBOS prosjekt v/ grønt avdelingen. En del trær står pr så nære blokkene så vasking må til, en del steder må det settes opp stillas for vasking. Pris for en stillas på 10mx15m er ca kr 20000 +mva, i tilegg kommer vasking. Vedtak: Det ble stemt punkt for punkt. Punkt 1: FOR :12 MOT: Resten. Forslaget falt Punkt 2: FOR: Resten MOT: 1 Forslaget falt Punkt 3: FOR: Alle Enstemmig vedtatt. 5. Valg av tillitsvalgte A) Som styremedlemmer for 2 år ble foreslått John Kenneth Jensen Ragnhild Schibbyes vei 58 Else Julnes Ragnhild Schibbyes vei 56 Vedtak: Valgt ved akklamasjon B) Som varamedlemmer for 1 år ble foreslått 1. Bodil Eikeset Ragnhild Schibbyes vei 36 2. Nasar Khan Ragnhild Schibbyes vei 54 Vedtak: Valgt ved akklamasjon C) Som valgkomité for 1 år ble foreslått Salah Ammary Ragnhild Schibbyes vei 58 Hermod Olsen Ragnhild Schibbyes vei 62 Vedtak: Valgt ved akklamasjon E) Som delegert med varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått: Delegert Tom Kinn Ragnhild Schibbyes vei 54 Varadelegert Gunnar Holen Ragnhild Schibbyes vei 62 Vedtak: Valgt
F) Som garasjeutvalg for 1 år ble foreslått Bjørn Kristoffersen Ragnhild Schibbyes vei 38 Kristian Skogsletten Ragnhild Schibbyes vei 36 Harald Hovde Ragnhild Schibbyes vei 60 Generalforsamlingen ble hevet kl 20.20. Protokollen godkjennes av undertegnede: Svein Sandnes /s/ Møteleder Arne Olav Finstad /s/ Protokollvitne Jannicke Wold Kaarbø /s/ Referent Else Julnes /s/ Protokollvitne Ved valgene på generalforsamlingen og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Valgt for Leder Tom Kinn Ragnhild Schibbyes vei 54 2012-2014 Nestleder Gunnar Holen Ragnhild Schibbyes vei 62 2012-2014 Styremedlem John Kenneth Jensen Ragnhild Schibbyes vei 58 2013-2015 Styremedlem Else Julnes Ragnhild Schibbyes vei 56 2013-2015 Styremedlem Anita Sørensen Ragnhild Schibbyes vei 56 2012-2014 Oslo 23.05.2013