Rambøll Norge AS Brunstad Conference Center--- Stiftelsen Brunstad stevnested Konferansehotell ved BCC Forholdet til St. meld. Nr. 23 (2001-2002) (Rev. 2) 2009-05-08
Forord I forbindelse med planer om å utvide Brunstad Conference Center (BCC) er utbygger pålagt å utrede virkningen av utbyggingen i en konsekvensutredning. Denne rapporten tar for seg problemstillinger knyttet til utviklingen av et konferansehotell ved BCC. Rapporten er utarbeidet av Rambøll Norge AS på oppdrag fra Stiftelsen Brunstad Stevnested. Oppdragsgivers kontaktperson har vært Tore Aslaksen, rapporten er skrevet av Bjarke Anderson med Øystein Ludvigsen som Rambølls oppdragsleder.
Innhold 1. Bakgrunn for utredningen... 4 2. Dagens situasjon... 4 3. Innspillet til rulleringen av kommuneplanens arealdel... 4 4. Grunnlag for hotelldrift på Brunstad... 4 5. Føringene i Stortingsmelding nr. 23 (2001-2002)... 5 6. Utviklingen av prosjektet i forhold til føringene i stortingsmeldingen... 6 7. Styringsmuligheter for arealbruken... 8
1. Bakgrunn for utredningen I forbindelse med rulleringen av kommuneplanens arealdel for Stokke kommune, har BCC hatt innspill for å sikre utviklingen av anlegget på Brunstad. I tilknytning til dette innspillet har overkommunale fagmyndighetene bedt om nærmere utredning av ulike forhold, bl. a. å få belyst effekten av et konferansehotell, slik det ligger en mulighet for i planforslaget. I Fylkesmannens uttalelse datert 12.1.09 er dette formulert slik: I følge stortingsmelding nr. 23 (2004-2005) Bedre miljø i byer og tettsteder er det et viktig nasjonalt mål å styrke eksisterende by- og tettstedssentra. Vi ber om at det i planarbeidet belyses hvorvidt et konferanse-/leilighetshotell som BCC ønsker å etablere er i samsvar med dette nasjonale målet. Det bør beskrives hvilke muligheter som ligger i planverket etter plan- og bygningsloven med tanke på å sikre at arealbruken blir som forutsatt fra forslagsstillers side. I tillegg ber vi om at det utredes hvilke konsekvenser en eventuell endring til et vanlig hotell vil få i forhold til konkurransen med hoteller som er lokalisert til eksisterende bysentra. I mail datert 19. 2.09 fra Steinar Lien i Stokke kommune til Tore Aslaksen i BCC gis det følgende rettinger og presiseringer til dette: Det forventes ikke en tung og stor utredning over temaet. Med en belysning forstås en enklere utredning og en drøfting av temaet. Det siste punktet i oppdraget skal utgå, dvs punktet om konsekvenser for konkurransesituasjonen for hotellene. Utredningen er gjennomført med dette utgangspunktet. 2. Dagens situasjon Det tekniske anlegget til BCC på Brunstad er nå dimensjonert for maksimalbelastning under arrangementene for Den Kristelige Menighet, med en brukertopp på ca. 8500 personer. Antallet boenheter er 800, i hovedsak bestående av familiehytter/-leiligheter, slik at antallet senger er ca. 4200. Kjernen i anlegget er den store konferansehallen, med forsamlingssal, tilhørende foyere, spisesteder og oppholdsarealer. I tillegg er det utenfor de tyngste byggeområdene et område med parkeringsplass, campingplass, idrettsplasser og noen tekniske bygg og lagerbygg. 3. Innspillet til rulleringen av kommuneplanens arealdel I innspillet til kommuneplanens arealdel har BCC skissert en videreutvikling av dagens anlegg med konferanserom/grupperom og aktivitets-/idrettshall og økning av overnattingstilbudet med et hotell og leiligheter på til sammen 800 rom, samt utendørsarealer for idrett og arrangementer. 4. Grunnlag for hotelldrift på Brunstad BCC beskriver behovet for hotell og nye leiligheter slik: Behov for større kapasitet på overnatting i forbindelse med formelle konferanser og andre arrangementer i formell setting. Slike arrangementer utgjør en stor del av BCC s portefølje og det forventes at det i framtiden vil utgjøre det klart største og viktigste segmentet av BCC s marked. Under slike arrangementer forventer deltakerene egne boenheter, eller i hvertfall egne soverom. Det betyr at BCC i dag har en kapasitet på kun 800 personer hvis
man regner hver sin boenhet, eller ca. 1500 hvis man regner hver sitt rom. BCC ønsker å heve denne kapasiteten til 2500 personer i hvert sitt soverom. Hotellnæring er en konkurranseutsatt næring med kamp om markedsandelene i dagens marked. Overnattingskapasiteten ved BCC under arrangementene som Den Kristelige Menighet gjennomfører vil ikke være tilgjengelig for det åpne markedet. De store sommerarrangementene er også sammenfallende med den relativt korte perioden turistnæringene i Vestfold har som høysesong. Det innebærer at eventuell vanlig hotelldrift i tidsrommene mellom stevneperiodene, faller inn i lavsesong for turisme i Vestfold. I denne perioden er det først og fremst næringslivet som etterspør hotellplasser, og der hotellene i byene er mest populære. Overnattingskapasiteten på Brunstad kan imidlertid utnyttes sammen med de øvrige lokalitetene på stedet, både den store hallen og uteområdene. Brunstad kan på denne måten konkurrere i et stort nasjonalt og internasjonalt marked som omfatter kongresser, større konferanser og andre samlinger med et stort antall deltagere. Det er ingen naturlige konkurrenter på dette markedet i nærområdet. Et eksempel er Arctic Equestrian Games, som har vært arrangert på Brunstad siden 2006. Dette arrangementet forutsetter uteområder for konkurransene i tillegg til stor overnattingskapasitet og mulighet for innendørs samlinger for et stort antall mennesker. 5. Føringene i Stortingsmelding nr. 23 (2001-2002) Stortingsmeldingen setter spesiell fokus på å utvikle gode byer og motvirke at byboere utsettes for støy og luftforurensning og at byrommene belastes av forsøpling, bygningsmessig forfall, dårlig vedlikehold og at det i byene er knapphet på gode utearealer. Stortingsmeldingen tar imidlertid også opp forholdet mellom byene og omgivelsene. Intensjonen er å dempe utbyggingspresset i og rundt de store byene og skape en bedre balanse mellom by og land. Et hovedgrep er å utvikle mer konsentrerte byer og bystrukturer for å dempe presset på nære frilufts- og rekreasjonsområder, kystnære områder og verdifulle jordbruksområder. Et slikt utbyggingsmønster vil begrense transportbehovet og gjøre det mulig å betjene by- og tettstedsområdene mer effektivt med kollektivtrafikk, heter det i meldingen. Begrepet byspredning er benyttet for å beskrive en uønsket utvikling der det blir større avstander mellom funksjonene i samfunnet, som både skaper økende transportbehov som det kan være vanskelig å dekke med kollektivtransport og som bidrar til unødig press på verdifulle jordbruks- og naturarealer. I Stortingsmeldingens kap. 4.2.1 heter det: Regjeringen ønsker å utvikle byer og tettsteder som gir miljøvennlig og effektiv transportavvikling, og bidrar til helsefremmende transportvalg, forbruksmønstre og livsstil i befolkningen. Dette forutsetter mer konsentrerte by- og tettstedsstrukturer. Utbyggingsmønsteret bør bygge opp under stamnettet i kollektivtransporten for både buss, bane og båt fremfor lokalisering langs et vegnett som forutsetter bruk av privatbil. Utvikling bør primært skje ved ny og bedre bruk av dårlig utnyttede arealer og eksisterende bygningsmasse innenfor byggesonen, fremfor nedbygging av nytt areal og videre spredning av utbyggingsmønsteret. Det bør defineres klare og langsiktige grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur og friluftsområder. Spesielt bør produktive arealer i de beste klimasonene og med den beste jordkvalitet i størst mulig grad vernes mot nedbygging og fragmentering.
6. Utviklingen av prosjektet i forhold til føringene i stortingsmeldingen Det er problemstillingen byspredning som er den mest aktuelle for drøftingen av prosjektet på Brunstad. I dette ligger både presset på ubebygde areal innen landbruks-, frilufts- og naturvernområdene, samt omfanget av transport, herunder mulighetene for kollektivtransport. Siden etableringen av Brunstad stevnested i 1957, som la grunnlaget for nåværende konferansesenter, har det vært to viktige hendelser av betydning for utviklingen på området: Oppføringen av den store forsamlingshallen Reguleringsplanen for Brunstad stevnested, vedtatt 24.9.2001 Gjennom reguleringsplanen fra 2001 ble stedets totalkapasitet på ca. 8500 personer og behovet for en økning av standarden på innkvartering for deltagerne formalisert, sammen med en utvikling av selve konferansesenteret. Investeringen i hyttebebyggelse i hele området der det tidligere var campingplass, sammen med utviklingen av forsamlingshallen til et konferansesenter innebar en samlet investering på ca. 1 mrd. kr. Dette var et veiskille i forhold til hva arealbruken på Brunstad skulle handle om. At campingområdet ble erstattet med hytter er også en av de viktige forutsetningene for den konferanse- og arrangementsvirksomheten BCC kan tilby i markedet, utenfor aktiviteten knyttet til Den Kristelige Menighet (DKM). Det er utnyttelsen av stedets bygninger og utearealer utenom DKM s arrangementsperioder, da spesielt det foreslåtte hotell- og leilighetskomplekset, som er fokus for denne utredningen. Som det er vist til ovenfor har tidligere planer fastlagt stedets plassering og omfang. I reguleringsplanen for Brunstad stevnested, vedtatt 24.9.2001 i Stokke kommunestyre, sak 0065/01, er stevnehall, spisesal med mer, til sammen tre sentrale områder for byggeformål, satt av som allmennyttige formål, der det kan oppføres bygninger til menighetens virksomhet og til driften av stevnestedet (reguleringsbestemmelsenes 1). Siden området allerede er godt etablert vil stortingsmeldingens begrep byspredning ikke passe helt for utviklingen på Brunstad. BCC s planer for hotell- og leilighetsbygg legger også opp til en høy utnyttelse og effektiv arealbruk for området. Den konsentrerte utnyttelsen av arealet bygger opp om stortingsmeldingens føringer for effektiv arealbruk. Det er utviklingen av den kommersielle virksomheten som ligger bak ønsket om nye rammebetingelser for konferansesenteret, og som kan gi mulighet for utviklingen av et evt. leilighets- og hotellanlegg. Anleggene for konferanser og arrangementer finnes allerede. Spørsmålet er om det å tilrettelegge bedre for denne delen av virksomheten er i strid med St. Meld. Nr. 23 (2002-2002), da spesielt problemstillingen omkring uthuling av grunnlaget for typiske sentrumsfunksjoner. Samlet sett ser det ut til at virksomheten til BCC har en positiv virkning på byene og tettstedene i regionen, slik det gjøres rede for nedenfor. Tønsberg, som er den byen som ligger nærmest Brunstad, er som handels- og servicesenter veletablert og av en slik størrelse at det må kalles robust. Selv et så kraftig tiltak som bomring har ikke lagt noen større begrensning på byen som handelssentrum nr. 1 i Vestfold. Spørsmålet er om de foreslåtte prosjektene på Brunstad, og da den kommersielle bruken av anlegget utenom stevnene til DKM, har noen innvirkning på utviklingen av Tønsberg sentrum og Stokke sentrum. Besøkende på Brunstad under DKM s arrangementer, som er innkvartert der i mange dager, besøker jevnlig både Stokke sentrum og Tønsberg. BCC som konferansested for DKM har derfor positiv effekt på handel og tjenesteyting i nærområdet. De foreslåtte prosjektene på Brunstad vil
ikke forandre på dette, siden de ikke dimensjoneres for kapasitetsøkning av innkvarteringen, men standardheving. Østlandsforsk har gjennomført en analyse av regionaløkonomiske virkninger av planene for BCC (ØF-rapport nr. 15/2008). Både i dag og med de fremtidige planene dokumenterer Østlandsforsk en positiv økonomisk ringvirkning av anlegget. Den regionaløkonomiske virkningen (Vestfold) er anslått til mellom 57 og 66 millioner kroner i en driftsituasjon i 2017. Det innebærer en økning på 10 mill. kr. i forhold til driftsåret 2008. En del av dette går til Stokke kommune (ca. 1/3). Stokke kommune har i de siste 15 årene brukt betegnelsen Stor U om kommunens utbyggingsmønster. Dette er en u-formet akse gjennom hele kommunen fra grensen mot Tønsberg på Vear, via Melsomvik, Stokke sentrum, Borgeskogen næringsområde og opp til Arnadal og Andebuveien. Innenfor et område på 1km til hver side av aksen bor ca. 75 % av Stokkes befolkning, 85 % av næringslivet (landbruk ikke medregnet) finnes her, og all offentlig service med unntak av Feen skole er lokalisert innenfor dette arealet. Brunstad stevnested ligger i området for stor U, mellom tettbebyggelsene Melsomvik og Vear. I Brunstadområdet ligger det også et mindre boligområde som ikke er del av BCC s område. Utbyggingsprinsippet stor U bygger opp under et av hovedprinsippene i Stortingsmeding nr. 23 (2001-2002): Bygge opp under eksisterende tettstedsstrukturer i kommunen og legge til rette for at områdene kan betjenes med kollektivtrafikk. Den østre delen av denne U-en, dvs. aksen Stokke sentrum-melsomvik-vear, er også den viktigste aksen for kollektivtrafikken gjennom Stokke. En problemstilling i de tunge befolkningskonsentrasjonene i kystsonen i sentrale Vestfold er at det her også er store arealer med dyrket mark av høy kvalitet. Stortingsmeldingens ideal om markagrense og skarp avgrensning av bebyggelsen i byer og tettsteder er derfor et dilemma i dette området. Slik bebyggelsen er etablert i tidligere tider er den gjerne splittet opp av mellomliggende arealer med dyrket mark. Disse jordbruksarealene er så store at det ikke er aktuell byutvikling å omdisponere disse og utvikle en samlet bybebyggelse. Slik er det også i den kystnære delen av Stor U i Stokke. Den praktiske varianten for arealutvikling i denne delen av Vestfold har derfor vært å utnytte arealer med lavere verdi for landbruket innenfor de avsatte hovedutviklings-retningene for bebyggelse. Bebyggelsen på Brunstad har også et slikt utgangspunkt. Som anlegg er BCC helt spesielt og kan vanskelig tenkes lagt inn i en by. Anlegget er unikt i norsk sammenheng, med den store, avanserte konferansesalen, sammen med stor overnattingskapasitet. Tilgangen til sjøen og rekreasjonsområder, samt mulighet for utendørs aktiviteter som ridestevner med mange deltagere, er også en del av det samlede tilbudet. Slik sett faller BCC noe utenfor de sentrale problemstilingene som reises i stortingsmeldingen. Det er derfor ikke et evt. konferansehotell i seg selv, men det samlede anlegget som er viktig. I konferanse- og arrangementsmarkedet kan BCC stå for store arrangementer på én lokalitet. Tilsvarende arrangementer andre steder i Norge vil forutsette et samarbeid både på overnattingsog arrangementssiden, med tilhørende internt transportbehov. Selv om adkomsten til BCC ligger utenfor de tunge kollektivknutepunktene vil det transportarbeidet dette innebærer kunne kompenseres av at transportbehovet under ulike arrangementer vil være minimalt. På samme måte som kjøpesentra utenfor byene i gitte tilfeller kan bidra til at det økonomiske grunnlaget for utviklingen av bysentra uthules, kan det argumenteres med at et eksternt hotell og konferansesenter kan redusere grunnlaget for utviklingen av overnattings- og arrangementsfunksjonene i nærliggende sentra. I motsetning til handel vil overnattings- og konferansemarkedet være mer delt i segmenter, avhengig av beliggenhet og konsept.
Hotellfunksjonene på Brunstad vil ha begrenset konkurranseevne både i turist- og forretningsmarkedet. Det skyldes både at kapasiteten er bundet opp i deler av året, bl. a. i de typiske turistsesongene, samt at sentrumslokaliserte tilbud vil være mer attraktive for forretningsmarkedet. En eventuell vanlig hotellvirksomhet på Brunstad vil ikke kunne gi kundene i det åpne markedet tilgang annet enn i deler av året, samt at anlegget har sin styrke ved spesielt store arrangementer. Det er tvilsomt om det er interesse for, og økonomi i, å investere i så store enheter i de nærliggende lokalsentra. Vurdering av konsekvens i forhold til Stortingsmelding nr. 23 (2001-2002): + Avbøtende tiltak Bilbruk Store arrangement kan avvikles på ett sted. Ikke behov for transport mellom arrangementssteder eller mellom overnattingssted, bespisning og arrangementslokaler For reisende fra regionen er privatbil enkleste fremkomstmiddel til/fra Brunstad Spesielle busstilbud ved arrangementer Tilrettelegging for kollektivtransport Arealbruk Byutvikling Ligger i tilknytning til aksen Melsomvik Vear Ytterligere konsentrasjon av byggeområdene. Utvikling av allerede fastlagt arealbruk Bidrar til handel og tjenesteyting i nærliggende tettsteder. Vil være vanskelig å etablere et slikt anlegg i by Ligger i tilknytning til Stor U Forholdsvis langt til dagens busstopp (1500 m) Forutsetter også at nye arealer tas i bruk som i dag er LNF områder Ikke skarp avgrensning mellom by og landområder ( markagrense ) Mulighet for kollektivtrasé mellom Vear/Rakkevik og Sjuestokveien. Ved større konferanser er det forutsatt at deltakerne i hovedsak vil bli transport til Brunstad i buss. Arealer til utendørs idrettsanlegg og lignende vil i stor grad kunne tilbakeføres til skogsområder eller lignende dersom bruken skulle opphøre Egen markagrense for Brunstad området. 7. Styringsmuligheter for arealbruken Plan- og bygningsloven gir ikke mulighet for å bransjeregulere innenfor fastsatte reguleringsformål. I den nye plandelen til pbl, som er mest relevant å benytte for drøftingen, er det i øyeblikket flere forhold som ikke er nærmere avklart når det gjelder planformål og bestemmelser. Pr. dato er det ikke utarbeidet veiledere og retningslinjer som klargjør lovteksten nærmere. Det foreligger imidlertid et høringsutkast til forskrift om kart, stedfestet informasjon, kommunalt planregister og arealformål. For et evt. nytt hotell på Brunstad vil hovedkategoriene næringsvirksomhet eller fritids- og turistformål være mest relevante. Planbestemmelser kan etter den nye loven omfatte utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, samt vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet. Som tidligere er det også anledning til å gi rekkefølgebestemmelser.
Fylkesmannen har reist spørsmålet om vanlig hotell i forhold til de konkrete planene som er definert som konferansehotell. I realiteten er ikke dette to arealbrukskategorier, men knyttet til hva som er hovedsegmentet for hotelldriften dvs. innenfor det som benevnes bransjeregulering. Forutsatt at den nye plandelen til pbl ikke gir vesentlig dårligere styringsmuligheter enn gjeldende lov, kan det skisseres følgende styringsmuligheter for å hindre uønsket arealbruk av et evt. nytt hotellbygg: Planbestemmelser som innenfor angitt planområde setter forbud mot utparsellering. Dette er f. eks. gjennomført i reguleringsplanen for Melsom landbruksskole. Her er skolebebyggelsen regulert til offentlig byggeformål, men uten hjemmel til fradeling fra resten av planområdet. Det kan settes krav til rekkefølge i utbyggingen, f. eks. at utomhusarealene med baner for idrett og lignende skal være etablert før hotellet tas i bruk og at evt. selvstendige bruksenheter sammenføyes til ett bruksnummer for anlegget. Det første punktet hindrer at hotellenheten alene skal kunne overskjøtes en annen eier enn de øvrige arealene. Det vil også hindre tinglysing av leieavtaler på over ti års varighet, jfr. delingsloven. Det andre punktet setter krav til at anlegget skal være komplett og kunne tilby de foreslåtte arrangementene. Kravet til sammenføying av bruksenheter er en sikkerhet i forhold til styringsmuligheten som ligger i det første punktet.