Hol kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 15/00345-33 Saksbehandler Jørgen Biørn Detaljregulering for Solhovda sør - politisk førstegangsbehandling Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling 12.01.2017 1/17 Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte 12.01.2017 sak 1/17 Behandling Lars Ødegård-Teigen er inhabil i saken jfr. forvaltningsloven 6 2.ledd da han er en av planfremmerne. Han fratrådde møte ved behandling av saken. Nils Arne Herleiksplass møtte ved behandlingen. Rådmannen la frem en revidert innstilling: Forslag til detaljregulering Forslag til detaljregulering for Solhovda Sør, Gnr/bnr. 66/114, 82/1, 85/1, 88/1, 60/1, 60/5, 60/7 57/3 og 57/1 mfl. med tilhørende reguleringsbestemmelser og plankart, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningsloven 12-10. Før planen kan legges ut til offentlig ettersyn må følgende planbestemmelser inkluderes: 4.1.1: Før utbygging kan starte skal nytt kryss ved Fv. 40 være opparbeidet. 4.1.3: Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til nye fritidsboliger skal det være etablert planfri kryssing av fv40, ved Kikut Fjellstue eller annen godkjent plassering 5.1.2 - Maks tillatt mønehøyde på hovedbygning i BFF1-BFF 5, BFF 26 og BFF27 er 6,0 meter fra gjennomsnittlig planert terreng 5.1.2 - Maks tillatt mønehøyde på hovedbygning i BFF6-BFF 25 og BFK 1-BFK12 er 6,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. 5.3.1 - muligheten for å etablere to enkelthytter på samme tomt tas ut. I 5-8, Skiløypetrase - BST, kan 1 ledd strykes, andre ledd beholdes da dette omfatter skilting. 9.1 endres fra 6 til 8 meter. I plankartet endres Skiløypetrase BST fra 6,0 til 8,0 meter. Leder for plan- byggesak og landbruk Håvard Veslehaug orienterte om saken. Votering Jan Arne Øen fremmet følgende forslag: Forslag til detaljregulering Forslag til detaljregulering for Solhovda Sør, Gnr/bnr. 66/114, 82/1, 85/1, 88/1, 60/1, 60/5, 60/7 57/3 og 57/1 mfl. med tilhørende reguleringsbestemmelser og side 1 av 8
plankart, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningsloven 12-10. Før planen kan legges ut til offentlig ettersyn må følgende planbestemmelser inkluderes: 4.1.3: Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til nye fritidsboliger skal det være etablert planfri kryssing av fv40, ved Kikut Fjellstue eller annen godkjent Plassering. 5.8.1: Første setning. fremkommelig med prepareringsmaskin. tas ut. 9.1: Min bredde endres fra 6 til 8 meter. På de andre punktene fremmes de foreslåtte planbestemmelsene. Begrunnelse for ei utbyggingsavtale: Kommunedelplanen for Geilo, og for dette området, kommuneplanens arealdel, stiller krav til blant annet oppgradering av tilslutningspunktene mellom Fv. 40 og tilkomstvegene (kap. 5.1.2 - Utbygging av fritidsbebyggelse i Vestlia og Skurdalsåsen). Hol kommune har et sterkt press på infrastrukturen i Geilo og tilknyttede vegsystemer, parkeringsutfordringer og annen kommunal infrastruktur som blant annet vann- og avløp. Flere tiltak er derfor påkrevd for å kunne godkjenne nye utbyggingsområder. Den samlede belastningen av utbyggingen for Solhovda sør gjør at kommunen må kreve inngåelse av utbyggingsavtale. Utbyggingen medfører etablering av opp til 200 nye enheter som genererer mertrafikk i et allerede belastet veinett på Geilo som har problemer med trafikkavviklingen i makstimene. Det må derfor inngås utbyggingsavtale som sikrer bidrag til oppgradering av infrastruktur, parallelt med plansaken. Forslag til ny rekkefølgebestemmelse i detaljregulering for Solhovda sør: Ny 4.1.5: før det kan gis brukstillatelse til ny fritidsbebyggelse, skal rundkjøring ved Fv. 40 (Fv. 40 x Vestlia x Stølsvegen) være sikret etablert. Votering Det ble stemt punktvis over forslagene: Punkt 1 i Det ble stemt over rådmannens innstilling mot forslag fremmet av Jan Arne Øen: Forslag fremmet av Jan Arne Øen ble enstemmig vedtatt. Punkt 2: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Punkt 3: Det ble stemt over forslag fremmet av Jan Arne Øen mot rådmannens innstilling: Forslag fremmet av Jan Arne Øen ble vedtatt med 6 mot 1 stemmer (1V). Punkt 4: Det ble stemt over rådmannens innstilling mot forslag fremmet av Jan Arne Øen. Forslag fremmet av JAØ ble vedtatt med 6 mot 1 stemmer (1V). Punkt 5: Det ble stemt over rådmannens innstilling mot forslag fremmet av Jan Arne Øen. Forslag fremmet av Jan Arne Øen ble vedtatt med 6 mot 1 stemmer (1V). Ny punkt 4,15: Forslaget fremmet av Jan Arne Øen ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer (2H) 5-8: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. 9-1: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Siste punkt. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. side 2 av 8
Vedtak Forslag til detaljregulering Forslag til detaljregulering for Solhovda Sør, Gnr/bnr. 66/114, 82/1, 85/1, 88/1, 60/1, 60/5, 60/7 57/3 og 57/1 mfl. med tilhørende reguleringsbestemmelser og plankart, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningsloven 12-10. Før planen kan legges ut til offentlig ettersyn må følgende planbestemmelser inkluderes: 4.1.3: Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til nye fritidsboliger skal det være etablert planfri kryssing av fv40, ved Kikut Fjellstue eller annen godkjent plassering Ny 4.1.5: før det kan gis brukstillatelse til ny fritidsbebyggelse, skal rundkjøring ved Fv. 40 (Fv. 40 x Vestlia x Stølsvegen) være sikret etablert. I 5-8, Skiløypetrase - BST, kan 1 ledd strykes, andre ledd beholdes da dette omfatter skilting. 9.1 endres fra 6 til 8 meter. I plankartet endres Skiløypetrase BST fra 6,0 til 8,0 meter. Begrunnelse for ei utbyggingsavtale: Kommunedelplanen for Geilo, og for dette området, kommuneplanens arealdel, stiller krav til blant annet oppgradering av tilslutningspunktene mellom Fv. 40 og tilkomstvegene (kap. 5.1.2 - Utbygging av fritidsbebyggelse i Vestlia og Skurdalsåsen). Hol kommune har et sterkt press på infrastrukturen i Geilo og tilknyttede vegsystemer, parkeringsutfordringer og annen kommunal infrastruktur som blant annet vann- og avløp. Flere tiltak er derfor påkrevd for å kunne godkjenne nye utbyggingsområder. Den samlede belastningen av utbyggingen for Solhovda sør gjør at kommunen må kreve inngåelse av utbyggingsavtale. Utbyggingen medfører etablering av opp til 200 nye enheter som genererer mertrafikk i et allerede belastet veinett på Geilo som har problemer med trafikkavviklingen i makstimene. Det må derfor inngås utbyggingsavtale som sikrer bidrag til oppgradering av infrastruktur, parallelt med plansaken. side 3 av 8
DETALJREGULERING FOR SOLHOVDA SØR - POLITISK FØRSTEGANGSBEHANDLING Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Plankart Planbeskrivelse Planbestemmelser Kryssutforming, Fv 40 Prinsippskisse innmålte trær Illustrasjonsplan 3D-illustrasjon av eksempelhytte VA-Plan VA-Kart Helningskart Samlet saksfremstilling sak 42/16 Støyrapport Dokument i saken: Dokumentjournal Saksopplysninger: Solhovda Sør Gnr/bnr 66/114, 82/1, 85/1, 88/1, 60/1 60/5, 60/7. 57/3 57/1 m.fl. Planforslaget fremmes av Opus Bergen AS på vegne av Åsremmen AS og Geilo 950 AS. Planen fremmer forslag om opparbeidelse av inntil 193 hytter, med maksimalt 200 nye enheter, fordelt på 156 tomter. Området er på om lag 435 dekar. Totalt er det planlagt 39 ulike felt fordelt på om lag 191 daa. Området inkluderer også 7 eksisterende hytter. Det er avsatt 27 felt for frittliggende hyttebebyggelse og 12 felt for hyttetun med konsentrert fritidsbebyggelse. side 4 av 8
Planområdet ligger inntil Fv. 40, i Skurdalsåsen, like sør for Aasremmenden og det etablerte hytteområdet på Kikut (om lag 1,5 km). Planfremmer og administrasjonen har gjennomført en omfattende prosess og gjennomgang av planforslaget. Forslaget til detaljregulering er revidert i tre omganger, saken ble sist fremmet på UPU møtet i oktober, men trukket etter ønske fra planfremmer. I etterkant er planen revidert og omfanget redusert, saken ble innsendt på nytt til kommunen i november. Det henvises for øvrig til Notat fra Opus Bergen AS, datert 11.11.2016 og vedlagt saken, som oppsummerer gjennomførte endringer med planfremmers kommentarer. Revisjon i plankart og uttak av tomter i planforslaget. BFF4 (nord i planområdet) Tomter beliggende i sørvest (tidligere BFF22 og BFF 23, totalt 5 tomter) er tatt ut av planen. For områdene BFF1 til BFF4 er 9 av 20 enheter tatt ut slik at det er 11 nye tomter i nevnte felt. BFF22 og BFF 23. Feltene er tatt ut da de ligger i et terreng med for bratt helning. Videre er det tatt ut tomter i feltene BFF 16, BFF 17 og BFF 21, her er det nå kun tillatt å etablere 1 hytte, mot tidligere 2. BFK 2 og BFK 12 er omarbeidet fra tun-felt til frittliggende tomter og medfører et redusert antall hytter. Totalt er det tatt ut 70 enheter sammenlignet med tidligere planforslag. Forhold til overordnet plan: Planforslaget er nå i tråd med kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel gir anledning til å etablere 120-200 enheter i planområdet. Miljøkonsekvenser: Planforslaget omfatter utbygging av et betydelig antall hytter på 1000 meters høyde. Ved gjennomføring av planen vil utbygging medføre til dels store terrenginngrep i planområdet. Planområdet består av fjellskog (bjørk og noe furu). Det er flere åpne glenner, bekker og myr innenfor planområdet. En mer eller mindre sammenhengende bakkemyr strekker seg fra nord til sør i planområdet med en utstrekning på om lag 10 daa. Det er ikke registrert rødlistearter i planområdet, men planområdet ligger 0,5 kilometer fra nasjonalt leveområde for villrein. Planfremmer har vurdert planforslaget i henhold til naturmangfoldloven 8-12. Det legges til grunn at tiltaket ikke kommer i direkte konflikt med naturtypene som ligger rett ved planområdet (villreinens leveområde). Tiltakets konsekvenser er vurdert til å være små, til middels negative for naturmangfoldet. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Administrasjonen har gjennomgått sjekkliste for miljø og folkehelsehensyn, i tillegg er også helse, miljø og beredskapsforhold omtalt som del av ROS-analysen. Planforslaget omfatter etablering av nytt vannforsyningsanlegg, Mattilsynet gir eventuell godkjenning i henhold til drikkevannsforskriften. Eventuell godkjenning om utslipp til resipient for avløpsanlegg håndteres i henhold til forurensningsforskriften. Godkjenning av private avløpsanlegg gjøres av kommunen. side 5 av 8
Det er utarbeidet støyanalyse i henhold til T-1442; 2012 (Veileder for støy i arealplanleggingen). Støyberegningene viser at ny bebyggelse i stor grad ligger under støynivå på Lden = 55 db. Totalt 4 tomter ligger delvis i gul støysone foruten eksisterende hyttebebyggelse. Den nye hyttebebyggelsen som ligger delvis i gul støysone vil oppnå stille side for alle fire hyttene. Paragraf 4.6 Støy, i foreslåtte planbestemmelser stiller krav oppføring av ny bebyggelse ihht. T-1442; 2012. Økonomiske konsekvenser: Etablering av 200 nye fritidseneheter vil medføre økt press på infrastruktur og tjenester som faller innunder kommunens tjenesteproduksjon og ansvar. Dette gjelder særlig håndteringen av avløp for Geilo rensedistrikt for de deler av planområdet som sogner til rensedistriktet. Fv. 40 har en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 3800. Trafikkbidraget er estimert til å utgjøre omkring 60 ÅDT dersom alle enheter tas i bruk 35 dager i året. Trafikksystemet forbi planområdet utgjør ikke hovedproblemet, det er samlet belastning på vegsystemet i Geilo sentrum som medfører utfordringen for kommunen, da vegsystemet opplever høy belastning i makstimene særlig rundt ferier og høytider. Trafikkanalysen bør gjøre rede for trafikksituasjonen i makstimene rundt høytider/ferier og helger i planområdet, samt hvilke konsekvenser utbyggingen får for det omkringliggende vegnettet og på Geilo. Vurdering: Administrasjonen ser på revisjonen av planforslaget som positiv, forslag til detaljregulering er nå justert i tråd med administrasjonens anbefalinger med unntak av høydereduksjonen. Planforslaget er også i tråd med kommuneplanens arealdel når det gjelder det maksimale tillatte antallet fritidsboliger som kan etableres. Planforslaget er nå nedjustert til maksimalt å omfatte 200 enheter fordelt på 193 hytter og 156 tomter. Forslaget er omarbeidet og flere tomter er tatt ut av planforslaget. Opprinnelig var det lagt til grunn 263 nye enheter fordelt på inntil 227 tomter på 171 tomter. I tillegg er maksimalt tillatt høyde redusert for deler av ny bebyggelse og det er gjennomført en reduksjon av tillatt skjæring og fylling. Kommunen legger til grunn behovet for å stille krav til områdeekstern infrastruktur som har direkte sammenheng med planområdet. Kommunen har mottatt forslag til detaljregulering for skibru og parkering på Kikut, saken er under behandling og avventer revidert innsending fra DBC Arkitektur. Krav til rekkefølgebestemmelse for etablering av skibru er nå innarbeidet i planforslagets bestemmelser 4.1.3. Foreslått paragraf må justeres slik at etableringen blir gjennomført: 4.1.3: Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til nye fritidsboliger skal det være opparbeidet planfri kryssing av fv40, ved Kikut Fjellstue eller annen godkjent plassering Dette vil gi en større helhet og sammenheng for løypenettet i og i direkte tilknytning til planområdet og på Kikut for øvrig, samtidig som kommunen har en sikkerhet for at den planskilte kryssingen faktisk etableres. Maksimalt tillatte høyder på ny bebyggelse: Planfremmer har justert maksimalt tillatte mønehøyder i flere av feltene som er foreslått regulert til frittliggende bebyggelse, dette gjelder områdene BFF1-5, BFF 26 og BFF27. Justert ned fra 6,5 til 6,0 meter. For områdene BFF6 til BFF 25 og BFK 1- BFK12 (konsentrert fritidsbebyggelse), der side 6 av 8
administrasjonen har stilt krav til at maks tillatt mønehøyde justeres fra 7,0 til 6,5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng, har planfremmer gjennomført innmåling av skogen innenfor planområdet. Administrasjonen legger til grunn Veileder for grad av utnytting, beregnings- og måleregler (KMD, 20.01.2014). Vi finner det derfor noe underlig at høyden på trær i planområdet er innmålt og benyttes som argumentasjon for å oppnå høyere høyde på ny fritidsbebyggelse. Planbestemmelsene er justert i revidert plan, med unntak av høydebestemmelsene for BFF1- BFF5, BFF6-BFF25 og BFK1 til BFK12, følgende bestemmelser må justeres for å unngå for kraftig bebyggelse i planområdet: 5.1.2. Kulepunkt 1: på hovedbygning i BFF1-BFF 5, BFF 26 og BFF27, opprettholdes. Bestemmelsene må justeres, slik det også fremgikk i sak 42/16. fra 6,5 meter til 6,0 meter. 5.1.2 kulepunkt 3, justeres fra 7,0 meter til 6,5 meter. Kulepunkt 4 likeså. Justering av maks tillatt skjæring og fylling fra 2 og 2,5 meter til 1,5 meter er positivt og vil medføre at ny bebyggelse ikke ligger for høyt i terrenget. Det vil også redusere terrenginngrepene i planområdet. Fritidsbebyggelse - BFF1 til BFF27 Foreslått planbestemmelse i 5.3.1, gir anledning til etablering av en hel rekke ulike varianter av ny bebyggelse. Området bør etableres med frittliggende fritidshus. 5.3.1 gi mulighet for etablering av frittliggende fritidshus, tomannshytter og to enkelthytter. Administrasjonen ønsker ikke en programmering av planområdet som gir muligheter for deling og seksjonering i etterkant av salg. Kommunen ønsker en forutsigbarhet i byggesaksbehandlingen og en forutsigbar tomtedisponering. Bestemmelsen må derfor justeres, og muligheten for å etablere to enkelthytter på samme tomt tas ut. Endringer i 5.3.1 kan medføre behov for å justere plankart før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Utbygging i hellende terreng Planfremmer har tatt ut flere av de tomtene som lå sørvest i planområdet i det terrenget med sterkest helling. Dette gjelder tomtene BFF22 til BFF 25. Utnyttelsen er nå justert i tråd med administrasjonens innstilling i sak 42/16 og er innenfor makskravet i det antallet som fremgår av overordnet plan. Teknisk infrastruktur (VA og veg) I forslag til detaljregulering er det stilt rekkefølgekrav til opparbeidelse av VA-anlegg til den aktuelle enheten i 4. Rekkefølgekravet er knyttet opp til hver enkelt hytte. Foreslått vegløsning avviker fra vegnormalen til Statens vegvesen med noen få promille, planfremmer har derfor lagt inn passeringslomme i krysset ved Fv. 40 og legger til grunn at SVV uttaler seg til planen ved offentlig ettersyn. Det er i planforslaget stilt rekkefølgekrav til utarbeidelse av byggeplan og gjennomføringsavtale med Statens vegvesen. Planfremmer har lagt inn side 7 av 8
rekkefølgekrav som muliggjør etablering av 12 enheter før krysset ved Fv. 40 må bygges. For å sikre god helhet og rekkefølge i planen bør krysset etableres i forkant av oppføring av ny bebyggelse. Rekkefølgebestemmelsen i 4.1.1 bør endres slik at adkomsten til oppføringen av vegadkomst er sikret i planen, også for hytter som etableres i første byggetrinn. Kommunal forvaltning tilsier at kvoter skaper utfordringer, kryssetableringen bør derfor sikres med en rekkefølgebestemmelse som stiller krav til opparbeidelse av nytt kryss ved Fv. 40 før ny bebyggelse kan etableres. Rådmannens innstilling: Forslag til detaljregulering Forslag til detaljregulering for Solhovda Sør, Gnr/bnr. 66/114, 82/1, 85/1, 88/1, 60/1, 60/5, 60/7 57/3 og 57/1 mfl. med tilhørende reguleringsbestemmelser og plankart, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningsloven 12-10. Før planen kan legges ut til offentlig ettersyn må følgende planbestemmelser inkluderes: 4.1.1: Før utbygging kan starte skal nytt kryss ved Fv. 40 være opparbeidet. 4.1.3: Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til nye fritidsboliger skal det være etablert planfri kryssing av fv40, ved Kikut Fjellstue eller annen godkjent plassering 5.1.2 - Maks tillatt mønehøyde på hovedbygning i BFF1-BFF 5, BFF 26 og BFF27 er 6,0 meter fra gjennomsnittlig planert terreng 5.1.2 - Maks tillatt mønehøyde på hovedbygning i BFF6-BFF 25 og BFK 1-BFK12 er 6,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. 5.3.1 - muligheten for å etablere to enkelthytter på samme tomt tas ut. RETT UTSKRIFT DATO 13.januar.2017 side 8 av 8