KONTAKTINFO: Adr: Hausmannsgate 19-0182 Oslo Tlf/faks: 23 15 74 00 23 15 74 01 Epost: lbf@lbf.no Leieboerforeningen Sluttrapport prosjekt Modeller for praktisering av varslingsregelen (husleieloven 9-11) (Husbankens referanse 2007/1231-10-11506581)
Innhold Sammendrag... 3 Innledning... 4 Kort om bakgrunn for regelen og prosjektet... 5 Oppstart av prosjekt... 7 Prosjektets innledende fase... 9 Kartlegging av kunnskap... 9 Dialogmøte for stor-skala utleiere...11 Informasjon til småskala-utleiere...16 Mulige modeller og konklusjoner...16 Artikler/publisering i fagblad...19 Internett og foredrag...20 Regnskap...20 Side 2
Sammendrag Husleieloven fikk 1. juli 2007 en ny bestemmelse, 9-11, som gir utleier hjemmel i loven til å varsle sosialtjenesten om betalingsmislighold som kan føre til begjæring om utkastelse. Gjennom foreningens kontakt med utleiere, leieboere og sosialtjenesten i flere kommuner er inntrykket at varslingsregelen sjelden benyttes. Gjennom prosjektet ønsket Leieboerforeningen å undersøke årsaken til dette og om det var mulig å finne fram til modeller for praktisering av varslingsregelen. Leieboerforeningen har samarbeidet med seks bydeler i Oslo og syv storskalautleiere. En forhåndskartlegging viste at de utleierne til en viss grad kjente til ordningen, men at hadde liten praktisk kunnskap om hvordan regelen kunne brukes og at ordningen ikke ble benyttet. Alle bydelene kjente varslingsregelen, men det var variabelt hva slags apparat bydelene hadde til å ta imot henvendelser fra utleiere. Noen av hadde egne prosjektstillinger som bare jobbet med fravikelser, men det var usikkerhet om det fortsatt ville være fokus på utkastelser framover. Leieboerforeningen arrangerte arbeidsmøte med utleierne og bydelene hvor varslingsregelen ble gjennomgått i detalj. Videre ble det arbeidet med hvordan partene kunne samarbeide på en mer hensiktsmessig måte og i hvilken grad varslingsregelen kunne være et nyttig verktøy. Det er åpenbart at utleiere og bydelene har ulik oppfatning om hvem som skal gjøre hva ved varsling etter husleieloven 9-11 og hvilke saker som skal varsles. Utleiere gir uttrykk for de ikke ønsker eller har anledning til å bruke ekstra ressurser på en gruppe leietakere som medfører til dels store tap. Bydelene hevder at utleierne vil spare penger om de varsler med en gang betalingsmislighold oppstår. Utleierne mener de ikke har systemer til å luke ut de riktige leietakerne hvor varsel skal sendes, og ønsker derfor å sende lister på alle med betalingsmislighold, slik at det sosialtjenesten avgjøre hvem som skal følges opp. Bydelene på sin side har ikke kapasitet til å behandle slike lister og mener dette vil føre til at de som trenger hjelp ikke vil bli fanget opp. Leieboerforeningen er farer at dersom utleierne skal benytte den muligheten som ligger i varslingsregelen må de oppfatte at det ligger en gevinst i form av kostnadsbesparing i systemet. Utleierne 3
oppfatter i dag at varslingen bare medfører ekstra ressurser og tap av tid/penger. Så lenge ordningen er frivillig, kan det synes vanskelig å se for seg at storskalautleierne ønsker å benytte seg av denne ordningen i særlig grad. Leieboerforeningen arrangerte også et informasjonsmøte for småskalutleiere. Tross grundig annonsering deltok bare åtte utleiere, og det var ingen fra før som kjente til varslingsregelen. Utleierne var opptatt av hvordan de skulle gå frem i situasjoner hvor leien ikke ble betalt, og hvordan de skulle gjøre dette på en riktig måte. Generelt syntes kunnskapen om praktisk leiejuss å være lav og tildels mangelfull. Det syntes å værte liten interesse for å benytte varslingsregelen da denne ofte griper inn i en mer privatisert sfære hvor småskalutleierne ikke ønsker å være. Innledning Leieboerforeningen søkte Husbanken 13. september 2007 1 om kompetansemidler til videreføring av prosjektet Færre utkastelser av leieboere (FUL II). Det ble søkt om tilskudd på til sammen kr 1 392 000 for delprosjekt 1 og 2. Bakgrunnen for videreføring var Leieboerforeningens oppfatning av at prosjektet Færre utkastelser av leieboere bidro til å redusere antallet utkastelser ved effektiv og god bistand til leieboere i utkastelsesspørsmål, i tillegg til kompetanseoppbygging av førstelinjetjenesten i kommunene. Som et av tre delprosjekt i FUL II ble det også søkt om kompetansemidler til å undersøke og kartlegge kunnskapen og bruken av den såkalte Varslingsreglen i husleieloven 9-11. Prosjektet har fått tittel Modeller for praktisering av varslingsregelen (husleieloven 9-11). Kompetansetilskudd ble innvilget av Husbanken i vedtak 18. april 2008 2. Det ble gitt tilskudd på inntil kr 522.000,-. Det ble gitt vilkår til gjennomføringen, som bl.a.: Informasjon om prosjektet formidles til samarbeidspartnere i aktuelle fora og i eget og andres fagblad og ved nettpublisering. Prosjektet skal gjennomføres i henhold til prosjektplan vedlagt søknad av 13. september 2007. 1 Vedlegg 1 Søknad til Husbanken datert 13. september 2007 2 Vedlegg 2 Tilsagn fra Husbanken datert 18. april 2008 Side 4
Prosjektets mål er å få kartlagt kjennskapen til og bruken av varslingsregelen blant ansatte i kommunen og utleiere i Oslo. Kort om bakgrunn for regelen og prosjektet Husleieloven fikk 1. juli 2007 en ny bestemmelse, 9-11, som gir utleier hjemmel i loven til å varsle sosialtjenesten om betalingsmislighold som kan føre til begjæring om utkastelse. Bestemmelsen lyder slik: 9-11. Varsel om fravikelse Når det er grunnlag for å begjære fravikelse av husrommet kan utleier, dersom det er grunn til det, sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen om misligholdet. En eventuell begjæring om tvangsfravikelse bør tidligst fremsettes for namsmyndigheten to uker etter at skriftlig varsel er sendt til sosialtjenesten. Utleier kan gi andre fullmakt til å sende slikt varsel. Leier kan i skriftlig melding til utleier reservere seg mot at slikt varsel blir sendt til sosialtjenesten. Utleier skal senest samtidig med oversendelse av varsel til sosialtjenesten i kommunen etter første ledd, sende kopi av varselet eller annen melding om innholdet til leier. Tilføyd ved lov 15. juni 2007 nr. 39 (i kraft 1 juli 2007 iflg. res. 15 juni 2007 nr. 648). Regelen er ikke utformet som en pliktregel, lovgiver har derimot ønsket å gi utleierne muligheten til å varsle. Manglende varsling får heller ingen konsekvenser for utleier, slik at det ikke er knyttet sanksjoner til bestemmelsen. Varsel til sosialtjenesten kan sendes i alle forhold hvor det foreligger et mislighold som kan føre til begjæring om utkastelse. Den vanligste problematikken er ved betalingsmislighold, men mislighold i form av å ikke flytte etter utløpt kontrakt eller oppsigelsestid er også å anse som mislighold og vil gi grunnlag for varsling. Videre er regelen formulert slik at utleier skal foreta en individuell vurdering om det bør varsles eller ikke. Dette viser seg i formuleringen dersom det er grunn til det. Formuleringen gir et incitament til utleier om å varsle sosialtjenesten i de tilfellene hvor utleier tror at leietaker ikke selv klarer å ordne opp selv. Ordlyden er bevisst valgt å være vag, da det var ønskelig å gi utleiere betydelig rom for skjønn. I forarbeidene til bestemmelsen er det også uttalt at utleiere ikke skal foreta faglige vurderinger, men vurderingen skal bygge på utleiers egen kunnskap om leietaker i kraft av leieforholdet. 5
Sosialtjenestens rolle er ikke regulert i bestemmelsen og sosialtjenesten er ikke pålagt noen aktivitetsplikt i 9-11. Lovgiver var av den oppfatning at dette ikke var nødvendig, da sosialtjenestens plikter er godt regulert i sosiallovgivningen og forvaltningsloven, samt i interne fellesskriv i kommunene. Begjæring om fravikelse har hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven. Det vanligste er at utkastelse begjæres i leieforhold, da etter tvangsl. kap.13. Begjæring om fravikelse kan også fremsettes for tingretten når det er begjært tvangssalg av fast eiendom, etter tvangsl. kap. 11 og ved tvangssalg av atkomstdokument til bolig (borettslag) etter kap. 12. I det følgende vil vi forholde oss til begjæring om utkastelse av leietakere etter tvangsfullbyrdelsesloven kap. 13, da det er disse forholdene husleielovens 9-11 omfatter. Formålet med bestemmelsen er å redusere antall begjæringer om tvangsfravikelse av husrom, samt redusere antall gjennomførte fravikelser. Lovforslaget kom i sin tid på bakgrunn av Regjeringens sentrale målsetting om å bekjempe bostedsløshet og fattigdom. Bestemmelsen følger også opp Stortingets tilslutning til St. meld. nr. 23 (2003-04) Om bolig politikk, med strategien På veg til egen bolig. Målsettingen i strategien er å redusere antall begjæringer om utkastelse med 50 % og antall gjennomførte utkastelser med 30 %. Erfaringer viser at der hvor kommunen (sosialtjenesten) er proaktiv og undersøkende, så bidrar dette til at utkastelsessaken løses til en lavere kostnad enn der hvor kommunen forholder seg passiv frem til utkastelsen skal gjennomføres. Namsmyndighetene har fra 1. juli 2001, hatt hjemmel til å varsle sosialtjenesten ved begjæring om fravikelse av fast eiendom. Dette følger av bl.a. av tvangsfullbyrdelsesloven 13-6, 3.ledd. Varsel på dette tidspunktet medfører derimot at sosialtjenesten kobles inn etter at begjæring er mottatt namsfogden, slik at denne regelen vil ikke kunne gi en reduksjon av antall innsendte begjæringer. Tidligere erfaringer 3 viser også at jo tidligere sosialtjenesten kobles inn jo større mulighet har man til å få unngått utkastelsen. Leieboerforeningens kontakt med utleiere, leietakere og sosialtjenesten i flere samarbeidskommuner, har avdekket at regelen brukes i svært liten grad i praksis. Dette var en av grunnene til at Leieboerforeningen ønsket å undersøke nærmere om årsaken til dette og mulighetene for å finne modeller for praktisering av varslingsregelen. 3 Herunder FUL I og namsmannens ringeprosjekt Side 6
Oppstart av prosjekt Kompetansetilskuddet ble gitt av Husbanken i brev av 18. april 2008. Leieboerforeningen var av den oppfatning at for at prosjektet kunne gjennomføres, sett i forhold til bydelene i Oslo, så var det en forutsetning at det var godt forankret i kommunen sentralt. Det ble derfor avtalt et møte med Oslo kommune byrådsavdelingen for velferd og sosiale tjenester, på forsommeren 2008. I samarbeid med byrådsavdelingen ble det bestemt at egnede bydeler skulle delta på prosjektet. Disse bydelene ble: Bydel Gamle Oslo Bydel Sagene Bydel Bjerke Bydel Grorud Bydel Stovner Bydel Alna Bydel Østensjø Byrådsavdelingen v/ kommunaldirektøren og sosialtjenestesjef sendte deretter ut brev 4 til de utvalgte bydelene, med oppfordring til deltakelse og oppfordring til å benytte Leieboerforeningens kompetanse og ressurser i prosjektperioden. Invitasjon til deltakelse i prosjektet med påmeldingsskjema ble sendt pr. e-post til de utvalgte bydelene i juni 2008. Namsfogden i Oslo er også en naturlig samarbeidspartner i anledning prosjektet. Namsfogden i Oslo bidrar med informasjon om hvilke utleiere som sender flest begjæringer om utkastelse, slik at man skulle treffe riktig gruppe utleiere som deltakere i prosjektet. Det ble derfor holdt et møtet med Namsfogden i Oslo 20. juni, med daværende namsfogd Helge Bang og seksjonssjef Birthe Pihl tilstede, samt Leieboerforeningen, representert ved prosjektleder og dagligleder. Møtet med namsfogden avdekket at det ikke var en klar gruppe utleiere som utpekte seg som naturlige deltakere i prosjektet. Det var også vanskelig å luke ut nøyaktig statistikk fra Namsfogdens system om hvilke utleierfirmaer som var hyppigst representert. Av de 9 utleiefirmaene som hadde sendt flest begjæringer, varierte antall begjæringer det siste året med 260 begjæringer for den med flest til kun 17 begjæringer til den som hadde færrest. Av statistikken fra Namsfogden i Oslo viser det seg at det kun er 4 aktører som har mer 4 Vedlegg 3 Brev fra Oslo kommune Byrådsavdelingen for velferd og sosiale tjenester av 4. juni 2008 med vedlegg 7
enn 50 begjæringer på et år, de resterende fem hadde fra 38 til 17 begjæringer hver. For at Leieboerforeningen skulle få deltakere som kunne bidra til prosjektet ble det derfor besluttet å sende ut forespørsel til flere utleiefirmaer enn de som fremkom av Namsfogdens utvalg, selv om dette ville innebære å treffe utleiere som tilsynelatende ville ha få begjæringer i løpet av ett år. Invitasjon til deltakelse i prosjektet ble sendt, sammen med påmeldingsskjema til følgende utleierfirmaer: Utleiemegleren, adv. Frogner OBOS Utleie USBL Utleie Stiftelsen Kaare Berg Fredensborg AS Sinsen eiendom AS / Ragde eiendom AS / Haugen og Damsund eiendom AS Stiansen eiendom AS Kredinor v/ advokatfellesskapet Bratsberg (prosessfullmektig) Stiftelsen Anker studentboliger Bjerke eiendom AS Maya eiendom AS Inka eiendom AS Spabo eiendom AS Santo AS Stormgård AS (Olav Thon) Selvaag boligutleie AS Informasjonsbrev ble sendt ut til deltakerne på utleiesiden, 8. oktober 2008 5. Leieboerforeningen hadde også et møte med tidligere prosjektleder for namsfogdens ringeprosjekt, Ingrid Blichfelt. Blichfelt kom med nyttige innspill i forhold til forslag til utleiere man kunne knytte kontakt med i forhold til de allerede utvalgte bydelene. Blichfelt antok at utfordringen vil være å få med utleiere på et slikt prosjekt. Hennes oppfatning var at man må reklamere for fordelene man kan oppnå ved bruk av denne bestemmelsen. Blichfelts egne erfaringer fra prosjektet hos Namsfogden var at ved å unngå begjæringer om fravikelse, så vil utleiere kunne spare penger og kutte kostnader. Namsfogden vil få lavere restanser og de sakene som må gjennomføres vil gå raskere, som igjen vil gi en økonomisk gevinst for utleiere. 5 Vedlegg 4 Invitasjon til deltakelse i prosjekt om varslingsregelen Side 8
Prosjektets innledende fase En utfordring i prosjekts innledende fase var å få med deltakere på begge sider. Når det gjelder kommunen ved bydelene, så tok det svært lang tid å finne frem til riktig person å kontakte i bydelen. Sosialsjef var sjelden man fikk tak i og det opplevdes som om henvendelsen fra Leieboerforeningen ikke nådde frem til riktig kontaktpunkt. Det var derfor vesentlig arbeid med å få tilbakemelding fra bydelene, der hvor man ikke allerede hadde en kjent kontaktperson. En bydel klarte Leieboerforeningen ikke å få påmelding fra, selv etter gjentatte henvendelser. Stovner bydel var derfor ikke deltaker i prosjektet. Når det gjaldt deltakelse på utleiersiden, så bød dette også på utfordringer. Det var flere av de som fikk invitasjon, som tok umiddelbart kontakt og responsen til prosjektet var i utgangspunket svært positivt. De var likevel svært skeptiske til å delta, selv om de ga uttrykk for at dette var interessant og trolig ville være av verdi for dem. Skepsisen ble uttrykt i forhold til at de ikke ønsket å bruke særlig med tid eller ressurser, da arbeidet med utkastelser allerede oppleves som kostnadskrevende for utleierne. Ut fra prosjektbeskrivelsen var det ønskelig å holde flere dialogmøter, slik at man skulle få et bredere grunnlag og bygge modeller på videre. Dette viste seg dessverre å bli vanskelig, da deltakere på utleiesiden ikke ønsket å bruke særlig tid på dette. Det ble på bakgrunn av disse tilbakemeldingene bestemt at det kun skulle holdes et dialogmøte, da de fleste ga klart uttrykk for at dette var ønskelig å være med på. Dersom prosjektet ville kreve mer tid enn et møte, var vår oppfatning at deltakelse fra utleiere ville vært svært vanskelig å få til. Påmelding fra utleiere ble som følger: Stiftelsen Kaare Berg Stiansen eiendom AS Spabo eiendom AS Utleiemegleren Forvaltning AS Fredensborg AS USBL Utleie AS Stiftelsen Anker studentboliger Kartlegging av kunnskap I prosjektet inngår også kartlegging av kunnskapen om varslingsregelen. Som skrevet innledningsvis rådet det en oppfatning om at regelen i svært liten grad aktivt benyttes som en hjemmel. De 9
aktørene som Leieboerforeningen er daglig i kontakt med opplyser at de ikke er kjent med regelen og heller ikke bruker denne. De opplyser også at i de tilfellene hvor utleierne er i kontakt med sosialtjenesten, så er dette ikke bevist knyttet til varslingsregelen som hjemmel, men at kontakten bygger på et tidligere samarbeid med mer. Utleiere Utvalget av utleiere besto kun av 7 ulike firmaer. Det ble derfor foretatt en telefonundersøkelse av hvordan kunnskapsnivået var om varslingsregelen for denne gruppen. Kontaktpersonen ble oppringt og forelagt spørsmål på telefon 6. Undersøkelsen viste at alle de spurte kjente til varslingsregelen, noen få fortalte at de ikke var kjent med den før Leieboerforeningens prosjekt. De øvrige visste ikke hvordan eller når de hadde hørt om regelen første gang. Alle de 7 deltakerne fortalte at de hadde svært liten kunnskap om regelen. Kun to fortalte at de visste at bakgrunnen var for å redusere antall begjæringer om fravikelse og at sosialtjenesten skulle få kunnskap om begjæringen. Ingen av deltakerne bruker regelen aktivt som en hjemmel for å varsle sosialtjenesten ved betalingsmislighold som kan føre til begjæring om utkastelse. En deltaker fortalte at de hadde for lite kunnskap om regelen og derfor ikke torde å bruke den. De var redd for at de ville bryte andre regler, f. eks. om personvern og fryktet medieoppslag dersom man trådte feil med denne regelen. Flere opplyste derimot at i leieforhold hvor leietaker hadde garanti fra sosialtjenesten, så varslet de alltid, men at dette fulgte av avtalevilkårene i garantien og husleieloven 9-11 var ikke brukt aktivt som en hjemmel for varsling. På spørsmål om hvorfor regelen ikke brukes i dag svarte flere at de ikke ser at utleierne får noen fordel ved denne regelen. De opplever at regelen kun gir utleier mer arbeid og større kostnader. En uttrykker at de har sett seg lei på å bruke mer tid og penger på de som ikke betaler husleie, og ønsker ikke bruke enda mer ressurser på disse. En forteller at de ikke ønsker å leie ut til sosialklienter og opplever ikke at regelen kan gjelder for andre enn sosialklienter. En annen deltaker mener de har effektiv innfordring av utestående husleie og derfor ikke har behov for å varsle. Med effektiv innfordring siktes det til at de sender varsel om fravikelse raskt og at restansen derfor er såpass lav at leietaker klarer å gjøre opp selv. 6 Vedlegg 5 Spørreskjema til utleiere Side 10
Kommunen Deltakere fra kommunen kjenner alle til regelen, men det er variabelt hvordan den brukes og hva slags apparat bydelene har til å ta imot evt. henvendelser fra utleiere. Noen av bydelene har egne stillinger som jobber kun med dette spørsmålet. Dette er ofte prosjektbaserte stillinger og alle gir uttrykk for usikkerhet om hvordan arbeidet skal fortsette dersom prosjektstillingene faller bort pga økonomi. Det er også store forskjeller i kommunen i forhold til antall klienter som blir begjært utkastet via namsmannen. I de bydelene hvor det kun gjelder en liten eller begrenset gruppe, er arbeidet lettere. Leietakerne får tettere og bedre oppfølging, samt at bydelen også har etablert forhold til utleierne til denne gruppen klienter. Uavhengig av varslingsregelen, så foreligger det derfor samarbeid mellom flere utleiere og bydeler. Samarbeidet har stort sett sprunget ut ved etableringen av leieforholdet, enten ved at sosialtjenesten var aktiv med å skaffe boligen eller at leietaker har sosialgaranti som pålegger utleier å varsle sosialtjenesten. Deltakerne fra kommunen jobber ut i fra et fellesskriv fra Byrådet, Fellesskriv til bydelene nr. 08/2006, Bydelenes arbeid med varsel om utkastelse. I fellesskrivet legges det spesielt vekt på at godt forebyggende arbeid som sosialfaglig og økonomisk rådgivning, booppfølging av enkeltpersoner og bomiljøtiltak er viktige virkemidler for å hjelpe enkeltpersoner og familier til trygge boforhold. Videre gir fellesskrivet veiledning til bydelene for hvordan henvendelser om fravikelse av fast eiendom skal mottas og behandles. Fellesskrivet kom i 2006, og dermed før varslingsregelen trådte i kraft. Det er fremdeles også det fellesskrivet som gjelder for kommunens saksbehandling i disse sakene. Dette kan få betydning i forhold til utarbeidelse av mulige modeller for varsling, da disse pr. i dag bør ligge innenfor fellesskrivets rammer. Dialogmøte for stor-skala utleiere Fredag 5. juni 2009 ble det avholdt dialogmøte for utleiere og representanter fra bydelene. Møtet ble holdt i namsfogden lokaler i Pilestredet 19. Det var til sammen ni representanter for utleierne og seks fra bydelene, Leieboerforeningen var representert med tre jurister. 11
Etter en kort presentasjonsrunde av deltakerne ble det holdt et innlegg om varslingsregelen 7. Leieboerforeningen var av den oppfatning at deltakerne hadde begrenset kunnskap om hverandres arbeidsmetoder i forhold til den aktuelle problematikken. Representant fra bydelene innledet derfor samtalen med å fortelle hvordan sosialtjenesten jobber når henvendelser kommer til de. Det ble forklart både hva som faktisk må gjøres iht. fellesskrivets saksbehandlingsrutiner, samt hva sosialtjenesten kan bistå med i denne type saker. Fra Fellesskrivet ble det referert dette: Saker om utkastelse skal alltid prioriteres, da det er korte tidsmarginer knyttet til saksgangen. Direkte oversending til sosialtjenesten dersom henvendelsen kommer sentralt til administrasjonen Bydelstilhørighet skal avklares først. Videre skal det kontrolleres om personen - har aktiv sosialhjelpssak ved eget senter - har passiv sosialhjelpssak ved eget senter/i egen bydel - er registrert med aktiv eller passiv sak ved annet sosialsenter i Oslo Kommunens saksbehandling ved skriftlig varsel fra utleier om ubetalt husleie eller varsel fra namsfogd er angitt i fellesskrivet slik: Etter mottak av begjæring skal sosialtjenesten så raskt som mulig og senest innen 3 virkedager tilskrive leietakeren med kopi til namsfogden. Brevet må inneholde informasjon om hvilke opplysninger man har mottatt og at sosialtjenesten kan yte råd, veiledning og annen bistand. Brevet må enten gi timeavtale, åpne for møte hos tjenestens mottak eller å ta telefonkontakt med saksbehandler. Brevet må inneholde navn på saksbehandler og telefonnummer til saksbehandler, slik at det er enkelt for leietaker å ta kontakt med rett person. Videre skal individuell oppfølging vurderes, ut fra sosialtjenestens kunnskap om personen. Telefonhenvendelser gir ofte gode resultater, men saksbehandlingen skal også være dokumentert med skriftlig brev. 7 Vedlegg 6 Innlegg om varslingsregel Side 12
Dersom leietaker ikke tar kontakt med sosialtjenesten innen en uke etter avsendelse av brev, skal sosialtjenesten oppnå kontakt ved å ringe eller dra på hjembesøk. Ved fremdeles manglende kontakt skal sosialtjenesten vurdere kontakt med andre myndigheter, som f. eks barnevern eller bydelsoverlege. Bydelene understreket at det ikke er et spørsmål om sosialtjenesten kan/skal gjøre noe, men et spørsmål om når de skal reagere. Representanter fra bydelene understreket også viktigheten av å bli varslet så tidlig i prosessen som mulig, og særlig før begjæring sendes til Namsfogden. Det ble blant annet lagt vekt på at varsling før begjæring er tidsbesparende. På dette tidspunktet er det langt enklere med hjelp til selvhjelp, slik at dette også er kostnadsbesparende for samfunnet/sosialtjenesten også. Jo lavere restanse, jo letter å gjøre opp på egenhånd. Bydelene viste bl.a. til Boligbygg Oslo KF som varsler sosialtjenesten før begjæring. Eksempelvis forteller Sagene bydel at tidligere hadde de 100-120 saker på lister fra Boligbygg, men at man nå er nede i 50-60 saker. Bakgrunnen for dette er at Boligbygg er lagt mer aktive overfor sine leietakere nå enn tidligere. Bydelene er av den oppfordring at private utleiere vil ha minst like stor nytte av mer aktiv oppfølging og det å varsle på et tidlig tidspunkt, som det Boligbygg har. Det ble understreket at Boligbygg ikke er mildere eller snillere enn andre utleiere, de har kun lagt til én ekstra uke i forhold til avsendelse av varsel om fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18. En deltaker fra utleiersiden kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen fra bydelene. En annen deltaker har tidligere sendt over lister/varsler til bydel Grünerløkka. Dette fungerte fint inntil kontaktpersonen i bydelen sluttet, da sluttet også utleier å sende over lister. Utleiere opplever at det er svært vanskelig å få tak i de rette kontaktpersonene i bydelene. Bydelene gir uttrykk for det samme, at utleierne også er vanskelige å få tak i. Det etterlyses fra begge parter at man må bli flinkere til å benytte både e-post og vanlig brev, fremfor bare telefonoppringing, som bydelene vet at kan være et problem. En utleier opplever ikke bydelene som en samarbeidspartner i disse sakene. Han forteller at det oppleves som om sosialtjenesten sitter på andre siden av bordet og kun vil spare penger. De utleierne som tidligere har samarbeidet med bydelene, opplevde at det ikke fikk noe igjen for det arbeidet de la i oversendelse av lister. Når den opprinnelige kontaktpersonen sluttet, følte de at ingenting ble gjort med listene som ble sendt over. Utleierne opplyser at de bruker mye arbeidstiden på listene som sendes over. De føler derfor at det er 13
viktig å få noe tilbake. I lys av dette kom partene inn på problematikken rundt taushetsplikt. Bydelen ser at dette kan være vanskelig for utleier, men forsikrer at utleier skal få tilbakemelding om at henvendelsen er mottatt og at bydelen jobber med saken. Utover dette kan det ikke gis mer informasjon på grunn av taushetsplikten. Bydelene forteller også at de også opplever det som vanskelig at de ikke kan fortelle alt til utleier. Gruppedialog: Deltakerne ble etter lunsj delt inn i 3 grupper med både bydeler og utleiere representert i hver gruppe. Gruppene skulle diskutere hver for seg, følgende utsagn: Utleier: Ingen incitamenter i loven til å bruke bestemmelsen, men - Hvorfor bruke den likevel, hvordan gir den oss fordeler? mer arbeid å sende inn begjæring en gjennomført fravikelse koster også utleier - Hva forventer man? (det må etableres realistiske forventninger) Kommunen: Det er ønskelig å fange opp de som står i fare for å bli kastet ut tidligere: - Hva kan kommunen tilby? - Hvordan vil varsler etter 9-11 behandles? Rutinene må være kjente - Kan man etablere et solid og pålitelig mottaksapparat? Gruppene kom med disse innspillene etter gruppearbeidet: Varsling oppleves som overformynderi. Det er svært få andre områder som styres på denne måten. Utleierne er redd for leietakernes reaksjon dersom de varsler sosialtjeneste i tilfeller som ikke er ønskelig for leietaker. Når det gjelder gjengangere oppleves det som greit å varsle. De aller fleste betaler leien, men betaler bare forsinket. Utleierne er ikke komfortable med å sende varsel til sosialtjeneste ved første mislighold. Dette oppleves i stor grad som overformynderi. Utleierne ønsker ikke å foreta noen vurdering eller sortering av de ulike leietakerne. De viser til at de i så fall må ha mer info om sine leietakere og i så fall ha dette lagret. Det stilles spørsmål om dette kan skape problemer i forhold til personvern og behandling av slike opplysninger? Utleierne gir også uttrykk for at de ikke ønsker å få mer informasjon om sine leietakere. Side 14
Store utleiere mener de ikke vil være i stand til å kunne foreta vurderinger eller sorteringer av hvem det skal varsles på eller ikke. Kommunen på sin side mener også at det vil være helt uhåndterlig om alle utleiere sender varsel hver måned på alle saker med utestående leie. De store bydelene med mange vanskeligstilte leietakere vil ha store problemer om det sendes over lister fra alle utleiere. De mindre bydelene, med få vanskeligstilte mener de kan klare å få lister fra alle utleiere. Uoverkommelig for utleiere å sende kopi av alle 4-18- varsler. Noen må derfor foreta en sortering, slik loven også er tiltenkt. Utleierne er også skeptiske til konsekvensen av å varsle på feil person. Hva om noen har reservert seg mot varsling, og så varsles det feil? Utleiere er redde for store medieoppslag rundt dette, og vil derfor heller avstå varsling fremfor å ta risikoen for å gjøre feil. Kan man sortere på andre kriterier? Det foreslås at man i alle fall kan sortere på alder. Ved betalingsmislighold hos eldre mennesker bør man i større grad vurdere å varsle. Hva med barnefamilier? Bør man være mer oppmerksom overfor disse eller vil dette også oppleves som overformynderi? Uten å stigmatisere mener utleiere også at man kan vurdere å sortere ut fra adresser, noen adresser er i langt større grad representert ved begjæringer enn andre. Bydelene opplyser at tidspunktet for når de får melding er svært avgjørende. Dersom man varsler samme dag som 4-18-varsel sendes, så har bydelen 14 dager på seg før begjæring sendes. Dette mener bydelene er god tid til å få undersøkt mye og evt. fått vurdert om dette er noe de han hjelpe med eller ikke. Utleier bør i så fall kunne få tilbakemelding før begjæring sendes. En utleier forteller at de har andre virkemidler de bruker for å unngå begjæring og mener at de har gode resultater av dette. Varsel etter 4-18 sendes 10 dager etter forfallstidspunkt for husleien. Deretter ringes hver leietaker på dag 20-22 etter forfall. De opplever at enkelte leietakere blir sure når de blir oppringt, men på den annen side får de også tilstrekkelig informasjon om at begjæring sendes innen få dager og at betaling før begjæring betyr mindre gebyr. Samme utleier opplyser også at de er av den oppfatning at arbeidet og ressursene de bruker på å ringe opp leietakere med betalingsmislighold tjenes inn ved å unngå å bruke ressurser ved begjæring. Prosessen med begjæring om fravikelse, oppfølging av sak og møte for utkastelsen med mer er langt mer kostnadskrevende og ressurskrevende enn 15
den ene telefonen de må ta på dag 20-22. Veldig mange saker løser seg ved 4-18 varsel og påfølgende telefon før begjæring. Informasjon til småskala-utleiere Tirsdag 15. september 2009 ble det avholdt informasjonsmøte for såkalt små-skala utleiere. Små-skala utleierne er etter Leieboerforeningens definisjon utleiere som ikke driver med utleie profesjonelt, men som eier 1-2 utleieboliger. Utfordringen med denne gruppen utleiere er at det er en ukjent gruppe, som er vanskelig å nå. Det ble annonsert etter deltakere i Huseiernes landsforbunds medlemsblad, Hus&Bolig 1. september 8. Videre ble det annonsert i Aftenposten 8. september og 14.september 9. Det viste seg også å bli svært vanskelig å få deltakere til møtet. Det var kun åtte personer som responderte på annonsene, og av disse var det kun fem som kunne stille på møtet. Møtet ble holdt i leide kurslokaler ved Ullevål hageby fra kl. 19.00 til kl. 21.00. Leieboerforeningen var representert ved dagligleder og en jurist. Møtet ble innledet med en kort presentasjon av Leieboerforeningen som medlemsforening. Deretter ble det holdt et innlegg om varslingsregelen og prosjektet, 10 samt gitt informasjon om hvordan regelen kan brukes. På grunn av den lave deltakelsen var det god anledning for utleierne til å stille spørsmål. Utleierne var spesielt opptatt av hvordan de kunne gå frem i situasjoner hvor leien ikke ble betalt, og hvordan de kunne gjøre dette på en riktig måte. Av små-skala utleierne var det ingen som kjente til varslingsregelen fra før. Da utvalget kun gjelder åtte personer er det vanskelig å si om dette er representativt for utleierne generelt. Men med tanke på at selv de profesjonelle aktørene på markedet har svært lite kunnskap om regelen, så kan man nok trekke den konklusjonen at dette også vil gjelde for små-skala utleiere. Mulige modeller og konklusjoner Dialogmøtet mellom utleiere og bydelene viser at partene i denne prosessen har svært ulik oppfatning om hvem som skal gjøre hva i forhold til varsling etter husleieloven 9-11. Det dreier seg særlig om hvem som skal foreta sortering av hvilke saker som skal varsles. Utleiere gir klart uttrykk for de verken ønsker eller har anledning til 8 Vedlegg 7 Annonse Hus&Bolig 9 Vedlegg 8 Annonse Aftenposten 10 Vedlegg 9 Informasjon om varslingsregelen Side 16
å bruke store økonomiske ressurser på en gruppe leietakere som allerede koster selskapene penger ved at for eksempel husleien ikke er betalt. Bydelene er av den oppfatning at utleierne vil kunne spare penger dersom de varsler på riktig tidspunkt, som vil si med en gang betalingsmislighold oppstår. Utleierne mener de ikke har systemer i dag til å luke ut riktige leietakere hvor varsel skal sendes, og ønsker derfor heller å sende over lister på alle leietakere, slik at det er opp til sosialtjenesten å vurdere hvem de vil følge opp. Bydelene på sin side sier de ikke vil ha kapasitet til å behandle lister hvor alle leietakere med mislighold er oppført og er redd for at de som virkelig trenger hjelp ikke da vil nås. Dette er kjernen i uenigheten mellom de to deltakergruppene. Selv om det råder til dels stor uenighet rundt dette punktet tror Leieboerforeningen at man kan trekke ut noen hovedpunkter som partene kan vurdere å jobbe ut fra. Lovens utgangspunkt er at det er utleierne som skal foreta den individuelle vurderingen om varsel skal sendes. Siden bestemmelsen er frivillig og det ikke er knyttet konsekvenser til manglende varsling, så er praksis hos utleiere i dag at man heller avstår å varsle framfor å bruke mer ressurser og penger på disse leieforholdene. Når dette er sagt har partene likevel under dialogmøtet lyktes å komme med fram med noen punkter som kan fungere som grunnlag for evt. modeller. Disse punktene er: Utleier er den som etter loven skal foreta vurderingen. Forslag til sortering er: - Adresser, noen er mer representert enn andre. - Alder på leietaker, eldre mennesker kan gi grunnlag for varsling. - Familier med barn - Gjengangere. Utleiere bør ha et system som viser om vedkommende leietaker er begjært eller varslet kastet ut tidligere, dette vil indikere behov for varsling. - Personer med sosialgaranti isteden for ordinært depositum gir indikasjon på at vedkommende er tilknyttet eller har vært tilknyttet sosialtjenesten og bør trolig være i gruppen hvor det varsles. For kommunen er det kommet opp følgende punkter: - Skape realistiske forventninger overfor utleiere om hva sosialtjenesten kan hjelpe med. - Være en aktiv parti forhold til å gi informasjon til utleiere i egen bydel og leietakere om varslingsmuligheten. 17
- Viktig å være tilgjengelig for både utleiere og leietakere. - Følge saksbehandlingsrutinene som følger av Byrådets fellesskriv nr 08/2006. - Viktig at tilbakemelding gis til utleiere, uten at dette er i konflikt med taushetsplikt. Utleiere legger mye ressurser i oversending og varsling, og forventer en tilbakemelding om det jobbes med saken. - Etablere kompetanse og rutiner i faste stillinger i bydelene slik at kompetanse og rutiner ikke forsvinner med prosjektstillingene. - Informere allerede kjente utleiere som kommunen er i kontakt med om muligheten for varsling. - Opprette telefonnummer til vakttelefon som gjør kontaktperson i bydelen lett tilgjengelig. - Innarbeide vilkår i garantiavtale om at varsel må sendes for at garantien skal inntre. En viktig erfaring som et av utleierselskapene kunne dele under dialogmøtet, var at de opplevde at kostnadene ved varsling og evt. oppfølging av leietaker (for eksempel telefonoppringning) ved betalingsmislighold, er mye lavere enn å sende begjæring om utkastelse og gjennomføre denne. Kostnadsbesparelse er et svært viktig punkt for utleiere, da mange gir uttrykk for at de ikke ønsker å bruke enda mer penger og ressurser på en gruppe leietakere som allerede ikke betaler for seg. Et viktig nøkkelord i denne sammenheng er kostnadssparende. For kommunene er det viktig at mottaksapparatet ikke er personavhengig, og at utleiere og leietakere enkelt kan nå riktig saksbehandler. Et nøkkelord er derfor tilgjengelighet. Konklusjoner Utover det å skissere mulige tiltak som begge parter kan jobbe med videre, er det vanskelig å komme med konkrete modeller for bedre varsling. Mye ligger i utleiernes mulighet og ønske om å prioritere denne gruppen leietakere. Og nøkkelen ligger i å vise hvilke kostnader utleierne kan spare ved å bruke regelen mer aktivt. Dette er forsøkt gjennom dialogmøtet overfor den gruppen som var representert der, men det er vanskelig å si noe om dette har gitt varige virkninger/resultater. Det foreslås å jobbe aktivt for å tydeliggjøre hvilke fordeler utleier har ved å varsle før begjæring sendes namsfogden. Det foreligger derimot ikke noe statistikk eller annet materiale som kan tallfeste dette, annet enn utleiernes egne erfaringer. Dersom utleiere hadde hatt et mer bevisst forhold til hva Side 18
det koster utleier å få begjært eller gjennomført en utkastelse, og da tenker jeg på det det koster i tid og ressurser fra tidspunktet da man sender 4-18-varsel til avslutning av saken etter boligen er tømt og ny leietaker kan flytte inn, så ville man lettere kunne synliggjøre fordelen med å varsle sosialtjenesten før begjæringen sendes. Dette foreligger det etter hva Leieboerforeningen er kjent med ikke tall for. Som nevnt var den største utfordringen i prosjektet å vekke utleiernes oppmerksomhet, og få de til å se fordelene ved å varsle før begjæring sendes. Leieboerforeningens oppfatning av deltakerne er at de er svært lite interessert i å bruke penger og ressurser på disse sakene. Dersom man får synliggjort at fordelene vil nok langt flere utleier benytte seg av denne muligheten. Problemet ligger derimot i hvordan og på hvilke arenaer kan man nå utleierne med slik informasjon. Leieboerforeningen var i kontakt med Huseiernes landsforbund om samarbeid med å spre informasjon. Advokater i Huseiernes landsforbund ble blant annet invitert til å delta på informasjonsmøtet for små-skala utleierne, men de avslo en slik invitasjon. Videre ble det også oversendt artikkel om varslingsregelen til deres medlemsblad, hus og Bolig, men dette ble heller ikke trykket og tilbakemelding fra redaktør uteble. Når utleiernes eget forbund heller ikke bidrar til å spre informasjon, så blir det vanskelig å finne andre fora for å nå utleierne. Huseiernes landsforbund har derimot tatt inn i sin standard husleieavtale, siste utgave av 1.9.2009, et eget avtalepunkt om varsling. I punktet kan leietaker krysse av for om man ønsker å reservere seg mot varsling til sosialtjenesten. Leieboerforeningen skal innta tilsvarende når vår leiekontrakt revideres nestegang. Dette kan være en mulig måte å gjøre utleier og leietakere kjent med denne bestemmelsen. Artikler/publisering i fagblad Husbanken oppstilte som vilkår for tilskuddet at Leieboerforeningen forpliktet seg til å formidle informasjon om prosjektet til samarbeidspartnere i aktuelle fora og i eget og andres fagblad og ved nettpublisering. Det er publisert artikler om varslingsprosjektet på Leieboerforeningens hjemmeside, www.leieboerforeningen.no og også i Leieboerforeningens medlemsblad, Hus og hjem, nr. 4 i 2008 11. 11 Vedlegg 10 artikkel i Hus og Hjem nr 4, 2008. 19
Videre er det publisert artikkel i DnB Nor Eiendomsmarkedet 7. mai 2009 12. Etter denne artikkelen ble prosjektleder kontaktet av flere utleiere, andre steder i landet enn Oslo. De ga klart uttrykk for at dette var problemstillinger de opplevde som svært vanskelige. Mange var dog ikke kjent med at det fantes en lovhjemmel om varsling til sosialtjeneste. Flere av de som kontaktet prosjektleder ga også uttrykk for at de så store praktiske problemer med gjennomføringen av effektiv varsling, slik regelen legger opp til at man skal. Den 3.april var spørsmålet om varslingsregelen også tema under DnB Nor Eiendomsmarkedet Justis-spalte 13. Det var også sendt over artikkel for publisering i Huseiernes landsforbunds medlemsblad, Hus og Bolig, men dette ble ikke publisert. Internett og foredrag Leieboerforeningen har publisert artikler på våre hjemmesider om varslingsregelen og prosjektet 14. Videre er det publisert på Husbankens hjemmeside 15. Prosjektleder holdt foredrag på nettverksmøte i regi av Husbanken 22. april 2008 16. Videre er det gitt informasjon om prosjektet og regelen på seminar for Østfold fylkeskommune i regi av Husbanken, 7. 8. oktober 2008. Deltakere under dette seminaret er samme kommuner som deltok i FUL II, del 1 og var derfor også svært opptatt av Leieboerforeningens prosjekt om varslingsregelen. Regnskap Regnskapet viser at det er gått med 594 timer. Andre direkte kostnader til prosjektet er på kr 24.000,-. Dette betyr at kostnadene knyttet til prosjektet er på totalt kr 350.714,- mot innvilget kr 522.000,- noe som medfører at ca 2/3 av innvilget beløp er benyttet. 12 Vedlegg 11 artikkel i DnB Nor Eiendomsmarkedet 13 Vedlegg 12 justis-spalten i DnB Nor Eiendomsmarkedet 14 http://www.lbf.no/include/default_template.asp?table=article&key=22178 15 http://www.husbanken.no/venstremeny/vanskeligstilte%20paa%20boligmarkedet/bostedsloshet/ Varslingsregel.aspx 16 Vedlegg 13 foredrag for husbanken 22.april 2008 Side 20
Når prosjektet er blitt redusert i forhold til den opprinnelige søknaden skyldes dette i hovedsak at det har vært liten interesse blant utleieren for å delta. Storskalautleierne satte nærmest som betingelse, som vi omtaler i rapporten, at det ble med det ene dialogmøtet. De verken ønsket eller hadde tid å sette av til aktivitet utover dette. Det samme gjaldt småskalutleierne. Til tross for tre større annonseringer deltok ikke mer enn fem private utleiere. Hadde interessen vært større ville foreningen forsøkt å nå ut til flere, men med så liten interesse anser vi det som ressurssløsing å gå videre med dette. 21