MISLIGHOLD AV LEIEKONTRAKTEN. Juridisk rådgiver Rebekka Berg Nilsen, Svolvær

Transkript

1 MISLIGHOLD AV LEIEKONTRAKTEN Juridisk rådgiver Rebekka Berg Nilsen, Svolvær

2 Hva er mislighold? Kontraktsrettslig mislighold Ulike typer mislighold. Vi skal se på 1. Betaler ikke husleie, eller annet vederlag for bruken 2. Leier følger ikke husordensregler 3. skadeverk

3 Regelverk Leiekontrakten Husleieloven (husll.) av Skadeerstatningsloven (skl.)av Tvangsfullbyrdelsesloven (tvfbl.) av Tvisteloven (tvl.) av

4 Betalingsmislighold Manglende betaling av vederlag for bruken, jfr. husll 3-1 Forfalt betaling, jfr. husll 3-2 Avtalefrihet husleiens størrelse. - Grense: urimelig høy husleie jfr husll 4-1. Husleie fastsettes til bestemt beløp. - Unntak: 1. elektrisitet og brensel 2. vann og avløp. Må avtales i kontrakt, jfr husll Graden av betalingsmislighold betydning for sanksjonsmulighetene

5 Brudd på husordensregler Plikt til å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud jfr. Husll. 5-2, 2 ledd. Kan være satt ensidig av utleier Ordensregler, kan avtales strengere grenser aktsomhetsplikten. Typisk eksempel på brudd: bråk og uro, festing, forsøpling etc.

6 Skadeverk Plikt til å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og i samsvar med leieavtalen, jfr. Husll 5-1, 2 ledd. Kan være konsekvens av manglende vedlikehold. Hærverk. Definisjon straffeloven: Den som rettstridig ødelegger, skader, gjør ubrukelig eller forspiller en gjenstand som helt eller delvis tilhører en annen» Finne oss i vanlig forringelse. Leietakers meldeplikt, skadebegrensningsplikt og plikt til gi tilgang til utleier for å utbedre/begrense skaden, jfr. husll 5-5 og 5-6

7 Hva kan vi som utleiere gjøre der leietaker misligholder? Advarsel Inkasso Si opp leietaker, jfr. husll Heve leieavtalen, jfr. husll. 9-9 Kaste ut leietaker, jfr. tvfbl. kapittel 13 Midlertidig forføyning, jfr.tvfb.l kap.15 jfr. tvisteloven kap. 32 og 34 Kreve erstatning for økonomisk tap, jfr. husll. 5-8 jfr Kommunale utleiere: Tilby nedbetalingsavtale, samtale, samarbeid med andre etater

8 Oppsigelse Utgangspunkt - si opp på bakgrunn av ethvert mislighold, jfr husll. 9-5 c). Oppsigelsesadgang og oppsigelsesfrist, jfr. husll 9-4 til 9-6. Krav til utforming av oppsigelse, jfr husll. 9-7, Protest fra leietaker sende saken til Forliksråd/Husleietvistutvalget, jfr. husll. 9-8 Retten vurderer om oppsigelsen er saklig og foretar en rimelighetsvurdering. Leietaker sterkt oppsigelsesvern

9 Heving av kontrakten Leietaker har «vesentlig misligholdt» sine plikter, husll. 9-9 Leieforhold avsluttes umiddelbart. Hevingserklæring Begrenset når vi kan heve, 9-9, 1.ledd a-e) alvorlig og omfattende - åpenbart at utleier har adgang til heving

10 Heving ved betalingsmislighold, bkst a) ikke krav til varsel - 3 til 5 misligholde leieterminer, omfattende. Sen betaling over tid - Ikke krav til varsling Heving ved brudd på husordensregler, bkst b) eller e) Vesentlig forsømming av vedlikeholdsplikt (bokstav b) - Opptrer på en måte som er til sjenanse for utleiere n, eiendommen eller øvrige brukere Særlige alvorlige tilfeller bokstav e) - Eks. Fysisk angrep på utleier eller naboer, bordell etc - Ikke krav til varsling

11 Heving på grunn av skadeverk, bkst b) eller e) leietaker opptrer på en måte som er til alvorlig skade på eiendommen (bokstav b) - Må varsles ved svært alvorlige skader på eiendommen (bokstav e) - Ikke krav til varsling

12 Utkastelse Utkastelse av leietaker med hjelp fra namsmannen. Tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Må ha et rettskraftig tvangsgrunnlag og være sendt et 4-18 varsel Ubetalt husleie , 3 ledd bokstav a). Utkastelsesklausul i kontrakt Oppsigelse som ikke er protestert mot av leietaker, tvfbl 13-2, 3 ledd bokstav c), formkrav husll 9-7, Heving på grunn av vesentlig mislighold, tvfbl 13-2, 3 ledd bokstav d), kjennelse fra namsretten Midlertidig forføyning, tvfbl kap.15 jfr. tvisteloven kap 32 og 34.

13 Erstatning Leietakers kontrollansvar jfr. husll 5-8 Skader som kan tilbakeføres leietakers bruk, plikter han å erstatte, Brudd på leiers plikter etter husll 5-1 til 5-6. Unntak. Hindring utenfor leiers kontroll, ikke med rimelighet kunne forventes å unngått eller overvunnet følgene av. Sinnslidende, jfr. skadeerstatningslovens 1-3 Utmåling av erstatning husll

14 Kommunen som utleier Boligsosialt og velferdsmessig rolle Leietakere «Vanskeligstilte på boligmarkedet» Mislighold hjelpebehov Alternative løsninger Samtaler med leietaker Advarsler Samarbeid med tjenester/nav Nedbetalingsavtaler