Gevinst eller tap? Skattefri gevinst ved salg Fradrag i inntekt ved tap Hvem skal det leies ut til?...

Transkript

1 Innhold DEL 1 INNLEDNING 1 Hva er formålet med denne boken? Noen utgangspunkter Innledning Krisemaksimering! Husleieloven Gamle leieforhold Andre sentrale lover og prinsipper Noen begreper Bokens opplegg Andre bøker DEL 2 FORBEREDELSER TIL BOLIGUTLEIE 6 Innledning Hvilke boliger kan leies ut? Innledning Eierseksjon/selveierleilighet Borettslagsleilighet/andelsleilighet Aksjeleilighet Enebolig eller annen eid bolig Ideell andel i boligsameie Fremleie av leid bolig Møblert eller umøblert utleie? Hvilken leie kan man kreve? Innledning Leiemarkedet Leieprisvern Skattemessige konsekvenser av utleie Innledning Fritaksligning Direkte ligning Utleie av flere boliger mv næringsvirksomhet Kort om gevinst/tap hvis boligen skal selges etter utleie Innledning

2 8 INNHOLD Gevinst eller tap? Skattefri gevinst ved salg Fradrag i inntekt ved tap Hvem skal det leies ut til? DEL 3 LEIEKONTRAKTEN INNGÅELSE OG INNHOLD 12 Kontraktsinngåelse Hva og hvorfor? Muntlig eller skriftlig kontrakt? Hvordan benytte skriftlig kontrakt? Den praktiske inngåelsen av leiekontrakt Leiekontraktens innhold Hva bør reguleres i leiekontrakten? Hvem er leier/utleier? Angivelse av boligen Boligens stand Leiers ytelser Innledning Leiesum Adgang til endring av leien Leietermin og forskuddsbetaling Forfall Betalingsmåte og -sted Strøm, brensel og andre tillegg og ytelser Leiers ikke-økonomiske ytelser Oppussing som leiebetaling Sikkerhet Innledning Depositum Generelt om garantier Firmagaranti Bankgaranti Garanti fra sosialkontor Garanti fra private Leieforholdets varighet Innledning Tidsubestemt leieforhold («uoppsigelig») Tidsubestemt leieforhold uten oppsigelsesvern Tidsbestemt leieforhold

3 INNHOLD Vedlikeholdsplikter Husordensregler Adgangen til fremleie Adgang til dyrehold Utleiers adgang til boligen Utkastelsesklausul Innledning Utkastelsesklausul ved manglende betaling Utkastelsesklausul ved leietidens utløp Verneting DEL 4 LEIEFORHOLDETS FORLØP 14 Innledning Overlevering av boligen til leier Innledning Overleveringstidspunkt Leierens rettigheter ved forsinket overlevering av boligen Boligens stand ved overlevering Når foreligger det en mangel ved boligen? Bolig utleid «som den er» I øvrige tilfeller Tidspunkt for mangelsvurderingen Leiers reklamasjon ved mangler Leiers krav ved mangler Fornyelse av møbler og hvitevarer Skader Innledning Leiers meldeplikt Leiers handleplikt Følger dersom leier ikke overholder sin plikter Leiers ansvar for skader Vedlikehold Innledning Utleiers vedlikeholdsplikter Leiers vedlikeholdsplikter Utleiers adgang til å foreta ombygning Innbrudd Bråk Leierens maling o.l

4 10 INNHOLD 23 Røyking Leiebetaling med videre Leiebetaling Forsinkelsesrente Leiers rett til å holde tilbake leie Deponering Leiejustering Innledning Adgang til regulering av leien konsumprisindeks Justering til «gjengs leie» Leiejustering etter husleiereguleringsloven Tilbakebetaling av «overleie» ved regulering Fremleie og opptak i husstand Innledning Adgangen til fremleie Opptak i husstand Fremleie av del av bolig Fremleie ved midlertidig fravær Tidsbestemt kontrakt fremleie i restleietid Obligasjonsleiligheter Når foreligger «saklig grunn»? Godkjenningsfrist Fremleier og oppsigelse Unntak omsorgsboliger, studentboliger mv Overgang av leieretten Innledning Hovedregel krav om samtykke Død, separasjon, skilsmisse og samlivsbrudd Innledning Leiers død Leiers separasjon, skilsmisse, samlivsbrudd og opphør av husstandsfellesskap Beboerrepresentasjon DEL 5 LEIEFORHOLDETS OPPHØR 29 Innledning Regulært opphør Innledning Oppsigelse Innledning

5 INNHOLD Oppsigelsesfrister Utleiers adgang til å si opp leieforholdet Formkrav ved oppsigelse fra utleier Særlige formkrav ved fremleie Særlige formkrav ved oppsigelse etter leiers død Oppsigelsesvern innledning Lovlig grunn Oppsigelsen vil virke urimelig Protest fra leier Søksmål om oppsigelsen Oppsigelse fra leier Utløp av tidsbestemt kontrakt Irregulært opphør Innledning Utkastelse/tvangsfravikelse Innledning Namsmannen må benyttes! Tvangsgrunnlag Utkastelse ved manglende betaling med utkastelsesklausul Utkastelse ved manglende betaling uten utkastelsesklausul Utkastelse ved manglende flytting etter oppsigelse Utkastelse ved manglende flytting etter utløp av kontrakt Utkastelse ved annet mislighold, særlig ved brudd på husordensregler Begjæring om utkastelse, utfylling, gebyr osv Saksbehandlingen hos namsmannen Kontraktsbrudd ved tidsbestemt kontrakt Overtakelse av boligen Innledning Renhold Vedlikehold og skader Møbler og inventar Når er boligen overtatt? Etterlatt inventar Tidsfrist for krav mot leier

6 12 INNHOLD 33 Det økonomiske etteroppgjør Innledning Utestående husleie og tillegg Renhold, vedlikehold, skader eller manglende inventar Hvordan dekke et krav i depositum? Hvordan dekke et krav når sikkerheten er en garanti? Hvordan inndrive et krav rettslig? Innledning Kravet må være forfalt påkrav Forliksklage Hvordan bringe en sak inn for retten? Husleietvistutvalg i Oslo og Akershus Saksomkostninger DEL 6 VEDLEGG Eksempel på oppsigelse Eksempel på påkrav ved manglende betaling Eksempel på flytteoppfordring ved tidsbegrenset kontrakt. 181 Eksempel på flytteoppfordring ved oppsigelse av kontrakt 182 Eksempel på garantitekst, firmagaranti Eksempel på forliksklage Skjema, begjæring om tvangsfravikelse Årsoppgjørsskjema Skjema, klage til Husleietvistutvalget Lov om husleieavtaler (husleieloven) STIKKORD