Vurdering av husleiekontrakt - mfl. 22

Transkript

1 Pallas Eiendom AS Østre Skostredet BERGEN Deres ref. Vår ref. Dato: Kamilla Wesolowska Sak nr: 14/ Saksbehandler: Brit Røthe Dir.tlf: Vurdering av husleiekontrakt - mfl. 22 Det vises til tidligere korrespondanse i saken, senest deres e-post av 27. august 2014 der deres kontrakt ble oversendt. Forbrukerombudet har gått gjennom og vurdert husleieavtalen, og nedenfor følger vurderingen av denne etter mfl. 22. For ordens skyld nevnes det at vi vurderer denne avtalen som et eksempel på deres standard leiekontrakt og ikke foretar en konkret rimelighetsvurdering av de avtalene dere har inngått med leietakere. Vi gjør oppmerksom på at det ikke har blitt foretatt en fullstendig gjennomgang av alle avtalevilkårene Pallas eiendom AS benytter, men kun en gjennomgang av noen prioriterte vilkår. Ved behov vil vi derfor kunne komme tilbake til eventuelle andre forhold ved et senere tidspunkt. 1. Generelt om rimelighetsvurderingen etter markedsføringsloven 22 Av mfl. 22 følger det at: «Vilkår som nyttes eller tilsiktes nyttet i næringsvirksomhet overfor forbrukere kan forbys når de finnes urimelige overfor forbrukerne, og det finnes at forbud tilsies av allmenne hensyn. Ved rimelighetsvurderingen skal det legges vekt på hensynet til balanse mellom partenes rettigheter og plikter og på hensynet til klarhet i kontraktsforhold.» Bestemmelsen skal verne forbrukerne mot uklare og ubalanserte avtalevilkår. Dessuten vil en klar presentasjon av vilkårene kunne bidra til sunnere konkurransevilkår på det aktuelle området, jf. Ot.prp. nr. 38 ( ) s. 18. Mfl. 22 er en videreføring av markedsføringsloven av a, og praksis etter denne bestemmelsen er derfor relevant for tolkningen av mfl. 22, jf. Ot.prp. nr. 55 ( ) s I forarbeidene til bestemmelsen heter det at i vurderingen av om et vilkår i en kontrakt er urimelig, så skal det vurderes om kontraktsvilkårene gjennomsnittlig sett gir en rimelig balanse mellom kontraktspartenes rettigheter og plikter, jf. Ot.prp. nr. 38 ( ) s. 18. Forbrukerombudet Sandakerveien 138, 0484 Oslo Telefon Telefaks Forbrukerombudet Trondheim Dronningens gate 10B (inngang fra Borkeplassen), 7011 Trondheim E-post post@forbrukerombudet.no Internett Foretaksnummer

2 Vurderingstemaet er ikke om vilkårene virker rimelige i det enkelte tilfellet. Dette må sees i sammenheng med at et forbud etter mfl. 22 har virkning for fremtidige avtaler. Et eventuelt forbud har ingen direkte sivilrettslige konsekvenser for avtaler som allerede er inngått. Hvorvidt avtalevilkår i en konkret avtale er gyldige, og dermed bindende for partene, må vurderes etter alminnelig avtalerett, herunder avtaleloven 36 og 37. Videre er det vilkårene slik de fremstår samlet sett som skal vurderes. Et vilkår som tilgodeser den ene kontraktsparten kan oppveies ved at andre vilkår tilgodeser den andre parten i avtalen, jf. Ot.prp. nr. 38 ( ) s. 18. I rimelighetsvurderingen etter mfl. 22 vil bakgrunnsretten ha betydning. Av Ot.prp. nr. 38 ( ) s. 38 fremgår det at: [V]ilkår som strider mot preseptorisk lovgivning, [vil] alltid anses for urimelige. Men motsatt vil det ikke kunne utelukkes at et vilkår forbys selv om det stemmer med preseptorisk lovgivning. Det kan ikke utelukkes at vilkårets eller vilkårenes rimelighet vurderes etter en strengere norm enn det som følger av slik lovgivning. Vilkår i leiekontrakter som er i strid med husleieloven eller annen preseptorisk lovgivning vil således også være urimelige etter markedsføringsloven 22. Også vilkår som ikke er i strid med spesiallovgivning vil etter en helhetsvurdering kunne anses som urimelige etter denne bestemmelsen. Om kravet til balanse i avtaleforholdet har Høyesterett i Rt s (Østlandske Autoberging) uttalt at: For øvrig tilsier det forbrukerhensynet som 9a har som formål å verne, at det normalt ikke bør kreves særlig stor ubalanse før Markedsrådet kan gripe inn. Men det kan ikke være tilstrekkelig at man finner at balansen kunne ha vært bedre. Også i forarbeidene til bestemmelsen er det uttalt at det skal legges til grunn en streng norm i vurderingen av om det er en rimelig balanse mellom kontraktspartenes rettigheter og plikter, jf. NOU 1976: 61 s. 78. Forbrukerombudets hovedinntrykk av kontrakten fra Pallas eiendom AS er at enkelte av vilkårene fremstår som ubalanserte i forbrukerens disfavør. Dette harmonerer dårlig med tanken om å verne den svake kontraktspart. Ved kontraktsinngåelsen vil den jevne forbruker ikke ha en særlig god forhandlingsposisjon, og man må dermed legge til grunn at forbruker verken vil eller kan kreve endringer i standardkontrakten. Derfor er det viktig at standardkontrakten er rimelig og balansert. Vilkåret i mfl. 22 første ledd om at et forbud tilsies av «allmenne hensyn» er oppfylt ved den store økonomiske og praktiske betydningen husleieforhold har for mange forbrukere. I det følgende vil vi foreta en nærmere vurdering av de enkelte vilkårene som etter vårt syn er problematiske etter mfl Forskuddsbetaling av husleie Under «17. Særlige bestemmelser» i deres kontrakt fremgår det i tredje avsnitt at leietaker, som sikkerhet for riktig betaling av leien etc., skal betale 2

3 «et beløp som tilsvare 2 to måneders ordinær leie i forskudd. ( ) Det svares ikke renter for forskuddet, som blir tilbakebetalt ved fraflytting, og etter at huseier har inspisert leiligheten og funnet denne i orden og samtlige nøkler er tilbakelevert. Eventuelt kan leietaker velge å innbetale depositum på egen konto i Fana Sparebank. ( ).» I husleieloven 3-5 og 3-6 er det fastslått at det kan avtales at leietaker skal betale et depositum eller at leietaker skal stille en garanti til sikkerhet for blant annet skyldig leie. Det følger videre av 3-7 at det ikke kan avtales «at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i 3-1 og 3-4 til 3-6». Slik vilkåret er formulert er dette i strid med preseptorisk lovgivning. At leietaker alternativt tilbys å betale et depositum avhjelper ikke dette. Som nevnt i punkt 1 fremgår det av forarbeidene til markedsføringsloven (Ot.prp. nr. 38 ( ) s. 38) at vilkår som strider mot preseptorisk lovgivning alltid vil anses som urimelige. Vi ber på denne bakgrunn om at Pallas eiendom AS endrer vilkåret i andre avsnitt i 17 slik at dette samsvarer med husleielovens regulering av depositumsinnbetaling eller garantistillelse. 3. Gebyr for brudd på leiekontrakten Som nevnt ovenfor forbyr husleieloven 3-7 utleier å kreve andre eller større pengebeløp enn leie, betaling for elektrisitet og brensel, depositum og garanti. Av 5-8 fremgår det at utleier kan kreve erstatning for tap som følge av at leietaker ikke oppfyller sine plikter. I deres kontrakt fremgår det i 17 at: «tapte nøkler og kort må erstattes med 500,-». Det fremgår videre at leietaker kan bli ilagt et gebyr dersom han misligholder vaskereglementet, og at: «Det vil bli trukket 500,- per manglende vask uavhengig av om utleier virkelig har fått utført manglende vask.» Etter Forbrukerombudets vurdering vil vilkår som gir utleier rett til å kreve annen økonomisk kompensasjon for leietakers mislighold enn det som følger av 5-8, være i strid med 3-7. Det betyr at gebyr for mislighold vil være i strid med husleieloven og anses som urimelige avtalevilkår etter mfl. 22 all den tid det ikke dekker reelle utgifter for utleier. Forbrukerombudet ber på denne bakgrunn om at Pallas eiendom AS endrer vilkår om gebyr der disse ikke dekker en reell utgift. 4. Leietakers misligholdsbeføyelser Det fremgår av husleieloven 2-9 til 2-13 at ved utleiers mislighold av avtalen kan leietaker kreve fastholdelse av avtalen, retting av mangel, avslag i leie, heving av avtalen og/eller erstatning. 3

4 I 5 i deres kontrakt fastslås det at utleier i leietiden skal sørge for at leiligheten står til rådighet for leietaker, og at den er i ordentlig stand. Når det gjelder leietakers plikter, er disse utfyllende redegjort for i blant annet 6, 7, 14, 15 og 17. Mens utleiers plikter kun er angitt generelt, er opplistingen av leietakers plikter i leietiden både konkret og utfyllende. Leietakers rettigheter ved kontraktsbrudd fra utleiers side fremgår ikke av kontrakten. I henhold til praksis fra Markedsrådet bil kontraktsvilkår som ikke gir forbrukeren klar informasjon om rettighetene ved kontraktsbrudd være urimelige og i strid med mfl. 22, se markedsrådssak 1/2002 (Dansommer). At leietakers rettigheter fremgår klart av kontrakten er av sentral betydning for leietakers rettsstilling. Leietaker har en rekke misligholdsbeføyelser etter husll. 5-7, men for at leietakere skal kunne gjøre gjeldende sine rettigheter er det en forutsetning at de kjenner til hvilke rettigheter de har. I og med at redegjørelsen for leietakers rettigheter og utleiers plikter er mangelfull, vil mange forbrukere som inngår avtale med Pallas Eiendom AS ikke kjenne til sine rettigheter dersom utleier misligholder avtalen. Vi ber på denne bakgrunn om at Pallas Eiendom AS tar inn i sin kontrakt leietakers rettigheter ved utleiers mislighold. 5. Vedlikeholdsvilkår Husll. 5-3 regulerer vedlikeholdsplikten i leieforholdet. 5-3 første ledd gir uttrykk for lovens normalordning, som er at utleier har ansvar for vedlikeholdet av boligen. Andre ledd pålegger leietaker en mer begrenset plikt til å vedlikeholde boligen. Det fremgår videre av bestemmelsen at partene kan avtale en annen fordeling av vedlikeholdsplikten enn den som fremgår av 5-3. Det fremgår av deres kontrakt i 7 at «Leietaker skal vedlikeholde leiligheten (hybelen) med de ledninger og innretninger som hører til for avløp og forsyning med vann, gass, varme og elektrisk strøm til lampepunkter og stikkontakter. Fornyelse av tapet, maling og annen istandsetting eller oppussing som følge forringelse ved slit og elde skal besørges så ofte som det sedvanemessig er påkrevd etter eiendommens, leilighetens (hybelens) eller rommets beskaffenhet.» Ved dette legger man opp til at det er leietaker, ikke utleier, som har ansvaret for vedlikeholdet av husrommet. Dette vilkåret går langt utover den fordelingen av vedlikeholdsplikten som er utgangspunktet etter husll Selv om loven åpner for avtalefrihet når det gjelder vedlikeholdsansvaret er spørsmålet om et så vidtrekkende vilkår vil være å trekke avtalefriheten så langt at vilkåret er urimelig etter mfl. 22. Av forarbeidene til husleieloven fremgår det blant annet at ett av formålene med å åpne for avtalefrihet når det gjelder vedlikeholdsplikten er at det i enkelte tilfeller kan være hensiktsmessig å avtale en annen fordeling av vedlikeholdsplikten, jf. NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler s

5 I Husleieavtaler av Parelius og Bragdø-Ellenes står det på s. 139 at det er naturlig at utgangspunktet er at utleier har vedlikeholdsansvaret; «fordi det er utleier som har den langsiktige interessen av at eiendommen holdes i god stand. Leier har i mange leieforhold kun en kortvarig tilknytning til eiendommen, og det er derfor ikke naturlig at han skal stå for nødvendig vedlikehold i og med at det er betalt vederlag for bruksretten. Det er vanlig å si at i leiebetaling ligger et element kompensasjon for slitasje og elde av eiendommen i leietiden.» Etter Forbrukerombudets vurdering kan det derimot i langvarige leieforhold i enkelte tilfeller være naturlig og hensiktsmessig at leietaker har et vedlikeholdsansvar som går noe ut over det som fremgår av husleieloven 5-3 andre ledd. Selv om husll. 5-3 er fravikelig fremgår det av Parelius og Bragdø-Ellenes på s.146 at det går en grense for hva som kan anses som et rimelig vedlikeholdsansvar: «Avtaler som pålegger leier en så vidtrekkende vedlikeholdsplikt at det fremstår som urimelig, vil kunne anses delvis ugyldig etter avtaleloven 36. Det kan for eksempel være aktuelt i kortvarige tidsbestemte leieforhold eller leieforhold hvor det er avtalt høy husleie.» Forbrukerombudet vil her bemerke at det er en lavere terskel for å vurdere vilkår som urimelig etter mfl. 22 enn etter avtl. 36. Dette henger sammen med at avtl. 36 griper inn i allerede inngåtte avtaler, mens mfl. 22 retter seg mot en fremtidige bruk av vilkår. Som nevnt innledningsvis har Høyesterett av hensyn til forbrukervernet lagt til grunn at det normalt ikke bør kreves særlig stor ubalanse før avtalen kan anses som urimelig etter 22, jf. Rt s Det er naturlig å se vilkår om vedlikeholdsplikt i sammenheng med vilkår for tilbakelevering av boligen etter at leieforholdet har opphørt. Av husll annet ledd fremgår det at ved overlevering etter leieforholdets slutt skal husrommet være i den stand det var i ved leieforholdets start, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Av deres kontrakt 15 fremgår det at: «Om det er leietakeren som etter leieavtalen har det indre vedlikehold, skal leietakeren ved fraflytting tilbakelevere leiligheten (hybelen) rengjort og i god og håndverksmessig, forsvarlig, vedlikeholdt stand.» I kontrakten oppstilles ikke noe unntak for alminnelig slit og elde. Leietaker skal levere tilbake husrommet vedlikeholdt slik kontraktens 7 krever. I praksis vil utleier kunne kreve en oppgradering av boligen. Husleieloven gjelder både ved leie av lokaler og leie av bolig. Loven gjelder både der forbrukere leier ut til forbrukere og der profesjonelle aktører leier ut til forbrukere, og både korte og langvarige leieforhold faller innunder lovens virkeområde. Slik Forbrukerombudet ser det gjør begrunnelsen for å følge normalordningen seg sterkest gjeldende i korte leieforhold for forbrukere med en profesjonell utleier, altså den typen utleieforhold det ser ut til at Pallas eiendom AS har. Etter Forbrukerombudets vurdering fraviker med andre ord Pallas eiendom AS normalordningen uten å ha noen begrunnelse for det. Snarere tvert imot 5

6 fraviker man lovens utgangspunkt i tilfeller der avtaleforholdet er av en slik art at det taler for bruk av normalordningen. Med de vedlikeholdsvilkår Pallas eiendom AS har, fremstår det som vilkårlig hvilken leietaker som blir sittende med vedlikeholdsansvaret. Leiligheten kan være i god nok stand gjennom flere år før den normale forringelsen etter slit og elde er av en sånn karakter at det krever oppussing. Man vedlikeholder ikke tak, vegger og gulv hvert år. Utleier har muligheten til å spre vedlikeholdskostnadene utover mange leietakere over flere år ved å legge inn et element av kompensasjon for slit og elde i leieprisen. Slik vilkårene nå er utformet løper den enkelte leietaker en risiko for å måtte pusse opp etter tidligere leietakere fordi utleieobjektet gradvis har blitt slitt ned. Mange av Pallas eiendom AS leietakere er unge studenter som ikke har erfaring med å inngå økonomisk forpliktende avtaler. De har heller ikke de samme forutsetningene for å forstå omfanget av avtalen de inngår som en mer erfaren leietaker. En eventuell ubalanse vil forsterkes i takt med hvor ujevnt styrkeforholdet mellom partene er. Når en næringsdrivende velger å rette virksomheten sin mot en ung målgruppe er det derfor etter Forbrukerombudets vurdering særlig viktig å ha en klar og balansert kontrakt. Etter Forbrukerombudets vurdering medfører deres vedlikeholdsbestemmelse en slik ubalanse i avtaleforholdet at den må anses som urimelig etter mfl. 22. Vi ber på denne bakgrunn om at Pallas eiendom AS endrer 7 i kontrakten slik at denne ikke pålegger leietaker en så vidtrekkende vedlikeholdsplikt. 6. Avslutning Ved vurderingen av om en kontrakt er urimelig etter mfl. 22 skal det sees hen til helheten i avtalen. Forbrukerombudet har nå påpekt at deres kontrakt etter vår vurdering både har urimelige vilkår om forskuddsbetaling og vedlikehold. De to vilkårene i kombinasjon forsterker ubalansen ved at forskuddsinnbetalingen kun blir tilbakebetalt dersom utleier godkjenner leilighetens stand ved fraflytting. Vi ber om at dere foretar en gjennomgang av deres utleiekontrakt og at denne endres i samsvar med Forbrukerombudets standpunkter. Deres svar i saken imøteses så snart som mulig og senest innen 21. november Med vennlig hilsen for Forbrukerombudet Brit Røthe juridisk rådgiver 6