RAPPORTANSVARLIG: Takstingeniør Helge Fjellro AS Helge Fjellro Vavollen 144, 5610 ØYSTESE Tlf: 41140500 E-post: post@helgefjellrono FAST EIENDOM Adresse, 5600 NORHEIMSUND Matrikkelnr Gnr 20 Bnr 98"LYNGTUN" Kommune KVAM Hjemmelshaver(e) LANGAKER GRO RAGNFRID Dato for befaring 09062016 Bruksareal: 29 m 2 Bruksareal primærdel (P-ROM): 26 m 2 Tomteareal: 1 314,2 m 2 Normal markedsverdi: kr 850 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Postnr Poststed 5600 NORHEIMSUND Rekvirent Torgeir Lorentzen Emvest Hjemmelshaver(e) LANGAKER GRO RAGNFRID Tilstede/opplysninger gitt av Takstmann Helge Fjellro Premisser - Generelle opplysninger Gnr 20 Bnr 98"LYNGTUN" Festenr Seksjnr Bolignummer Kommune Område/bydel KVAM Måvotsvatnet Besiktigelsesdato 09062016 Denne takstrapporten er en verditakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene Verditaksten er utført iht Nito Takst AS instruks for utfylling av takstskjema, takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger 2014 Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter takstbransjen sine regler Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt supplert med enkle målinger Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Verditakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg Egne forutsetninger Ved denne type oppdrag blir det kun utført en enkel befaring av synlige bygningsdeler og overflater som grunnlag for en verdivurdering Det blir ikke flyttet på innredninger, komponenter eller inventar Det blir heller ikke gjort besiktigelser eller kontroll bak slike installasjoner og innredninger Fuktmåling er ikke foretatt Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha besiktiget takstobjektet slik som god skikk tilsier Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at bygningene var møblert og i bruk En forventer tilbakemelding på eventuelle feil og mangler innen 7 dager, feil vil ikke bli rettet etter dette uten at kunden faktureres Sammendrag Eldre hytte med enkel standard fra opprinnelsen Det er nye vinduer i stue og soverom, ny altandør, elles dører og vinduer fra opprinnelsen Ny terrasse på 3 sider, terrassen mor sør er skadet av snøtyngde og må utbedres Enkel strømforsyning med 2 kurser Det er ikke innlagt vann og avløp Offentlig vann og avløp ligger i område Viser til detaljer i taksten Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger vest for Måvotsvatnet på Kleiva på Kvamskogen ca 1 t med bil fra Bergen sentrum Ca 10-12 min med bil fra Norheimsund sentrum Sør - og vestvendt område i relativt rolig område av Kvamskogen Reguleringsmessige forhold Område er ikke regulert Område ligger i kommuneplanens arealdel som byggeområde for fritidsboliger Kommunedelplan_Kvamskogen, planid 123820110006 En liten del av tomten mot vest ligger i veiareal Eiendommens tomt Gnr:20Bnr:98"LYNGTUN" Side1av5 10062016 TakstingeniørAS
Tomteareal (m 2 ) 1 314,2 Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Det er ny gruset sti til område Deler av tomten er planert etter at det er ført frem offentlig vann - og avløpsanlegg til område Parkering ved Rv 7 Hytten er ikke tilknyttet vann og avlp Terrengforhold Småkupert til flat terreng Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Fritidsbygg (hytte,sommerh ol) 1968 2006-2010 Likningsverdi (år) Kjøpsår 2014 Kjøpesum / Kostpris 780000 Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Betongfundamenter til fjellgrunn Malt ringmur Det er ikke tilgang til eventuell krypkjeller Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Oppført av 2" x 4" bindingsverk, synlig mineralull i ventil Utvendig stående malt trekledning i bra stand Etasjeskille: Trebjelker som antas å ha noe isolasjon Dører og vinduer Ny altandør fra 2009, 2 nye vinduer fra ca 2006, ellers kobla vinduer fra byggeår, enkel tredør, innvendige fyllingsdører fra opprinnelsen Takkonstruksjon med yttertak Saltak, trekonstruksjon fra byggeår, eldre profilerte plater på tak Renner på en side Taket er besiktiget fra bakkenivå Piper, ildsteder og oppvarming Teglsteinspipe, pusset, flasset maling på pipe over tak, helle over pipe Eldre vedovn i stue Setning i branntavle Bad og vaskerom Enkelt wc-rom Kjøkken Enkel kjøkkenkrok med kjøleskap Innvendige overflater Gulv: Tregulv og gulv med belegg Vegger: Kledning, malt kledning og panel Himlinger: Panel Elektrisk anlegg Det er lagt inn ny inntakskabel rør for fiber ligger til hytten Enkelt elektrisk anlegg med 2 kurser VVS-installasjoner Kaggedo Teppe på gulv, panel og malt kledning på vegger Panelovn på vegg Annet Nye terrasser på 3 sider av hytten av impregnerte materialer på søyler til fjellgrunn Terrassene er påca 40 m², ca 23 m² i front er seget skeiv og må rettes opp Gnr:20Bnr:98"LYNGTUN" Side2av5 10062016 TakstingeniørAS
Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Fritidsbygg (hytte,sommerh ol) - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 1 etasje 31 29 26 3 Sum bygning 31 29 26 3 Bygg A: Fritidsbygg (hytte,sommerh ol) - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 etasje Vindfang, kaggedo, soverom, stue og kjøkken Bod Sum alle bygg Sum alle bygninger Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 31 29 26 3 Kommentarer til arealberegningen Arealet er målt innendig med laser og beregnet utvendig I hovedsak er det bruken av rommene som ved befaring som avgjør om rommene defineres som P-ROM eller S-ROM Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM og S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene Areal kan avvike noe, men dette har ingen innvirkning på markedsvurderingen Normalt i vårt område vil standard på kjøkken, baderom/vaskerom og antall soverom være avgjørende for markedsvurderingen Kommentarer til planløsningen Grei planløsning i forhold til byggeår Liten hytte i forhold til dagens krav Gnr:20Bnr:98"LYNGTUN" Side3av5 10062016 TakstingeniørAS
Kommentarer til Grunnboksbladet mm Borett: Nei Konsesjon: Nei Sameie: Nei Forkjøpsrett: Ingen opplyst eller hensyntatt Heftelser: Ingen heftelser som påvirker takst opplyst eller hensyntatt Ved eventuelt salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelle heftelser på generelt grunnlag Servitutter: Ingen servitutter som påvirker takst opplyst eller hensyntatt Ved eventuelt salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelle servitutter på generelt grunnlag Økonomi Kostnader / andel fellesutgifter: renovasjonsavgift til Bir Avgifter i forbindelse med brøyting av parkeringsplass etc Eiendomsskatt utgjør for år 2015 kr 1 120,00 Skattegrunnlag kr 280 000 I 2015 ble skattesatsen økt med 0,5 Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 600 000 -Verdireduksjon -Hovedbygg 50 % kr 300 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 300 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 300 000 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 550 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 850 000 Markedsanalyse Nedstående salgsverdi er hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning Salgsverdien sammenlignes også med de siste salgsutlysninger for område Teknisk verdi fremkommer ved kalkulerte byggekostnader og med fradrag for slitasje, elde, utidsmessighet og evt gjenstående arbeider Tomteverdi er markedsverdi av råtomt med tillegg av tekniske grunninstallasjoner inkludert tilknytningsavgifter for vann, avløp og strøm samt opparbeiding av uteområder og hage Salgsverdi er for dette takstobjektet satt til det beløp rapportansvarlig etter sitt beste skjønn mener eiendommen vil oppnå ved et åpent og fritt salg i dagens marked Markedsverdi er i dette tilfellet ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen uten heftelser Salget skal være offentlig, forekomme på vanlige markedsvilkår, det skal foreligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal tas hensyn til eiendommens art Det sees bort i fra kjøpere som måtte være villig til å betale en unormalt høy pris på grunn av spesielle interesser i eiendommen, eksempelvis naboer og lignende Gnr:20Bnr:98"LYNGTUN" Side4av5 10062016 TakstingeniørAS
Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 850 000 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Øystese, 10062016 Dokumentkontroll Helge Fjellro Fremlagt: Vedlagt: EDR: Oppdatert 01062016 Utskrift viser etableringsdato, hjemmelshaver, bruksnavn, adresse, mm Situasjonskart over område Gnr:20Bnr:98"LYNGTUN" Side5av5 10062016 TakstingeniørAS