SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200803551 : O: : L06 : S. Haugen, N.O.Høiland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Bystyret 17.06.2008 89/08 HAVNEOMÅDE PÅ SOMANESET OG TRANSFORMASJON AV INDRE HAVN OPPDRAG FOR VIDERE ARBEID 1. SAKEN GJELDER Styret i Sandnes Havn KF har i møtet den 5.5.2008 behandlet rapport om arealbehov for fremtidig havnedrift på Somaneset. Av vedtakets punkt 2 fremgår at hvis havnen får bygge ut ihht. rapportens punkt 5, vil det på kort sikt også la seg gjøre å imøtekomme Keppel Norway sitt behov for arealer. Keppel Norway AS har henvendt seg til Sandnes havn KF om behov for utvidet areal. Samlet tilleggsareal beskrevet i punkt 5 utgjør 10 daa. Alternativt, slik havnestyret vurderer det må det søkes etter andre industriområder i Sandnes for Keppel Norway. Styret ber om at saksforholdet fremmes for bystyret for snarlig behandling. Det foreligger godkjent kommunedelplan for sentrum. Eksisterende havneareal i indre havn utgjør planens område A. Bestemmelsens 4.7 gjør nærmere rede for arealformål og utviklingen av delområdene. Sandnes bystyre har i sak 30/04 godkjent intensjonsavtale mellom havnen og tomteselskapet om utviklingen av indre havn. Rådmannen legger i denne saken frem forslag til mandat og fremdrift for videre arbeid med havnedrift på Somaneset og utvikling av område A indre havn ihht. sentrumsplanen. 2. BAKGRUNN 2.1. Gjeldende vedtak for de to omsøkte områdene For begge arealene ligger en lang og omfattende behandling til grunn for dagens planstatus for Somaneset og Sandnes indre havn. Et kortfattet resyme fremgår av vedleggene 2A og 2B. Somaneset Den 24.4.2007 i sak 32/07 avgjorde bystyret at kravet til konsekvensutredning for Somaneset til havneområde er oppfylt (kfr. vedlegg nr 3). Bystyret mente det ville være svært uheldig å kombinere en videre utbygging av havnen utover det regulerte området C på Somaneset, med en opparbeidelse av friluftsområdet i Luravika. Utvidelse utover dagens regulerte havneområde ble ikke anbefalt. Rådmannen ble i samme vedtaket gitt i oppdrag å starte opp arbeidet med regulering av Luravika til slikt formål og å innarbeide formålet i endelig kommuneplan. Av vedtaket punkt 5 bes rådmannen i samarbeid med havnestyret å legge frem en sak om ulike driftsmodeller for fremtidig havnedrift, herunder et regionalt samarbeid for å videreutvikle hensiktsmessige havneløsninger for byens og distriktets næringsliv. I driftsmodellene forutsettes at havnedrift i Sandnes opprettholdes. Side 1 av 5
Kommuneplan for Sandnes 2007-2020 ble godkjent av bystyret 16.10.2007. Forut for den endelige behandlingen lå bl.a. en tilleggshøring som omfattet redusert havneareal, friluftsområde og badestrand i Luravika, jfr. bystyrets vedtak sak 32/07. I tilleggshøringen fremkom merknader fra havneforetaket, Kystverket og Sandnes Skipsekspeditør Forening. Av rådmannens kommentarer til dette saksforholdet fremgår at målet er å samle havnefunksjonen på Somaneset innenfor rimelige rammer. En videre prosess må avklare og finne løsninger på havnearealene og arealbehov for annen virksomhet innenfor rammen av arealet avsatt i kommunenplanen. Bystyret godkjente kommuneplanen 2007-2020 med havneareal på Somaneset avsatt som vist i tilleggshøringen. Indre havn I kommuneplanen 2002-2017 ble området i indre havn gitt arealformålet sentrumsformål, tilsvarende som øvrige transformasjonsområder innenfor sentrumsområdet. Til grunn lå bystyrets vedtak om å samle havnevirksomhetene på Norestraen nord og transformere området i indre havn til byutviklingsformål. Med grunnlag i intensjonsavtalen som bystyret godkjente 23.3.2004 ble det iversatt arbeidet med en mulighetsstudie for arealbruken av området. Arbeidet er ført frem med en områdeplan godkjent av bystyret høsten 2005 og den har gitt innspill til arbeidet med kommunedelplan for sentrum. Kommunedelplan for sentrum ble godkjent av bystyret 16.10.2008. Indre havn utgjør området A i sentrumsplanen. Av bestemmelsene 4.7 fremgår at området er delt i østre del (øst for Elvegaten) og vestre del (vest for Elvegaten). Østre del, som grenser mot sjøen skal tilrettelegges for næringsvirksomhet, fortrinnsvis kontorer. Det tillates publikumsrettet virksomhet mot kaifronten, inklusive hotell-, restaurant- og barvirksomhet. Det er ikke tillatt med virksomhet som medfører vesentlig trafikk- eller miljømessige ulemper eller fare for omgivelsene. Områdene skal betjenes på en slik måte at det ikke er til sjenanse for omkringliggende boligbebyggelse. Ytterst mot sjøen viser planen kobling til sammenhengende kyststi som går igjennom sentrumsområdet. Knyttet til vestre del hjemler bestemmelsene at arealformål er næring og bolig. Det kan tillates inntil 50% boliger av samlet gulvareal. 1. etasje skal fortrinnsvis ha publikumsrettet virksomhet. Offentlig tilgjengelig parkeringshus skal innpasses i området. 2.2 Forhold med betydning for videre arbeid Den 19. mai d.å har ledelsen i Keppel Norway AS orientert havnesjefen om nye mulige prosjekter og derav behov for økt areal. Fremtidsutsiktene for selskapet er gode resultatene fra 2007 viser en vekst i antall ansatte fra 65-70 til 180 personer pr d.d. For å møte fremtidig behov for kontorplasser og utvikling av verkstedene har selskapet gitt innspill om å få disponeres Strandgt. 153. Havnestyret har i sin behandling av rapporten om arealbehov for fremtidig havnedrift på Somaneset uttalt at det på kort sikt vil la seg gjøre å imøtekomme Keppel Norway sitt behov, dersom havnen gis mulighet for å utvide arealet med ca 10 daa jfr. rapportens punkt 5. I mulighetsstudien om indre havn var det en bred deltakelse, med representanter fra havnen, tomteselskapet, aktører i sentrum og kommunen. Vedtatt kommunedelplan med tilhørende gjennomføringsstrategi skaper interesse og forventninger om å komme i gang med videre arbeid lokalt. Samtidig oppleves en økende privat interesse for arealene. I økonomiplan 2008-2011 er prioritering av indre havn fremholdt som et prioritert kommunalt engasjement i gjennomføring av sentrumsplanen. Side 2 av 5
3. MANDAT OG OPPLEGG FOR VIDERE ARBEID 3.1 Mandat for oppdrag til havnestyret - Somaneset Rådmannen mener at det er behov for å gjennomføre et strategisk arbeid om bruken av Somaneset. Innenfor avsatt areal, må det gjennomføres vurderinger som viser hvordan både Sandnes Havn KF og Keppel Norway AS kan gis drivverdige rammebetingelser. Rådmannen mener derfor at det bør gis et oppdrag til havnestyret om å gjennomføre en slik strategisk analyse. Det legges til grunn at Somaneset i fremtiden både han romme havnedrift og prioritert sjørettet næring. Etter rådmannens syn er det næringspolitisk sentralt for Sandnes kommune. Næringssjefen bør derfor trekkes inn i dette arbeidet. Det forventes at Keppel Norway AS trekkes inn i arbeidet med vurderingene. En del av oppdraget bør også etter rådmannens mening omfatte å vises ulike modeller for utviklingen av Sandnes Havn med utgangspunkt i avsatt areal på Somaneset. Hvilke primærfunksjoner skal havnen ha lokalt og regionalt sett i lys av næringsstrategiske hensyng og nasjonalt mål om å få mer gods over fra vei til sjø. I tillegg må det vises hvilke muligheter og begrensninger modellene gir for havnedriften økonomisk. Rådmannen er videre opptatt av at det fremlegges en konkret fremdriftsplan for når en samlet reetablering på Somaneset kan være gjennomført og nivået på investeringsmidler som dette totalt utløser. Det allerede gjennomførte salget av Strandgt. 17-24 legger rådmannen til grunn at utgjør en del av finansieringen av investeringsbehovet. Slik rådmannen ser det bør resultatene av et slik oppdrag til havnestyret kunne fremmes for bystyret i oktober, slik at dette kan gi et grunnlag for utarbeidelsen av nest økonomiplan. 3.2. Mandat for oppdrag indre havn - rådmannen Oppstart av arbeidet med indre havn krever etter rådmannens syn avklaringer på flere prinsipielle forhold før selve transformasjonsarbeidet kan ta til og varsel om regulering kan gis. Intensjonsavtalen hjemler at tomteselskapet skal ha rollen som prosjektleder og utbygger av arealene. Havnen skal være samarbeidspartner og, sammen med tomteselskapet, bidra til at eierinteressene ivaretas. Situasjonen i dag er at det også er behov for å vurdere om det skal lages et utbyggingsselskap hvor også private aktører inviteres til deltakelse. Dersom en slik modell velges er det behov for å få klargjort kriteriene for konkurransen om privat deltakelse. Det kan for eksempel være kriterier som: - finansielt sterke investorer vs. behovet for kapital - kompetanse fra tilsvarende prosjekter vs. behovet for tilførsel av kunnskap - at aktørene vil bygge ut og etablere seg i området vs. behovet for rask realisering i indre havn Det er videre ulike modeller som kan velges for utvikling og finansiering av indre havn. Kommunedelplanen og gjennomføringsstrategien legger rammebetingelsene for arbeidet, men måten dette kan gjøres på er flere. Valg av modell har også betydning for i hvilket omgang kommunen ved bystyret vil ha direkte styring av gjennomføringen i indre havn. Etter rådmannens vurdering må ulike modeller for dette vurderes mht. muligheter og begrensninger det har for hhv. styring av byutviklingen, økonomisk risiko og gjennomføringsevne. I tillegg må det legges til grunn at havnen er avhengig av at nødvendig frigjort kapital ved salg av eiendom i indre havn tilføres havnen for å kunne foreta reetablering på Somaneset. Ferdigstillelse av detaljert gjennomgang av hele arealporteføljen i indre havn, både østre og vestre del inngår i dette arbeidet. Side 3 av 5
Rådmannen er klar over at det pr d.d. er ulike syn på hvordan inntekter fra salg av indre havn kan anvendes. Det er derfor en viktig del av dette arbeidet at det gjennomføres nødvendig kontakt mot Kommunal- og regionaldepartementet for å få avklart disse forholdene. Et sentralt resultat av arbeidet er videre at det fremlegges en konkret fremdriftsplan for hvordan og når en transformasjon av indre havn kan være gjennomført og nivået på investeringsmidler som dette totalt utløser. Fremdriftplanen forutsettes inndelt i hovedetapper, og at den er samkjørt med havnestyrets forslag om fremdriftsplan for Somaneset. I dette arbeidet legger rådmannen til grunn at arbeidet gjennomføres av den administrative styringsgruppen for gjennomføringsstrategi sentrum, supplert med representant fra tomteselskapet og havnen. Gruppen trekker inn ekstern faglig bistand ved behov. Resultatene av arbeidet fremmes for bystyret i oktober, slik at dette kan gi et grunnlag for utarbeidelsen av nest økonomiplan. 4. RÅDMANNENS ANBEFALING Med grunnlag i redegjørelsen som er gitt om foreliggende status for hhv. Somaneset og indre havn, ser rådmannen behov for at det gis to parallelle oppdrag om videre arbeid. Dette for at det skal foreligge en samlet beslutningsunderlag for bystyret til å kunne iverksette videre tiltak, herunder økonomiske forhold som må innarbeides i kommende økonomiplan. Rapporten fremlagt fra havnestyret tas således til etterretning og inngår som en del av arbeidsunderlaget videre. Rådmannen tilrår at bystyret godkjenner å gi havnestyret i oppgave å gjennomføre arbeidet beskrevet i sakens punkt 3.1 ovenfor. Videre at rådmannen får i oppgave å gjennomføre arbeidet som fremkommer av mandatet beskrevet i punkt 3.2. Resultater fra begge arbeidende forventes fremlagt samlet til bystyrets møte i oktober d.å. Saken skal behandles av bystyret som fatter endelig vedtak. Rådmannen tilrår at bystyret fatter slikt : VEDTAK: 1. Bystyret tar rapporten fra havnestyret til orientering. 2. Styret i Sandnes Havn KF gis i oppdrag å gjennomføre en strategisk analyse for fremtidig havnedrift på Somaneset ihht avsatt areal i kommuneplanen 2007-2020, herunder vise muligheter for fortsatt lokalisering av Keppel Norway AS. Mandatet for arbeidet fremgår av denne sakens punkt 3.1 og bystyret ber om at resultatene fremmes innen oktober d.å. Næringssjefen bistår styret i arbeidet med denne saken. 3. Rådmannen gis i oppdrag å gjennomføre analyse for gjennomføring av transformasjonen i indre havn, herunder muligheter for utbyggingsselskap, kommunal styring, økonomisk risiko og fremdrift. Mandatet for arbeidet fremgår av denne sakens punkt 3.2 og bystyret ber om at resultatene fremmes innen oktober d.å. Havnen og tomteselskapet tiltrer arbeidsgruppen for gjennomføring av strategi for sentrumsplanen med en representant hver i arbeidet med denne saken. Side 4 av 5
RÅDMANNEN I SANDNES, 03.06.2008 Tore Sirnes Rådmann Hans Kjetil Aas Kommunaldirektør Vedlegg nr. 1 : Rapport om havneområdet på Somaneset, skriv fra havnestyret 19.5.2008 Kopi til : Styret i Sandnes Havn KF og styret i Sandnes Tomteselskap AS Side 5 av 5