Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2013/2607-32 Jon Harald Kjærland Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen 2. gongs behandling klage - 154/68 - garasje - Sunde - Herman Kaldestad Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite tek ikkje klagen til følgje og opprettheld sitt vedtak av 11.11.2015 som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomite godkjenner ikkje garasje på 154/68 på Sunde slik den er omsøkt med eit hyrna og takutstikk innpå veggrunn på 153/164, j.fr plan- og bygningsloven (pbl) 29-4 - Byggverks plassering. Forvaltningskomiteen gjev etter pbl 20-4 løyve til ein redusert garasje som har fotavtrykk og takutstikk på eigen grunn, j.fr. pbl 29-4. Forvaltningskomiteen gjev etter pbl 32-3 pålegg om retting av oppsett garasje på 154/68 slik: 1. Garasjehyrna og takutstikk som er bygd innpå naboeigedom 154/164 vert rive og fjerna. 2. Retting av garasje til eigen eigedom må vera retta og ferdigmeldt med retta teikning og innmålt plassering innan 01.09.2016. Saksutgreiing: Tiltakshavar og klagar: Hermann Kaldestad, Slettestølsvn. 12, 5450 Sunde. Klagar: Otto Kolaas, Podlavn. 27, 5450 Sunde. Behandling i Forvaltningskomiteen den 03.02.2016 NYTT FRAMSETT FORSLAG FRÅ KARI F BLOKHUS (FRP): Sak vert utsett til neste møte. Dersom forvaltningskomiteen skal vurdera å godkjenna garasjen slik den framstår i dag, må det liggja føre avtale med kommunen om kjøp av grunnen under garasjen. H. Kaldestad må sjølv ta initiativ for om mogeleg få i stand ein avtale. Røysting: Nytt framsett forslag vart vedteke med 7 mot 2 røyster ( Ingrid K Eide, H og Otto Benjaminson, Krf) Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 03.02.2016 Sak vert utsett til neste møte. Dersom forvaltningskomiteen skal vurdera å godkjenna garasjen slik den framstår i dag, må det liggja føre avtale med kommunen om kjøp av grunnen under garasjen. H. Kaldestad må sjølv ta initiativ for om mogeleg få i stand ein avtale. side 1
Påklaga behandling og vedtak, forvaltningskomiteen 11.11.2015: Behandling i Forvaltningskomiteen den 11.11.2015 Rådmannen si innstilling vart vedteke med 8 mot 1 røyst (Kari F Blokhus, Frp) Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 11.11.2015 Kvinnherad forvaltningskomite godkjenner ikkje garasje på 154/68 på Sunde slik den er omsøkt med eit hyrna og takutstikk innpå veggrunn på 153/164, j.fr plan- og bygningsloven (pbl) 29-4 Byggverks plassering. Forvaltningskomiteen gjev etter pbl 20-4 løyve til ein redusert garasje som har fotavtrykk og takutstikk på eigen grunn, j.fr. pbl 29-4. Forvaltningskomiteen gjev etter pbl 32-3 pålegg om retting av oppsett garasje på 154/68 slik: 1. Garasjehyrna og takutstikk som er bygd innpå naboeigedom 154/164 vert rive og fjerna. 2. Retting av garasje til eigen eigedom må vera retta og ferdigmeldt med retta teikning og innmålt plassering innan 01.06.2016. Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite godkjenner ikkje garasje på 154/68 på Sunde slik den er omsøkt med eit hyrna og takutstikk innpå veggrunn på 153/164, j.fr plan- og bygningsloven (pbl) 29-4 Byggverks plassering. Forvaltningskomiteen gjev etter pbl 20-4 løyve til ein redusert garasje som har fotavtrykk og takutstikk på eigen grunn, j.fr. pbl 29-4. Forvaltningskomiteen gjev etter pbl 32-3 pålegg om retting av oppsett garasje på 154/68 slik: 1. Garasjehyrna og takutstikk som er bygd innpå naboeigedom 154/164 vert rive og fjerna. 2. Retting av garasje til eigen eigedom må vera retta og ferdigmeldt med retta teikning og innmålt plassering innan 01.06.2016. Saksutgreiing: Søkjar/tiltakshavar: Hermann Kaldestad, Slettestølsvn. 12, 5450 Sunde. Sakshistorikk: Søknad motteken: 30.01.2014. Første gongs behandling og synfaring var 01.10.2014 av Forvaltningskomiteen. Vedtaket vart påklaga av nabo, Otto Kolaas den 28.10.2014. Andre gongs handsaming var 10.12.2014 av Forvaltningskomiteen. Saka vart deretter sendt til Fylkesmannen i Hordaland for endeleg handsaming. Fylkesmannen oppheva den 12.05.2015 vedtaka med den grunngjeving at Forvaltningskomiteen sitt vedtak er uklart og heller ikkje heimla i plan- og bygningsloven. Saka takast opp att til ny behandling. Om søknaden: Garasje på 154/68 vart total skadd av køyrety slik at den måtte rivast og oppattbyggjast. Garasjen vart bygd noko endra i høve til originalen. Det er den 30 01.2014 motteke søknad om godkjenning av endra takkonstruksjon. Søkjar skriv at garasjerommet er uendra som før. Søkjar skriv i søknaden at garasjen har stått på same staden i 30 år og før vegen kom. Han meinar at vegen er bygd altfor nær hans garasje og burde vore flytta 0,6 meter vekk frå garasjen. Det er stor trafikk av lastebilar og tunge køyrety på Knutabakkvegen sidan fleire bebuarar driv entrepenørfirma. Søkjar meinar desse køyretya høyrer heima i industriområde. Den opprinnelege garasjen var 25 m2 BRA medan oppmålingskontoret har målt erstatningsbygget til 46 m2 BYA, innvendig ca 33 m2 BRA. Garasjen har eit overbygg for vedlager og liknande med 10 m2. Garasjen står plassert tett inntil vegavkøyrsle til Knutabakken på Sunde. Garasjen er bygd med eit hyra ca 0,4 meter over nabogrensa til 153/164, eigar er. Dette arealet erregulert til veggrunn, samt friområde, park. Planstatus: Reguleringsplan Haugane, Sunde har reg.grense i tomtegrensa til 154/68. Denne tomta tilhøyrer eit område som er uregulert. Kommuneplan viser arealformål til bustad. Arealet bak garasjen er regulert veggrunn heilt inntil garasjevegg. Garasje-innmåling: Kommunen sin oppmålingsavdeling har den 12.03.2014 målt inn nøyaktig plassering av garasjen, og finn at den er plassert med eit hyrna 0,4 meter innpå nabotomt 153/164, takutstikk i hyrna er om lag ein meter innover nabogrunn og veggrunn. I brev av 06.06.2014 skreiv administrasjonen fylgjande: «Situasjonskaret viser at deler av garasjen er bygd innpå annan eigars grunn og tett inn i vegen slik at store køyrety har vanskar med å koma gjennom svingen. Vi har ikkje motteke avtale med naboar eller vegeigar om at plasseringa er akseptabel. Ei flytting av heile garasjen inn i tunet ditt er teknisk løyseleg, men kan vera kostbar. side 2
Administrasjonen kan heller føreslå at de kuttar av nord-vestre tak-og vegg hyrna med 0,6 0,8 meter, slik at garasjen står på eigen grunn og at trafikkavvikling og trafikktryggleik vert betra. Vi legg ved skisse som viser det. Vi ber om ditt synspunkt på dette evnt. om de har ei anna løysing på plasseringa snarast og innan 01.07.2014 slik at vi kan fullføre sakshandsaminga.» Søkjar har opplyst på tlf. at han ikkje er interessert i dette, og meinar han har rett til å setja garasjen der den alltid har stått. Administrasjonen meinar at når garasjedel er plassert på naboeigedom og nærleik til vegkryss gjer det uaktuelt med grensejustering så er retting av garasjebygget noko ein må ty til her. Administrasjonen tilrår at garasjen vert godkjent på vilkår av at garasjehyrna og takutstikk vert kutta slik vi tilrådde i brev av 06.06.2014. Nabomerknad: Det er ikkje motteke skriftleg nabomerknad, men sakshandsamar har fått telefon om at den oppsette garasjen er større, og plassert nærmare vegkryss og at store bilar omtrent sneiar takutstikk. Behandling i Forvaltningskomiteen den 01.10.2014 Det var synfaring i saka. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 01.10.2014 Kvinnherad forvaltningskomite pålegg tiltakshavar følgjande endring: Hyrna på takutstikket må kuttast av inn til veggliv, parallelt med vegen slik det vart føreslege på synfaring 01.10.2014. Endringa skal vera utført innan 01.01.2015. Eigar må inngå grunnavtale med. Påklaga behandling og vedtak, frå forvaltningskomiteen 01.10.2014 Klagar: Otto Kolaas, Podlavn. 27, 5450 Sunde. Klagefrist: Klagar Otto Kolaas skriv han vart kjent med vedtaket 10.10.2014, og klagen er motteken29.10.2014. Klagen kom innan fristen. Administrasjonen gjer merksam på at klagar, Otto Kolaas, ikkje sende skriftleg merknad til det nabovarsla tiltaket før første gongs handsaming. Uttale til klagen: Klagen har vore sendt på uttale til tiltakshavar, og det er motteke tilsvar til klagen den 07.11.2014. Samandrag av klagen m/kommentarar frå administrasjonen 1. Klagar hevdar at han skreiv under på motteke nabovarsel, men ikkje på at han samtykte til tiltaket og at det ikkje var teikningar med. Klagar vil ha svar frå kommunen om ikkje tiltakshavar Hermann Kaldestad fekk bedskje om å flytta garasjen frå kommunal nabogrunn (eit hyrna) til eiga tomt ved oppattbygging av den skadde garasjen. Klagar meina den oppattbygde garasjen er 9 m2 større grunnflate enn den gamle, samt 10 m2 større overbygd lagerplass. Klagar meinar at tiltakshavar skulle ha utkøyrsla til Knutabakken og ikkje til Slettestølsvn. Klagar meinar at garasjen og parkeringsplassen i tunet hindrar sikt i vegkrysset. Tiltakshavar skriv i tilsvar til merknader: Han skriv at O. Kolaas fekk innsyn i teikningar til garasjen og at O. Kolaas hadde mange råd om korleis garasjen skulle plasserast ved oppattbygginga. Tiltakshavar skriv at utvendig mål gml. garasje var 7,3 m x 4,2 m, og ny garasje har mål 7,4 m x 4,4 meter. Han skriv at kommunen gav han utvida utkøyrsleløyve saman med Hallvard Gravdal til Slettestølsveien. Hermann Kaldestad skriv at garasjen har stått slik i 40 år, og at den ikkje tek sikt. Han skriv at privatvegen opp Knutabakken vart gjort breiare bak garasjen i 2012 før den vart asfaltert. Kommunen si vurdering: Klagar ber om ny synfaring, noko administrasjonen ikkje finn turvande. Driftsing. VVA; Egil Eide har hatt ei synfaring på garasjen og vår vurdering er: Slik den er plassert tar den ikkje sikt frå krysset, så avstand frå krysset er OK Slik den er plassert mister vi grunn til å eventuelt etablera gangsti mot Knutabakken, og dette er ikkje bra. Kommentar frå administrasjonen: Oppmålingskontoret i kommunen har tidlegare målt inn garasjen, og situasjonskartet viser at garasjen er 7,5 m x 4,7 m (ytre veggmål) d.v.s 35 m2. Garasjen synest å vera ca 5 m2 større enn opprinneleg. Bebygd areal (BYA) for garasje m/overbygg er 46,5 m2, og det er ca 12 m2 større enn opprinneleg bygg. Garasjeveggen har 0,5 meter avstand til klagar sin veggrunn. Tidlegare kart viser same plassering som no. Representant frå kommunen sin Tekniske avdeling skriv i uttale den 26.06.2015 at vegkryssen mellom den kommunale vegen Slettestølsvegen og privatvegen Knutabakken synest tilfredsstillande med omsyn til vegsikt. Garasjeplasseringa vil imidlertid vanskeleggjera etablering av evnt. regulert gangfelt og stiplassering til friområde., v/eigedomsavd. meinar at garasje må kunna byggjast i heilskap på eigen grunn. Plasseringa vil ikkje påvirka ein framtidig gangveg, seier side 3
eigedomsavd. Her førelåg ingen avtale om at garasjehyrna kunne plasserast på 153/164, eigar. Dei er likevel opne for grunnforhandling om dette. Hermann Kaldestad har førespurt seg om grunnkjøp, men det er ikkje kome konkret skriftleg søknad. Garasje er søkt plassert slik den ein gong stod med eit hyrna inn på kommunal veggrunn. Garasjen er for også plassert 0,5 meter på 154/4. eit mindre garasjebygg var plassert på same staden i kanskje 40 år før den vart påkøyrd. Dette er grunnen til den noverande plassering. Nabo, eigar av154/4 hadde ingen merknad til nabovarslinga av garasjesøknaden, men påklaga vedtaket om løyve. Etter pbl 29-4 kan garasje plasserast nærmare nabogrense enn 4 meter eller i grensa. Kommunen finn det tilrådande at garasje kan plasserast nær eller i nabogrensa sidan sikttilhøva er tilfredsstillande og garasje har stått der før. Her er ikkje bygningar i annan brukseining i nærleiken. Administrasjonen meinar at grunneigar må plassera heile garasjen på eiga tomt. Bygningsdeler(hyrna på 0,8 m x 0,8 meter) som er kome utanfor eigen grunn, må rivast. KLAGEBEHANDLING, forvaltningskomiteen 3.02.2016 Klagefrist: Utskrift av møtebok vart sendt 18.11.2015, Klage frå Otto Kolaas er dagsett 7.12.2015 og motteken 9,12,2015. Klagen kom innan fristen. Klage frå tiltakshavar, Hermann Kaldestad er dagsett 8.12.2015 og motteken 17.12.2015. Klagen er ikkje komen innan frist på 3 veker. Uttale til klagen: Klagen har vore sendt på uttale til tiltakshavar den 17.12.2015. Klagen er ikkje kommentert utover eigen klage på vedtak. side 4
side 5
Samandrag av klagen m/kommentarar frå administrasjonen. Klagar Otto Kolaas hevdar at garasjen tek sikt for vegen og står nærmare vegen enn før. I tillegg er det laga ein parkeringsplass som også tek sikt. Garasjen er bygd ca 20 m2 størren enn den som stod der før. Klagar meinar at kommunen har bede Kaldestad om å plassera garasjen 1,5 meter inne på sin eigedom. Otto Kolaas krev at kommunen gjev pålegg om at garasjen vert flytta slik kommunen tidlegare 05.11.2014 har føreslege og at parkeringsplass vert fjerna. Kommentar frå administrasjonen: Representant for kommunen sin Tekniske avdeling har muntleg uttalt at vegkrysset mellom kommunevegen Slettestølsvn. og privatvegen Knutabakkjen synest tilfredsstillande både med omsyn til vegsikt og køyring. Parkeringsplass på eigen grunn og til eige bruk er ikkje søknadspliktig. Klagar og tiltakshavar Hermann Kaldestad skriv i sin klage på vedtaket at han har kutta takutstikk som var bygd inn i vegen, og at dette vart ei enorm forbedring. Han meinar han får store utgifter med å kutta garasjehyrna og forsterka dette då det er berande konstruksjon. Han meinar det nye forv.komitene burde synfart garasjen. Kommentar frå administrasjonen: Eigedomen er ikkje med i dei to tilgrensande reguleringsplanane. Garasjehyrna som er kravd fjerna står på kommunal veggrunn utan samtykke frå grunneigar. Administrasjonen held fast på at garasjehyrna ikkje skal oppta annan manns grunn og at det betrar trafikktryggleik då dette er den nærmaste bygningsdelen til side 6
privatvegen Knutabakkjen som iflg reg.plan skal betena om lag 20 husvære. Tidlegare forv.komite har vore på synfaring, saka er oversiktleg. Vist rasterinnpassa gamalt bygg saman med nybygg. Innmålte data gjeld takutstikk. 22.01.2016 Oppm.avd. Kvh.kom. Vedr. plassering av erstatnings garasje etter at gamle garasjen vart køyrt på av brøytebil, så er garasjehyrna m/takutstikk plassert innpå kommunal veggrunn med 0,4 meter. Den nye garasjen har bruksareal på 30 m2 og bebygd areal på 46,5 m2 og stettar definisjon om mindre tiltak. Kommunen har muntleg samtykt i at garasje kan plasserast til 0 meter frå grensa. Garasjevegg er plassert 0,5 metrer frå veggrunn og nabogrense til 154/4 Otto Kolaas. Kolaas meinar dette er for nær, tiltakshavar meinar at dette er same plassering som før. Figur i målestokk 1:100 utført av oppmålingskontoret den 22.01.2016 vister at gamal og ny garasje har samanfallande plassering mot veg. Avviket er ca 0,1-0,2 meter som kan skuldast mindre takutstikk no. Etter ei samla vurdering finn administrasjonen at omsøkt plassering 0,5 meter frå 154/4 og ei retta bygningsplassering der takutstikk og bygning ikkje går inn på eigedom 154/164, kan tilrådast etter pbl 29-4 og i tråd med vedtak av 11.11.2015. Administrasjonen finn ikkje, etter 4. gangs handsaming, nye moment i saka, og tilrår at vedtak av 11.11.2015 vert oppretthalde. 2. gong KLAGEBEHANDLING, forvaltningskomiteen 4.05.2016 Sak vert utsett til neste møte. Dersom forvaltningskomiteen skulle vurdera å godkjenna garasjen slik den framstår i dag, må det liggja føre avtale med kommunen om kjøp av grunnen under garasjen. H. Kaldestad har ikkje teke initiativ for om mogeleg få i stand ein avtale. Nabo, Otto Kolaas skriv i uttale etter vedtaket vart kjent: Saka har vore handsama i forvaltningskommiteen den 03.02.16, der det vart framsatt nytt forslag frå Kari F. Blokhus, om å utsetja saka til neste møte. Grunnen til dette, slik eg les det, er at Hermann Kaldestad må ta initiativ til å få kjøpe grunnen av kommunen, for så å kunne ha det slik det er idag. side 7
Eg stiller spørsmål om dette er lovlig? Først bygge på annan manns eigedom, for så å be om kjøp av grunnen, når ein i utgangspunktet vart beden om å byggja garasjen 1,5 m lenger inn på eigen grunn? Det er å lese i brevet, at administrasjonen meiner det er uaktuelt med grensejustering, når garasjen er bygd på naboeigedom og nærleik til veikryss. Eg reagerer også sterkt på at ein kan lage til parkeringsplass som heilt klart tek sikt i vegkrysset. Er dette tilrådelig? Viser til vedlagt bilde. Ved neste handsaming av saka ber eg om at mitt krav som er datert 07.12.15 vert ståande for vidare handsaming av saka. Rådmannen finn ikkje nye moment og fremjar forslag til vedtak slik det vart framsett til møte 03.02.2016. Vedtaket sendast til: Fylkesmannen i Hordaland, justis og forvaltningsavdelinga for endeleg avgjerd. Kopi til: Partane Vedlegg: 1. Innmålt garasjeplassering. 2. Klage frå Otto Kolaas. 3. Klage frå Hermann Kaldestad. 4. Saksdokument for påklaga handsaming i forvaltningskomiteen frå 11.11.2015, vedtak 2015/113. (Ikkje vedlagt denne handsaminga, men skal eventuelt leggjast ved dersom saka går vidare til fylkesmannen) side 8