Overhalla kommune Teknisk avdeling Saksmappe: 2008/10814-4 Saksbehandler: Åse Ferstad Saksframlegg Vurdering av reguleringsspørsmålet - Reguleringsplan for Bankåkeren / Skage sentrum Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap som planutvalg 09.02.2009 Overhalla kommunestyre 16.02.2009 Rådmannens innstilling 1. Planutvalget avslår å fremme en reguleringssak for området Bankåkeren slik som omsøkt. Dette med begrunnelse i jordvernhensyn. 2. Når formålsregulert boligareal i sentrum er fullt utbygd, tas behov for nytt sentrumsnært areal til boligformål opp til ny vurdering. Trond Stenvik Rådmann Stig Moum Teknisk sjef Kartutsnitt som viser aktuelt regulert område. NB! Ikke i målestokk.
Saksopplysninger I e-post datert 16.12.2008 søker Brynjar Mørkved som grunneier av Hunn Østre, gnr. 13, bnr. 2, om å få utarbeide en reguleringsplan for boliger på jordstykket mellom Solvoll og gammelbanken også kalt Bankåkeren, jf. plan- og bygningslovens 30. Arealet som ønskes omdisponert er i underkant av ca. 20 daa, og har en sentral beliggenhet i Skage sentrum. Søker begrunner søknaden med at de tidligere regulerte områdene (butikkåkeren og kirkeåkeren) begynner å bli utbygd, og at det vil være behov for ytterligere utbyggingsgrunn i sentrum. Det vises i den sammenheng til at det er begrenset tomteareal i Namsos-området, og at det er registrert betydelig interesse for tomter/boliger i Skage sentrum. I tillegg vil omsøkte areal være godt egnet for boliger, og det vil heller ikke være motsetning til utbyggingen i Skageåsen, da områdene har klart ulike tomtetyper. Det bemerkes også at den landbruksmessige betydningen av de små åkerlappene i sentrum er minimal dels på grunn av begrenset areal og dels på grunn av uhensiktsmessig arrondering i forhold til dagens store landbruksmaskiner. Søker har vært i kontakt med arkitekt med sikte på å finne en god planløsning, og en god utnyttelse av arealet. Overordna arealplaner I henhold til kommunedelplan for Skage (vedtatt 17.11.03) ligger omsøkt planområde i et LNFområde (landbruk, natur- og friluftsområde), og hvor området er merket med en pil som viser at arealet er et framtidig utvidelsesområde for et framtidig byggeområde. Området er utpekt som et framtidig utvidelsesområde (B13) i tekstdelen i kommuneplanens arealdel som ble vedtatt i juni 2007. Foreslått tiltak er vurdert til ikke å komme inn under krav om konsekvensutredning, jf. 2 og 3 i forskrift om konsekvensutredninger. Atkomst Det vil bli satt krav til at boligområdet skal ha avkjørsel til kommuneveg 08, og ikke til RV17. Byggegrense langs offentlig veg fastsettes i reguleringsplanen. Kulturminner Det er i følge kulturminnebasen Askeladden registrert en gravhaug (aut. fredet) i området. Den er imidlertid fjernet. Årsaken er registrert som dispensasjon, da arealet har vært dyrket i mange år. Det kan bli stilt krav om arkeologisk forundersøkelse av området. Risiko- og sårbarhet I følge NGIs rapport nr 20001008-15 Program for økt sikkerhet mot leirskred, datert 25.november 2004, ligger hele omsøkte areal innenfor et område hvor det er påvist potensiell fare for kvikkleireskred. Omsøkte område er en del av et større område som ligger i risikoklasse 4 i Skage sentrum. Rasfaren ligger mot nord der Myrelvas løp avgrenser. Store deler av Myrelva er forbygd i sentrum på Skage, men er ikke forbygd så langt som opp til dette området. I følge NGU sine løsmassekart vil et eventuelt framtidig planområde ligge innenfor et område som er registrert som elveavsetning, mens marint område er markert langs Myrelva. Området antas å ikke være ras eller flomutsatt. Landbruk Eieren av Hunn Østre, Brynjar Mørkved har søkt om at området Bankåkeren tas opp til regulering. I følge henvendelsen ønsker grunneier området primært regulert til boligformål. I følge vedtatt kommunedelplan for Skage er området i dag avsatt til LNF- område.
Eiendommen Hunn Østre består i følge Gårdskart skog + landskap av 532,6 da fulldyrka jord, 20,1 da innmarksbeite, 805,9 da skog og 254, 1 da uproduktivt/ anna areal. Dyrkajorda er for tiden bortleid, og driftsbygningen brukes til lagerrom. Våningshuset, som inneholder flere leiligheter, er bortleid. Det fram går av e-post fra søker at Etter det opplyste har landbruksmyndighetene tidligere akseptert at arealet reguleres til boliger. Dette er ikke riktig. Arealet er fremdeles regulert til LNF-område. I følge referat fra meklingsmøte hos Fylkesmannen 4.september 2003 var Landbruksmyndighetene da villig til å akseptere at det på kommunedelplankartet påføres en pil på det omsøkte arealet som viser framtidig utviklingsretning etter at allerede omdisponerte areal er bebygd. Arealet som nå søkes omdisponert består av ca 20 da fulldyrka, lettdrevet jord med god arrondering. Arealet ligger sentralt plassert i forhold til Skage sentrum, men også i forhold til gårdens bebyggelse/ driftsapparat. Biologisk mangfold Området består i sin helhet av fulldyrka jord i drift, og berører ikke hensynet til biologisk mangfold. Friluftsliv Området blir ikke benyttet til friluftsliv. Saksgang Når det mottas private forslag til tiltak som ikke er i samsvar med gjeldende arealplan eller reguleringsplan, skal selve reguleringsspørsmålet vurderes av planutvalget. Det vil si at det i første omgang skal tas stilling til om en vil anbefale å fremme en plan for området, eller ikke. I den sammenheng er relevante momenter blant annet om området ganske nylig har vært vurdert planmessig, eller at kommunen selv har tatt opp området til planbehandling. Hvis planutvalget kommer til at forslaget ikke bør fremmes skal forslagstilleren underrettes pr. brev. Omfatter planforslaget et område som ikke tidligere er regulert, eller det dreier seg om en vesentlig endring av gjeldende regulering, så har forslagsstiller rett til å få reguleringsspørsmålet prøvet for kommunestyret. Slutter kommunestyret seg til planutvalgets beslutning om ikke å fremme en regulering, vil videre administrativ klageadgang være avskåret, jf. forvaltningslovens 28 annet ledd. Det vil imidlertid være mulig å bringe saken inn for sivilombudsmannen. Det påhviler tiltakshaver å kunngjøre og underrette aktuelle statlig-, og fylkeskommunale fagmyndigheter, samt øvrige rettighetshavere om at det igangsettes planarbeid for området. Planen skal utarbeides av fagkyndige og gis en entydig og forståelig form. Før et eventuelt planforslag tas opp til politisk behandling, skal det foreligge en underskrevet standardavtale mellom grunneier og kommunen om kostnad til et eventuelt krav om befaring og arkeologisk grunnundersøkelse. Når grunneier selv ikke er tiltakshaver, anbefales det at berørte grunneier overfører eventuelle krav som vil medføre en økonomisk kostnad, overført til utbygger/ tiltakshaver. Vurdering I forbindelse med revisjon av kommunedelplan for Skage som ble vedtatt i KOM-sak 060/03 den 17.11.03, ble omsøkt areal tatt ut av kommunedelplanen. Dette som følge av innsigelse fra fylkeslandbruksmyndighetene. Men som en omforent løsning via mekling, ble det imidlertid gitt aksept for at området kunne markeres på plankartet med et pilsymbol. Det vil si at LNF-
området er vurdert som et framtidig byggeområde når resterende omdisponert landbruksareal innenfor reguleringsplan for Skage sentrum er bebygd. I forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel som ble vedtatt i juni 2007, er omsøkte areal som er benevnt som B13 i tekstdelen både i tekstdokument og på arealplankartet, fortsatt aktuelt som et framtidig byggeområde (områder innenfor gjeldende reguleringsplaner og kommunedelplaner ble ikke tatt opp til juridisk behandling, men vurdert i overordna plansammenheng). Status på ubebygd regulert areal til utbyggingsformål i sentrum er: Et areal på 2,3 daa som er formålsregulert til kombinert forretning/bolig ( Butikkåkeren ), og et areal/tomt formålsregulert til boligutbygging på 2,8 daa (del av Kjerkåkeren ). Dette arealet/tomten er håndgitt til et byggefirma, fram til 1.5.09. Situasjonsplan for dette arealet/tomten har vært framlagt og drøftet i planutvalget. Utbygningstakten i sentrum de siste åra, og en begrenset tomtereserve innenfor allerede omdisponert areal tilsier en vurdering av sentrumsområdet med tanke på en framtidig tilrettelegging for sentrumsnære boliger/leiligheter. Omsøkte areal er tidligere vurdert som en naturlig utvidelsesretning for sentrum i overordna planer. Etablerte sentrumsfunksjoner slik som dagligvarebutikk, kirke, forsamlingslokale, barneskole og idrettsbane ligger i nær gangavstand til dette området. Trafikksikkerheten for myke trafikkanter er ivaretatt av eksisterende gang- og sykkelveg langs RV17. Med et innskjerpet jordvern vil en ved en eventuell omdisponering og detaljregulering av omsøkte område sette krav om både høg utnyttelse og valg av boligtyper. Boligområdet kan tilknyttes kommunalt ledningsnett. Hovedregelen er at dyrka og dyrkbar jord ikke skal brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon. I henhold til jordlovens bestemmelser kan i særlige tilfelle og etter ei samla vurdering komme fram til at jordbruksinteressene bør vike. Fradeling kan innvilges dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det. Siden omsøkte areal sist ble vurdert i forhold til jordlovens bestemmelser i 2003, har sentrale myndighet foretatt en betydelig skjerping av jordvernet, med mål om en halvering av årlig omdisponert/nedbygd areal innen 2010. De siste års statistikk viser at en fortsatt er langt unna dette målet. I denne saken vil det være motstridende hensyn å ta i forhold til videre utvikling av Skage sentrum i forhold til tilrettelegging av botilbud, kontra det å ivareta produktivt jordbruksareal. Konklusjon fra landbruksforvaltninga. Etter landbruksforvaltningas vurdering inngår boliger ikke under betegnelsen Samfunnsinteresser av stor vekt. Arealet er lettdrevet, godt arrondert og sentralt. Arealet er en del av en betydelig landbrukseiendom, og omdisponeringen vurderes til ikke å være forsvarlig ut fra hensynet til å ivareta framtidig drift av eiendommen. Det er fortsatt et akseptabelt tilbud om sentrumsleiligheter som er under bygging, eller er planlagt bygd. Det er også en tilfredsstillende tilgang på eneboligtomter i Skageåsen. Den kommunale landbruksforvaltningen vil derfor ikke gå inn for at Bankåkeren tas opp til regulering. Nytt areal avklares gjennom overordna plan, etter at det er dokumentert at alt tilgjengelig areal til boligbygging i Skage sentrum er utnyttet.
Samfunnsmessige betraktninger forøvrig. De forskjellige sektorinteresser vil av og til ha motstridende vurderinger. I dette tilfellet er det fra lokal landbruksforvaltning presisert at jordvernet skal veie så tungt at ytterligere tilrettelegging av areal til boligformål i Skage sentrum bør avventes. Andre momenter som også bør tillegges vekt kan være: Næringsutvikling. En videre fortetting og utvikling av sentrumsområdet kan antas å gi næringsmessig positivt bidrag til eksisterende og eventuelle nye virksomheter. Trafikksikkerhet. Lokalisering av et boligfelt på området bankåkern vil i forhold til trafikksikkerhet være godt egnet, da det allerede er etablert gangvegforbindelse i området. Overordna planverk. Ved revisjon av kommunedelplan for Skage i 2003 ble det fra formannskapet og kommunestyret vedtatt at det skulle signaliseres en framtidig utviklingsretning for Skage sentrum. Etter omfattende prosess og behandling og meklingsrunder med fylkesmannen ble det enighet om at bankåkern skulle være neste byggtrinn når området på kirkåkern var fylt opp. I kommunedelplanen for Skage er dette derfor markert på LNF-området med en pil med tekstforklaring framtidig utbyggingsområde. Kommuneplanens arealdel ble godkjent i 2007 av kommunestyret og der er området på nytt forankret og angitt som framtidig byggeområde. Ved revisjon av planverk ble det forøvrig vurdert alternative områder til bankåkern, men dette har ikke blitt aktualisert bl.a. på grunn av at dyrka mark blir berørt. Tomtereserver i sentrum. Når det gjelder tomtereserver i sentrum gjenstår kun ett areal på 2,8 da. Resterende er gitt byggetillatelse. Arealet på 2,8 da er håndgitt et byggefirma og formannskapet har drøftet en mulig situasjonsplan. En har vært i kontakt med dette firmaet i dag og de har engasjert megler med sikte på at området skal markedsføres utpå vårparten. Det er også gjort noen betraktninger om varighet på denne tomtereserven etter samtaler med meglerfirma og ved en normal utvikling bør arealet være fortettet ganske snart. Miljømessig vurdering. Omsøkt areal ligger sentralt til, med tanke på gangavstand til sentrumsfunksjoner. Sentrumsnære boligområder vil generelt redusere behovet for motorisert transport/ferdsel og derfor være miljømessig gunstig. Nærhet til skole, idrettsanlegg, og butikk tilsier ut fra et miljømessig ståsted en godt egnet lokalisering. Samfunnsinteresser av stor vekt. Hva som er samfunnsinteresser av stor vekt vil være et skjønnsspørsmål fra sak til sak. En sentrumsutvikling vil kunne innebære samfunnsinteresser av stor vekt bl.a fordi det påvirker bosettingsmønstret. Kan gi økte muligheter for folk i etableringsfasen og økte muligheter for innbyggere som ønsker å selge en stor enebolig og etablere seg på enklere eiendom og oppnå bedre tilgjengelighet. Vi opplever ofte henvendelser både fra enkeltpersoner og fra firma om muligheter som finnes og hvilken strategi som er lagt. Hvis kommunen ikke tilrettelegger, viser erfaringa at det stadig vekk oppstår krav/søknad om å få bygge på LNF områder. Hvis kommunen derimot har klargjort et areal og dette er vurdert samlet i forhold til flere sektorinteresser gir dette bedre grunnlag for en forutsigbar arealforvaltning.
Konklusjon En samlet prosess med planlegging, nabohensyn og framføring av kommunal infrastruktur tar gjerne lang tid. Det kan derfor være hensyn som tilsier at det kan være hensiktsmessig nå å få avklart bruken av sentrumsnære arealer allerede før eksisterende boligarealer er helt fylt opp. På den andre side bør og skal jordvernhensyn i tråd med sentrale signaler gis høyere prioritet enn tidligere. Dette vil tilsi strengere krav til full utnytting av eksisterende områder før produktivt jordbruksareal omreguleres til boligformål. Med bakgrunn i ovennevnte helhetlige vurderinger tilrår Rådmannen planutvalget ikke å fremme en reguleringssak for området Bankåkeren slik som omsøkt. Når eksisterende formålsregulerte boligarealer er fullt utbygd, tas behov for nytt sentrumsnært areal til boligformål opp til ny vurdering. Opprettholder planutvalget rådmannens forlag til vedtak, fremmes saken direkte til kommunestyret for endelig behandling, jf. opplysninger gitt under saksgang under saksopplysninger i saken.