Sogndal kommune - gnr. 1 bnr. 10, deling - klage

Sakshandsamar: Terje Øvrebø Vår dato Vår referanse Telefon: 57643078 09.06.2011 2011/1238-422.5 E-post: fmsftov@fylkesmannen.no Dykkar dato Dykkar referanse «REFDATO» «REF» Dagmar Ølnes Lotsberg, Vedlegjerdet, 6856 SOGNDAL Aud Jorun Ølnes og Joannes Idsø, Kjørnes, 6856 SOGNDAL Sogndal kommune - gnr. 1 bnr. 10, deling - klage Vi viser til Sogndal kommune si oversending av 01.04.2011. Fylkesmannen har vurdert Dagmar Ølnes Lotsberg si klage på kommunen sitt frådelingsvedtak av 03.03.2011, men har ikkje funne å kunne ta den til følgje. Bakgrunn Ved skriv dagsett 02.03.2009 fremja Aud Jorun Ølnes krav om jordskifte for oppløysing av sameiga i gnr. 1 bnr. 10 i Sogndal. Eigedomen, som ligg på Kjørnes, ca. 4 km frå Sogndal sentrum, har i følgje Skog og landskap sine registreringar eit samla areal på 40,3 daa. Av dette er 7,3 daa dyrka jord og ca 15 daa skog. Aud Jorun Ølnes og søstera Dagmar Ølnes Lotsberg eig kvar ein ideell halvpart av eigedomen. I tillegg til at eigarane har kvart sitt bustadhus på eigedomen, er der m.a. eit eldre våningshus og ein eldre driftsbygning. Jordskiftesaka vart fremja, og ved skriv av 14.12.2010 søkte Indre Sogn jordskifterett Sogndal kommune om løyve til eigedomsdeling i tråd med utarbeidd delingsplan. Kommunen handsama søknaden i lys av jordlova i utvalsmøte 03.03.2011, og med tilvising til 12 vart det gjort slikt vedtak: 1. Forvaltningsutvalet gjev Indre Sogn Jordskifterett løyve til å dela eigedomen Vedlegjerde, gnr. 1 bnr. 10, slik det framgår av delingsplan. 2. Det er eit vilkår at delinga ikkje fører til endring i arealbruken. Kommunen sitt vedtak er påklaga av Dagmar Ølnes Lotsberg. Klaga er dagsett 13.03.2011, og den er kommentert av Aud Jorun Ølnes og Johannes Idsø i brev av 19.03.2011 og 21.03.2011. Forvaltningsutvalet handsama klaga i møte 31.03.2011. Den vart ikkje teken til følgje, og saka vart oversendt til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Klagaren har kome med ytterlegare merknader i brev av 03.04.2011. Desse er i sin tur kommenterte av Idsø/Ølnes i brev dagsett 12.04.2011. Vi reknar elles med at det nærare innhaldet i dei sentrale saksdokumenta er kjende for partane, og det vert difor ikkje referert ytterlegare her. Våre merknader Sentrale reglar og formalia Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde fmsfpost@fylkesmannen.no Telefon: 57 64 30 00 Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: 57 65 33 02 Telefon: 57 64 30 00 www.fylkesmannen.no/sfj Org.nr 974 763 907 Telefaks: 57 82 17 77

2/6 Innleiingsvis nemner vi kort at dei formelle vilkåra for å realitetshandsame klaga er oppfylte, jf. forvaltningslova (fvl.) 28 og 29 om klagerett og klagefrist. Om kommunen si drøfting av kor vidt det her er tale om eit enkeltvedtak som kan påklagast eller ikkje, viser vi til det som vert sagt under avsnitta om sakshandsamingsfeil nedanfor. Av fvl. 34 går det fram at eit klageorgan kan prøve alle sider ved ei sak. Det påklaga vedtaket kan endrast heilt eller delvis, eller det kan bli oppheva og saka sendt tilbake til vedtaksorganet for ny handsaming. Det heiter vidare at når statlege organ skal ta stilling til klager på kommunale vedtak, skal det leggast vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret ved prøvinga av det frie skjønnet. Sjølv om gnr. 1 bnr. 10 har svært avgrensa arealressursar, er vi samde med kommunen, og for så vidt også partane, i at eigedomen er omfatta av delingsforbodet i jordlova 12. Denne føresegna har som føremål å ta vare på den enkelte eigedom sitt ressursgrunnlag, også med tanke på framtida. Av paragrafen går det fram at eigedom som er eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk, ikkje kan delast utan løyve. Slikt løyve kan berre gjevast dersom ei deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gje, eller dersom samfunnsinteresser av stor vekt talar for at areal vert frådelt. Sjølv i dei tilfelle der eit av desse vilkåra er oppfylt, har ein ikkje krav på delingsløyve dersom t.d. ei frådeling vil kunne innebere drifts- eller miljømessige ulemper, eller dersom omsynet til kulturlandskapet vert skadelidande. Klaga og klagegrunnlaga Kommunen si avgjerd er i grunngjeven med at eigedomen ikkje har vore i sjølvstendig drift på ei tid, og at avkastinga har vore svært liten. Då vert det lagt til grunn at delinga kan vere forsvarleg ut frå omsynet til den avkastinga eigedomen kan gje. Det vert også poengtert, og vedteke som eit vilkår for løyvet, at delinga ikkje må føre til endringar i arealbruken. Klagaren peikar derimot primært på følgjande (i stikkords form, i rekkefølgje om lag som i klaga): - reglane om saksførebuing i fvl. 16 18 er ikkje følgde - vedtaksbrevet manglar opplysningar om klagerett - klagaren sine brev frå desember og januar vart ikkje framlagde for utvalet, og innhaldet vart ikkje kommentert av rådmannen - reglane i fvl. 24 og 25 om grunngjeving av vedtak er ikkje følgde - ho vart ikkje varsla om delingssøknaden og gitt høve til kommentere den - jordskifteretten har ikkje heimel til å utføre deling av eigedomen - korkje Johannes Idsø eller Hans Ruud har fullmakt frå heimelshavarane som gjev dei rett til å til å søkje om deling - brevet hennar av 06.01.2011 vart ikkje journalført slik det skulle - brevet vart ikkje lagt fram for politikarane - kommuneadministrasjonen har halde tilbake/fjerna alle innvendingane mot delinga før saka vart lagt fram for utvalet - delingssøknaden skulle vore vurdert i lys av omdisponeringsforbodet i jordlova 9 - rådmannen si saksframstilling er snau, og vurderingane er lettvinte - jordskifteretten har ikkje mynde til å oppløyse sameige eller dele eigedom dersom eigarane ikkje er samde om deling, jf. sameigelova - delingssøknaden er ikkje handsama i tråd med rundskrivet M-4/2003, slik den skulle ha

3/6 vore. Ingen av dei to grunnleggande delingsvilkåra er oppfylte - frådeling av det gamle bustadhuset er i strid med departementale retningsliner vedk. kårhus, og den krev dessutan dispensasjon frå plan- og bygningslova (pbl.) - vilkåret om endra arealbruk er meiningslaust Vi viser elles til klaga med vedlegg i sin heilskap. Kompetansespørsmåla Av sameigelova går det fram at slik sameige som det her er tale om kan oppløysast etter krav frå ein av sameigarane, jf. 15. Vidare følgjer det av jordskiftelova 2 g at jordskifteretten kan dele ein eigedom med tilhøyrande rettar etter eit bestemt verdiforhold. Etter vårt syn er det lite tvilsamt at jordskifteretten har kompetanse til å gjennomføre oppløysing av sameiger som denne. Ei slik oppløysing føreset likevel at det vert innhenta løyve til deling i medhald av relevant regelverk, m.a. jordlova 12. Vi viser i så måte til Austenå og Øvstedal si kommentarutgåve til jordskiftelova (Universitetsforlaget 2000). Der er m.a. sagt følgjande i merknadene til 2g: Denne regelen gir jordskifteretten heimel til å halde ein type jordskiftesak som går ut på eigedomsdeling. Vilkåret er at dei nye eigedomane som oppstår ved delinga, skal stå i eit bestemt verdiforhold til kvarandre. I slike saker utgjer sjølve delinga berre avslutninga av jordskiftesaka. Før ein kjem så langt, må jordskifteretten ha verdsett eigedomen slik at han kan delast etter det oppgitte verdiforholdet. Fylkeslandbruksstyret kan krevje slikt jordskifte, jf. 5, bokstav b. Personleg sameige kan delast som jordskiftesak etter denne regelen. Ein av sameigarane kan krevje jordskifte. Spørsmålet om jordskifteretten treng løyve til å halde slik delingsforretning har vore oppe til drøfting. Etter 63 i plan- og bygnl. skal bygningsrådet ha gitt løyve før deling av ein eigedom finn stad. For landbrukseigedomar skal samtykke til deling innhentast etter jordl. 12. Av jordpolitiske grunnar er det viktig med full kontroll over desse sakene. I 2 g- saker utgjer sjølve delinga det vesentlege. I slike saker skal det difor innhentast løyve frå jordlovsorgana (side 43). Både av sitatet ovanfor og av samanhengen mellom reglane om oppløysingsreglane i sameige i sameigelova og i jordskiftelova, følgjer at dersom ein av sameigarane krev oppløysingsjordskifte, saka vert fremja og delingsplan utarbeidd, så pliktar jordskifteretten å søkje om delingsløyve. Sameigarane sitt samtykke eller deira underskrifter på delingssøknaden krevst sjølvsagt ikkje i denne prosessen. Ein talar såleis ofte om tvangsoppløysing av sameige i medhald av sameigelova 15. For ordens skuld bør det likevel nemnast at det sjølvsagt ikkje er fylkesmannen som avgjer kva jordskifteretten kan og/eller skal gjere. Dersom klagaren eller andre stiller spørsmål ved jordskifteretten sine handlingar, lyt desse eventuelt angripast med dei rettsmiddel som jordskiftelova tilviser, t.d. anke. Sakshandsamingsfeil Mange av klagegrunnlaga gjeld sakshandsamingsfeil. Det er m.a. tale om brot på opplysings- og utgreiingsplikta, varslingsplikta, grunngjevingsplikta og informasjonsplikta (om klageretten), samt mangelfull journalføring av brev. Om feil ved sakshandsaminga slår fvl. 41 fast følgjande: Er reglene om behandlingsmåten i denne lov eller forskrifter gitt i medhold av loven ikke overholdt ved behandlingen av en sak som gjelder enkeltvedtak, er vedtaket likevel gyldig når det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold.

4/6 I sitt brev av 03.04.2011 peikar klagaren på at ved behandlinga av klaga har kommunen drøfta kor vidt delingsvedtaket av 03.03.2011 er eit påklageleg enkeltvedtak eller ikkje. Vi er samde med klagaren i at det her opplagt er tale om eit enkeltvedtak som kan påklagast på vanleg vis, jf. fvl. 2 og 28. Kommunen si vektlegging av prosessøkonomiske omsyn ved vurderinga av klageretten framstår såleis som mindre heldig. Kommunen endar likevel opp med å realitetshandsame klaga, og den nemnde villfaringa kan difor ikkje reknast å ha fått følgjer for konklusjonen. Av dette følgjer også at partane skulle ha blitt opplyst om klagerett m.v., men då vedtaket likevel vart påklaga, på tross av den manglande varslinga, er det heller ikkje her tale om ein sakshandsamingsfeil som kan ha hatt innverknad på vedtaksinnhaldet/resultatet. Vi finn det ikkje nødvendig å ta stilling til om kommunen burde ha varsla partane om at jordskifteretten hadde søkt om deling eller ikkje, av di dei under alle omstende fekk høve til å kome med sine merknader før vedtak vart fatta. Deira synspunkt var såleis kjent for kommunen. Elles inneheld delingssøknaden i saka her langt meir informasjon om den aktuelle eigedomen enn det som er vanleg i frådelingssaker, og sett i lys av kva som er vurderingstema etter jordlova 12, var saka tvillaust tilstrekkeleg opplyst på vedtakstidspunktet. At ikkje alle dokumenta i saka vart utsendt til utvalsmedlemene saman med saksutgreiinga, er ikkje uvanleg, og i seg sjølv ingen sakshandsamingsfeil. Vi er likevel samde med klagaren i at rådmannen i si saksutgreiing burde ha synt til partane sine synspunkt, og eventuelt vurderinga av desse, men vi er ikkje i stand til å sjå at noko av det som vert halde fram i klagarane sine urefererte skriv, kunne ha vore eigna til å påverke innhaldet i kommunen sitt vedtak. I så måte kan det vere rett å peike på at jordlova 12 byggjer på objektive vilkår, og at partar sine subjektive tilhøve og føresetnader, i liten eller ingen grad skal ha innverknad på dei avgjerder som vert fatta. Etter vårt syn tilfredsstiller elles kommunen sitt vedtak av 22.01.2011 forvaltningslova sine krav til grunngjeving, jf. 24 og 25, både kva gjeld faktaopplysningar, heimelstilsvising og skjønsutøving. Sjølv om saksutgreiinga ikkje er mellom dei fyldigaste, må det vere rett å peike på at det her er tale om ein eigedom med særs avgrensa produksjonsressursar, i eit område med liten tradisjonell landbruksaktivitet. I lys av dei omsyna jordlova 12 skal ivareta, må difor den aktuelle delingssaka kunne karakteriserast som mindre viktig, og den kommunale ressursbruken må også både kunne tillatast og ventast å avspegle dette. Materielle spørsmål Klagaren hevdar at delingssøknaden burde ha vore vurdert også etter omdisponeringsreglane i jordlova 9, som krev løyve frå styresmaktene for å kunne ta i bruk dyrka og dyrkbar jord til anna enn jordbruksproduksjon. Vi er ikkje samde i denne oppfatninga. 9, som primært skal syte for at vi tek vare på jorda og jordsmonnet sine evner til å produsere mat, kjem berre inn i biletet dersom eit tiltak fører til endra fysisk bruk av areala. I så måte opnar ikkje eit eventuelt delingsløyve i seg sjølv for noko omlegging av arealbruken. Saka her dreier seg om ei endring i eigartilhøve og eigarform. Sjølve arealbruken vert ikkje tillaten endra. Dette er endå til teke inn som ein del av sjølve vedtaket. Med tilvising til m.a. rundskrivet M-4/2003 syner klagaren til at ingen av dei to grunnleggande vilkåra for frådeling i jordlova 12 er oppfylte i denne saka, og at det difor ikkje er rettsleg grunnlag for å imøtekome søknaden. Kommunen meiner derimot at det ikkje er uforsvarleg å dele eigedomen i to av omsyn til avkastinga den kan gje, av di potensialet er minimalt, og at det i praksis heller ikkje har vore hausta noko tradisjonell avkasting på

5/6 mange år. Vi meiner kommunen sitt standpunkt ikkje kjem i strid med 12. I det ovannemnde rundskrivet vert det såleis peika på følgjande: Det er av betydning om eiendommen er i drift eller ikke. Hensynet til eiendommens avkastningsevne kan ikke tillegges like stor vekt mot fradeling når eiendommen er ute av drift og det ikke er realistisk å tro at eiendommen vil komme i drift igjen som når eiendommen er i drift eller det er grunn til å regne med at den vil bli drevet i overskuelig framtid. For oss er det uråd å sjå at nokon i overskuelig framtid ville starte med næringsprega landbruksdrift på gnr. 1 bnr. 10, med realistiske forventningar om positivt økonomisk resultat. Då det - sjølv med blikket retta framover - ikkje kan påreknast noko avkasting frå landbruksproduksjon på eigedomen, vil ei fysisk deling heller ikkje ha nemnande avkastingsmessige følgjer. Klagaren syner også til sentrale styringssignal og retningsliner for frådeling av kårhus, og hevdar at desse skulle vore vurderte av kommunen. Vi ser derimot ikkje at kårhusvurderingane har særleg relevans i den aktuelle saka. Som det går fram av sitata i klaga, er trongen for kårbustad på den enkelte eigedomen eit heilt sentralt element i problemstillinga. Gnr. 1 bnr. 10 framstår opplagt som ein eigedom heilt utan trong for kårhus. Både ressurspotensiale, driftshistorikk og driftsutsikter tilseier ein slik konklusjon. Desse tilhøva inneber også at det vanskeleg kan snakkast om drifts- og miljømessige ulemper ved ei eventuell deling. Den aktuelle saka gjeld i røynda kor vidt ein skal tillate at ein eigedom som ligg i utkanten av ein stor tettstad, og som har nokre svært små og oppdelte landbruksareal som ikkje har vore nytta i næringssamanheng på lang tid, skal kunne omdannast frå ei ideell sameige til to eineigde, fysisk avgrensa eigedomar. Som det går fram ovanfor, meiner vi at det ikkje kan karakteriserast som avkastingsmessig uforsvarleg å tillate eigedomen fysisk delt. Jordlova 12 opnar då for at ein kan imøtekome søknaden dersom ein finn dette føremålstenleg. På generelt, erfaringsmessig grunnlag veit ein at sameige ofte er ei lite heldig eigarform, særleg kva gjeld landbrukseigedomar og landbruksareal, store som små. Den omsøkte delinga vil innebere ei sameigeoppløysing, som objektivt sett må reknast som eit gode. Den vil elles knapt innebere noko drifts- og/eller miljømessig ulempe samanlikna med situasjonen i dag. Vi ser difor ikkje noko grunnlag for å kritisere kommunen si skjønsutøving i så måte, og resultatet framstår heller ikkje som urimeleg. I klaga vert det peika på at ei deling som omsøkt også krev dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel, og at dette skulle vore nemnt i den kommunale utgreiinga. For å kunne gjennomføre eigedomsdelingar trengst det mest alltid løyve i medhald av fleire ulike regelverk. Kor vidt den aktuelle delinga også krev dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel lyt eventuelt vurderast av kommunen. Det er likevel slik at delingssaka etter jordlova skal handsamast isolert og uavhengig av eventuelle andre saker som tiltaket måtte avstadkome, og at det ikkje er nokon feil å la være å gå inn på desse andre spørsmåla som søknaden måtte reise. Det er tale om ulike sektorregelverk som skal ivareta ulike samfunninteresser, og alle desse skal vurderast på fritt grunnlag dersom ikkje anna er sagt. Endeleg peikar klagaren på at punkt 2. i kommunen sitt vedtak: Det er eit vilkår at delinga ikkje fører til endringar i arealbruken ikkje gjev noko fornuftig meining. Til dette vil vi kort peike på at eit delingsløyve i medhald av jordlova 12 ikkje i seg sjølv opnar for endra arealbruk. Vedtaket gjev berre eigarane høve til å endre dei eigedomsrettslege tilhøva. Den fysiske arealbruken vert derimot styrt av anna regelverk, i hovudsak plan- og bygningslova (og t.d. jordlova 9). Slik sett utgjer ikkje punkt 2. i vedtaket noko sjølvstendig norm, og det kunne truleg ha vore utelate. På den andre sida riv ikkje vilkåret i punkt 2. bort det

6/6 rettslege grunnlaget for punkt 1. løyvet til å dele eigedomen. Det vert ståande, uansett om ein kanskje kan seie at punkt 2. ikkje inneber nokon rettsleg realitet. Etter dette er vi komne til at klaga ikkje kan føre fram. Vedtak Klaga vert ikkje teken til følgje. Sogndal kommune sitt vedtak av 03.03.2011 vert stadfesta. * * * Denne avgjerda kan ikkje påklagast vidare i medhald av forvaltningslova, jf. 28. Med helsing Christian Rekkedal landbruksdirektør Terje Øvrebø seniorrådgjevar Kopi: Sogndal kommune