Trysil kommune Saksframlegg Dato: 12.08.2016 Referanse: 17830/2016 Arkiv: L12 Vår saksbehandler: Alvar Verdugo Reguleringsplan hytteområde Solberglia 3-2. gangs behandling Saksnr Utvalg Møtedato 16/61 Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift 12.10.2016 16/81 Kommunestyret 08.11.2016 Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 25.04.2016 2 VA-plan Solberglia 3. rev.31.08.2016 3 Kart - VA plan 4 Reguleringsplankart datert 19.09.2016 5 Planbestemmelser datert 19.09.2016 Øvrige saksdokumenter: 1. Høringsuttalelse fra Marius Østlie, datert 02.08.2016 2. Høringsuttalelse fra Camilla Bækkevold, datert 02.08.2016 3. Høringsuttalelse fra Hedmark Fylkeskommune, datert 08.08.2016 4. Høringsuttalelse fra Tor A. Hvidsten, datert 17.08.2016 5. Høringsuttalelse fra Statens vegvesen, datert 30.08.2016 6. Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark, datert 05.09.2016 7. Særutskrift fra 1. gangs behandling i Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift, sak 16/40. Rådmannens innstilling: hytteområde HB 4506 Solberglia 3, i henhold til reguleringsplankart datert 19.09.2016, reguleringsbestemmelser datert 19.09.2016, og planbeskrivelse datert 25.04.2016, med følgende endring: Setningen «Hver lekeplass skal utstyres med minimum 2 lekeapparater og sitteplass» tas inn etter 1. setning i pkt 2.5.1 i planbestemmelsene. Behandling i Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift - 12.10.2016: Gry Vanja Eriksen, A ba om å få sin habilitet vurdert da hun er styremedlem og grunneier i Østby sameieskog og hennes mann er styremedlem i Østby utmarkslag. Gry Vanja Eriksen fratrådte møtet, og Bjarne Skarpmo, A tiltrådte. Votering: Gry Vanja Eriksen ble enstemmig kjent inhabil med hjemmel i kommuneloven 40 pkt 3, jf forvaltningsloven 6 første ledd bokstav e. Endringsforslag fra H v/liz Bjørseth: Votering: Rådmannens innstilling med Hs endringsforslag enstemmig vedtatt.
Innstilling i Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift - 12.10.2016: hytteområde HB 4506 Solberglia 3, i henhold til reguleringsplankart datert 19.9.2016, reguleringsbestemmelser datert 19.9.2016, og planbeskrivelse datert 25.4.2016, med følgende endring: Behandling i Kommunestyret - 08.11.2016: Gry Vanja Eriksen, A, bad om å få sin habilitet vurdert da hun er styremedlem og grunneier i Østby sameieskog og hennes mann er styremedlem i Østby utmarkslag. Even Eriksen, A, bad om å få sin habilitet vurdert da han er sønn til Gry Vanja Eriksen. Gry Vanja Eriksen og Even Eriksen fratrådte møtet, mens Karen Margrethe Tangnæs, A, og Astrid Oppegård, A, tiltrådte møtet. Votering: Gry Vanja Eriksen ble enstemmig kjent inhabil med hjemmel i kommunelovens 40 pkt 3, jf. forvaltningslovens 6 første ledd bokstav e. Votering: Even Eriksen ble enstemmig kjent inhabil med hjemmel i kommunelovens 40 pkt 3, jf. forvaltningslovens 6 første ledd bokstav b. Votering: Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drifts innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret - 08.11.2016: hytteområde HB 4506 Solberglia 3, i henhold til reguleringsplankart datert 19.9.2016, reguleringsbestemmelser datert 19.9.2016, og planbeskrivelse datert 25.4.2016, med følgende endring: Trysil kommune Jan Sævig rådmann (Dokumentet er elektronisk godkjent og er derfor uten signatur.)
Bakgrunn Arkitektbua AS har på vegne av Østby Utmarkslag fremmet detaljreguleringsplan for hytteområdet HB 4506 Solberglia 3. Hensikten med planen er å tilrettelegge for inntil 36 fritidsboliger med HB-standard, det vil si hytter med størrelse opp mot 140 m 2 BRA. Planområdet ligger sør for hytteområdene Solberglia 1 og 2 mellom Østby og Ljørdalen, og strekker seg over gnr. 14 bnr. 2 og gnr. 13 bnr. 9. Området er på ca 162 daa. Planen består av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse. Planbeskrivelsen går i detalj på hvordan forslagsstiller har vurdert en del temaer i utarbeidelsen av planen. Planbeskrivelsen er ikke helt oppdatert, men vil bli endelig oppdatert i ettertid og i samsvar med vedtatt plan. Det er også vedlagt VA-plan og VA-notat. I kommuneplanens arealdel 2014 2025 er området merket HB4506 og har fritidsbebyggelsesformål. Bestemmelsene for området er punkt 3.5.2-4 «Særlige regler for fritidsbebyggelse med standard HB». I henhold til vedlegg nr. 5 tillates det maksimalt 50 fritidsboligtomter. Oppstartsmøte ble avholdt i januar 2010, men utbygger har avventet i flere år pga. blant annet valg av avløpsløsning. Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift behandlet i møte 22.06.16 planforslaget, og vedtok med mindre endringer å legge det ut til offentlig ettersyn. Planforslaget har vært ute til høring i perioden 13.07 01.09.2016. Nedenfor er innkomne merknader kort oppsummert. Merknad 1, Marius Østlie og Camilla Bækkevold, datert 02.08.2016 Østlie og Bækkevold skriver at de stiller seg positive til dette. Merknad 2, Hedmark fylkeskommune, datert 08.08.2016 Fylkesdirektøren sier følgende: Direktøren påpekte ved varsel om oppstart ulike hensyn man forventet at planarbeidet skulle ivareta. Disse merknadene i stor grad er hensyntatt i planforslaget som nå foreligger, og har utover dette ikke ytterligere planfaglige merknader Reguleringsplanen berører ikke nyere tids kulturminner. Det ble foretatt arkeologisk registrering med varsel om oppstart av planarbeid og det ble ikke påvist slike kulturminner. Merknad 3, Tor A. Hvidsten, datert 17.08.2016 Hvidsten skriver at han støtter forslaget til reguleringsplan, slik denne ble vedtatt i Hovedutvalget for forvaltning og teknisk drift 22.06.2016. En utvidelse av Solberglia vil bidra til en mer effektiv utnyttelse av infrastruktur i området og gi grunnlag for større turistvirksomhet i denne delen av kommunen. Flere hytter i nærområdet ønskes velkommen. Merknad 4, Statens vegvesen, datert 30.08.2016 Vegvesenet ser det som viktig at det legges til rette for trafikksikre løsninger, også internt i planområdet. Det gjelder særlig for myke trafikanter. Ser det positivt at kommunen søker å ivareta problematikken med den nyskapte trafikken gjennom rekkefølgekrav i bestemmelsene. En del av utbedringen av Kv 1087 fra Fv 564 til Solberglia bør være fast dekke noen meter inn i avkjøringen fra fylkesvegen. Dette for å unngå at en drar med seg løsmasser ut på fylkesvegen i avkjørselspunktet. Det forutsettes av avkjørselspunktet fra fv. 564 følger krav til sikt og utforming i henhold til håndbok N100. Kommentar: Iht. rekkefølgebestemmelse (planbestemmelsenes pkt. 1.9.3) skal utbedringen av Kv 1087 skje i henhold til en utbedringsplan. Anbefalingen fra vegvesenet bør da inkluderes i utbedringsplanen. Tiltak skal søkes løst gjennom utbyggingsavtale. Merknad 5, Fylkesmannen i Hedmark, datert 05.09.2016 Fylkesmannen skriver at det i hovedutvalgets behandling av planforslaget ble tatt ut krav til etablering av lekeapparater og sitteplasser på lekeplassen. Det fremgår ikke hva som er begrunnelsen for dette. For at et areal for lek og opphold skal ha en funksjon og være attraktivt, bør det settes krav til utforming og utstyr og ber derfor kommunen vurdere å ta inn igjen krav til dette i planbestemmelsene.
Det står i planbestemmelse 2.1.2 at parkeringsareal ikke skal inngå i beregning av BRA og viser til veileder H-2300 B Grad av utnytting. Det fremgår der i kap. 5-7 at parkeringsareal skal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Det er således ikke anledning til å «bestemme seg bort» fra dette og ber derfor om at planbestemmelsen rettes opp på dette punktet. Kommentar: Punkt 2.1.2 i reguleringsbestemmelser er nå rettet opp. Parkeringsareal skal inngå in beregning av BYA. Se vurdering for mer informasjon. Vurdering Kommuneplanens arealdel 2014 2025 Detaljreguleringsplanen legger opptil 36 tomter for fritidsbebyggelse på sørsiden av adkomstvegen til Solberglia. I kommuneplanen er det også lagt til rette for å utvikle et mindre område nord for denne vegen. Rammene i kommuneplanen er i hovedsak ivaretatt i planforslaget. Det er i planbestemmelsene innarbeidet bestemmelse som hindrer fradelinger / seksjoneringer for fremtidig fortetting. Planstatus Utbygger foreslår i planforslaget å tillate 5,5 m. mønehøyde, som er en økning på 0,5 m over rammene i kommuneplanens bestemmelser HB-standard. Rådmannen ser at dette området ligger i skog og lite eksponert, og ser ingen sterke planfaglige argumenter for å ikke tillatte økningen. For mer informasjon se 1. gangs behandling av saken. Eiendomsforhold Eiendomsforholdene innenfor området er godt avklart gjennom Østby Sameieskog ANS, som også står som grunneier i matrikkelen. Naturmangfoldloven Det er ikke registrert noen mangfoldsinteresser innenfor eller i berøring av planområdet som det skal bør hensyn til. Naturmangfoldloven 8-12 ansees derfor ivaretatt. Kulturminneinteresser Hedmark fylkeskommune har i 2010 gjort arkeologisk registreringer for planområdet. Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner. Plankartet Plankartet som ble presentert for 1. gangs behandling av saken brukte NN1954 som høydereferansemodellen i stedet for NN2000, som er den nye standarden. Forslagsstiller har nå levert oppdatert plankart med NN2000. Vann og avløp Veg-, vann og avløpsavdelingen bemerket i 1. gangs behandling av saken følgende: Vannverket skal dimensjoneres ut fra Q maks døgn. En beregning på årsbasis slik vi har mottatt er ikke tilstrekkelig. Dimensjonering av ledningsnettet må også beskrives. Det er ikke samsvar mellom VA-løsningens beskrivelse datert 28.02.2014 og kart datert 15.04.2016. Dette gjelder både dimensjonering og plassering. Vannledning nederst i feltet vil være vanskelig tilgjengelig vinterstid. Dette forsyningsstrekket kunne med fordel vært plassert i ovenforliggende veg. Det er betydelige strekninger med vannledninger uten noen ringledninger, noe som gjør anlegget sårbart dersom det skulle oppstå lekkasjer. Spillvannledning fra tomt 13 15 må sikres tilstrekkelig fall. Det mangler vannledning fram til renseanlegget, og det bør være veg fram til høydebassenget, noe som ikke vises på dagens plankart. Søkeren har levert oppdaterte dokumenter. Veg-, vann og avløpsavdelingen konkluderer med at sine merknader er tatt hensyn til og innarbeidet i planforslaget. Likevel er det nå en liten skrivefeil. I side 1 av Arealtek sin rapport datert 31.08.2016 under VA løsning nytt delfelt Solberglia 3 Trysil, står det tomt
25,26,28 og 30. Tomt nr. 25 er feil. Det skal være tomt nr. 24. Feilen skal rettes av søkeren før melding om vedtak kan ekspederes. Vegen til høydebasseng er nå regulert. Dermed har høydebassenget en helårs veg. Planbestemmelsene er også oppdatert i henhold til dette. Barn og unge I møte for Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift ble det vedtatt at følgende setninger i pkt. 2.5 i reguleringsbestemmelser skulle tas ut «Hver lekeplass skal utstyres med minimum 2 lekeapparater og sitteplass». Fylkesmannen mener at «for at et areal for lek og opphold skal ha en funksjon og være attraktivt, bør det settes krav til utforming og utstyr», og ber derfor kommunen vurdere å ta inn igjen krav til dette i planbestemmelsene. I dette tilfellet vil rådmannen også påpeke at utbygger er positiv til at det er regulert inn en lekeplass og at lekeplassen bør utstyres med noen apparater. Rådmann vil derfor foreslå å ta inn denne bestemmelsen igjen. Dermed blir punkt 2.5.1 i bestemmelser slik (uthevet tekst viser foreslått ny tekst): Lekeplass skal være allment tilgjengelig, og skal tilrettelegges for allsidig lek og opphold med særlig hensyn til barn i aldersgruppe 1 7 år. Hver lekeplass skal utstyres med minimum 2 lekeapparater og sitteplass. Utstyr og møblering skal tåle å stå ute over tid. Trafikale forhold Vegen Kv1087 på strekningen mellom Fv564 og kryss ved privat veg til Solberglia 1, 2 og 3 har et stort behov for utbedring. Trysil kommune har derfor gjennom reguleringsbestemmelsene punkt 1.9.3, stilt rekkefølgekrav til at vegen utbedres i henhold til utbedringsplan. Utbedringen skal skje før det gis byggetillatelse for fritidsbebyggelse nr. 6 (antall). Dersom rekkefølgekravet slår inn i vinterhalvåret, skal utbedringen foretas påfølgende barmarkssesong, senest 1. august. Bestemmelsene sier og at dette søkes løst gjennom utbyggingsavtale. Utbygger har gitt uttrykk for å være positiv til å bidra til at vegen får en bedre standard. Konklusjon Trysil kommune godkjenner i henhold til plan- og bygningslovens 12-12 forslag til detaljreguleringsplan for hytteområde HB 4506 Solberglia 3, i henhold til reguleringsplankart datert 19.09.2016, reguleringsbestemmelser datert 19.09.2016, og planbeskrivelse datert 25.04.2016. Det foreslås å ta inn igjen i planbestemmelsene krav til utstyring av lekeplass.