Side 1 av 7 Arkivsak: 08/3243 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR MARTODDEN - OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 257/08 HAMAR FORMANNSKAP 20.08.2008 Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 20.08.2008 sak 257/08 Vedtak: Formannskapet, som det faste utvalg for plansaker, vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 å legge reguleringsplan for Martodden ut til offentlig ettersyn. Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Formannskapet, som det faste utvalg for plansaker, vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 å legge reguleringsplan for Martodden ut til offentlig ettersyn. Utredning: VEDLEGG: Oversiktskart med angivelse av dagens bruk Planbeskrivelse, inkl. forslag til reguleringsplan for Martodden FAKTA: Beskrivelse av planområdet Martodden ligger ca 2 km vest for Hamar sentrum. Området er i hovedsak regulert til industriformål og offentlig bygninger, med forretning, bolig og allmennyttige formål innimellom. Deler av området er ikke bebygd. Dagens bruk av næringsområdet med omgivelser fremgår på siste side. I sør og vest ligger området inntil museums - og friområdene langs Mjøsa. Tilgrensende areal nord for Dovrebanen er etablert med industri og forretningsvirksomhet (avsatt til
Side 2 av 7 omformingsområde i kommuneplanen). Øvrig tilgrensende areal er regulert til allmennyttig formål og frittliggende småhusbebyggelse. Bakgrunn Kommuneplan for Hamar 2005-2016 legger til rette for at dagens næringseiendommer og offentlige bygninger på Martodden skal utvikles til byggeområde for tettbebyggelse, dvs. primært tilrettelegging for boligbebyggelse med tilhørende funksjoner (rekreasjonsområder, barnehage, nærbutikk mv.). Kommunen har ansett det som viktig å ta en aktiv rolle i utvikling av bydelen og har påtatt seg ansvaret for reguleringsplanprosessen. Dette da det skal fastlegges ny hovedstruktur i et område med flere grunneiere og flere infrastrukturtiltak må gjennomføres i fellesskap mellom grunneierne. Ved oppstart av planarbeidet ble to hovedutfordringer klargjort: o tilrettelegge for utvikling av gode boområder i seg selv, i forhold til omgivelsene og tilrettelegge for en etappevis utbygging av området, da dette vil skje over lang tid. o klargjøre hva som må etableres av felles infrastrukturtiltak ved omregulering til boligformål og sikre at disse kan etableres ved etappevis utbygging av området. Kostnadene vil i vesentlig grad måtte bekostes av grunneierne. Beskrivelse av planforslag Området er planlagt helhetlig med målsetting om at ny bebyggelse gradvis skal bidra til en positiv utvikling av området funksjonelt og estetisk, samt fremme bærekraftig utvikling ved å ta vare på miljøet og styrke folkehelsen.
Side 3 av 7 Forslag til reguleringsplan for Martodden tilrettelegger for at dagens næringseiendommer kan utvikles i tråd med kommuneplan for Hamar 2005-2016. Utvikling forventes gjennomført de neste 10-20 år. Området tilrettelegges i hovedsak til utvikling av et boligområde med 60.000-70.000 m 2 bruksareal. Dette fordeler seg på anslagsvis 120-200 boenheter i 2 etasjer (enebolig, rekkehus, leilighet) og 450-500 boenheter i 3-6 etg. (leilighet). Variasjon i antall boenheter avhenger av arealbruk i byggeområdene hvor variert arealbruk tillates (Komb3 og Komb5). 11 grunneiere er spesielt sentrale for utviklingen av området. Det tilrettelegges for etablering av nærmiljøfunksjoner som barnehage og nærbutikk, for offentlige funksjoner ved Storhamar videregående skole og Arcus området, samt stadfestelse av kulturinstitusjonene Sagbladfabrikken og Norsk Jernbanemuseum. Skogfrøverket reguleres til industri/lager for opprettholdelse av eksisterende virksomhet. Lekeområder etableres i hovedsak i tråd med kommuneplan. Områdets natur- og kulturelementer som anses viktige for trivsel og velferd sikres i planen. Tilhørigheten til Mjøsa er forsøkt styrket ved å etablere siktakser og grønt gangvegnett ned til rekreasjonsområdene langs Mjøsa. Det er utsikt fra mange boenheter og fra felles takterrasser. For området langs Mjøsa er furua karakteristisk og miljøskapende. Planen hindrer nedbygging av større områder med furu, og enkeltstående furutrær i byggeområdene skal tas vare på inntil byggeområdet er detaljert. Flere av industribygningene reguleres til bevaring; stålverket, Skogfrøverket, Sagbladfabrikken, rektifikasjonsanlegget på Arcus og administrasjonsbygget til Nordviken bruk. Planen tilrettelegger for et enkelt trafikksystem der gående/syklende er atskilt fra kjørende og hvor gående/syklende gis enkleste trase i retning sentrum, skole og rekreasjonsområder. Grunnlaget for kollektivtrafikken styrkes. Ved valg av løsninger har det vært fokus på universell utforming, slik at trafikksystemet i så stor utstrekning som mulig kan brukes av alle mennesker på en likestilt måte, også de med nedsatt bevegelsesevne og orienteringsevne. Grønnstruktur og trafikksystem er gitt en robust struktur som ikke må endres, selv ved endringer i boligmarked og boligtyper - småhus eller blokker. Det har vært fokus på målene om arealøkonomisering, arealutnyttelse og tilknytning til fjernvarmenettet for å styrke bærekraftig utvikling. Planens konsekvenser for befolkningens helse er vurdert sammen med vurdering av samfunnssikkerheten, herunder risiko og støy fra eksisterende virksomheter. Dette har gitt premisser for hvilke områder som er tilrettelagt for utvikling, og vilkår som må oppfylles for etablering av bolig i byggeområdene. Etablering av nødvendig offentlig infrastruktur er klargjort og det sikres at disse kvalitetene blir etablert gjennom rekkefølgebestemmelser til plan. Dette er etablering av kvartals- og sentrallekeplasser, gang-/sykkelveger i boområdet, tilstøtende områder og i retning skole og sentrum, samt utbedring av eksisterende veger/kryss og nye boliggater (planbeskrivelsens kap. 2.5). Hovedprinsippet, fastlagt ved oppstart av planarbeid, er at utbygging i hovedsak skal finansiere tiltakene. Da flere grunneiere er avhengig av samme infrastrukturtiltak organiserer kommunen etablering av infrastrukturen gjennom inngåelse av utbyggingsavtaler og kommunen tar ansvar for opparbeidelsen.
Side 4 av 7 Informasjon og medvirkning Grunneiere i omformingsområdet, beboere og næringsdrivende i området og offentlige instanser er gitt informasjon og har fått anledning til å komme med innspill og påvirke områdeutviklingen gjennom flere faser i planprosessen ved oppstart, før og etter gjennomføring av parallelloppdrag (alternativ utforming av området), eller ved direkte kontakt fra kommunen eller interesserte. Reguleringsplan og illustrasjoner Reguleringsplan med bestemmelser som er endelig vedtatt, er bindende for arealbruk, fradeling, bygge- og anleggsvirksomhet innenfor planområdet. Oversikt over arealplaner som erstattes helt eller delvis fremgår av på side 1 i planbestemmelsene. Illustrasjonsplanen gir ett inntrykk av om reguleringsplanen gir tilfredsstillende bokvalitet i nye boområder og forholdet til nabobebyggelse (vedlegg til planbeskrivelsen). Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende. Den gir kun ett eksempel på hvordan området kan utformes når utviklingen skjer i tråd med reguleringsplanen. Illustrasjonsplanen viser maksimal tillatt byggeareal og høyder i byggeområdene, samt tilfredsstiller krav til parkeringsdekning. Det vises også illustrasjonsplan for Norsk jernbanemuseum sine områder, slik de har sett for seg utviklingen av deres eiendommer (planbestemmelsene krever noe bearbeiding av deres illustrasjonsplan). Det er utarbeidet flere snitt/oppriss (til offentlig ettersyn) som viser regulert høyde på ny bebyggelse og forholdet til eksisterende bebyggelse. Se også modellbilder. VURDERING: Sentralt i vurderingen er planens konsekvenser for samfunn og individ. Konsekvenser er utdypet i vedlagt planbeskrivelse og er vurdert i forhold til krav og målsettinger i kommuneplanens arealdel og samfunnsdel, regionale planer og rikspolitiske retningslinjer. Planforslaget følger i all hovedsak disse føringene. Planen bryter med utkast til kommunedelplan for kulturminner (utkast er ikke politisk behandlet) ved Arcus bygget da utendørsbassenget ikke inngår i planforslaget. Planforslaget tillater nye boliger delvis i rød støysone (avbøtende tiltak kreves etablert) og deler av friområder er i gul støysone. Det vurderes en tilleggsutredning tilknyttet grunnforurensning. Ved vurdering av konsekvenser fremkommer sentrale forhold det ønskes innspill på i forbindelse med offentlig ettersyn og som forutsetter politisk avklaring eller bekreftelse: o Tilrettelegges det for riktig sammensetning av boligtyper småhus/blokker? (se planbeskrivelsens kapittel 4.5) o Skal krav til andel boliger med livsløpsstandard være 100%, eller er 50% tilstrekkelig? (se planbeskrivelsens kapittel 4.8) o Skal bevaringshensyn vektlegges mer ved rektifikasjonsanlegget ved Arcus (se planbeskrivelsens kapittel 4.1) o Skal støyskjerm velges fremfor lokal skjerming av egnet uteplass? - avveining mellom opplevelse av stedet eller støyskjerme hagene - gjelder hele Hamar tettsted (se planbeskrivelsens kap. 4.10)
Side 5 av 7 Grunneiere Planforslaget medfører inngrep på flere eiendommer utenfor selve omformingsområdet. Dette gjelder i hovedsak bolig og næringseiendommer inntil vegkryss, og formålet er etablering av gang- og sykkelveg eller andre særskilte trafikksikkerhetstiltak. For eiendommer som blir spesielt berørt er det vurdert alternative løsninger. Alle eiendomsinngrep blir ervervet etter vanlige prinsipper for offentlig grunnerverv. Grunneiere i omformingsområdet har vært delaktige i planprosessen. Rådmannen er kjent med at enkelte grunneiere ønsker noe høyere utnyttelse og byggehøyde. I tillegg anses enkelte av rekkefølgekravene omstridt (spesielt underganger). Videre prosess - gjennomføring av reguleringsplan Reguleringsplan skal ut på offentlig ettersyn. Deretter vurderes innkomne merknader og eventuelle innsigelser. Jeg forutsetter sluttbehandling av planforslag i kommunestyret samtidig med inngåelse av utbyggingsavtaler. Dette for å vite at planforslag med de kvaliteter som sikres i planforslaget (offentlige infrastrukturtiltak), er gjennomførbare. Detaljutforming av byggeområdene avklares i hovedsak i bebyggelsesplan. Inngåelse av utbyggingsavtaler må følge krav til innhold og prosess, som fastlagt i plan- og bygningsloven. Dette betyr at forslag til utbyggingsavtale mellom kommunen og grunneiere/ utbyggere i planområdet skal legges ut til offentlig ettersyn før vedtak i kommunestyret (avtale signeres av grunneiere før behandling i kommunestyret). Det er utarbeidet utkast til utbyggingsavtale med bakgrunn i formannskapsak 162/97, 22.08.2007. Ferdigstilling av utkast til avtale (etter forhandlinger) avventes inntil merknader/innsigelse til selve planforslaget er vurdert og avklart. Dette slik at finansiering av infrastrukturtiltak ikke binder opp diskusjon omkring utformingen i Martodden området (boligtype, byggehøyde og utnyttelse). Dette selv om det er en klar sammenheng mellom antall kvadratmeter som tillates bygget og hvilke infrastrukturtiltak utbyggingen har mulighet til å finansiere. Slik planforslaget foreligger ligger det godt til rette slik til at nye infrastrukturtiltak, i hovedsak blir etablert. Det legges fram egen sak til formannskapet om forslag til utbyggingsavtale, før den sendes til offentlig ettersyn (forutsatt i løpet av 2008). Behov for eventuelt nytt offentlig ettersyn av reguleringsplan vil da samordnes. Deretter blir det samtidig sluttbehandling av reguleringsplanforslag og inngåelse av utbyggingsavtale i kommunestyret. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Hovedsatsningsområdet for barn er attraktive lekeplasser, barnehage og gang- og sykkelveger til nærområde, skole og sentrum. Hovedgrepet tilrettelegger for å skille biler fra gangtrafikk, i tillegg kan kvartalslekeplass nås bilfritt fra alle nye boliger og nesten alle eksisterende boliger. Kommuneplanens krav til lekeplass er i all hovedsak tilfredsstilt (unntak er Lek1). Det er tilrettelagt for gang- og sykkelveg til nærområder, skoler og sentrum. Krysningspunkt med veg/jernbane er vurdert i forhold til trafikksikkerhet og det foreslås undergang under jernbanen og Kornsilovegen. Det er gjennomført barnetråkkregistrering. Barnetalsperson har deltatt ved varslet om oppstart og gitt uttalelse til planforslag. Barnetalspersonens uttalelse er kommentert av planavdelingen i kursiv: 1. Friområde, Lek 1: Området på 1,0 daa er for lite kravet er på 2,0 daa. Kommentar: Mulig utvidelse er på område A1 eller B1. Dette skal følges opp videre.
Side 6 av 7 2. Friområde, Lek 3: En eksisterende trafo står midt i friområdet dette er ikke forenlig med barns interesser, mtp. strålingsfare og brannfare. Kommentar: Det vil bli vurdert å flytte trafo ut av friområdet og inn i byggeområdet. 3. Friområde, Lek 5: Ligger inntil Nordvikvegen selv om gata stenges mot Vognvegen er ikke dette noen heldig løsning, da det vil stadig bli biltrafikk der. Kommentar: Endelig plassering av Lek 5 skal gjøres i bebyggelsesplan, føringen er innarbeidet i planbestemmelsene. Rådmannen vurderer planforslaget til å bygge opp under vår visjon: Hamar skal være sentrum for det mest attraktive boområdet i Innlandet.
Side 7 av 7