1 SOLSVIK BRYGGE FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN: FJELL KOMMUNE, SOLSVIK GNR. 25 BNR. 161. SAKEN GJELDER Straume Rådgivning as søker på vegene av Oksen Eiendom AS om regulering av eiendom ved Solsvik kai i Fjell kommune. Dette gjelder følgende eiendom: Gnr. 25, Bnr. 161. Regulering av det aktuelle området er uregulert og krever varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid. Varsel om oppstart ble kunngjort den 30.06.05 i Bergens Tidende og Vestnytt. Tiltakshaver har som hovedintensjon å legge til rette for etablering av boligbebyggelse på eiendommen. Oppmåling av eiendom Det er nylig foretatt oppmåling av eiendomsgrensene. OKSEN EIENDOM AS Orgnr.: 971 075 260 c/o Liegruppen AS, 5353 STRAUME Tlf: + 47 56 31 68 68 - Fax: + 47 56 31 68 69 Oksen Eiendom AS har et selskapslokale på 1000 m² på øya Oksen. Oksen ligger ca 5 min. med båt vest for Solsvik på Sotra og har eget kaianlegg. Oksen Eiendom AS har også eget kaianlegg på Solsvik med tilhørende bygg som tidligere var aktivt i bruk som mottak for lokale kystfiskere. Oksen leies ut via Liegruppen AS og brukes mest til blåturer og andre firmaarrangementer. Oksen eiendom as er grunneier av eiendom som foreslåes utbygget, gbnr. 25/161. Eiendomsgrensen på land følger plangrensen og kailinje. SAMORDNING/MEDVIRKNING Det er sendt ut nabovarsel i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeid. Eiendomsinteressene til privat grunneier (Albert Langeland) som grenser til Oksen eiendom i sørvest langs privat veg er ivaretatt. Vi viser med dette til at Albert Langeland har vært med å avklare og fastsette eiendomsgrensene i forbindelse med oppmåling av Oksen eiendom as på grunnlag av eldre kartmateriale og eiendomsdokumenter.
2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET EKSISTERENDE SITUASJON/LOKALISERING Solsvika ligger i den nordvestre delen av Fjell kommune ved Solsviksundet. Riksveg 561 utgjør hovedadkomsten med avkjøring til Øvre Elvebakken (fylkesveg 211) som fører til Solsvik kai. Innenfor planområdet ligger den gamle fabrikkbygningen, fiske- og krabbefabrikken. Bygningen oppfattes i dag som skjemmende og har lenge stått til forfall. Den har i noen grad vært nyttet til lager knyttet til driften av Oksen. AVGRENSNING AV PLANOMRÅDET Planområdet omfatter den nedlagte fiske- og krabbefabrikken som ligger på Solsvik kai. Planområdet utgjør ca 2,1 da. Planområdet ligger innenfor angitte eiendomsgrenser som grenser til kaifront i nordøst, allmenningskaien(kommunekaien) i vest og bygdeveien i sør. AVGRENSNING AV EIENDOM Oksen eiendom as er grunneier av eiendom som foreslåes utbygget, gbnr. 25/161. Eiendomsgrensen på land følger plangrensen og kailinje. Vegen som går ned til Solsvik kai er fylkeskommunal og veg som forsetter rundt Solsviksundet bak den gamle krabbefabrikken (planområdet) er privat veg jf. opplysninger fra Fjell kommunes eiendomsavdeling og oppmålingsavdelingen. Den private vegen ligger på det gamle hovedbruket gbnr. 25/8- grunneier Albert Langeland. Albert Langeland har vært med å avklare og fastsette eiendomsgrensene i forbindelse med oppmåling av Oksen eiendom as på grunnlag av eldre kartmateriale og eiendomsdokumenter. KARAKTERISERING AV LANDSKAPET/TOPOGRAFI Bebyggelsen på stedet ligger i hellingen mot Solsvika og består av frittliggende småhusbebyggelse og eldre naustbebyggelse sammen med fiskefabrikken. Kystsonen i omkringliggende område består av småkupert landskap med mindre høydetopper ca 30-40 meter over havnivå. Strandsonen består av svaberg som enkelte steder er klippeaktig. Området over strandsonen består av fjellknauser med vegetasjon hovedsakelig bestående av lyng/buskvegetasjon. Områdene mellom fjellknausene danner flere steder mindre dalsøkk med gressflater (beitemark, spredt bebyggelse) og mindre skogholt.
3 Terrenget på Solsvik heller nordover mot Solsviksundet og allmenningskaien. Allmenningskaien deler Solsvika i to viker. Viken som ligger nordøst for allmenningskaien går dypest inn og består av fabrikkbygget og naust. Viken sørvest for allmenningskaien består av en mindre klynge med naust. Den gamle bygdeveien (Øvre Elvebakken) som fører ned til området går bak fabrikkbygningen og naustene og rundt viken til det gamle tankanlegget - Mustadvegen. HISTORIKK Solsvika har vært- og bærer fortsatt preg av et typisk fiskevær, et lite lokalt tettsted som tradisjonelt har vokst fram i tilknytning til fiskeressursene langs kysten. GJELDENDE PLANER Følgende planer som gjelder for området: Kommuneplanens arealdel 1999-2010 I kommuneplanens arealdel er området avsatt til eksisterende arealbruk industri. Omkringliggende områder er avsatt til boligformål og LNF sone C. Reguleringsplan Området er uregulert. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Følgende målsettinger som har vært viktig for tiltakshaver og planutvikler ved utformingen av planforslaget: 1. Planen skal tilpasses og bygge videre på stedets miljøkvaliteter og bebyggelsesstruktur. 2. Planen vil legge til rette for en enkel, god og moderat fortetting som gir en helhetlig utvikling av grenda iht intensjonen i rullering av kommuneplanen. 3. Foreslått opprustning av stedet vil visuelt sett bidra til å øke den positive oppfattelsen bygningsmiljøet i havneområdet og vil virke positivt for framtidige brukere og grenda som helhet. 4. Nye bygg og fellesarealer skal utføres med god arkitektonisk kvalitet både i materialbruk og utforming.
4 AREALBRUK Tabell 1. Arealoppstilling av planformål Byggeområde Areal m2 Bolig 673 Sum 673 Offentlige trafikkområder Trafikkområde 355 Spesialområder Privat småbåtanlegg (sjø) 416 Fellesareal Felles avkjørsel 204 Felles gangareal 280 Felles grøntareal 155 Annet fellesareal 45 Sum 684 Totalt (land) 1357 Byggeområdet Det foreslåes til sammen 13 leiligheter i 2 størrelsesordener på henholdsvis 68,0 m2 BRA og 84,0 m2 BRA. Det foreslåes anlagt 2 leiligheter på grunnplan og resterende leiligheter vil ligge i de øvrige etasjene, 2 og 3 etasje. Felles parkering Det foreslåes til sammen 26 parkeringsplasser i garasjeanlegg. Parkeringsdekningen vil utgjøre 2 p-plasser pr. boenhet. Fellesområde Fellesområdene foreslåes regulert til Felles gangareal,felles grøntareal, Annet fellesareal, Felles parkering og Felles avkjørsel. Kaiflaten og deler av området foran bygget i mot nordvest foreslåes regulert til felles areal. Det skal etableres et naturlig møtested med sittegruppe i denne
5 delen (Annet fellesareal). Det anlegges Felles adkomst til garasjeparkeringen i sør. Det foreslåes mulighet for etablering av møteplasser i fellesområdene. Uteoppholdsareal Det blir stilt krav om minst 50m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, der minst 16m2 skal være privat. Dette vil kreve uteoppholdsareal på til sammen 650m2. Beregningene viser at uteoppholdsarealet blir til sammen 53,5m2 og vil ligge innenfor marginen til plankravet. Arealberegning Formål m2 Felles gangareal 273,0 Annet fellesareal 45,0 Privat uteopphold (balkong) 13X16 208 Felles grøntareal 155 SUM 681 681 m2 = 52,5m2 pr. boenhet. 13 Iht til kommunens plankrav skal det være et uteoppholdsareal på til sammen13x50m2= 650m2 KONSEKVENSER AV PLANEN Forhold til overordnete planer I planframlegget foreslåes området regulert til Boligformål. I kommuneplanen er området avsatt til eksisterende arealbruk industri. Tidligere næringsaktivitet i området er avviklet og området har lenges stått til forfall. På grunn av at området lenge har stått til forfall og at det er liten sannsynlighet for at næringsaktiviteten i området blir gjenopptatt ansees foreslått utvikling av området som naturlig. Beskrivelse av eksisterende situasjon Den gamle fiske- og krabbefabrikken virker skjemmende og massiv. Den har lenge stått til forfall. Eksisterende bygningen dekker mesteparten av planområdet. Den ubebygde delen består stort sett av kaiflaten.
6 Endring av eksiterende situasjon Fabrikkbygningen foreslåes revet og erstattet med 3 forholdsvis mindre bygg i 3 etasjer bundet sammen av felles trapperom mellom bebygningene. Det foreslåes lagt til rette for utendørs fellesarealer. Utforming og plassering Foreslått opprustning av stedet vil visuelt sett bidra til å øke den positive oppfattelsen bygningsmiljøet i havneområdet og vil virke positivt for framtidige brukere og grenda som helhet. Plasseringen og utformingen av bygningene vil i stor grad forholde seg til eksisterende bebyggelse- og landskapsstruktur. Bebyggelsen anlegges som 3 bygg (i 3 etasjer) parallelt langs kaifront. Bygningene blir bundet sammen av trappeforbindelser mellom bygningene. Bygningsmiljøet vil med sin størrelse, form og plassering oppfattes som moderat i forhold til eksisterende fabrikkbygning som foreslåes revet, kfr snittegninger og rivningsplan. Bygningsmassen vil reduseres i forhold til eksiterende bebyggelse. Bygningens form med gavl mot sjøen vil ivareta og gjenopprette de tradisjonelle formelementene fra omkringliggende naust. Fasadene vil hovedsakelig utgjøre trekledning og vil slik sett tilpasses områdets materialbruk. Bebyggelsesstruktur Foreslått utforming av bygningsmiljøet og dimensjoneringen av uteareal vil sikre en naturlig videreføring/utviklingen av omkringliggende bebyggelsesstruktur. Utforming og dimensjonering av bygningsmiljø og utearealer er bestemt ut fra tilpassing til formen på omkringliggende bebyggelsesstruktur. Utformingen av uteareal og bygningsmiljø vil opprettholde og samtidig tilpasses den forholdsvis konsentrerte bygningsstrukturen i havneområdet. Bebyggelsestrukturen i områddet kan deles i to (kfr. vdl landskapstrekk: Området langs strandsonen har historisk sett bestått av en tettere struktur av tettliggende naust og sjøhus/fabrikkbygg og en åpnere struktur av frittliggende bolighus i hellingen over strandsonen. Det er derfor naturlig å se for seg en videreføring av bebyggelsesruktur i strandsonen. Den naturlige utviklingen av området kan karakteriseres som typisk for utviklingen av tettstedene langs kysten (eksempelvis fiskevær -tunbebyggelse.) UTEOPPHOLDSAREAL Fjell kommune har stilt krav om minst 50m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, der minst 16m2 skal være privat.
7 Med til sammen 13 leiligheter vil det kreves et uteoppholdsareal på til sammen 650m2. Beregningene viser at uteoppholdsarealet blir til sammen 52,5m2, kfr. Beskrivelse av planforslag. Foreslått utforming av bygningsmiljøet og dimensjoneringen av uteareal vil sikre en naturlig videreføring/utviklingen av omkringliggende bebyggelsesstruktur. Utforming og dimensjonering av bygningsmiljøet og utearealene er bestemt ut fra tilpassing til formen på omkringliggende bebyggelsesstruktur. Utformingen av uteareal og bygningsmiljø vil opprettholde og samtidig tilpasses den forholdsvis konsentrerte bygningsstrukturen i havneområdet. Kaiflate og deler av området foran byggets hovedfasade i sørvest og kortfasade mot nordvest foreslåes regulert til fellesområde. Det foreslåes mulighet for etablering av møteplasser i tilknytning til fellesområdene. Det foreslåes et sentralt fellesområde i forkant av bygningen der det skal etableres et naturlig møtested med sittegrupper. Adkomstarealene skal tilordnes og være pent opparbeidet. Privat uteoppholdsareal Hovedfasadene vil være orientert mot nordøst og sørvest. Leilighetene er gjennomgående og vil få balkonger på begge sidene. Hver av leilighetene vil få et uteoppholdsareal på til sammen minimum 16m2. Andre uteområder I nærområdet er det turterreng i stort sammenhengende naturområde og nærhet til aktiviteter i sjø. BEBYGD AREAL I planen er den prosentvise andelen av tillatt beygd areal (BYA) oppgitt for felt som er regulert til byggeområde 100%. Trapprommet mellom bygningene er tatt med i beregningen av bebygd areal iht Plannorm Grad av utnytting. Det bebygde arealet er beregnet i forhold til arealet andel av tomten som er beregnet til 63% BYA. Bebygd areal er normalt sett i forhold til eksiterende bebyggelsesstruktrur. Med foreslått utnyttelse vil utnyttelsen bli lavere og bebyggelsesstrukturen vil i større grad oppfattes som mer åpen. SAMORDNING OG MEDVIRKNING Det er sendt ut nabovarsel i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeid. Eiendomsinteressene til privat grunneier (Albert Langeland) som grenser til Oksen eiendom i sørvest langs privat veg er ivaretatt. Vi viser med dette til at Albert Langeland har vært med å avklare og fastsette eiendomsgrensene i forbindelse med oppmåling av Oksen eiendom as på grunnlag av eldre kartmateriale og eiendomsdokumenter.
8 BEREDSKAPSMESSIG VURDERING Klima Etter nærmere vurdering av topografi og omkringliggende naturmiljø kan området karakteriseres som noe værutsatt vinterstid. Kaiområdet vil gi god avskjerming for vær og vind og danner le for innerste del av Solsvik ved planområdet. Grunnplanet er hevet 1For å sikre bygningsmiljøet mot stormflo er grunnplanet foreslått anlagt 2,8 meter over middelvannstand. Kaiflaten ligger på ca kotehøyde 1,3. Ras og skredfare Etter nærmere vurdering av topografi og omkringliggende naturmiljø antaes det at området ikke er utsatt for ras og skredfare i nærområdet. Radonstråling Beboere i området er ikke kjent med at det er noe tegn på at området er utsatt for radonstråling. VEGTEKNISK FORHOLD Planbestemmelser fastsetter krav til tydelig skille mellom parkering/felles avkjørsel til offentlig veg. Det er foretatt befaring i området og det konkluderes med at trafikksikkerheten oppfattes som tilfredsstillende. Avkjørselen fra det planlagte boligområdet til veg vil være oversiktlig. Det er lite trafikk som passerer planområdet. Vegen forsetter ca et par hundre meter rundt vågen og betjener maks et par hus og noen få naust. SKOLEKAPASITET Iht samtale skal Fjell kommune utrede skolekapasiteten nærmere. FORHOLD TIL BARN OG UNGE Fellesområdet skal utformast med tanke på eit helskaplig og estetisk bilde. Området skal legges til rette for felles uteoppholdsareal med møblert møteplass og leikeplass med leikeaparat og sandkasse. Nærområdet gir ellers store muligheter til å utfoldelse i friluftsområdene i nærmiljøet på sjø og land. SOL- OG UTSIKTSFORHOLD Hovedfasadene vil være orientert mot nordøst og sørvest. Leilighetene er gjennomgående og vil slik sett ha gode solforhold mot sørvest. Leilighetene vil
9 få god utsikt mot Solsvik og Solsviksundet mot nordøst og mot bebyggelsen og naturlandskapet i sørvest. PARKERINGSDEKNING Parkeringsdekningen vil utgjøre 2 p-plasser pr. boenhet. FORHOLD TIL NABOER Den nye bebyggelsen vil forbedre utsiktsforholdene til omkringliggende naboer. Bygningsmiljøet vil erstatte forgrunnen med det skjemmende og massive fabrikkbygget. Forgrunnen mot eksisterende landskapsprofil vil således oppfattes som mer positivt. BEBOELSE Boligene skal etableres som heltidsboliger. Fastboende i boliganlegget vil i større grad opprettholde aktiviteten og sikre en naturlig utvikling av tettstedet. BARNEHAGE OG SKOLE Det er barnehage i nærområdet med barne- og ungdomsskole på Ågotnes ca 5 min kjøretid fra Solsvik. FORRETNING OG OFFENTLIG SERVICE Ågotnes fungerer som bydelssenter for nærområdet. Her er offentlige servicetilbud og varehandel. KOLLEKTIVTRANSPORT Det er god bussforbindelse til Ågotnes og Straume senter. Der skoleruter til barne- og ungdomskole på Ågotnes. KLIMA De mest dominerende vindretningene er fra nord/ nordvest om sommeren og sør/sørvest om vinteren. Området ligger forholdsvis åpent mot vest og sørvest og er her mest eksponert for vind og sjø om vinteren. Området er antageligvis mest avskjermet fra sørøst og øst. Gjennompressing av vind gjennom Solsviksundet kan skape kraftig vindsug fra nordøst. Det er antageligvis området nærmest Sundet som kan være mest vindutsatt fra denne vindretningen. Pga høydedraget over Solsviksundet og bakenforligende høyde mot øst kan det skapes turbulens ved kraftig vind.
10 SOL OG SKYGGEDIAGRAM Bygningsmiljøet er godt plassert i forhold til sollys, kfr. soldiagram. STRAUME RÅDGIVNING Revidert en 12.12.06