Saksframlegg BYNESVEIEN 8 SØKNAD OM FRADELING KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/15764 Saksbehandler: Morten Svarstad Tiltakshaver: Bynesveien 8 AS Klager: Advokatfullmektig Lars A. Haugli på vegne av tiltakshaver Forslag til vedtak: Bygningsrådet/Det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR DR 1732/04. Bygningsrådet/Det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR DR 1732/04 opprettholdes. Saken sendes fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi: Advokatfirmaet Giæver, Hegle & Co. DA v/ Lars A. Haugli, postboks 2250, 7412 Trondheim Saksfremlegg - arkivsak 04/15764 1
Saksutredning Behandling i henhold til plan-og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR DR 1732/04, mottatt 09.07.04. Innledning/sammendrag Plan- og bygningsenheten mottok 26.04.04 søknad om fradeling av parsell fra eiendommen Bynesveien 8, gnr. 423, bnr. 311. Parsellen utgjør ca 350 m² og skal benyttes til boligformål. Søknaden ble avslått i vedtak av 29.06.04 i delegasjonssak nr. FBR DR 1732/04 (saksvedlegg 1). Plan- og bygningsenheten mottok 09.07.04 skriftlig klage fra adv.fulm. Lars A. Haugli på vegne tiltakshaver (hjemmelshaver), Bynesveien 8 AS (saksvedlegg 2). Det er videre omsøkt og godkjent rehabilitering av gammel bebyggelse og oppføring av tilbygg samt oppføring av nytt frittstående bygg på eiendommen, jf. henholdsvis sak nr. 02/21564 og 02/21565. Det legges til grunn av klagen er fremsatt til rett tid og av klageberettiget person, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan med bestemmelser for Nordre Avlastningsveg Ila (R416), stadfestet 23.11.2000. Klagen Klager bestrider at omsøkte fradeling blir mindre vel skikket til bebyggelse og at fradelingen er i strid med plan- og bygningsloven 63. Klager anfører videre at kravene i plan- og bygningsloven 69 kan sikres ved at det tinglyses rettigheter til oppholdssted i det fri for beboerne, lekeplass for barn, avkjørsel og parkering. Dette må tinglyses som heftelse på den tjenende eiendom. Det bestrides videre at plan- og bygningsloven 70 indirekte er en skranke mot den omsøkte fradeling. Klager har innsendt forslag til avtale om sikring og fordeling av rettigheter i forbindelse med deling av eiendommen gnr. 423 bnr. 311. Det vises for øvrig til klagen som er vedlagt i sin helhet som saksvedlegg 2. Vurdering/begrunnelse Vedr. forholdet til plan- og bygningsloven 63 I plan- og bygningsloven (pbl.) 63 heter det: Eiendom må ikke deles eller enheter opprettes for bortfeste som nevnt i 93 bokstav h, på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift, vedtekt eller plan. Heller ikke må eiendom deles eller enhet som nevnt bortfestes slik at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form. Bestemmelsen er i utgangspunktet vedtatt med tanke på deling av ubebygd eiendom. At eiendommen allerede er bebygd fritar ikke bygningsmyndighetene fra å foreta vurderinger i forhold til de krav bestemmelsen hjemler. Det er de samme hensyn som må legges til grunn både ved deling Saksfremlegg - arkivsak 04/15764 2
av ubebygd og bebygd eiendom. For det tilfellet at bebyggelsen rives eller brenner ned, skal tomta være av en slik størrelse og form at ny bebyggelse kan oppføres. I bestemmelsens 2. punktum følger det at eiendom ikke må deles på en slik måte at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form. Vurderingen etter pbl. 63 annet punktum må først og fremst knyttes til bestemmelsen i pbl. 69. Bestemmelsen stiller krav til utearelets størrelse ved bygging og deling av tomta, jf. pbl. 63. Ved bebyggelse skal det påses at så stor del av tomta (egen tomt) holdes ubebygd at bebyggelsen får tilfredsstillende uteareal for beboerne i det fri og lek for barn. Herunder må det tas hensyn til rimelige krav til atkomst og parkering. På delingsstadiet må altså kommunen påse at tomta er tilstrekkelig stor og med en slik form at kravene i pbl. 69 kan oppfylles innenfor de fastlagte tomtegrenser. Etter rådmannens oppfatning er det på det rene at disse kravene i herværende tilfellet ikke kan oppfylles på egen tomt. Tomtegrensen er søkt lagt i vegglivet på den allerede eksisterende bebyggelsen. Delingen vil medføre at det vil oppstå en rekke fellesløsninger som utgang, trapp, rømningsvei, vann og avløp, atkomst strømforsyning i tillegg til de krav som fremkommer av pbl. 69. Klager anfører at alle rettigheter som blant annet fremkommer av pbl. 66 og 69, herunder ledninger, atkomst, vedlikehold/ atkomst, leke-/uteareal, og p-plasser, kan sikres ved at disse tinglyses som heftelse på den tjenende eiendom. Etter rådmannens vurdering er det verken ønskelig eller hensiktsmessig med en slik løsning som er skissert i den aktuelle sak. Den omsøkte parsell oppfyller ingen av de krav på egen tomt som fremkommer av pbl. 66 og 69. Etter rådmannens skjønn vil en deling medføre forhold som strider mot bestemmelser i pbl. Den omsøkte parsell vil etter rådmannens vurdering være mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse og form, jf. pbl. 63 annet punktum. Klager anfører at man har lignende problemstillinger i midtbyen og på Møllenberg. Herværende tilfellet skiller seg fra disse områdene ved at det er mulig å sikre disse rettighetene på egen tomt, ved at eiendommen ikke fradeles. Klager anfører også at det foreligger en komplisert kostnadsfordeling dersom fradeling avslås, da den eldre bebyggelse vil ha et annet behov for vedlikehold enn den nye bebyggelse. Den nye bebyggelsen er i tillegg klargjort for fjernvarmetilknytning. Dette er noe rådmannen ikke kan ta med i vurderingen da det omhandler forhold av privatrettslig karakter. Rådmannen antar at dette er forhold som kan løses på en annen måte. Vedr. forholdet til plan- og bygningsloven 70 Delelinjen ønskes her trukket gjennom eksisterende bebyggelse. Avstandsbestemmelsen i 70 nr. 2 fravikes dermed. Bygningsmyndighetene har anledning til å nekte slik deling gjennomført i medhold av pbl. 63 første punktum. Dersom en slik plassering skal kunne godkjennes må bygningsmyndighetene påse at byggeforskriftenes bestemmelse om branntekniske løsninger er oppfylt samtidig som det må dispenseres fra avstandskravet. Klager har lagt ved dokumentasjon på at de branntekniske krav lar seg løse, jf. brev fra NCC Construction AS, datert 25.01.05. Saksfremlegg - arkivsak 04/15764 3
Vedr. dispensasjon Plan- og bygningsenheten kan i medhold av plan- og bygningsloven 7, dispensere fra bestemmelsene i plan- og bygningsloven og gjeldende reguleringsplan når det foreligger særlige grunner. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Rådmannen kan ikke se at bebyggelsens eksisterende plassering skal være til betydelig ulempe for den nye bebyggelse. Dersom brannsikkerheten er ivaretatt kan ikke rådmannen se at det foreligger avgjørende grunner som gjør at det ikke kan dispenseres fra avstandskravet. Rådmannen vil dog bemerke at dette ikke vil være avgjørende for utfallet av saken. Når det gjelder dispensasjonsvurderingen i forhold til pbl. 63, jf. 69 og reguleringsplanen, vises det til de vurderinger som er foretatt i vedtak av 29.06.04 i delegasjonssak nr. FBR DR 1732/04. Rådmannen kan ikke se at det foreligger særlige grunner som gjør at det kan dispenseres fra disse bestemmelsene. Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtaket i delegasjonssak nr. FBR DR 1732/04. Rådmannen i Trondheim, 15.02.2004 Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg Saksvedlegg 1: Vedtak av 29.06.04 i delegasjonssak nr. FBR DR 1732/04 Saksvedlegg 2: Skriftlig klage mottatt 09.07.04 fra adv.fullm. Lars A. Haugli på vegne av Bynesveien 8 AS Orienteringsvedlegg 1: Forslag til avtale om sikring og fordeling av rettigheter, mottatt 25.01.05 Orienteringsvedlegg 2: Bekreftelse fra NCC Construction AS vedrørende brannsikring Orienteringsvedlegg 3: Brev fra adv.fullm. Lars A. Haugli, mottatt 26.04.04 Orienteringsvedlegg 4: Brev fra adv.fullm. Lars A. Haugli, mottatt 11.01.05 Orienteringsvedlegg 5: Oversiktskart Orienteringsvedlegg 6: Situasjonskart Orienteringsvedlegg 7: Ortofoto Saksfremlegg - arkivsak 04/15764 4
Saksfremlegg - arkivsak 04/15764 5