3/99 NÆRINGS- NNM på internett. www.nnm.no Leiekalkulator finner leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov.

Innhold side 1.Økonomiske rammebetingelser. 2 1.1.Rentesituasjon... 2 1.2.Forbrukervekst - inflasjon.... 2 1.3.Arbeidsledighet... 3 1.4.Aksjemarkedet - Olje - Handel.. 3 1.5. De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2.Eiendomsmarkedet... 4 2.1.Generelt.... 4 2.1.1.Oslo sentrum.. 6 2.1.2.Oslo indre vest.. 6 2.1.3.Oslo indre nord. 7 2.1.4. Oslo indre øst... 7 2.1.5.Oslo indre syd 7 2.1.6.Oslo ytre vest... 7 2.1.7.Oslo ytre nord... 8 2.1.8.Oslo ytre øst... 9 2.1.9.Oslo ytre syd... 9 2.1.10.Øvrige Stor-Oslo 9 2.2.Leieprisanslag... 10 2.2.1.Kontor. 10 2.2.2.Lager 10 3.De største eiendomsselskapene 12 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene 13 4.Oppsummering 13 NÆRINGS- 3/99 5.Presentasjon av meglerne i NNM. 15 NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov

Markedsrapport nr. 3/99 side 2 Innledning Eiendomsmarkedet er avventende. Det skrives færre leiekontrakter, - det er færre transaksjoner på omsetningssiden. Men forventningen om og optimismen til en positiv utvikling på sikt er der. Norge går bra. Det er gode utsikter i norsk økonomi. Friskmelding av norsk økonomi er utstedt av sentralbanksjefen. Regjeringens forslag til statsbudsjett kommer 4. oktober. Vi tror på en fortsatt generelt sett "forsiktig" høst, men et økende aktivitetsnivå når 2000-bøyen er rundet. Neste markedsrapport nr 4/99 kommer medio desember. 1. Økonomiske rammebetingelser Den økonomiske plattform og utsiktene for tiden som kommer synes meget god. Ingen kan ha unngått å få med seg sentralbanksjef Gjedrems positive beskrivelse av situasjonen. "Friskmeldingen" av norsk økonomi forteller at uroen fra et halvt år tilbake - ved bl.a faren for større inflasjon ved svekkelse av kronekursen og særnorske lønnstillegg - er over. Norges Banks rapport bekrefter at vi er inne i en svakere økonomisk utvikling - som innebærer redusert press på arbeidsmarked og priser. Tesen er at "..vi har klart å lande mykt" etter oppgangen. Også internasjonal økonomi er på bedringens vei. Det er ingen krise i noen verdensdel som truer. Norges Bank venter en vekst i verdensøkonomien sett under ett på nærmere 3%. Norges Bank la nylig frem tall som indikerer en vekst i norsk BNP på 1,25% for iår og 3,25 neste år, mens fastlandsøkonomien isolert sett får en vekst på 0,5% iår og 0,25% neste år. 1.1 Rentesituasjonen De fleste venter en rentejustering ned, - økonomien vil tåle det. Men andre vil hevde at en nedjustering først vil komme når utfallet av utgiftssiden på stasbudsjettet er klart. Når dette leses er rentemøtet til Norges bank avholdt. Gjedrem bruker sin rente for å oppnå målsettingen om stabil kronekurs og en prisstigning innenfor eurosonens leie (0-2%). Rentenivået på det tiårige statsobligasjonslånet ligger på 6,09% pr 20. september. Dette er 78 punkter over tallet ved forrige markedsrapport. 3 måneders NIBOR ligger samme dato på 5,92%, - 63 punkter lavere enn i 2. kvartal-rapporten. Vi ser at de lange og korte rentene snart krysser hverandre igjen, - de korte blir lavere enn de lange. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1990 1991 1992 1993 Kilde: DnB Markets 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1991 1992 1993 Lange og korte renter 1994 10 års statsobl. 3-mnds nibor 1994 1995 1996 Realrente 1995 1996 1997 1997 1998 1998 1999 1999 «Realrente» definerer vi som differansen mellom lang stat og utviklingen i KPI ( inflasjon). Tall for 1999 er dagens lange stat og prisutvikling siste rullerende 12-månedersperiode. Kilde: SSB og DnB

Markedsrapport nr. 3/99 side 3 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon Den sterke veksten i privat forbruk flater ut. Anslaget for privat forbruk i 1999 er nedjustert til 2,25% vekst. Utlånsveksten til bankene har avtatt uavbrutt gjennom det siste halvåret. Norges Banks tall for lønnsvekst i inneværende år ligger på 4,75%, med prognoser for de neste to år hver på 3,75%. Konsumprisindeksen til SSB falt 0,3% fra juli til august måned. Vi har den laveste årsveksten på 3 år - 1,9% over siste 12-måneders periode. Norges Banks prognose for 1999 under ett ligger på 2,25% prisvekst. For de neste to år ligger anslagene på hhv. 2,00% og 1,75%. SSB har justert definisjoner, klassifiseringer og metode i statistikken, og vil fra neste måned også presentere tallene med 1998 som referanseår. Siden 1980 har 1979 vært referanseår. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 Inflasjon 1987 1990 1993 1996 Inflasjonen fra 1975, her vist ved årlig %-vise endring i KPI. Tall for 99 er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet Veksten i arbeidsledighet øker ikke like mye som tidligere antatt. Dette skyldes i stor grad fleksibiliteten i det nordiske arbeidsmarkedet,- og da spesielt innen bygg- og anleggsbransjen. 1999 Norges Bank anslår arbeidsledigheten for 1999 sett under ett på nivå 3,25%, - og prognostiserer tall for årene 2000 og 2001 på hhv 3,75% og 4,00%. Den totale sysselsetting øker iår med 0,25% for å gå tilbake med 0,75% neste år, iht prognosene. Det er imidlertid mangel på kvalifisert arbeidskraft. Det må importeres mer itkompetanse, - og den økonomiske utviklingen i Norge vil være avhengig betydelig arbeidsinnvandring i tiden som kommer. Dog ryktes det at i en rekke konsulentfirmaer i Oslo-regionen er flere it-konsulenter med lav beskjeftigelse akkurat nå - man aner en vegring hos kundene nå før årtusenskiftet. Forberedelsene er gjort, - mye er på hold. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Kilde: SSB 1999 er anslag Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1987 1989 1991 1993 1.4 Aksjemarkedet / olje / handel 1995 1997 1999 Totalindeksen ligger på nivå 1240, hvilket er ca 6% over nivået ved utgangen av 2. kvartal. Internasjonale investorer er mer sektororienterte - uavhengige av land - enn landorienterte. Norge som står utenfor både EU og euro-samarbeidet merker mindre interesse fra utenlandske investorgrupperinger. Norge vektes ned på aksjesiden. Våre skandinaviske naboer har ikke disse problemene, - særlig Sverige er interessant for mange utlendinger nå. Den høye oljeprisen på over $23 (ca kr. 180,-) fatet pøser penger inn i Norge. Det er over 30% høyere enn det som ligger til grunn i Statsbudsjettet. Vi glemmer ikke at prisen var rundt $10 ved nyttår. Analytikerne tror den høye oljeprisen vil holde seg utover vinteren. Blir det en kald vinter spår eksperter prisen til over $25 pr fat. DnB Markets har kalkulert økte statlige nettoinntekter til Norge på kr. 7,9 mrd for hver 10- krone oljeprisen øker. OPEC har nøkkelen, og inviterer dessuten Norge til nærmere samtaler i OPEC-toppmøtet like over nyttår. Handelsoverskuddet i august ble på nesten kr. 8 milliarder. Økt oljevolum og økede høyere oljepris er hovedforklaringen, men også tradisjonell

Markedsrapport nr. 3/99 side 4 eksport har økt og importen har faktisk stagnert og falt svakt. Finansminister Restad legger opp til over kr. 50 milliarder i driftsoverskudd på statsbudsjettet. 1.5 De børsnoterte eiendomsselskapene Likviditeten i de børsnoterte eiendomsselskapene er fortsatt dårlig. Fastlåst eierstruktur. Linstow asa tas av børs i løpet av året - ettersom den største eieren A. Wilhelmsen har kjøpt seg opp til full dominans. Og da er det tre igjen, - Avantor, Olav Thon og Steen & Strøm. Utlendingene er ikke interessert i norske eiendomsaksjer. Det kunne nok ha vært interessant å overta hele selskaper, men i den grad utlendingene kommer antar vi at det er mest på direkte eiendomsinvesteringer. 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt Eiendomsmarkedet sett under ett blir nå av flere aktører beskrevet som "flatt". Etter en fair aktivitet i årets første kvartaler, kom høsten uten noe generelt løft. Foreløpig flatt. Men det er langt fra likhetstrekk med fjorårets sommer og høst - da alt bare stoppet opp. Markedet er "følsomt", og reagerer tilsynelatende på impulser som før ikke var med i betraktning. Tilbudsfloraen på ledige kontorlokaler er for tiden økende, og etterspørselen etter større arealer har generelt avtatt i det siste. Fremleie av lokaler gir en ytterligere ledighet. Det er færre store aktører på jakt. Mange vil hevde at det er gått et rush av de store forflytninger, - og at det nå vil gå noe tid før en ny fase av slikt omfang kommer igjen. Særlig akademisk er ikke denne tilnærmingen, men så langt erfarer vi at det er hold i denne iakttagelsen. Men noen store er det der ute. Det er alltid et marked. Markedet i mellomstørrelsen - kontorarealer i størrelsen ca 1.000-1.500 m² er det som synes mest aktivt nå. Vi ser også en relativt større interesse for sentrumsbeliggenhet, - selvfølgelig til nybygg eller tilnærmet nybygg. På sett og vis kan vi si at markedet er i balanse. Flora på tilbudssiden - krevende og selektive aktører på etterspørselssiden. Denne form for balanse i markedet varer neppe lenge, - leieprisene kommer sterkere i fokus. De områdene som har vært mest "hot" de siste årene er de som først avdekker endring i leienivå. Vi berørte dette i forrige rapport (2/99), og spådde der prisnedgang i vestlige områder som Skøyen og Lysaker. Nå i tredje kvartal er prisfallet kommet. Ikke noe stort fall, men en klar markering av at utleiere har vurdert det som hensiktsmessig å close på et fair nivå - og ikke nødvendigvis gå etter den siste kronen. Vi tror ikke på noe generelt og omfattende prisfall i kontormarkedet, hverken i vestlige regioner eller i andre deler av Stor-Oslo. Den "justering" som er kommet medio 1999 vil sannsynligvis stå slik utover høsten. I lager- og kombinertmarkedet er det stabile forhold. Intet vesentlig prisfall er registrert ennå, men vi har nok sett toppen. Et mer nøkternt marked kommer, der toppnoteringene fra våren 1998 blir uslåelige. På investorsiden har aktiviteten etter ferien ikke vært særlig sprelsk. De store aktørene preges av konsolidering i egne prosjekter og den avventende holdning som preger hele det norske næringsliv. Det er relativt få objekter i markedet. Livselskapene skal ha mer i Oslo. Få gode objekter. Øket interesse for utlandet. Spesielt Sverige, som i syklus er i starten av en oppgang, på kjøpesenterog boliginvesteringer. I Øst-Europa mest interesse for handelssektoren - forretningssentre. Handel I Bogstadveien er det inngått leiekontrakt i butikklokale på kr 10.000,- pr m²/år - areal ca 230 m². Leietageren tar innredningen. Prisnivået i gaten holder seg i toppskiktet. Gaten er blitt veldig mondén - og det er et bredt utvalg med kjeder, nyttige spesialbutikker og konsepter som retter seg mot smalere nisjer. Høy aktivitet også på serveringssiden, - nattelivet i området må beskrives som hektisk. På Grünerløkka blomstrer også handel og servering, - og kan i aktivitet måle seg med Bogstadveien. Prisnivå butikk på gateplan i de

Markedsrapport nr. 3/99 side 5 beste gatene ligger opp mot kr. 2.000.- pr. kvm/år, men det er store variasjoner. Linstow får noe ledig på butikksiden i Aker Brygge - leiepriser opp mot kr. 7.000 i gateplan og ca 2.500 i 2. etg. Steen & Strøm ivaretar utviklingen av Storebrands forretningsarealer i Vika-bygningsmassens nedre plan. Nye butikker åpner kontinuerlig. I Ruseløkkveien 26 (tidligere VikaTorget) blir det et tilnærmet tradisjonelt forretningssenter - med kjente kjedebutikker. I Haakon VIIs gate ligger profilen et par hakk høyere, med mer fashion-rettet og trendy image. Minimumsleien ligger i intervallet kr. 1.500-4.000 pr. m²/år. Hennes & Mauritz går inn med ny "frontbutikk" på hjørnet i Stenersgaten 2 over to plan, og presenterer sitt totale utvalg over bortimot 3.000 m². I 1. etg ligger leienivået på ca kr 5.000,- pr m²/år og i annen ca kr 3.000,-. Fra Byporten meldes om salgsutvikling over forventningen. Minimumsleien ligger på under kr. 2.000,- pr m² på det minst sentrale og opp mot kr. 3.500,- for det bedre. Omsetningsleien topper mot kr. 9.000,-. Kjøpesentrenes andel av detaljhandelen forsetter å stige. De 50 største sentrene i Norge har i 1. halvår økt omsetningen med over 14% sammenlignet med 1. halvår ifjor. Kjøpesentrene i sentrale Oslo har tilsvarende økt omsetningen med 20%, der en del skyldes nyåpnede Byporten. Utfordringen til senterdriverne må være å skape et reellt mangfold, - mange av dem er ganske like. Noen vil påpeke forflatningen på tilbudssiden - kjededominansen blir visse steder for stor. På den annen side kan dette anspore til nye nisjer og smalere konsepter. Bolig Det bygges for få nye boliger. Iår lander vi på ca 18.000 nye boliger på landsbasis, hvilket er lavere enn både i 1997 ( 21 259 boenheter) og i 1998 (19.446). For å dekke etterspørselen må nivået være ca. 25.000 boliger. Det blir imidlertid flere bolier i sentrale strøk. Obos har fått grønt lys til å bygge 117 leiligheter (ca. 10.000 m²) på den gamle jernbanetraséen ved Vestbanen - bak Vika Atrium. I Jess Carlsenkvartalet ved Hausmannsgate/Møllergaten selger Statsbygg nå sin tomt der det kan bygges over 11.000 m² boliger og 4.000 m² næringsareal. Prisen pr m² tomt vil ligge på kr. 4-5.000,-. Rekordnotering på Aker Brygge-leilighet er over kr. 46.000 pr m². Flere sentrale og mindre leiligheter kommer over 40.000 pr m². Boligmeglerne melder om høy aktivitet i alle segmenter. Gamle industrilokaler ved Akersekvens bredd vil bli omgjort til boliger.- spesielle sådanne. Et eksempel er Lille-Borg prosjektet til NCC Eeg- Henriksen ved Sandaker, der 6.000 m² bygningsmasse bevares og reoveres. "Boligprisene skal fortsatt oppover" hevder BNL - Byggenæringens Landsforening. Det spås at prisene skal opp i de store byene både neste år og i 2001. Prognosesenteret og Norges Eiendomsmeglerforbund tror også på fortsatt stigning, men ikke i samme grad. I inneværende år forventes prisene på landsbasis å øke med ca 12%. Bare i dette 3. kvartal 99 prognostiserer formannen i eiendomsmeglerforbundet en stigning på 7%. Byggebransjen Byggenæringen venter at igangsetting av yrkesbygg (ekskl. primærnæringer) blir 3 millioner m² iår, - en liten nedgang fra ifjor. Prognosen for neste år tilsier ytterligere en liten nedgang (2,9 mill m²). Man venter en stor rehabiliteringsbølge. Samlede investeringer i og vedlikehold av bygninger beløper seg til kr. 114 milliarder iår, hvilket også er prognosen for neste år. Det er 190.000 personer tilknyttet bygge- og anleggsbransjen i Norge. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. I Oslo vil tallet på igangsatte boliger i 1999 ligge på nivå 1.500 stk, mens behovet er opp mot 4.000 årlig. BNL etterlyser raskere saksbehandling, muligheten til å bygge høyere (opp mot 30 etasjer) og at kommunen klargjør flere områder og tomter.

Markedsrapport nr. 3/99 side 6 Telenorkvartalet på ca. 45.000 m² er ennå hverken utleiet eller solgt, - forhandlinger pågår. I Stortingsgaten 6 - hjørnet Rosenkrantzgate - bygger Linstow snart ca 5.000 m² nybygg over gamle Nordstjernen Apotek. Huset "innglasses". Prosjektet ble mulig ved makeskifte Linstow / Statsbygg der førstnevntes eiendom bak Tinghuset passet sistnevnte bra. I Grev Wedels Plass i Kvadraturen leies de beste lokalene ut på nivå kr. 1.600,- pr m²/år. Forøvrig er det noen eldre bygninger som finner sine brukere på de litt mindre flater i området - men renovering kommer man ikke utenom. Leienivå fra kr. 1.100-1.300,- pr m²/år her. Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse. 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus Oslo sentrum synes mer ettertraktet enn noe annet området nå. Eldre og urasjonelle eiendommer er ut, det må være nytt eller totalrehabilitert - tilnærmet nytt. Standard, profil, tilgjengelighet og "convenience" betyr alt. Pluss parkering. Storebrand leier ut de siste ledige arealene i Vikaporteføljen nå. Ca. 3.000 m² i Ruseløkkveien oppnår leie i intervallet kr. 1.850-2.000. I Vika Atrium er det omtrent ingen ledighet. Det siste som er leiet ut er gått for kr. 1.800,- pr m² for "as is"-lokaler og kr. 2.200,- for renoverte kontorarealer. Det er nylig inngått leiekontrakter på Fr. Nansens plass på nivå kr. 2.300,- pr m²/år - der leietager selv ivaretar oppussing. I Tordenskioldsgate 6 meldes om leienivå kr. 1.800-1.950,-. "Ibsenkvartalet kunne vært mye større", hevder Linstow. Etterspørsel etter mere lokaler her. Leieantydning opp mot kr. 2.400,- pr m²/år. Linstow er forøvrig fulle på kontorsektoren på Aker Brygge. Statsbygg har inngått endelig avtale om nytt byggeprosjekt for å dekke nye behov for departementene i kvartalet som omfatter Keysersgate 6 og 8 samt BIEN-bygget. Omfang i størrelsesorden 13.000 m². Olav Thons prosjekt i Stenersgaten 2 ved Oslo City har nådd full høyde. Ferdigstilles våren 2000. De nederste etasjene er tatt, - de 5-6 øverste tilbys i markedet på nivå kr. 2.200 opp mot kr 2.500 pr. m². Vi tror Thon vil lykkes med denne målsetting. I nabobygget Oslo City er det ennå ledighet på større flater. I Nedre Karl Johan er alt fullt. NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS oppfører nytt kontorbygg i Hausmannsgate 17 på ca 10.000 m². Byggestart våren 2000, innflytting i 2001. Konsernet skal selv anvende 60-70% av dette. I tillegg blir det noe boliger i en annen del av prosjektet. Og Obos Forretnimgsbygg oppfører et kontorbygg på ca 5.000 m² i Chr. Krohgs gate. Området revitaliseres og blir etterhvert integrert i sentrumsbegrepet. For leiepriser Oslo sentrum henviser vi tilkapittel 2.2 - Leieprisanslag 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Revisjons- og konsulentselskapet KPMG har tegnet kontrakt på over 12.000 m² kontorareal i NCC Eeg-Henriksen Eiendom's høyblokkprosjekt på Majorstuen. Det gamle Philipsbygget rives og det nye bygg på opptil 20 etasjer og ca 18.000 m² planlegges ferdigstilt medio 2001. Leienivået holdes hemmelig av partene, men prisen bør være i nærheten av kr. 1.800,- pr. m². Majorstuen preges etterhvert av store og markante

Markedsrapport nr. 3/99 side 7 kontorbedrifter. Ved siden av Kreditkassen, NHO, Statoil og nå KPMG utvider området sin "standing", og vil nok få mer magnetisme overfor nye brukere som ser mot denne beliggenhet. De meget gode kommunikasjoner på kryss og tvers styrker attraktiviteten.. Sørkedalsveien 9 - litt lenger opp i Sørkedalsveien - er også i startgropen. Men prosjektet opplever foreløpig kladdeføre. Her er det flere deltagere, bl.a Oslo Sporveier. Planen er 50/50 bolig/næring. Kobling mot Slemdalsveien. Politikerne holder litt igjen pga utredning vedr. ønske om grøntbelte og grønne lunger. Nye kontrakter i KLP's Holbergsgate 21 er på nivå kr. 1.500-1700 pr m²/år. I Rosenborg-kvartalet oppnås leier i intervallet kr. 900,- til 1.250,-. pr m²/år, sistnevnte for kontorer med god standard. Oslo indre vest, kontorer med god standard 2. kv. -99 3. kvartal - 1999 Snitt Min Maks Snitt 1.450 1.200 1.800 1.450 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Dette er et område uten de helt store endringer. Liten etterspørsel etter større flater, - mindre enheter i mangfold er lettere prosjekter. Den langtidsledighet man tildels har registret her kan også tilskrives at det ikke har vært satset nok på oppgradering av eiendomsmassen. Iallefall finnes det eksempler på at der gårdeierne har våget å satse, er de blitt belønnet med kontrakter med fair nivå - ca 1.100 kr pr m²/år. Arkitekthøyskolen, Kunsthøyskolene og de tre R'er (Riksteatret, Rikskonsertene og Riksutstillingene) er alle på vei til nye og renoverte bygg i området. Som boligområde er regionen meget bra posisjonert i markedet. Flere prosjekter er på vei (tidligere omtalt). Oslo indre nord, kontorer med god standard 2. kv. -99 3. kvartal - 1999 Snitt Min Maks Snitt 1.000 900 1.250 1.000 2.1.4 Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Lodalen-prosjektet til Norex Group utvikles videre, men det synes tungt å få leiet ut alt til de ønskede betingelser. Nylig er det riktignok tegnet kontrakt på kombilokaler på nivå kr. 790,- pr m²/år. Det som gjenstår av ledige arealer vil neppe komme over dette. De visjonære planer her imøteses realisert. Oslo indre øst, kontorer med god standard 2. kv. -99 3. kvartal - 1999 Snitt Min Maks Snitt 1.000 800 1.200 1.000 2.1.5 Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Kommunevalget ga bystyret i Oslo ny sammensetning. Det er nå flertall for Fjordbyen. Et prinsippvedtak er forventet truffet ihøst. Perspektivene er lange, - område kan bli anvendt for bolig, rekreasjon osv. om 20 år. Ved realisering vil dett bli en fin match med Bjørvika-utbygningen. Ekebergrestauranten er under full rehabilitering, og skal til våren 2000 fremstå med ny restaurant og nye selskapslokaler i 1929-stil. Oslo indre syd, kontorer med god standard 2. kv. -99 3. kvartal - 1999 Snitt Min Maks Snitt 1.000 900 1.200 1.000 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Et lite prisfall er et faktum. Ikke stort, og trolig ikke særlig stabilt. Men utbudet av arealer er større enn etterspørselen, - og det er nærkamp om kandidatene til kontorlokalene. Vi spår at denne prisdippen ikke sprer seg over store områder og heller ikke blir langvarig, - ikke minst fordi presset tildels er "fremleiedrevet".

Markedsrapport nr. 3/99 side 8 Det er her prisstigningen har kommet sterkest i de senere år. Det er ikke så overraskende at det er her en smule "avmatning" synliggjøres. Noen utleiere "closer" for å komme videre (!) og noen for å stoppe den verste lekkasjen i regnskapene. Her spiller mao. "fremleie-effekten" inn. Men mange gårdeiere vil nok stå distansen. Det er grunnlag for å forvente et stabilisert leienivå i tiden som kommer og en reell innhenting av 99-dippen utover i neste år. På Lysaker har Gjensidige ledige lokaler på markedet i Strandveien. Noen objekter på Lysaker forventes å komme ut i fremleie. NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS prosjekterer Lysaker Torg Nord - dvs på lokkets indre side. Først skal parkeringskjeller bygges og så kommer to bygg på ca 8.000 m² hver. Ferdigstillelse av første byggetrinn i løpet av 2002. På Tjernsmyr utenfor Fornebu-avkjøringen på E18 planlegges byggestart mot slutten av året. Databedriften Software Innovation tar over 10.000 m². Innflytting ultimo 2001. Telenor har begynt å grave på Fornebu, og prosjekteter i rute. 140.000 m² over bakken ferdigstilles i 2002! Stortinget skal velge utbygger på Fornebu ihøst. IT Fornebu i samarbeide med Technoport (samarbeide IT-Fornebu / Forskningsparken / KLP) legger frem planer der amerikanske universitetsmiljøer og kjente leverandører på såvel software- og hardware-siden og skal ta del med studenter og forskere. Konkurrenten er som kjent Nettverk Fornebu der Orkla, Hakon-Gruppen og Storebrand står sammen. Tvenge har på Skøyen nærmest Bygdøy-lokket (Karenslyst Allé 2-4) oppnådd leiepriser i intervallet kr. 2.000-2.500,- der de selv også sitter. Videre må det nevnes at det i Møller-bygget er utleiet til topp-leier til liebhaber, - kr 2.100,- pr. m² /år. Men det erfares likevel generelt tyngre utleiearbeide på Skøyen og Lysaker. Liten uenighet blant utleiere om det. Idag kan ikke nivåene fra våren 98 matches. Den positive Gardermoeneffekten området her har hatt i noen år har avtatt. på Smestaddammen-prosjektet, - høy profil på prosjektet tilsier et smalere marked å hente i. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Skøyen ligger i snitt noe over Lysaker. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 2 kv. -99 3. kvartal - 1999 Snitt Min Maks Snitt Ytre vest 1.450 1.350 1.750 1.450 Skøyen og Lysaker 1.700 1.500 2.150 1.650 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Alt av kontorlokaler ved Ullevål Stadion er utleiet. Reforhandling av kontrakter lander på nivå kr. 1.350-1.500 pr. m²/år. Det er imidlertid store variasjoner på kvalitet og beliggenhet i kompleksene - som avspeiles i leien. Universitetet er stor bruker. Det er også fullt i nybygget til AS Ullevål Stadion - leie i nybygg er ca kr. 1.500 pr m²/år. Universitetet utvider gradvis. Rikshospitalet åpner vel etterhvert. Begrenset med tilsig av nye kommersielle prosjekter i denne del av området. I Avantors Nydalen er det tilnærmet null ledighet i eksisterende bygningsmasse. Andre halvpart av det bygget AS EDB flytter inn i tilbys i markedet. Leie-nivå i Nydalen varierer mellom 1.300,- til over kr 1.700,- pr. m²/år. Utsikten-prosjektet, som vil ligge på Knausen ved Maridalsveien, blir å betrakte som rosinen i pølsa i Nydalen. Ca. 12.000 lyse m². Schibsted har en konsekvensmelding ute til høring vedr. 50.000 m² nybygg for eget bruk i Nydalen - like nedenfor trykkeriet. Ring-T-banen er besluttet bygget. Det er enighet om fordeling stat og kommune, og bevilgninger vil bli gitt i førstkommende statsbudsjett og kommunalbudsjett. Full ferdigstillelse neppe klar før midt i neste decennium. Linstow sliter litt med å finne de riktige brukerne

Markedsrapport nr. 3/99 side 9 Oslo ytre nord, kontorer med god standard 2 kv. -99 3. kvartal - 1999 Snitt Min Maks Snitt Ytre nord 1.100 900 1.300 1.100 Nydalen 1.400 1.300 1.800 1.400 Oslo ytre øst, kontorer med god standard 2 kv. -99 3. kvartal - 1999 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.150 1.000 1.300 1.150 Helsfyr/Bryn 1.300 1.100 1.500 1.350 Kombikont.* 1.100 900 1.150 1.100 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Lager- og kombinertmarkedet har nådd en topp og flater ut. Det betyr at det er balanse i markedet. Men det er mangel på de helt gode objekter. Prismessig oppnås ikke de samme nivåer som våren 1998, da etterspørselen var mye høyere. De beste objektene ligger tett opptil, men det er større spredning i priser og kvaliteter på det som tilbys. Kravstore brukere presser. De brukerne som har spesielle behov må jakte langt utenfor bygrensen. På Bryn meldes også om labrere aktivitet fra større kontorbrukere. Mye kom på plass her ifjor. Leienivået kom da opp mot kr. 1.500,- pr m²/år. Helsfyr Panorama vil skyte i været fra høsten 2000 med innflytting i det ca 15.000 m² kontorbygg ved årsskiftet 2001/02. NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS er utbygger. På Brynseng har samme selskap et prosjekt som nå er til omregulering. Bygging kan tidligst påbegynnes i 2001. Skanska skal bygge 6.500 m² kontorbygg for investor på Helsfyr i Grenseveien - og legger sitt eget nye kontor her. Leie nivå rundt kr 1.450,- pr m²/år. Ferdigstilles høsten 2000. Den Gardermoen-effekt som man lenge har trodd på innen kontorsektoren i denne regionen, kommer nå tilsyne. Som kjent har den største effekt til nå vært på vestsiden av fjorden - ved Skøyen og Lysaker. På Furuset er det ikke lenger så tungt å leie ut kontorlokaler. "Gode " brukere tegner lange kontrakter - leienivå fair kontorer er ca 1.350,-. Interessen for lager- og kombilokaler har alltid vært stor i denne regionen. Problemet er nå å få til store og effektive enheter.

Markedsrapport nr. 3/99 side 10 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Prosjektet på Philips område ved Ryen er ennå ikke omregulert. Bygging ligger nok 3 år frem. Det er pågang etter lager- og kombinerte lokaler her. Noe ledighet på Ryen - særlig i den eldre og mindre effektive bygningsmasse. På Skullerud meldes om tilnærmet fullt hus i de relativt store næringsbygg fra 80-årenes datatid. Telenor disponerer idag ca. 35.000 m² kontor som fraflyttes i 2002. Utover Næringskorridor Syd er det ikke spesielt trykk. Olav Thon arbeider med omregulering av tomt ved Mortensrud, innkjøpt for noen år siden. Ved Bjørnerud Næringspark har kommunen stoppet tomtesalget i påvente av utredningen om baneforlengelse til de nye boligområdene i syd. Oslo ytre syd, kontorer god standard 2. kv. -99 3. kvartal - 1999 Snitt Min Maks Snitt 1.050 900 1.250 1.050 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo I Gardermoen Næringspark ferdigstilles 1. byggetrinn i Business Centeret før jul - ca 4.600 m². Leienivået i kontorlokalene er på ca 1.250, -pr m²/år. Utleierne melder om bedre aktivitet i det siste, men ikke mange på store arealer. Interessen for lager- og kombilokaler i kommunene utenfor Oslo-grensen er fortsatt tilstede, særlig de større enhetene og ved de områder som gir god adkomst og logistikk. Leienivå på snitt ca kr. 800,- i kombibygg. På Billingstad ligger leienivået på kontorlokaler rundt kr. 1.300,- pr m² i fair lokaler.

Markedsrapport nr. 3/99 side 11 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 3. kvartal 1999 - kontorlokaler i Oslo-området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 200 2 750 2 300 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 600 2 250 1 900 15 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 250 1 800 1 450 30 % D: Ordinære lokaler: 950 1 300 1 150 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 700 950 750 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 500 750 600 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.289,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.644,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 2. kvartal 3. kvartal Endringer siden: 1988 1993 1999 1999 1988 1993 2.kv.99 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 600 2 350 2 300-8 % 44 % -2 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 900 1 900-10 % 46 % 0 % C: Høy standard, indre sone: 1 800 950 1 450 1 450-19 % 53 % 0 % D: Ordinære lokaler 1 400 700 1 150 1 150-18 % 64 % 0 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 750 750-42 % 67 % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 600 600-33 % 71 % 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 3. kv. 1999 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 2. kv. 1999. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 3. kvartal 1999 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 2/99. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 2. kv. 99 3. kv. 99 2. kv. 99 3. kv. 99 2. kv. 99 3. kv. 99 2. kv. 99 3. kv. 99 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 550-700 550-700 600-800 600-700 650-800 650-750 650-850 650-850 m Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-850 650-850 650-850 650-850 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

Markedsrapport nr. 3/99 side 12 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

Markedsrapport nr. 3/99 side 13 3.0 De største eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 3. kvartal 1999. Tallene er innhentet av NNM i uke 37. Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 3. KVARTAL 1999): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 2.99 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 2.99 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 2.99 Andenæs Eiendom AS 71,8-400 73 600-3,8 AS OBOS Forretningsbygg 180,2-0,1 39 211 252 420 7 420 5,3 - Aspelin-Ramm gruppen AS 163,0 18,4 17 900 255 000 35 200 5,6-0,1 Avantor ASA 272,0-2,0 55 739 400 434-9 594 6,2-0,1 Borg eiendomsselskap AS 39,9-42,5-62 000-59 700 6,0-1,1 EAB Eiendom AS 117,6-14 500 165 000-4,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 468,0 7,0 25 000 381 000 6 000 8,0-0,4 Fabritius Eiendom AS 74,4-7,6 9 300 96 047-8 068 5,4-1,1 Gjensidige NOR Eiendom 910,0 180,3 140 350 951 000 182 000 5,0 - KLP Eiendom AS 592,3 0,1 36 000 510 000-8,0-0,1 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 49,3-0,4 950 92 792 8 875 6,3 1,0 Linstow ASA 325,0-224 500 488 000-4,8 - Mustad Eiendom AS 56,0-22 200 73 200-5,3 - Norske Liv AS 193,1 30,1 17 400 229 750-2 450 10,5-0,3 Olav Thon gruppen 1 125,0 - - 850 000-4,0 - Pecunia AS 30,0 1,0 50 525 59 560 24 617 14,7 2,2 Steen & Strøm ASA 460,0-4,0-525 000 45 000 4,0 0,2 Storebrand Eiendom 790,0 14,0 172 229 786 000 12 000 4,5-0,1 Trondheim Næringsbygg AS 1) 91,5-126 428-0 Veidekke ASA 2) 37,5-11,9 900 86 400 31 300 4,0 0,5 Vital Eiendomsforvaltning AS 3) Den norske Bank ASA 161,0 - - 175 600 100 - - Vital Forsikring 453,1 1,1 16 500 425 600 1 900 4,8 4,8 Vår bank og forsikring 202,7-74 843 244 063-6,9-0,1 Wahl Eiendom AS 90,6-6 000 106 735 - - - SUM 6 954 184 924 447 7 415 629 274 600 0,24 Gjennomsnitt 6,06 1) Ikke mottatt tall - benyttet forrige kjente tall 2) Veidekke har mest lager med alv leie i eksisterende bygg, men mange eiendommer under utvikling. 3) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning ca 165.000 m² innleide lokaler for DnB

Markedsrapport nr. 3/99 side 14 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Vi registrerer at Gjensidige NOR nå etter fusjonen topper listen som største eiendomsbesitter. Men det er ennå et stykke opp til Olav Thon som topper med størst leieinntekt. Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 1 125.000.000 2) Gjensidige NOR Eiendom kr 910.000.000 3) Storebrand Eiendom kr 790.000.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 2/99: 1) Gjensidig Eiendom + kr 180.300.000 2) Norske Liv AS + kr 30.100.000 3) Aspelin-Ramm Gruppen + kr 18.400.000 Størst ut fra areal: 1) Gjensidige NOR Eiendom 951.000 m² 2) Olav Thon Gruppen 850.000 m² 3) Storebrand Eiendom 786.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Pecunia AS 14,7 år 2) Norske Liv AS 10,5 år 3) Eiendomsspar AS/Victoria AS 8,0 år 3) KLP Eiendom AS 8,0 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Pecunia AS kr. 1.161,- pr m² 2) Olav Thon Gruppen kr. 1.324,- pr m² 3) Eiendomsspar/Victoria kr. 1.315,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Veidekke ASA kr 434,- pr m² 2) Kristiania Eiend.forv. AS kr 531,- pr m² 3) Borg Eiendomsselskap AS kr 644,- pr m² * Leieinntekt pr m²/år representerer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende). Kjøpesentermarkedet preges av fire store aktører. I 1. halvår 1999 har alle hatt en sterk vekst, og bruttoomsetningen har vært Steen & Strøm Mill kr. 6.735 Olav Thon gruppen 3.751 Sektor Eiendomsutvikling 1.845 Sentereiendom (bl.a Reitan) 1.295 4.0 Oppsummering Konjunkturer: Norsk økonomi er under kontroll. - fra en turbulent høst 98, gjennom en usikker og nervøs vår 99 til en mer stabil situasjon høst 99. Inflasjonen er under kontroll og kronen er sterk. Noe øket arbeidsledighet, men fortsatt mangel på kvalifisert arbeidskraft. Renten er på vei ned. Norges Bank, Statistisk Sentralbyrå, Bankforeningen og Finansdepartementet er stort sette enige om tilstanden i norsk økonomi (hvilket de ikke alltid er). Vi kan takke oljeprisen for mye, - som siden nyttår har mer enn doblet seg. Den internasjonale uroen som lenge satte sitt preg er borte. Eiendom: Generelt færre objekter og noe redusert interesse i salgsmarkedet - avventende holdning. Men "proffene" er aktive. Utlendingene investerer ikke i Norge så sterkt som forventet tidligere. Sale-lease-back markedet aktivt - men heller ikke her flust med objekter. Syndikeringsmarkedet er bra. Færre store bedrifter og organisasjoner på søk etter nye lokaler. Størst aktivitet i markedet opp mot ca 1.200-1.500 m². Et lite prisfall registrert i vest, - tyngre utleiesituasjon på Lysaker og Skøyen. Endel fremleie presser prisene. Prisene presses over hele linjen, - ennå ikke slått ut i alle segmenter. Kommer et generelt fall? Nei, vi tror ikke det.