Levanger kommune Sakspapir 1719/315/106 - Utbyggingsavtale Sjøgata 33 C Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no 74 04 82 73 Arkivref: 2012/1950 - / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Dato Saksnr. Plan- og byggesakssjefen - delegert sak 13.03.2012 158/12 Plan- og byggesakssjefens vedtak: Foreliggende utbyggingsavtale vedrørende Sjøgata 33 C legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader, iht. plan- og bygningslovens 17-4. Vedlegg: Forslag til utbyggingsavtale for Sjøgata 33 C (utkast 10. mars 2012 - rev. 1). Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sakspapir Plan- og utviklingskomiteen 16.02.11, sak 17/11 (første gangs behandling av forslag til detaljregulering for Sjøgata 33 C). Sakspapir Levanger kommunestyre 25.05.2011, sak 25/11 (sluttbehandling av områderegulering for Levanger havn). Kunngjøring om oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Vedlegg nevnt i utbyggingsavtalens punkt 16. Saksopplysninger: Tidligere hjemlet plan- og bygningslovens Kap. XI-A Utbyggingsavtaler 64 a-f (1985) bruk av utbyggingsavtaler. I sak 53/06 fattet Levanger kommunestyre vedtak om bruk av utbyggingsavtaler og de muligheter og begrensninger som herav følger. Kapittel 17 Utbyggingsavtaler i gjeldende plan- og bygningslov synes forholdsvis lite endret ift. overnevnte. 1.2 i bestemmelser til kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.11, sak 18/11, hjemler også bruk av utbyggingsavtaler. Overnevnte er lagt til grunn for å opprette vedlagte utbyggingsavtale. Innhold i en utbyggingsavtale 17-3 i plan- og bygningsloven sier følgende om innholdet i en utbyggingsavtale: 17-3. Avtalens innhold En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan.
Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Bestemmelser til kommuneplanens arealdel sier følgende: 1.2 Utbyggingsavtale ( 11-9, nr. 2). 1.2.1 Utbyggingsavtale kan brukes innenfor hele kommunen. Utbyggingsavtale skal inngås før igangsettingstillatelse gis, der utbygging i henhold til vedtatt arealplan med tilhørende bestemmelser også forutsetter andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. 1.2.2 Utbyggingsavtale kan også inngås der det fra kommunens side er ønskelig å regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, eller å stille krav til bygningers utforming. Vurdering: Utbyggingsavtalen ligger innenfor rammene i forslag til reguleringsplan for Sjøgata 33 C, som ble lagt ut til offentlig ettersyn den 21.01.2012, med høringsfrist 3. mars 2012, samt de forutsetninger som er gitt i overordna områderegulering for Levanger havn, vedtatt 25.05.2011. Avtalen er vurdert til å følge opp intensjonene i de aktuelle planene. Omfang og innhold i utbyggingsavtalen sikrer en rasjonell og forsvarlig utbygging av planområdet med nødvendig infrastruktur. I plan- og bygningslovens 17-4 andre ledd heter det at dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale bygger på kompetansen i 17-3 andre eller tredje ledd, skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Den framlagte avtalen bygger på kompetansen i tredje ledd, og det anbefales derfor at foreliggende utbyggingsavtale legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader.
LEVANGER KOMMUNE UTBYGGINGSAVTALE FOR SJØGATA 33C Gnr. 315 Bnr. 106
Utkast (10. mars 2012-rev 1) til utbyggingsavtale til offentlig ettersyn. 2 1 PARTER Følgende avtale er inngått mellom: Levanger kommune Org.nr. 938587051 heretter betegnet som LK, og Sjøgata 33 C AS Org nr.: 992017023 heretter betegnet som SG 2 DEFINISJONER I denne avtalen menes følgende med disse begreper: Eiendom H810-03: Detaljreguleringsplan Sjøgt 33c, Planområdet er på ca. 5,2 daa og ligger i Levanger sentrum, mellom fergeleiet og Gunnlaug Ormstunges gate. I vest omfatter planforslaget småbåthavn i Sundet og i øst avgrenses planen mot parkeringen ved politihuset. De arealer som omfattes av denne avtale, Gnr. 315 bnr. 106; o Hjemmelshaver; Levanger Kommune o Fester: Einar Hallem & Sønn AS Gnr. 315, bnr. 125: o Hjemmelshaver; Levanger Kommune Gnr. 315, bnr. 4; Levanger kommune o Hjemmelshaver; Levanger Kommune Reguleringsplan med Områdereguleringsplan for Levanger Havn, vedtatt av bestemmelser: Kommunestyret den 25.05.2011, sak nr 25/11 Utbyggingsavtalen: Rekkefølgebestemmelsene: Anleggsbidrag: Realytelser: Kontantbidrag: Sikret opparbeidet: Utomhusplan: Denne avtale. 9. i Reguleringsplanen. Det vederlag SG etter denne avtale skal yte til LK for sin andel på opparbeidelse av offentlige teknisk og grønn infrastruktur på Levanger Havn. Anleggsbidraget består av et kontantbidrag og realytelser. De tiltak som SG etter denne avtale har plikt til å opparbeide. Den del av anleggsbidraget som skal betales kontant. Rekkefølgebestemmelse ansees som sikret opparbeidet for angjeldende byggetiltak når kontantbidraget tilknyttet dette byggefeltet er innbetalt i henhold til denne avtale. En plan som inneholder de tekniske tegninger og beskrivelser som er nødvendige for å gjennomføre tiltaket.
Utkast (10. mars 2012-rev 1) til utbyggingsavtale til offentlig ettersyn. 3 3 FORMÅL OG BAKGRUNN Formålet med avtalen er å legge til rette for utbygging av del av området Levanger Havn samt sikre gjennomføringen av tiltak. Utbyggingsavtale skal inngås i forbindelse med alle detaljreguleringer. Utbyggingsavtale skal foreligge mellom Levanger kommune og utbygger for opparbeidelse av teknisk infrastruktur (teknisk og grønn infrastruktur), iht. vedtatt reguleringsplan 25.05.2011 m/ tilhørende status på teknisk infrastruktur pr dato. Eventuelle senere planendringer endrer ikke avtalt kontantbidrag etter denne avtalen. 4 GEOGRAFISK OMRÅDE Arealene som omfattes av denne avtale; Se pkt 2 Definisjoner for eiendom H810-03, se forslag detaljreguleringsplan; Denne avtale omhandler både tiltak som er innenfor Eiendom H810-03 og tiltak utenfor området. 5 AVTALENS VARIGHET Denne avtalen bortfaller 31.12.2025 for den delen av Eiendom H810.03 som det på dette tidspunkt ikke er innvilget igangsettingstillatelse for.
Utkast (10. mars 2012-rev 1) til utbyggingsavtale til offentlig ettersyn. 4 6 FORHOLDET TIL REKKEFØLGEBESTEMMELSER SG skal oppfylle rekkefølgebestemmelse 9, ved å opparbeide tiltakene i rekkefølgebestemmelsen, se pkt 7.3 Realytelser. SG skal oppfylle rekkefølgebestemmelse ved å sikre opparbeidelsen av tiltaket med innbetaling av kontantbidrag. Rekkefølgebestemmelse ansees som sikret for et byggetiltak når kontantbidraget tilknyttet dette byggetiltaket er innbetalt i henhold til avtalens pkt 7.2. LK skal oppfylle rekkefølgebestemmelse ved å opparbeide tiltaket i rekkefølgebestemmelsen. Det legges til grunn Overordnet miljøoppfølgingsprogram (OMOP) for Havna i videre planarbeid/prosjektering og utbygging av Sjøgt 33c fram til ferdigstillelse, jfr vedlegg. 7. SGs PLIKTER 7.1 Anleggsbidrag SG skal yte et anleggsbidrag til opparbeidelse av offentlige arealer på Levanger Havn. Anleggsbidraget består av et kontantbidrag og realytelser. Realytelsene er spesifisert i pkt 7.4. 7.2 Kontantbidrag Kontantbidraget i H810-03 er kr. kr 4.500.000,- ekskl. mva. Kontantbidraget betales inn på Levanger kommunes konto 8673 11 71736, som er avsatt til prosjektet Levanger Havn (teknisk og grønn infrastruktur). Artskonto 97709. Innbetalingen påføres / merkes følgende; Gnr. 315 Bnr. 106, Ansvar 6640 Levanger Havn. 7.2.1 Regulering av kontantbidraget byggekostnadsindeksen Kontantbidraget justeres på oppgjørstidspunktet etter SSB s byggekostnadsindeks for veg i dagen i alt, tabell 05134, med utgangspunkt i 2. kvartal 2012, eller senere statistikk som avløser denne. 7.2.2 Oppgjør - kontantbidrag Hele kontantbidraget for et byggetiltak forfaller til betaling før igangsettingstillatelse gis for byggetiltaket. Plikten til å betale kontantbidrag etter denne avtale gjelder selv om tiltakene i rekkefølgebestemmelsene er opparbeidet på det tidspunkt betaling skal skje. 7.3 Utomhusplan Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:500. Følgende skisse viser grovstruktur på det som skal opparbeides i forbindelse med utbyggingen, og som bl.a. legges til grunn i pkt 7.4 Realytelser, se under.
Utkast (10. mars 2012-rev 1) til utbyggingsavtale til offentlig ettersyn. 5 4 2 5 1 3 Forklaringer til utomhusplan. 1.) Bilparkering. 1 rekke med 14 plasser. Pukksatt fundament med 100kg. asfaltdekke på toppen. Avgrensing mot grøntareal og øy for innkjøring granitt kantstein 120/250. Nedsenket kantstein mot innkjøring til pumpestasjon. 2 stk lysstolper Ørsta med armatur, høyde 4 meter. 2.) Tømmerlunden. Grøntarealer som vist på tegning. Blandet beplantning av busker og trær. Areal for leik og rekreasjon 130m2 gangveier kommer i tillegg. Belegges med betongstein. Mot grøntarealer granitt kantstein 120/150. 4 stk. lysstolper Ørsta med armatur, høyde 4 meter. 9 benker plasseres ut langs kantene. 3.) Gang-/sykkelvei. Belegges med betongstein. Avslutning mot sjøside granitt kantstein 120/250. 6 stk. lysstolper Ørsta med armatur, høyde 4 meter. Avslutning mot Sjøgata 33C natursteinsmur som brekkes i toppen. Natursteinsmuren etableres av Sjøgata 33C. 4.) Fortau langs Gunlaug Ormstunges Gate. Granitt kantstein langs gata samt de deler av bygningen hvor det ikke er mur. Fortauet asfalteres. 5.) Areal mot framtidig småbåthavn. Opparbeides med tilstrekelig plastring mot vannkanten. På toppen opparbeides plen. 7.4 Realytelser Tiltakene i Detaljreguleringsplanen utløser følgende realytelser.
Utkast (10. mars 2012-rev 1) til utbyggingsavtale til offentlig ettersyn. 6 7.4.1 Opparbeidelse av tiltak SG skal for egen regning og risiko prosjektere og opparbeide følgende tiltak med tidsfrister: 7.4.1.1 Området kalt Tømmerlunnen skal være opparbeidet av utbygger før 01.08.2013 7.4.1.2 Gang- og sykkelveg med belysning som vist i detaljreguleringsplanen skal være opparbeidet før 01.08.2013 7.4.1.3 Areal ned mot småbåthavn skal være ferdig opparbeidet før 01.08.2013 7.4.1.4 Parkeringsplasser med adkomst på østside av Tømmerlunnen skal være opparbeidet før 01.08.2013 7.4.1.5 Fortau langs Gunnlaugs Ormtunges gate skal være ferdig opparbeidet før 01.08.2013 7.4.1.6 Beskrivelse av de enkelte konstruksjoner. Alle tiltak skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan Tømmerlunnen a. Området skal tilrettelegges for leik og uteopphold b. Området skal opparbeides i henhold til godkjent plan c. Området skal opparbeides med et på planen angitt areal med hardt dekke d. Området skal ellers opparbeides som grøntareal med beplanting med trær og busker. e. Heving av Fergeleiet Pumpestasjon minimum 80 cm. f. Det skal sikres adkomst med lettere kjøretøy til Levanger kommune sin pumpestasjon inne på området. g. Opparbeidelse av gang- og sykkelveg med belysning Areal mot småbåthavn a. Areal mot småbåthavn opparbeides som vist på godkjent plan med grøntarealer og arealer med fast dekke b. Skråning mot vannet plastres etter godkjent plan c. Fram til området med fast dekke framføres vann og elektrisitet d. Grensesnitt mot privat småbåtforening går i vannkanten Parkeringsplass på østside av Tømmerlunnen a. Det opparbeides en parkeringsplass med adkomst som vist på detaljreguleringsplan Plassen asfalteres med tykkelse min. 100kg/m2. Parkeringsplassene oppmerkes Plassen asfalteres og opparbeides med granitt kantstein mot grøntområde. 7.4.2 Kostnadsoverslag Utgangspunkt: Gang/sykkelvei beholdes på dagens nivå belegges med betongstein og granitt kantstein i sider Fortau langs Gunnlaug Ormstunges gate beholdes på dagens nivå - asfalteres med granitt kantstein
Utkast (10. mars 2012-rev 1) til utbyggingsavtale til offentlig ettersyn. 7 Tømmerlunden løftes opp til kt.3.600 men skrås ned til dagens nivå fra steinbelagt midtområde til parkeringsrekke mot øst. Steinlagt område avgrenses med granitt kantstein Kommunal pumpestasjon løftes opp til kt.3.600. Parkeringsrekke asfalteres. Avgrenses med granitt kantstein. Skråning mot framtidig småbåthavn plastres ned mot vannkanten, på toppen opparbeides plen Et mindre område med fast dekke ned mot vannkanten. Grunnarbeider Enhet Mengde Enhetspris Sum Rigg RS 1 50000 50000 Sprengstein til heving av nivå i Tømmerlunden tilkjørt og utlagt, h=650mm tonn 1200 116 139200 Pukksetting under asfalt og betongstein m2 1500 150 225000 Kantstein granitt 120/250 m 270 500 135000 Belegningsstein m2 480 550 264000 Asfalt 100kg. inkl. finavretting m2 775 150 116250 Oppfylling plenareal m2 800 90 72000 Plenavretting, såing, gjødsling m2 800 40 32000 Graving for lyskabel m 300 120 36000 Setting av lysfundament stk. 12 1200 14400 Opparbeidelse av adkomst til småbåthavn inkl. asfalt, vanntilførsel og strøm RS 1 30000 30000 Eleketriske installasjoner. Stolpe topp Visby. stk. 12 2877 34524 Lyskilde 70W stk. 12 133 1596 Ørsta mast høyde 4 meter stk. 12 2054 24648 Ørsta stolpefundament stk. 12 1477 17724 Kabel PFSP m 300 33 9900 Avgang i pumpehus RS 1 2000 2000 Verdensur stk. 1 2600 2600 Arbeidspenger timer 20 550 11000 Heving av pumpestasjon Forlengelse av glassfiberkonstruksjon i kum RS 1 100000 100000 Nytt overbygg RS 1 100000 100000 Nødvendige elektriske omgjøringer inkl. materialer og arbeider RS 1 12000 12000 Beplantning. Beplantning med busker og trær RS 1 50000 50000 Lekeapparater/benker osv i Tømmerlunnen og ved småbåthavna Lekeapparater/benker osv RS 1 40000 40000 Total kostnad - avrundet (eks. mva.): 1500000 Realytelsen for opparbeidelse av de ovennevnte tiltak utgjør kr 1,500,000,00, ekskl. mva.
Utkast (10. mars 2012-rev 1) til utbyggingsavtale til offentlig ettersyn. 8 7.4.3 Standard på tiltakene Tiltakene skal opparbeides i henhold til utomhusplan godkjent av Levanger kommune i rammetillatelse for byggetiltakene i detaljreguleringsplanen. Realytelsen skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse for byggetiltak i detaljreguleringsplanen. 7.4.4 Vilkår for midlertidig brukstillatelse Tiltakene opparbeides i henhold til detaljreguleringsplanens rekkefølgebestemmelse 9. Det er ikke et vilkår for midlertidig brukstillatelse at arealene tiltakene ligger på er overdratt til Levanger kommune. 7.4.5 Reglene om offentlige anskaffelser I den utstrekning lov og forskrift om offentlige anskaffelser får anvendelse på opparbeidelsen av tiltakene, skal SG anvende dette regelverket på samme måte som LK ville være forpliktet til. 7.5 Overdragelse av areal SG skal sørge for at arealene overdras vederlagsfritt til LK. Arealene overtas av LK ved overtakelsesforretning. Det skal føres protokoll ved overtakelsesforretningen. Ved overdragelsesforetningen skal areal være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. Dersom offentlige ledninger krysser/legges i privat grunn sørger utbygger for at det tinglyses erklæringer som gir kommunen tillatelse til å ha liggende, vedlikeholde, skifte ut, endre dimensjon og omlegge de kommunale ledninger. Erklæringen skal foreligge ved overtakelse av anleggene. 7.6 Plikter i forhold til tredjemenn SG plikter å sørge for at nåværende og fremtidige leie- og festekontrakter ikke er til hinder for gjennomføring av denne avtale. 8 LEVANGER KOMMUNES PLIKTER Kommunen overtar de ovenfor beskrevne områder/konstruksjoner. 8.1. Vedlikehold LK forplikter seg til å vedlikeholde de ferdigstilte tiltakene til normal kommunal standard. 9 ENDREDE FORUTSETNINGER Dersom området blir vedtatt omregulert på en måte som får vesentlig betydning for økonomien i de planer som ligger til grunn for detaljreguleringsplanen, skal hver av partene ha rett til å kreve reforhandlinger.
Utkast (10. mars 2012-rev 1) til utbyggingsavtale til offentlig ettersyn. 9 10 MISLIGHOLD Dersom en part misligholder sine plikter etter avtalen, kan den annen part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves. Den part som vil gjøre gjeldende misligholdsvirkninger, må reklamere skriftlig innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget misligholdet. 11 TINGLYSNING LK har rett til å tinglyse denne avtalen eller en ekstrakt av avtalen som heftelse på de eiendommer som omfattes av Eiendom H810-03. SG forplikter seg til å medvirke til tinglysning av avtalen. LK samtykker til at heftelsen, om nødvendig, viker prioritet for byggelån, eventuelt konvertert lån, på hver av eiendommene i Eiendom H810-03. 12 TRANSPORT AV AVTALEN Utbyggingsavtalen kan transporteres. Transport er betinget av LK s skriftlige samtykke. LK kan ikke nekte videretransport uten saklig grunn. Som transport regnes en eller flere overdragelser av til sammen minst 50% av aksjene i SG. Det samme gjelder endring av selskapsform i SG. Som transport regnes også avhendelse av et mindre antall aksjer, som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Bestemmelsen i dette avsnittet gjelder ikke børsnotert selskap. 13 VEDTAK AV KOMPETENT MYNDIGHET Avtalen er ikke bindende for LK før den er vedtatt av Levanger kommunestyre. 14 MEDDELELSER OG KORRESPONDANSE Alle meddelelser og påkrav i tilknytning til denne avtalen skal være skriftlig. 15 Tvister Dersom det skulle oppstå tvist mellom partene med hensyn til forståelsen av denne avtalen skal denne forsøkes løst gjennom forhandlinger mellom partene. Dersom slike forhandlinger ikke fører frem skal tvisten være underlagt de ordinære domstoler med avtalt verneting i Levanger kommune.
Utkast (10. mars 2012-rev 1) til utbyggingsavtale til offentlig ettersyn. 10 16 VEDLEGG I tillegg til avtalens hoveddokument, består avtalen av følgende vedlegg: Vedlegg 1 Detaljregulering Sjøgata 33C (forslag 22.01.2012) Vedlegg 2 Reguleringsplankart med bestemmelser for Levanger havn 25.05.2011 Vedlegg 3 Kartskisse Gnr. bnr. /matrikkel. Eiendom Vedlegg 4 Utbygging Havna; Overordnet miljøoppfølgingsprogram(omop) Okt. 2010 Vedlegg 5 Bekreftet firmaattest for SG 17 SAMTYKKE TIL INNGÅELSE AV UTBYGGINGSAVTALE Som hjemmelshaver til feste på gnr. 315 bnr. 106 samtykker Einar Hallem og sønn AS org.nr. 938587051 til inngåelsen av denne utbyggingsavtale mellom Levanger kommune og Sjøgata 33 C AS. Dato: For Gnr. 315 bnr. 106 Signaturberretiget for Einar Hallem & Sønn AS Organisasjons nr. 938587051 18 BEKREFTELSE FRA HJEMMELSHAVER Som hjemmelshaver til feste til gnr. 315 bnr. 106 erklærer vi at vi vil medvirke til tinglysning, overdragelse eller andre rettslige disposisjoner som krever vår medvirkning for å oppfylle foreliggende avtale. Dato: For Gnr. 315 bnr. 106 SG Organisasjons nr. 992017023 19 PARTENES UNDERSKRIFTER Dato: Levanger kommune Dato: Utbygger: SG