TINN KOMMUNE Arkiv: 3150 Saksnr.: 2007/3102-2 Saksbeh.: Eli Samuelsen Dato: 09.11.2007 SAKSFRAMLEGG Offentlig ettersyn - Reguleringsplan for H21 i kommunedelplan Gausta - Rjukan, Gaustatoppen Naturpark Utvalg Utvalgssak Møtedato Samfunnsutvalget 92/07 28.11.2007 Rådmannens innstilling: Reguleringsplan for H21 med tillegg til H36b i kommunedelplan Gausta - Rjukan med bestemmelser datert 02.10.07 legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningslovens paragraf 27-1.2 med merknader som framgår av saksframstillingen. Vedlegg: 1 Reguleringsforslag H21 2 reguleringsbestemmelser 021007 3 Planbeskrivelse 021007 4 Regplan021007 Innledning: Samfunnsutvalget skal behandle forslag til reguleringsplan for område H21 og tilleggsområde for H36B innenfor kommunedelplan Gausta Rjukan i henhold til plan og bygningslovens 27-1.2 og legge planen ut til offentlig ettersyn dersom utvalget anbefaler planforslaget. Fakta Planforslaget er utarbeidet av Asplan Viak AS, for Gaustatoppen Invest AS (GI). Bakgrunn og formål for planforslaget er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger med tilhørende anlegg. - 2 -
Planforslaget består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Illustrasjon skal ettersendes. Dagens plansituasjon Området inngår i kommunedelplan Gausta Rjukan. Avgrensing av område H21 er i hovedsak i samsvar med kommunedelplanen, med enkelte mindre justeringer (se planbeskrivelsen). Adkomst til planområdet er vist fra Kvitåvatnvegen. Planen legger opp til framtidig adkomst via ny avkjøring fra Svineroivegen. Denne adkomstvegen inngår ikke i reguleringsplanen av hensyn til framdriften i planarbeidet. Ny adkomstveg er planlagt over eiendommene gnr/bnr 121/137 (eiere er Våer og Hesledalen) og 120/6 (eiere er Aasland). Det søkes om 3 nye tomter øst for byggeområde H36 B. Plassering av disse tomtene er bare delvis i samsvar med gjeldende kommunedelplan. Ved utarbeiding av detaljplaner for bl.a H27 og H36B, samt alpinanlegg, er det gjort innbyrdes omrokkeringer mellom byggeområder og alpinområder sett i forhold til kommunedelplanen, slik at byggeområdene blir mer sammenhengende. Dette er noe av begrunnelsen for å revidere kommunedelplanen. 3 nye tomter ved adkomstvegen til H27 vurderes ikke å komme i konflikt med revisjon av kommunedelplanen. Prosess/medvirkning Planarbeidet er varslet igangsatt i 30.06.06 og 29.05.07. Telemark Fylkeskommune har gjennomført registreringsarbeid i forhold til kulturminner og har ikke funnet automatisk fredete kulturminner i området. Grunneier Jostein Thommasen, som har hytte øst for område H36B, har kommet med merknader til plassering av tomter i utvidelsen av H36B. Dette er tatt til følge. Jon G. Siljudalen har foreslått alternative framtidige vegtraseer (fra vest). Innspillet er vurdert av Asplan Viak, men er ikke tatt til følge da de mener adkomstløsningen som er skissert er den beste. Kommunens planseksjon har deltatt i møter med planlegger/utbygger og deres arbeidsgruppe. Vurdering Planforslaget er utarbeidet etter plankrav gitt i kommunedelplan Gausta - Rjukan. Det er lagt en rekke føringer i kommunedelplanen sine bestemmelser og retningslinjer. Generelle krav til reguleringsplaner i planområdet Gausta Rjukan er at planen skal redegjøre for - arkitektonisk kvalitet, herunder tilpasning til landskap, terreng og evt. bebyggelse - vise inndeling i private og offentlige arealer, herunder friområder - interne veger, parkeringsareal, - inngrepssoner og eventuelle tomtegrenser - bebyggelsens plassering og form - miljøtekniske anlegg m.v. - lokale tiltak for å sikre mot ras der det er påvist fare i NGI-rapport. - 3 -
De generelle kravene er utdypet og diskuteres i det følgende. Utnyttingsgrad/tetthet Kommunedelplanen forutsetter at det skal bygges ut med høy tetthet (høy utnyttingsgrad) for å oppnå riktig balanse mellom utbygging i byggeområder og alpinområder. Byggeområder og tekniske anleggs kapasiteter skal vurderes av kommunen og være grunnlag for igangsettingstillatelser for nye utbyggingstrinn. Det er gitt en maksimal TU på 15 % for område H 21. Slik det ble beregnet i masterplanen, med 1,8 daa pr tomt, skal område H21 (152 daa i kommunedelplanen) gi plass til ca 84 fritidsboliger/tomter. Avgrensningen av reguleringsplanforslag for H21 avviker noe fra avgrensingen i kommunedelplanen. Den delen av planområdet som ikke foreslås regulert til alpinformål er på ca 170 daa, som etter tilsvarende beregning ville gitt 94 tomter. Planforslaget viser et området med 73 tomter for enkelthytter og 3 stortomter der det foreslås %-BRA (bruksareal) på 50 % og 35 %. Total utnytting blir dermed høyere enn 15 %. For å oppnå så høy utnytting som kommunedelplanen forutsetter, er det plangrepet som er valgt i store deler av H21 (tomter på ca 800 1400 m2 for frittliggende fritidsboligbebyggelse) ikke optimalt. I retningslinjene i kommunedelplanen heter det at Større delområder innenfor byggeområdene bør detaljplanlegges under ett, slik at bebyggelse, veier og øvrige installasjoner kan samordnes. Innenfor delområdene bør bebyggelse og alle terrenginngrep detaljplanlegges, gjerne med bygninger samlet i tette klynger eller tun med 3 8 fritidsboliger. Det bør sikres et lite, privat uteareal til den enkelte fritidsbolig. Mellom større bygningsgrupper bør det være brede vegetasjonsbelter. Stortomtene med høyere utnyttingsgrad svarer delvis på føringene i kommunedelplanen. I planforslaget er det ikke lagt inn vegetasjonsbelter eller lekeområder i innenfor øvre del av planområdet. Bratt terreng, høy utnyttingsgrad, krav til parkering m.v. gir erfaringsmessig store inngrep. I de områdene hvor det bygges ut leiligheter/kjeda fritidsboliger el.l. og arealene blir høyt utnytta, blir det også store inngrep, men her kan det planlegges mer helhetlig enn hva det i realiteten blir gjort i områder med frittliggende fritidsboliger. Stortomtene er illustrert med bygninger på ca 120 m2, mens bestemmelsene sier 3 eller 5 enheter innenfor hvert av byggeområdene. Plankartet må rettes opp før sluttbehandling av planen. Planforslaget er utarbeidet etter samme prinsipper som tidligere godkjente planer for naboområdene. Plangrepet bør allikevel vurderes i høringsperioden. Det bør legges inn grønne områder i øvre del av planområdet. Landskap Planbeskrivelsen redegjør på en grei måte for konsekvenser for landskapet. Det vises til planbeskrivelsen fra Asplan Viak AS. Kort oppsummert er konklusjonene at bebyggelsen i planområdet vil bli synlig fra omkringliggende områder, men at byggeområdene ligger nedenfor tregrensa. For øvrig skal bestemmelsene styre utforming og material/fargebruk. Planlegger peker på at det er viktig å legge vekt på en viss helhetlig utforming av bebyggelsen for å unngå uheldige konsekvenser for landskapet. - 4 -
Kommunedelplanen sier at Tiltakenes fjernvirkning bør illustreres for det enkelte byggeområde. Der det etter kommunens vurdering er nødvendig skal fjernvirkning illustreres for flere områder under ett. Illustrasjoner skal fortrinnsvis være i form av digitale modeller eller fotomontasjer. Terreng og vegetasjon - friluftsområder Det er i liten grad tatt hensyn til terreng/ vegetasjon og interne friluftsområder i planforslaget, utover at det er gitt bestemmelser som sier at det skal tas hensyn. Det er lagt inn friluftsområder, men disse ligger i svært bratt terreng, med unntak av områdene oppe på kollen i nedre del av planområdet. Byggeområdene innenfor kommunedelplan Gausta Rjukan skal bygges ut med høy utnyttingsgrad. Det er dermed viktig å planlegge gode leke- og rekreasjonsarealer innenfor det enkelte byggeområde, for å sikre kvalitet og brukbarhet. Kommunedelplanen sier at et registreringskart som viser eksisterende vegetasjon og andre viktige naturelementer i det enkelte byggeområde bør vises som underlag for reguleringsplan. Dette er ikke lagt fram. I planbeskrivelsen er det redegjort for viktige landskapselementer og vegetasjon. Det er lagt fram terrengsnitt som viser planlagt bebyggelse og veger. Kommunedelplanen sier at reguleringsplaner skal vise løypetraseer og stier og sikre mulighet for ferdsel mellom og ut av byggeområdene. Det skal tilrettelegges for nærfriluftsliv gjennom gode og varierte friområder i det enkelte byggeområde. Der sti- og løypenett berøres av utbygging, skal reguleringsplanen sikre gjennomføring av løypetrase samtidig som området bygges ut. Dette er ivaretatt i bestemmelsene for løypa som går gjennom planområdet. Arkitektur God arkitektur er tatt fram som en vesentlig målsetning (og et verdiskapende virkemiddel ) i kommunedelplanen. Retningslinjene sier generelt at Arkitekturen skal ta utgangspunkt i vår tids formspråk og være tuftet på god byggeskikk. Alle bygninger og anlegg skal utformes med respekt for stedlige forhold og lokal egenart. Det skal legges vekt på at alle bygninger og andre bygde elementer får en god arkitektonisk utforming. Et hvert tiltak skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Reguleringsplanen skal gi klare og entydige bestemmelser for arealbruk. Planen skal gi bestemmelser for utforming av bebyggelse tilpasset stedlig terreng og vegetasjon. Formingsbestemmelser skal angi maksimal utnytting pr. tomt, og gi klare føringer om proporsjoner (høyde - bredde), takvinkel, farge og materialbruk, lysbruk, terrasser og uterom og annet slik det framgår av byggeskikkveilederen. Der terrenget er bratt eller kupert skal det brukes smale huskropper for å sikre en best mulig tilpasning til terrenget. Bebyggelsen skal som hovedregel være i en etasje. I reguleringsplanen kan det gis anledning til at bebyggelse som ligger visuelt knyttet mot senter- eller næringsbebyggelse kan bygges i 2 etasjer. Høyde må gis i reguleringsplan. Det forutsettes at terrengforholdene på stedet ligger til rette for det. - 5 -
Planbestemmelsene ivaretar langt på vei intensjonene i kommunedelplan Gausta Rjukan. Det gis bestemmelser om høyder, terrengtilpasning, form og materialbruk som også er tilpasset bestemmelser i naboområdene. For stortomt 1 foreslås det mønehøydebegrensing på 11 meter (3 etasjer). Det bør dokumenteres ved hjelp av tegning eller fotomontasje hvordan dette vil framstå i landskapet. Høyde, samt utnyttingsgrad, bør vurderes nøye i høringsperioden. Energi og miljøtekniske anlegg I kommunedelplanen er miljømessig gode løsninger lagt som premiss. Det heter i rekkefølgebestemmelsene at Før utbygging tar til, bør det være gitt områdekonsesjon for fjernvarmeanlegg. Dette er mest relevant for senterområdene, men fjernvarme kan også være aktuelt å utnytte i nedre deler av byggeområdene, der det er høy utnyttingsgrad. I forhold til energi er det stilt en rekke krav: Reguleringsplaner skal vise plassering av bygninger slik at klimatiske forhold (sol, vind, kaldras m.v.) tas hensyn til og utnyttes riktig. Det skal sikres energieffektive løsninger for både snøproduksjon og for fritidsboliger/turistanlegg. Bruk av alternative, fornybare energikilder skal utredes. Reguleringsplaner skal så langt det er mulig gi bestemmelser som kan redusere samla energibehov ved bruk av bebyggelsen, for eksempel gjennom planløsning, arealbegrensning, isolasjonskrav, moderne styringsteknologi m.v Planforslagets konsekvenser for energibruk eller forslag til løsninger er ikke omtalt i planforslaget. Plan- og bygningslovens krav til energi er strengere enn tidligere, bl.a. i forhold til at det nå innføres isolasjonskrav også for fritidsbebyggelse. Containerplasser er vist ved adkomstvegen i området. Krav til parkeringsplasser Reguleringsplaner for fritidsboligområder skal vise biloppstillingsplasser etter følgende prinsipp: På hver tomt/til hver fritidsboligenhet skal det opparbeides minimum 1, maksimum 2 biloppstillingsplasser, plassert ved adkomstveien i feltet. I tillegg skal det opparbeides minimum 2 biloppstillingsplasser pr. tomt/enhet i felles gjesteparkeringsplasser. Frittliggende garasjer tillates ikke. Garasjer må bygges som fellesanlegg for flere tomter, eller bygges inn i annen bebyggelse. Planforslaget legger opp til 2 plasser på hver tomt og biloppstillingsplasser langs adkomstvegen. For stortomtene er det foreslått 1 plass pr. 60 kvm bruksareal. Det generelle kravet til parkering i leilighetsbygg er satt til 1 plass pr 45 kvm bruksareal i kommunedelplanen. Forholdet til naboområdene og overordnet plan Det henvises til planbeskrivelsen. Det er utarbeidet en illustrasjonsplan for senterområdet og adkomster/kryssing av alpinområder. Beredskap Planforslaget tar hensyn til skredfarevurderingen som er utarbeidet for området. Se planbeskrivelsen. - 6 -
Det er lagt inn bestemmelse om at brannvann til området skal sikres. Høydebasseng Det er satt av areal til høydebasseng i øvre del av området. Tinn Vann og Avløp AS planlegger bygging av nytt høydebasseng samtidig som opparbeiding av infrastruktur til område H21. Konklusjon Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn med merknader som framgår av saken over. Dokumentasjon slik det framgår av kommunedelplanen og endringer i henhold til saksframstillingen må legges fram før 2. gangs behandling av planen. Behandling i Samfunnsutvalget - 28.11.2007 Rådmannens innstilling ble enst. vedtatt. Vedtak i Samfunnsutvalget - 28.11.2007 Reguleringsplan for H21 med tillegg til H36b i kommunedelplan Gausta - Rjukan med bestemmelser datert 02.10.07 legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningslovens paragraf 27-1.2 med merknader som framgår av saksframstillingen. - 7 -