REGULERINGSENDRING H35, H37 OG S2, GAUSTA - RJUKAN PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Kvitåvatn Invest AS REGULERINGSENDRING H35, H37 OG S2, GAUSTA - RJUKAN Dato: Versjon: 01

2 Dokumentinformasjon Oppdragsgiver: Kvitåvatn Invest AS Tittel på rapport: Planbeskrivelse Oppdragsnavn: H35, H37 og S2 Reguleringsendring Oppdragsnummer: Utarbeidet av: Sissel Mjølsnes Oppdragsleder: Sissel Mjølsnes Tilgjengelighet: Åpen Planbeskrivelse SM IJJ VERSJON DATO BESKRIVELSE UTARBEIDET AV KS side 1 av 11

3 Forord Asplan Viak har vært engasjert av Kvitåvatn Invest AS for å utarbeide forslag til mindre reguleringsendring av reguleringsplan for byggeområde H35, H37 og S2 innenfor kommunedelplanen for Gausta-Rjukan i Tinn kommune. Jostein Haugen og Ole Kristian Furuseth har vært Kvitåvatn Invests kontaktpersoner for oppdraget. Sissel Mjølsnes har vært oppdragsleder for Asplan Viak Sissel Mjølsnes Oppdragsleder Ingvild Johnsen Jokstad Kvalitetssikrer side 2 av 11

4 Innhold 1. BAKGRUNN FORMÅLET MED PLANENDRINGEN ENDRINGER KONSEKVENSER FOR OMGIVELSENE... 8 side 3 av 11

5 1. BAKGRUNN Eksisterende reguleringsplan for H35, H37 og S2 ble vedtatt i I 2015 ble det gjort en mindre endring for tilpasning til etablert situasjon, formålsgrenser og veger. I område 2A og 2B innenfor S2 er Gaustatoppen Lodge etablert med 7 leilighetsbygg og 4 nye bygg er under oppføring. Figur 1: Leilighetsbygg i S2 Gaustatoppen Logde sett fra Brennstaul (øverst) og Kvitåvatnvegen (nederst) side 4 av 11

6 Veg 1 Figur 2: Eksisterende reguleringsplan, området som endringen i hovedsak berører er avmerket med rød stiplet linje 2. FORMÅLET MED PLANENDRINGEN Formålet med planendringen er å koble de øverste områdene i H35 til veg 1 slik at disse områdene kan utvikles helhetlig sammen med områdene 3A, 3B, 4A-C og at konseptet fra område 2A og 2B med leilighetsbygg videreføres. Endringen forutsetter at skiløypa krysses planfritt. Området vil være neste trinn i utbyggingen. Planendringen vil være i tråd med intensjonene i den gjeldende reguleringsplanen og skal sikre gode løsninger gjennom en langsiktig og helhetlig utbygging. Endringen vil også følge opp bestemmelsene om at planlegging av veg og bebyggelse skal samordnes. Ref reguleringsbestemmelsene 3.1 og 3.2 første avsnitt: «3.1. Intensjoner med planen Pga. områdets nære beliggenhet til alpinløypene og til det sentrale området på Gaustablikk, er det i denne planen åpnet for en relativt tett utnyttelse av fritidsboliger og leiligheter bl.a. for å bidra til økt aktivitet i eksisterende og planlagt servicetilbud og alpinanlegg. 3.2 Samordning vei og bebyggelse Pga. at det i noen områder er planlagt relativt høy utnyttelse og at terrenget er et bratt og ulendt, er det viktig at bebyggelse og veiløsning samordnes. Veiplassering som er vist på plankartet kan side 5 av 11

7 forskyves/endres dersom en ved dette kan oppnå bedre funksjonelle, estetiske og økonomiske løsninger for området. Det må dokumenteres at stigningsforholdene holder akseptabel standard.» Løsningsskisser I det innledende planarbeidet er det sett på ulike måter å bygge ut området med Lodge-bygg, eventuelt i kombinasjon med lavere kjedede bygg. Utbyggingsområdet er bratt og krever en helhetlig planlegging av veger og bygg for å få de beste løsningene. Etter en vurdering av flere løsninger er leilighetsbygg klart å foretrekke i dette terrenget fordi man da løser parkering i felles parkeringskjeller. Mindre prosjekter med lavere, kjedede bygg forutsetter parkering på bakkeplan, og er vanskeligere å løse i dette terrenget hvis man ønsker en rasjonell utnyttelse av området. Den illustrerte løsningen tar utgangspunkt i gjeldende vegføringer og byggeområder, men er noe justert for å tilpasse best mulig til den kunnskapen og erfaringen man nå har om ønsket utbygging. Løsningen legger opp til en tett utbygging i tråd med intensjonen i reguleringsplanen, ref bestemmelse 3.1. Området vil få en felles identitet med resten av Lodge-området med et samlet preg og en helhetlig og god utforming av bygg og uteområder. Leilighetsbyggene vil bli like, men få en variert og god plassering i terrenget, og på den måten oppfylle kravene i bestemmelsene punkt 3.4. Figur 3: Løsningsskissen viser 8 nye leilighetsbygg og fire tomter for frittliggende fritidsbebyggelse, vegsystem og skiløyper innenfor områdene som endringen i hovedsak berører. side 6 av 11

8 3. ENDRINGER Endringene i planen omfatter: - De to øverste byggeområdene i H35 (endret til område 3D) får vegadkomst fra veg 1 (nå SKV1) og innlemmes i område 3 med samme utnyttelsesgrad og høydebestemmelser som disse områdene har. Det vil si at området får en økning fra %-BRA = 30 til å falle inn under bestemmelsene i 5.1 som angir en samlet gjennomsnittlig maksimal utnyttelsesgrad på %- BRA = 50 for området som inngår i alpinlandsbyen. Alpinlandsbyen øker med dette fra ca 105 daa til ca 130 daa. Område 3D kan bebygges med leilighetsbygg i inntil 4 etasjer mot 3 etasjer i eksisterende regulering. - Skiløype legges i kulvert under ny atkomstveg - Justeringer av veg SKV1 av hensyn til planfri kryssing av skiløype og bedre tilpassing til utbyggingsprosjektet. Vegen løftes noe i starten av hensyn til atkomster og stigningsforhold innover i feltet. Vegen kan avsluttes tidligere og atkomst til det innerste bygget kan legges via garasjen til nabobygget. Flere av internvegene vil løses gjennom sammenbygde parkeringskjellere. Dette vil gi mindre løpemeter veg og gjøre vegene mindre eksponert. - Justeringer av byggeområdene av samme hensyn som punktet over. - Område 4C utgår - Område 4A og 4B slås sammen til ett område 4A med èn felles atkomstveg i stedet for tre atkomster som krysser langrennsløypa. Området kan deles i inntil fire tomter for enkelthytter. - Justering av løypetrase for langrenn for å få bedre kurvatur (både horisontal og vertikal). Dette er i tråd med de opprinnelige bestemmelsene punkt 9, andre avsnitt. - Mulighet for å knytte flere av byggene i området til alpinbakken med skliløype (ski 2) - Eksisterende lodgeområde (område 2) blir tilknyttet langrennsløypa (ski 1) med ny langrennsløype (ski 3) som vil gå fra område 2B, ned mellom 3A og 3C og i kulvert under veg SKV1. Slik tilknytning er ikke regulert i eksisterende reguleringsplan. Dette vil knytte områdene bedre sammen. - Dagens serveringsområde deles i to områder, henholdsvis BB1 og BB2 for å sikre vegatkomst for varelevering og personell. - Snuhammer i 2C tas ut. - For område 2C er det lagt inn en mulighet for å bygge enkelthytter, ikke bare leilighetsbygg slik eksisterende plan angir. - Mindre justeringer av høydebestemmelsene som følge av tilpassinger til nye krav til isolering i TEK 17 som gir konsekvenser for høyde på bygg, og basert på erfaring fra utbygging i lodgeområdet. - Harmonering av bestemmelsene om parkeringskrav til krav som er satt i tilsvarende områder på Gausta i nyere planer og basert på erfaring fra utbygging i logde-området. - Mindre justering av bestemmelse 3.4 for å tydeliggjøre at krav om variasjon knytter seg til variasjon i fasade og plassering i terreng, og ikke er et krav om ulik utforming av bygninger i de forskjellige områdene. Bygningene vil ligge på ulike nivåer i terrenget, plasseres med møneretning langs høydekotene og dermed gi den ønskede variasjonen i forhold til terreng. Område H37 og de nederste delene av H35 opprettholdes ellers i hovedsak uendret i reguleringsplanen. Det er likevel et forhold som det er ønskelig å endre: Når vegen til de øverste områdene i H35 kobles til veg SKV1 vil man stå friere til å plassere atkomstvegen i felt H35, slik at den side 7 av 11

9 kan løses i sammenheng med utbyggingen her. Realisering av dette området ligger frem i tid, og det er derfor ikke sett detaljert på løsninger her. I reguleringsendringen er det derfor vist atkomstpiler inn i H35 i stedet for å binde opp plassering av trase med regulert vegformål slik eksisterende reguleringsplan gjør. Område H35 er justert (noe redusert) i det øverste området slik at det blir et tydeligere grøntdrag mellom H35 og 3D. Planendringen er utarbeidet i henhold til plan- og bygningsloven av 2008, og plankartet er justert i samsvar med dette. I bestemmelsene er TU endret til %BRA i tråd med dagens byggtekniske forskrift. Planendringen medfører ingen økning i daa byggeareal. Figur 4: Plankart etter endringer 4. KONSEKVENSER FOR OMGIVELSENE De to øverste områdene i H35 (som i planendringen er område 3D) gis mulighet for noe høyere utnyttelse og høyere bygg, og får en mer konsentrert utbygging tilsvarende resten av lodge-området. Området ligger i et terreng med store høydeforskjeller og god tåleevne for leilighetsbygg i flere etasjer. side 8 av 11

10 For omgivelsene vurderes det at løsningen vil ha flere positive konsekvenser: - Den gir et større og mer sammenhengende grøntdrag mellom Fjellgrenda og ny utbygging når vegen mellom disse områdene fjernes. - Det blir bare ett krysningspunkt av langrennsløypa i plan inn til tomter for frittliggende fritidsbebyggelse på område 4A. Eksisterende plan viser fire atkomster med kryssing av langrennsløypa i dette området - Utbedring av langrennstrasèen med bedre fall og kurvatur - Tilknytningstrase til langrennsløypa fra område 2. - Det blir et større grøntområde mot alpinbakken når område 4C tas ut og vegen avsluttes mot de øverste leilighetsbyggene. - Det blir mindre løpemeter veg og vegene blir mindre eksponert når deler av internvegnettet løses gjennom sammenbygde parkeringskjellere og i bakkant av bygg. Atkomstvegen (SKV1) blir flyttet noen meter unna eksisterende fritidseiendom gnr 119, bnr 150 og legges ca to m høyere i terrenget. For å kompensere for den økte høydeforskjellen fra vegen ned til hytta kan parkeringsplass til hytta anlegges fra vegskulder sør for eiendommen, se kartutsnitt. Dette er regulert inn på plankartet. Eiendommen som tidligere var en festetomt er fradelt og innmålt med grenser slik det framgår av kartet under. Figur 4: Situasjonen rundt eksisterende eiendom 119/150 vist i forhold til eksisterende plan og planendringen Bilder fra 3D-modellen under viser landskapsvirkningen av tenkt utbygging i områdene 3A 3D og 4A sammen med eksisterende bebyggelse. side 9 av 11

11 side 10 av 11

12 side 11 av 11