SØKNAD OM DISPENSASJON:

VEDLEGG B-1 6 sider VIKERSUND NÆRSENTER, VIKERSUNDGATA 34-38, MODUM, GNR. 91/BNR. 15, 321 OG 322, TILBYGG OG OMBYGGING: SØKNAD OM DISPENSASJON: 1. INNLEDNING: Det søkes om rammetillatelse for tilbygg til og ombygging av eksisterende næringsbygg i Vikersundgata 34 38. Planene har vært forelagt kommunens administrasjon i diverse møter, og vi har forstått at kommunen i utgangspunktet er positive til planene. Gjennomføring av planene krever imidlertid dispensasjon fra reguleringsplanen for området på noen punkter: Krav til utvendig støynivå, gulvnivå i forhold til flomfare, antall parkeringsplasser på egen grunn og bygging på regulert veiareal. 2. EKSISTERENDE FORHOLD: Eksisterende Vikersund Nærsenter (Vikersundgata 34) har sitt utgangspunkt i et gammelt industribygg for Modum Ullvarefabrikk og har siden blitt om- og tilbygget flere ganger. Bygget inneholder i dag næringslokaler i tre etasjer, der 3. etasje og delvis 2. etasje står tomt og har vist seg vanskelig å leie ut. Utleide lokaler i 1. og 2. etasje består i hovedsak av butikker i tillegg til en kafé. Senteret har hovedinngang på nedre plan fra parkeringsplassen mot sørøst, men har også en inngang fra Vikersundgata mot nordvest en halv etasje opp. Varemottak er mot en åpen plass mot sørvest mellom senteret og nabobygg V.gt. 36 og 38. Vinmonopolet har i tillegg sitt varemottak i passasjen mellom senteret og nabobygg V.gt. 32. Vikersundgata 36 og 38 er nyere næringsbygg som inneholder butikker og en kiosk. Disse er bygget sammen med et mellomliggende glasstak. Inngang til butikkene er fra parkeringsplassen mot sørøst via et overdekket «torg» under dette glasstaket. Varemottak er på enden av byggene mot sørvest. 3. PLANLAGT TILTAK: Tiltaket innebærer i første rekke et tilbygg i 1. etasje som vil binde sammen Nærsenteret med nabobygg V.gt. 36 og 38. Tilbygget vil i hovedsak inneholde ny dagligvarebutikk. I tillegg vil det bli etablert ny fasade med innganger til senteret fra parkeringsplassen. Tiltaket innebærer videre omgjøring av 2. og 3. etasje i Nærsenteret fra næringslokaler til leiligheter. Dette innebærer også et tilbygg mot nordvest på eksisterende tak over 1. etasje for leilighetene. På taket over tilbygget er det planlagt uteareal og parkering for leilighetene. Det er planlagt enkle vegger/ spilevegger rundt og et enkelt tak over parkeringsplassene. Adkomst til p-plasser via oppkjøringsrampe fra Vikersundgata. 4. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN OG REGULERINGSPLANEN: 4.1 PLANGRUNNLAG: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2011 2020 REGULERINGSPLAN FOR VIKERSUND SENTRUM I MODUM. 1

4.2 KRAV TIL STØYØMFINTLIG BEBYGGELSE: 4.2.1 GJELDENDE BESTEMMELSER: Kommuneplanen 2-12: «Anbefalingene i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 «Støy i arealplanlegging skal legges til grunn ved behandling av enkeltsaker som gjelder støyømfintlig bebyggelse.» Reguleringsplanen 10: «Ved nye søknader om rammetillatelse i henhold til plan- og bygningsloven skal det for ny og støyømfintlig bebyggelse med tilhørende uteoppholds- og lekeareal foreligge dokumentasjon på at kravene til støy i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 oppfylles. Eventuelle avvik fra grenseverdiene i retningslinje T-1442 kan kun tillates under forutsetning av at vilkår gitt i retningslinjens punkt 3.2.3 blir oppfylt. Alle boenheter skal ha en stille side slik at minst halvparten av oppholdsrommene i hver boenhet, inkludert alle soverom, skal ha vindu i fasade med støybelastning lavere enn grenseverdiene. Videre skal alle boenheter ha tilgang til egnet uteoppholdsareal med støyforhold i tråd med retningslinjen.» 4.2.2 HENSYNENE BAK BESTEMMELSENE: Støy er et miljøproblem som rammer svært mange mennesker. Støy bidrar til redusert velvære og mistrivsel, og påvirker derfor folks helsetilstand. Hensynene bak bestemmelsene er å forebygge støyproblemer og å sikre beboere i nye tiltak tilfredsstillende støyforhold både utendørs og innendørs. 4.2.3 BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON: For å få et tilstrekkelig antall leiligheter med fornuftige størrelser og for å muliggjøre enkel tilgjengelighet i et eksisterende bygg, har det vist seg nødvendig å planlegge ensidige leiligheter. De fleste leiligheter vil derfor kun få én fasade, enten mot Vikersundgata og jernbanen, eller mot parkeringsplassen. For i størst mulig grad å imøtekomme kravene til støy, er det planlagt tiltak i tråd med retningslinjer anbefalt i rapport fra Brekke & Stand akustikk datert 1. juli 2016. Denne er vedlagt rammesøknaden Støyskjerming mot felles uteoppholdsareal gir tilfredsstillende støyforhold på dette arealet. Innglassing av private balkonger mot jernbanen og absorbenter i tak gir tilfredsstillende støyforhold på dette arealet. Tett rekkverk på balkonger mot parkeringsplassen og absorbenter i tak gir tilfredsstillende støyforhold på dette arealet. Minst ett oppholdsrom i hver leilighet får vindu mot uteareal med tilfredsstillende støyforhold, dvs. mot balkong eller innglasset balkong. Dette muliggjør lufting via vindu i fasade. Avvik fra gjeldende bestemmelser: Tiltaket tilfredsstiller ikke bestemmelsene om at minst halvparten av alle oppholdsrommene i hver boenhet, inkludert alle soverom, skal ha vindu i fasade med støyverdier lavere enn grenseverdiene. 2

Dispensasjonsgrunnlag: Det anmodes om følgende dispensasjoner i forhold til gjeldende bestemmelser vedrørende støy: Det tillates overskridelser av grenseverdier gitt i T-1442:2012 forutsatt at minst ett oppholdsrom i hver boenhet skal ha vindu i fasade med støynivå under gjeldende grenseverdi i T-1442-2012. Det aksepteres bruk av tiltak på balkonger i form av tett rekkverk eller innglassing for å oppnå støyverdier under gjeldende grenseverdier. Arealene i 2. og 3. etasje har vist seg lite etterspurt og aktuelle som næringslokaler. Leiligheter sentralt i etasjene over et næringsbygg med forretninger og andre servicetilbud har imidlertid vist seg attraktive en rekke steder. Etablering av leiligheter på slike steder er i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og for klima- og energiplanlegging. Et viktig virkemiddel i den sammenhengen er planlegging av kompakte byer og tettsteder med et redusert transportbehov, noe nevnte etablering av leiligheter sentralt i Vikersund vil bidra til. En realisering av prosjektet etter foreliggende planer vil bidra til en nødvendig opprusting av hele den eksisterende bygningsmassen både teknisk og estetisk. I motsatt fall vil trolig store deler av bygningsmassen blir stående ubrukt, og dermed vil det ikke være grunnlag for en slik opprusting. En dispensasjon fra kravet vedrørende støy i kommune- og reguleringsplanen vil være avgjørende for realisering av hele leilighetsprosjektet. Med den aktuelle beliggenheten mellom eksisterende jernbane og parkeringsplass, vil det ikke være mulig å realisere dette dersom nevnte krav skal oppfylles fullt ut. En dispensasjon vil innebære at noen oppholds- og soverom i de fleste leilighetene får utendørs støy mot fasaden som i noen grad overskrider grenseverdiene i T-1442:2012. For noen kan dette medføre mistrivsel og helseproblemer som nevnt innledningsvis. 4.3 KRAV TIL FLOMSIKRING / BYGGEHØYDER: 4.3.1 GJELDENDE BESTEMMELSER: Kommuneplanen 2-13: «For tiltak rundt Tyrifjorden Modum kommune tar utgangspunkt i 200-årsflomnivå på kote 65,60, jmf. flomsonekart delprosjekt Hønefoss, og legger til 30 cm i sikkerhetsmargin. Dvs. at det ikke tillates gjennomføring av tiltak som medfører økt sårbarhet i forhold til flom under kote 65,90.» Reguleringsplanen 12: «Laveste tillatte gulvhøyde i en bolig, forretning eller kontor er 65,90 meter over havet. Bygninger som ligger på østsiden av Vikersundgata kan bebygges med sokkeletasje mot fjordsiden der terrenget tillater dette.» 3

Grunnlag: Kotehøyder i bestemmelsene er angitt i koordinatsystem NN1954. Nytt gjeldende koordinatsystem er NN2000. Differansen på koordinatsystem NN1954 og NN2000 er på det aktuelle stedet ca. 14 cm, dvs. høyde for 200-års flom i NN2000 er ca. kote 66,04. 4.3.2 HENSYNENE BAK BESTEMMELSENE: Hensynene bak bestemmelsene er å hindre skader på bygninger og materiell ved en eventuell flom. Slike skader kan medføre store økonomiske konsekvenser både for private huseiere, for forsikringsselskaper og for det offentlige. 4.3.3 BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON: For at en utvidelse av næringslokalene skal fungere etter hensikten, er 1. etasje i tilbygget planlagt på samme nivå som i eksisterende bygg, dvs. kote 65,7 til 65,8 (NN2000). Det innebærer at gulv i 1. etasje vil komme ca. 24-34 cm lavere enn angitt vannstand ved en 200-års flom. Det vil være urealistisk å hindre vann å trenge inn i eksisterende bygg ved en 200-års flom, og det vil dermed også være urealistisk å hindre vann i å trenge inn i tilbygget. Det er dermed forutsatt at tilbygget løses på med hensyn til å tåle belastningen fra en flom uten å bli ødelagt. Alle bygningsmessige konstruksjoner under flomvannstand vil bli utført for å tåle oversvømmelse. Tekniske installasjoner som ikke tåler oversvømmelse vil bli plassert høyere enn flomvannstand. Det er avgjørende for driften av senteret at næringslokaler i tilbygget ligger på samme nivå som eksisterende lokaler uten høydeforskjeller som må tas opp av trapper, ramper o.a. Dette gjelder i forhold til transport av varer internt i butikkene med jekketraller o.a. og for kunder med handlevogner. Det samme gjelder også i forhold til universell utforming både for kunder og ansatte. Det er også avgjørende at inngang til butikkene ligger på samme nivå som uteareal og parkeringsplass i forhold til trilling av handlevogner, barnevogner, universell utforming osv. En dispensasjon fra kravet om å ikke etablere gulv i underetasjen lavere enn 200-års flom på kote 65,9 (NN1954) vil være avgjørende for realisering av hele prosjektet. Det vil være uaktuelt å realisere dette dersom man blir nødt til å etablere en høydeforskjell mellom eksisterende butikklokaler og tilbygget. En dispensasjon vil innebære at lokalene kan oversvømmes ved vannstand opp mot en 200- års flom. Dette kan medføre en del ulemper ved at butikken må stenges i en periode, varer, innredning mv. må ryddes unna ved varsel om flomfare osv. Noe uttørking, opprydding mv. i etterkant av en flom må forutsettes, selv om tiltak blir iverksatt for mest mulig å hindre skader. 4

4.4 KRAV TIL PARKERINGSDEKNING: 4.4.1 GJELDENDE BESTEMMELSER: Kommuneplanen 2-8: «Det skal avsettes tilstrekkelig areal til opparbeidelse av parkeringsplasser ved framtidige utbyggingstiltak. Tilsvarende krav vil bli lagt til grunn ved bruksendringer. Ved større utbygginger i sentrumsområder skal parkeringsbehovet utredes særskilt, og fortrinnsvis etableres under bakkeplan som fellesanlegg. Som et alternativ til å opparbeide parkeringsplasser på egen grunn, kan det for næringsbygg og boliger inngås avtale med kommunen om frikjøp av plasser.» Reguleringsplanen 4: «Antall parkeringsplasser innenfor reguleringsområdet skal når ikke annet er bestemt beregnes etter følgende normer: Boliger: 1,5 biloppstillingsplasser pr. leilighet, flomsikkerhet dokumenteres. Forretninger, kontorer: 1,0 biloppstillingsplass pr. 50 m2 gulvflate.» 4.4.2 HENSYNENE BAK BESTEMMELSENE: Hensynene bak bestemmelsene er å sikre tilstrekkelig antall parkeringsplasser for boliger og næringsbebyggelse. 4.4.3 BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON: Det vises til notat vedrørende parkering vedlagt rammesøknaden. Det konkluderes der med at det mangler 32 parkeringsplasser på egen grunn for å tilfredsstille kravene i reguleringsplanen. Det er forutsatt at det vil være mulig å inngå avtale med kommunen om frikjøp av disse plassene slik det er åpnet for i kommuneplanen. Det er en stor kommunal parkeringsplass foran bebyggelsen, og det ligger også et betydelig potensiale for utvidelse av denne parkeringsplassen, noe det også er lagt til rette for i reguleringsplanen. Et frikjøp som antydet vil kunne gi kommunen økonomisk grunnlag for en slik utvidelse av parkeringskapasiteten i området. Siden boligene får sin egen parkering på taket, vil den kommunale plassen sammen med gjenværende plasser på egen tomt ha god kapasitet og ivareta behovet for parkering for næringslokalene i henhold til reguleringsplanens krav. Med bakgrunn i at parkeringsdekningen i området totalt sett blir tilfredsstillende i henhold til reguleringsplanens krav, kan vi ikke se noen ulemper ved å gi den omsøkte dispensasjon. 5

4.5: OMRÅDE AVSATT TIL KJØREVEG, GANGVEG OG ANNNEN VEGGRUNN: 4.5.1 GJELDENDE BESTEMMELSER: Plankart sist datert 15.06.2015: Deler av området som er planlagt til bebyggelse er på plankartet avsatt til kjøreveg, gangveg og annen veggrunn. 4.5.2 HENSYNENE BAK BESTEMMELSENE: Hensynene bak bestemmelsene er å sikre kjøradkomst til innganger, parkeringsplasser, varemottak mv. i området mellom V.gt. 34 (Nærsenteret) og V.gt. 36/ 38. Hensikten er videre å sikre en gangadkomst fra Vikersundgata til næringsbyggene, parkeringsplassene mv. gjennom det samme området. 4.5.3 BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON: Sammenbygging av eksisterende senter med nabobyggene V.gt. 36 og 38 innebærer at ovennevnte areal avsatt til trafikkformål vil bli gjenbygget. Arealet vil bli benyttet til utvidelse av forretningsarealet, overdekket «torg», nytt varemottak, lager mv. for forretningene. Øvre del av oppkjøringsrampe til parkeringsplasser for leiligheter på taket over 1. etasje vil komme noe inn over arealet som er avsatt til annen veggrunn mot Vikersundgata. Sammenbygging av næringsbyggene som planlagt innebærer et sammenhengende senter med innendørs forbindelse mellom alle næringslokalene/ butikkene. Dette vil kunne gjøre senteret attraktivt for en rekke typer leietakere med derav følgende varierende kundegrupper. Dette kan dermed bidra til å styrke Vikersund som handelssted og redusere handelslekkasje til andre områder. Det gir samtidig muligheter for å etablere parkering og utearealer for leiligheter på taket over nybygget, noe som er en forutsetning for å kunne utnytte 2. og 3. etasje i eksisterende senter til leiligheter. Utbyggingen vil blokkere eksisterende/ regulert gangforbindelse fra Vikersundgata til parkeringsplassen via området mellom nåværende senter og V.gt. 36/ 38. 5. KONKLUSJON: Med bakgrunn i ovennevnte søkes det om dispensasjon fra følgende bestemmelser i kommune- og reguleringsplan: Krav til støyømfintlig bebyggelse. Krav til flomsikring/ byggehøyder. Krav til parkeringsdekning. Bygging på område avsatt til trafikkformål. Ved å gjennomføre de planlagte avbøtende tiltakene mener vi at det vil være fullt forsvarlig å realisere prosjektet uten at hensynene bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt. Uten de nevnte dispensasjoner vil prosjektet ikke kunne la seg realisere, og fordelene ved dispensasjon må dermed anses som betydelig større enn ulempene. Drammen 08.08.2015 Svein Arne Lerkelund Arkitektgruppen Drammen AS 6

VEDLEGG B-2 VIKERSUND NÆRSENTER, VIKERSUNDGATA 34-38, MODUM, GNR. 91/BNR. 15, 321 OG 322, TILBYGG OG OMBYGGING: SØKNAD OM FRAVIK: 1. INNLEDNING: Det søkes om rammetillatelse for tilbygg til og ombygging av eksisterende næringsbygg i Vikersundgata 34 38. Planene har vært forelagt kommunens administrasjon i diverse møter, og vi har forstått at kommunen i utgangspunktet er positive til planene. Gjennomføring av planene krever imidlertid fravik fra kravene i TEK 10 når det gjelder krav om energieffektivitet. Det vises i den forbindelse til PBL 31-2, fjerde ledd, som omhandler tiltak på eksisterende byggverk. Der er det bl.a. angitt: Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. 2. EKSISTERENDE FORHOLD: Eksisterende Vikersund Nærsenter (Vikersundgata 34) har sitt utgangspunkt i et gammelt industribygg for Modum Ullvarefabrikk og har siden blitt om- og tilbygget flere ganger. Den eldste delen har yttervegger i tegl, for en stor del massive vegger uten annen isolasjon. Senere byggetrinn har yttervegger, tak mv. som er isolert i hht. gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Bygget inneholder i dag næringslokaler i tre etasjer, der 3. etasje og delvis 2. etasje står tomt og har vist seg vanskelig å leie ut. Utleide lokaler i 1. og 2. etasje består i hovedsak av butikker i tillegg til en kafé. 3. PLANLAGT TILTAK: Tiltaket innebærer blant annet omgjøring av 2. og 3. etasje i Nærsenteret fra næringslokaler til leiligheter. Dette innebærer også et tilbygg mot nordvest på eksisterende tak over 1. etasje for leilighetene. Yttervegger i eksisterende bygg vil bli isolert på innsiden i den grad det er forsvarlig for å hindre frostsprengning mv. i murverket. Utvendig vil eksisterende teglfasade bli beholdt mest mulig uendret. Eksisterende bygg vil med dette ikke kunne tilfredsstille dagens forskriftskrav med hensyn til isolasjon av yttervegger og energieffektivitet. Tilbygg vil selvsagt bli bygget etter dagens forskriftskrav. 4. SØKNAD OM FRAVIK: Da det har vist seg at lokaler i 2. og 3. etasje er vanskelige å leie ut og for en stor del står tomt og ubenyttet, er ombygging til leiligheter et nødvendig tiltak for å sikre hensiktsmessig bruk. Forskriftskravene kan kun tilfredsstilles ved utvendig tilleggsisolasjon, noe som vil føre til at eiendommen mister sin historiske forankring og forringes estetisk. Slike tiltak vil også føre til uforholdsmessige kostnader, noe som bl.a. betyr høyere salgspris på leilighetene og at disse i neste omgang kan bli vanskelige å selge. Med bakgrunn i ovennevnte søkes det om fravik fra TEK 10 14-2 Krav til energieffektivitet i den grad disse ikke kan tilfredsstilles med de planlagte tiltak. Drammen 08.08.2016 Svein Arne Lerkelund Arkitektgruppen Drammen AS