Krokstad senterområde Handelsanalyse tilknyttet planforslag med konsekvensutredning. Redusert alternativ 7. april 2010 Rapport utarbeidet av Utreders referansenummer: O 2632 Planområdet i dag Oppdragsgiver: Utreder: Org.nr. 959 222 381 Org.nr. 965 335 269 Steen & Strøm Eiendomsforvaltning AS NCM Development AS Boks 1593 Vika Stranden 3 B 0118 OSLO 0250 OSLO Kontaktperson: Allan Sønderbæk Kontaktperson: Jan-Eirik Berntsen Telefon 2321 3500/direkte 2321 3561 Telefon 2311 8900/direkte 2311 9010 Telefax 2321 3580 Telefax 2311 8901 Mobil 9544 9505 Mobil 91769680 E-post: allan.sonderbaek@steenstrom.com E-post: jeb.ncmd.no www.steenstrom.com www.ncmd.no Rapport dato: 07.04.2010 Utskrift dato:
INNHOLD: SIDE: Innhold 0.0 BAKGRUNN... 3 1.0 LIKHETER MED KONSEKVENSUTREDET ALTERNATIV... 3 2.0 ENDRING I FORHOLD TIL KONSEKVENSUTREDET ALTERNATIV... 4 2.1 Tiltaket... 4 3.0 KONSEKVENSER... 4 3.1 Endring i etterspørselsandeler og omsetning/kjøp i 2015... 4 3.2 Endringer i tiltakets påvirkning på kjøpekraftstrømmene og butikkstrukturen (Primærområdet)... 7 3.3 Endringer i samspill med Tråkka og Mjøndalen (Primærområdet)... 7 3.4 Endringer i konsekvenser for Hokksund og sekundærområdet for øvrig... 7 3.5 Endringer i konsekvenser for Kongsberg og tertiærområdet for øvrig, Drammen unntatt... 7 3.6 Endringer i konsekvenser for Drammen... 7 3.7 Endringer i konsekvenser for butikkstrukturen i markedsområdet... 8 3.8 Endringer i konsekvenser av null-alternativet... 8 4.0 AVSLUTNING... 8 VEDLEGG: 1 Etterspørselsandeler og kjøp Buskerud S. Konsekvensutredet alternativ 2 Etterspørselsandeler og kjøp Buskerud S. Redusert alternativ Feb. 2010 Side 2
0.0 BAKGRUNN SK Buskerud AS og SK Krokstad AS (Storebrand) ved Steen & Strøm Norge AS ønsker å utvikle en vesentlig del av Krokstad senterområde til et variert byområde med boliger, lokaler for kultur- og fritidsaktiviteter, kontorer og handel. En utvidelse av dagens Buskerud Storsenter og Krokstad Senter er en del av tiltaket. Gang- og sykkelveier, elvepromenade, grøntsoner og torv inngår i planforslaget. Planprogram for Planforslag med konsekvensutredning ble vedtatt av kommunestyret den 23. januar 2008. Reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning for Krokstad Senterområde (Forslagstillers beskrivelse) forelå den 27.06.2008. På bakgrunn av innspill fra berørte parter er det vedtatt å redusere handelsarealene i prosjektet. Konsekvensutredet alternativs andel av handelsarealer angir konsekvensene av en utvidelse på 28 500 m². Redusert alternativ innebærer en utvidelse av handelsarealer på 17 500 m² Handelsanalyse i konsekvensutredet alternativ ble utarbeidet av NCM Donaldsons AS (nå NCM Development) den 02.06.2008 ved Seniorrådgiver Per Kleiven. Handelsanalysen er omfattende og grundig utført. Redusert alternativ vil etter vår oppfatning ikke medføre vesentlige endringer i forhold til konsekvensutredet alternativ. Denne analysen vil derfor behandle likheter og endringer mellom konsekvensutredet alternativ og redusert alternativ. 1.0 LIKHETER MED KONSEKVENSUTREDET ALTERNATIV Redusert alternativ medfører ikke større endringer i senterets funksjon og influensområde. Redusert alternativ og Konsekvensutredet alternativ vil ha samme: Markedsområde, Beregnet etterspørsel i markedsområdet 2006 og 2015. Faktisk omsetning og dekningsgrad i markedsområdet Detaljhandelsstruktur i og omkring markedsområdet Vurdering av kjøpekraftstrømmer Forhold til regelverket Redusert alternativ innebærer at markedsområdets befolkning ikke vil besøke Krokstad senterområde i samme utstrekning som konsekvensutredet alternativ p.g.a. noe redusert bredde i vareutvalg. I praksis betyr dette at befolkningen i markedsområdet vil reise til andre innkjøpsteder for å få dekket varebehov som naturlig ville vært å finne i konsekvensutredet alternativ. Side 3
2.0 ENDRING I FORHOLD TIL KONSEKVENSUTREDET ALTERNATIV 2.1 Tiltaket Konsekvensutredet alternativ: Tiltaket er planlagt utvidet fra dagens ca. 40 000 m² til ca. 75 000 m². Hensyn tatt til at forretningsareal på ca. 6 500 m² som ligger vest for Buskerud Storsenter saneres blir den reelle veksten i forretningsareal innen planområdet ca. 29 500 (28 500) m². Av totalarealet utgjør areal til plasskrevende varer og store butikker innen husog hjem varer samt fritidsvarer 20 000 m². Dagens omsetning i Buskerud Handelspark (Buskerud Storsenter og Krokstad Senter) er ca. 935 millioner kroner ekskl. mva. Når tiltaket er gjennomført antas at den årlige omsetningen vil ligge på 1 700 millioner kroner, idet større areal vanligvis gir noe lavere omsetning pr. kvm. Redusert alternativ: Tiltaket er planlagt utvidet fra ca. 40 000 m² til ca. 64 000 m². Det er hensyntatt at forretningsareal på ca. 6 500 m². som ligger vest for Buskerud Storsenter saneres blir den reelle veksten i forretningsareal innen planområdet ca. 17 500 m². Av totalarealet utgjør areal til plasskrevende varer og store butikker innen hus- og hjem varer samt fritidsvarer 14 000 m². Dagens omsetning i Buskerud Handelspark (Buskerud Storsenter og Krokstad Senter) er ca. 935 millioner kroner ekskl. mva. Når tiltaket er gjennomført antas at den årlige omsetningen vil ligge på 1 450 millioner kroner, idet større areal vanligvis gir noe lavere omsetning pr. kvm. (Vi benytter samme forholdstall som konsekvensutredet alternativ.) 3.0 KONSEKVENSER 3.1 Endring i etterspørselsandeler og omsetning/kjøp i 2015 I vedlegg 1 har vi hentet tabell 3 fra konsekvensutredet alternativ som viser Etterspørselsandeler og kjøp Buskerud Handelspark. Vedlegg 2 viser Etterspørselsandeler og kjøp Buskerud Handelspark for redusert alternativ. Figur 1a og b og 2a og b nedenfor viser endringene mellom alternativene. Antatt total omsetning i konsekvensutredet alternativ er 1,70 milliarder. Antatt total omsetning i redusert alternativ er 1,45 milliarder. Sett i forhold til hele markedsområdet betyr det at det blir en etterspørselsøkning på nær 2,2 milliarder kroner til fordeling på de øvrige aktørene i utredet alternativ og 2,45 milliarder i redusert alternativ. Side 4
Figur 1a Fordeling andel av etterspørsel Primær- og sekundærområdet i % Andel ettersp. 2006 Andel ettersp. Konsekv.utr.alt 2015 Redusert alt. 2015 43 40 30 20 26 22 10 15 13 8 11 8 13 18 15 Kilde vedlegg 1 og 2. Figur 1b Fordeling andel av etterspørsel Tertiærområdet i % Andel ettersp. 2006 Andel ettersp. Konsekv. utr.alt. 2015 Redusert alt. 2015 18 18 15 16 15 15 4 6 4 2 2,5 2 2 2,5 2 5 7 6 3 4 3 Kilde vedlegg 1 og 2. Side 5
Figur 2a Fordeling andel av etterspørsel i Primær- og sekundærområdet i millioner Andel ettersp. 2006 Andel ettersp. Konsekvensutr. alt. 2015 Andel ettersp. redusert alt. 2015 355 700 647 174 298 254 132 113 69 47 87 64 290 517 431 Kilde vedlegg 1 og 2 Figur 2b Foreling andel av etterspørsel i Tertiærområdet og tilsig utenfra i millioner Andel ettersp. 2006 Andel ettersp. Konsekvensutr. alt. 2015 Andel ettersp. redusert alt. 2015 318 246 29 43 37 18 26 22 103 73 50 24 28 24 86 51 63 18 32 27 190 165 115 126 Kilde vedlegg 1 og 2. Side 6
3.2 Endringer i tiltakets påvirkning på kjøpekraftstrømmene og butikkstrukturen (Primærområdet) Det fremgår av figur 1 at Buskerud Handelsparks andel av etterspørselen fra Primærområdet, Nedre Eiker, antas å øke fra 30 % til 43 % i utredet alternativ og 40 % i redusert alternativ. I følge konsekvensutredet alternativ foretar befolkningen i Nedre Eiker sine innkjøp i Drammen når det lokale tilbudet er for dårlig. Resultatet av tiltaket blir redusert kjøpekraftstrøm til Drammen, herunder Åssiden med sitt tilbud innen hus- og hjemvarer. Konklusjon: Redusert alternativ medfører at kjøpekraftstrømmen i primærområdet vil styrkes noe i retning Drammen. 3.3 Endringer i samspill med Tråkka og Mjøndalen (Primærområdet) Redusert alternativ medfører ikke vesentlige endringer enn det som fremkommer i konsekvensutredet alternativ. Imidlertid kan konkurranseforholdet til Orkidéhøgda tenkes styrket i favør av Orkidéhøgda. Totalt sett vil Nedre Eiker kommune til en viss grad svekke sin posisjon som innkjøpssted. 3.4 Endringer i konsekvenser for Hokksund og sekundærområdet for øvrig Redusert alternativ innebærer ingen vesentlige endringer, sammenlignet med konsekvensutredet alternativ. Det er sannsynlig at det reduserte alternativ ikke i samme grad som i konsekvensutredet alternativ klarer å fange opp handelslekkasjen fra Øvre Eiker til Drammen og Åssiden (kapitalvarer). Tilsvarende resonnement kan gjøres for Modum. 3.5 Endringer i konsekvenser for Kongsberg og tertiærområdet for øvrig, Drammen unntatt Redusert alternativ innebærer ingen større endringer i konsekvenser, sammenlignet med konsekvensutredet alternativ. Kongsberg sin detaljhandelsutvidelse i kombinasjon med redusert alternativ medfører trolig noen færre reiser ut av kommunen i detaljsammenheng. 3.6 Endringer i konsekvenser for Drammen Redusert alternativ innebærer at Drammen vil få tilført noe mer kjøpekraft, sammenlignet med konsekvensutredet alternativ. Forskjellen mellom konsekvensutredet alternativ og redusert alternativ utgjør 250 millioner i omsetning. Hovedandelen av denne omsetningen vil trolig tilføres Drammen og Åssiden. Det er vanskelig å angi konkret hvordan de 250 millionene i omsetning fordeles, men vi anslår at et sted mellom 100 og 150 millioner tilfaller Drammen og Åssiden. Konklusjon: Drammen og Åssiden vil bli tilført mer kjøpekraft i redusert alternativ. Side 7
3.7 Endringer i konsekvenser for butikkstrukturen i markedsområdet Redusert alternativ vil ikke medføre nevneverdige endringer i konsekvenser for butikkstrukturen i markedsområdet, sammenlignet med konsekvensutredet alternativ. Årsaken ligger i at området har en robust butikkstruktur. En del av butikkene som er planlagt i konsekvensutredet alternativ vil trolig etablere seg andre steder. 3.8 Endringer i konsekvenser av null-alternativet Null-alternativet innebærer at Buskerud Park vil fortsette å tape markedsandeler, slik vi har sett de siste årene. Fra 2007 til 2009 gikk omsetningen i Buskerud Handelspark ned med 1,2 %, mens detaljhandelsomsetningen i Norge hadde en økning på 6,4 %. (basert på fire terminer 07,08 og 09) Detaljhandelsutvidelsene i Drammen og Åssiden medfører at Buskerud Park vil fortsette å tape markedsandeler i null-alternativet. I forhold til konsekvensutredet alternativ vil ikke null-alternativet innebære noen merkbare endringer, ettersom det er en sammenligning med fortsettelse av dagens handelsarealer. 4.0 AVSLUTNING NCM Development håper at vi med dette har belyst den aktuelle problemstillingen på en fyldestgjørende måte, og at utredningen blir til hjelp i behandlingen av planforslaget for Krokstad senterområde. Dersom tiltakshaver eller planmyndighetene finner behov for det utdyper vi gjerne våre vurderinger og konklusjoner muntlig i relevante fora. Oslo, den 7. april 2010 NCM Development AS Jan-Eirik Berntsen Side 8
Vedlegg 1 Konsekvensutredet alternativ Område: Vurdert %- andel av ettersp. 2006: Vurdert %- andel av ettersp. 2015: Etterspørsel Kjøp B. Handels- Mill. kr: park, mill. kr: 2006 2015 2006 2015 Primærområde Nedre Eiker 30 43 1 187 1 625 355 700 Sekundæromr. Øvre Eiker 20 26 868 1 145 174 298 Modum 10 15 690 883 69 132 Åssiden 8 11 588 789 47 87 Sum sekundær 13 18 2 146 2 816 290 517 Tertiærområde Sigdal 15 18 192 238 29 43 Krødsherad 15 18 117 146 18 26 Kongsberg 4 6 1 278 1 711 50 103 Lier 2 2,5 1 200 1 535 24 28 Rest Drammen 2 2,5 2 579 3 465 51 86 Svelvik 5 7 354 460 18 32 Sum tertiær 3 4 5 720 7 555 190 318 Tilsig utenfra 115 165 Grand total 10 14 9 053 11 996 950 1 700 Etterspørselsandeler og kjøp Buskerud handelspark Side 9
Vedlegg 2 Redusert alternativ Område: Vurdert % Revidert alternativ Etterspørsel Kjøp andel av ettersp. 2006: Vurdert %- andel av ettersp. 2015: Mill. kr: Buskerud park, mill. kr: 2006 2015 2006 2015 Primærområde Nedre Eiker 30 40 1 187 1 625 355 647 Sekundæromr. Øvre Eiker 20 22 868 1 145 174 254 Modum 10 13 690 883 69 113 Åssiden 8 8 588 789 47 64 Sum sekundær 13 15 2 146 2 816 290 431 Tertiærområde Sigdal 15 16 192 238 29 37 Krødsherad 15 15 117 146 18 22 Kongsberg 4 4 1 278 1 711 50 73 Lier 2 2 1 200 1 535 24 24 Rest Drammen 2 2 2 579 3 465 51 63 Svelvik 5 6 354 460 18 27 Sum tertiær 3 3 5 720 7 555 190 246 Tilsig utenfra 115 126 Grand total 10 12 9 053 11 996 950 1450 Etterspørselsandeler og kjøp Buskerud handelspark Side 10