Arkiv: 11/4 Arkivsaksnr: 2015/3037-2 Saksbehandler: Johan Forbord Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 11/4 - Torp Nedre - konsesjon Vedlegg: 11/4 - Søknad om konsesjon ved erverv av fast eiendom - offentlig versjon Takst og utdrag fra salgsprospekt Kvalifikasjoner Kjøpekontrakt Gårdskart Torp nedre 11/4 Saksdokumenter (ikke vedlagt) Konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 Rundskriv M-2/2009 Rundskriv M-3/2002 Rundskriv M-7/2002 Rundskriv M-4/2004 Rundskriv M-1/2010 Rundskriv M-2/2012 Rundskrivene M-3/2002, M-7/2002, M-4/2004, M-1/2010 og M-2/2012 Saksopplysninger Karl Albrecht Selmer har søkt konsesjon for erverv av eiendommen Torp nedre, gnr. 11 bnr. 4. Selgere er Anne Mari og Torbjørn Warø. Kjøpesummen for den faste delen av eiendommen er kr 16.300.000. Eiendommen ligger ved sjøen på Torp og er delt i tre teiger av jernbanen og fylkesvegen. Gårdstunet og ca. 33 dekar fulldyrka jord ligger mellom jernbanen og sjøen. Ca. 13 dekar jordbruksareal ligger mellom jernbanen og fylkesvegen og det øvrige jordbruksareal ligger ovenfor fylkesvegen. Eiendommen har en flott utsikt over fjorden og ligger solrikt til. Den ligger meget idyllisk til nede ved sjøen, og hagearealet ved gårdstunet grenser ned til sjøen. Det er 18 km til sentrum av Trondheim, mens det er 3 km til grendesenteret Vikhammer med skole og butikk. Eiendommen har 50 meter privat veg frem til offentlig veg.
Ifølge gårdskart fra Skog og landskap er eiendommens totale areal 216 dekar, derav 109 dekar fulldyrka jord og 17 dekar annet areal. Dyrkajorda er ifølge Skog og landskap av svært god og god kvalitet, og denne velegnet for blant annet produksjon av matkorn og hagebruksvekster. All gårdsbebyggelse er oppført etter at selgerne kjøpte gården i 1979. Bygningene er jamt over i god teknisk tilstand. Det foreligger tilstandsrapport for våningshuset og salgsoppgave som gir en god beskrivelse av bygningene og eiendommen for øvrig. Våningshus Oppført i 1983 i 2 etasjer samt en loftsetasje over deler av bygningen. Grunnflata er 226 m 2. Underetasjen (BTA 252 m 2 ) består av trapperom, bad, 1 soverom, grovkjøkken, vindfang, peisestue og 2 hobbyrom. 1.etasje (BTA 243 m 2 ) består av entre, kjøkken, stue, spisestue, vaskerom, gang, 2 bad, kontor og 3 soverom. 3. etasje (BTA 34 m 2 ) består av loftstue. Bygningen oppgis å ha teknisk tilstand god, og oppvarming er basert på vannbåren varme fra sjøvann. Av vedlagt tilstandsrapport fremgår at kjøkkeninnredning i hovedetasjen er fra opprinnelig byggeår, men at både dette og grovkjøkkenet fungerer som tiltenkt. Både vaskerom og begge bad er fra opprinnelig byggeår og har nådd forventet levetid og bør i påvente av oppgradering tilegnes en forsiktig bruk. Garasjebygg Oppført i 1983 og har en grunnflate på 80 m 2. Bygningen er uisolert med støpt golv og består av 1 etasje. Den ene delen av bygningen er innredet for to personbiler, mens den andre delen av bygningen har innkjøring fra et lavere nivå og dimensjonert for traktor og fremstår som et verksted. Redskapshus med korntørke Oppført i 1987. Dette ligger ovenfor jernbanen og ca. 200 meter fra gårdstunet, men langs veg blir kjøreavstanden 1 km fra øvrig gårdsbebyggelse. Bygningen har en grunnflate på 260 m 2 og er oppført som et elementbygg. Den er uisolert med støpt golv og har innlagt strøm og vatn. Bygningen er dimensjonert for større maskiner og skurtresker med store porter. Bygningen er innredet med korntørke som har en kapasitet på ca. 125 tonn. Eiendomstakst Sivilagronom Jon Rannem har satt konsesjonseiendommens alminnelige omsetningsverdi til 14.250.000 kroner ut fra en samlet vurdering. Denne taksten er ikke basert på noen tilstandsrapport på bygninger, men er en ren verdivurdering basert på eiendommen som landbrukseiendom. Det er også opplyst at bygningenes størrelse og kapasitet bygger på opplysninger fra eieren og er ikke kontrollert. Verdiberegning utført av Rannem: Dyrka mark 109 daa a 10.000 kr 1.000.000 kr Garasje med verkstad 400.000 kr x 70 % 280.000 kr Redskapshus m/korntørke 2.400.000 kr x 70 % 1.680.000 kr Enebolig 14.000 kr x 80 % inkl. botillegg 11.200.000 kr Sum verdiberegning 14.250.000 kr Konsesjonssøkeren Konsesjonssøkeren er 32 år og oppvokst på gårdsbruket Overvik på Ranheim. Dette er et stort gårdsbruk med mye leieareal og omfattende og forskjellig driftsopplegg gjennom årene innen både husdyr- og planteproduksjon. Søkeren har bistått sin far i gårdsarbeidet hele tiden siden
barndommen og delvis også vært ansatt på heltid. Gjennom oppveksten har han fått god opplæring i landbruksdrift og interesse og identitet rundt landbruk. Han vil bosette seg på eiendommen og drive jordbruksdrift i tillegg til arbeidet utenfor gårdsbruket, som i dag. Dette er arbeid som selvstendig næringsdrivende i tillegg til 50 % stilling som sykepleier i Trondheim. Planen er bærproduksjon på ca. 20 dekar, ettersom det er god erfaring med slik produksjon på konsesjonseiendommen. På det øvrige areal vil det bli drevet med kornproduksjon. Det legges opp til samarbeid om felles landbruksmaskiner med barndomsheimen på Ranheim og annen gårdbruker. Søknader om konsesjon behandles etter konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 med tilhørende forskrifter og rundskriv. Kommunen er vedtaksmyndighet, og denne myndigheten er delegert til formannskapet. Vedtaket kan påklages jf. forvaltningsloven kapittel VI, og klageorgan er fylkesmannen. Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetning av fast eiendom. Ved vurdering av om konsesjon skal gis, skal det tas utgangspunkt i søkers formål med ervervet. Formålet skal vurderes i forhold til relevante samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saka, jf. konsesjonsloven 1. Gjelder ervervet en landbrukseiendom, skal det etter konsesjonsloven 9 «legges særlig vekt på: 1. om den avtalte pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet». Etter konsesjonsloven 11 kan konsesjon gis på «slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme». Vurdering I saker som berører naturmangfoldet skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra det som er opplyst er det ikke noe som tyder på at eierskifte vil påvirke naturmangfoldet. Eiendommen ligger i kommuneplanens arealdel i landbruks-, natur- og friluftsområde. Etter rundskriv M-2/2009 er det ikke noe krav om formell landbruksutdanning, og «en skal vise varsomhet når en vurderer spørsmålet» om skikkethet. Konsesjonssøkeren er sykepleier og selvstendig næringsdrivende. Han har allsidig landbrukspraksis fra barndommen på heimgården på Ranheim med god, omfattende og allsidig landbruksdrift. Ut i fra dette anses erververen absolutt å være skikket til å drive eiendommen. Det skal legges særlig vekt på hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Rundskrivene M-3/2002, M-7/2002, M-4/2004, M-1/2010 og M-2/2012 gir retningslinjer for hvordan pris skal vurderes. Kommunen har plikt til å vise hvordan prisvurderinga er foretatt for de enkelte delene av eiendommen, jf. forskrift om saksbehandling i saker etter blant annet konsesjonsloven. Av rundskriv M-3/2002 går det fram at «For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i
landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital». I rundskriv M-4/2004 er det gitt rammer for hvilke priser på fulldyrka areal som kan godkjennes i konsesjonssammenheng ut fra en bruksverdibetraktning. Det er foretatt en inndeling i svake, middels og gode jordbruksområder, landet sett under ett. Rammene er per dekar: Svake jordbruksområder: kr 700/1000 kr 1500 Middels jordbruksområder: kr 1500 kr 3000 Gode jordbruksområder: kr 3000 kr 5000 Siden dette rundskrivet ble utgitt, er kapitaliseringsrentefoten endret fra 7 til 4 prosent (rundskriv M-4/2004). Dette innebærer at det til de nevnte prisrammene må legges til 75 prosent. Bygninger skal vurderes etter kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffingsverdi), jf. rundskriv M- 3/2002. En skal gå ut fra nyanleggskostnaden for tilsvarende bygg og vurdere en verdi ut fra alder, slitasje, egnethet osv. Det er gjennomført befaring 29.09.2015 med selger, kjøper samt virksomhetsleder Frank Johansen og saksbehandler Johan Forbord fra kommunen tilstede. Jordbruksarealene tilhører de beste i Trøndelag og har godt potenisal for blant annet matkornproduksjon og hagebruksvekster ut i fra den gode klimatiske beliggenheten og god jordkvalitet. Våningshuset er ut i fra det store bygningsvolumet med bare en boenhet en sjeldenhet på gårdsbruk. I følge tilstandsrapporten er boligen oppført av normalt solid materialer og bærer preg av godt vedlikehold. Men enkelte bygningsdeler har imidlertid nådd en anselig alder og enkelte utbedringer må påregnes. Det bør vies ekstra oppmerksomhet mot våtrommene, kjølerom samt takkonstruksjoner. Utover det henvises det til anbefalte tiltak i rapportens enkelte punkter. Bygningen består i hovedsak av materialer fra den ble oppført for 33 år siden, og har derfor blitt utsatt for aldringsslitasje med sannsynlig behov for noe utbedring på sikt. Nyanleggskostnaden for et slikt våningshus vil være betydelig, og den bygningsmessige verdien må reduseres av hensyn til alder, slitasje osv. Pris for oppføring av ny bolig settes til 15.000 kroner/m 2 BTA i følge utsjekking med flere byggfirma. Det legges til grunn at boligen har 480 m 2 BTA inkludert hele kjelleretasjen og hovedetasjen og loftstua. Med dette som utgangspunkt, settes nyanskiffelsesprisen for denne boligen til 9 mill. kroner inkl. mva. Ut i fra aldringsslitasje på 20 %, settes den bygningstekniske verdien på denne boligen til 7,2 mill. kroner. Det kan etter rundskriv M-1/2010 tillegges inntil 1,5 mill. kr for boverdi på landbrukseiendommer som tjener som bosted for yrkesutøvelse utenom landbruket. Boverdien skal avspeile prisnivået på boligtomter i området. I samme rundskriv ble det uttalt at det ikke skulle foretas prisvurdering ved konsesjonsbehandling av bebygde landbrukseiendommer der kjøpesummen var under 1,5 mill. kr. I rundskriv M-2/2012 ble denne grensa økt til 2,5 mill. kr,
men uten at tillegget for boverdi ble økt tilsvarende. Eiendommen ligger fritt og sentralt til og har god atkomst. Med den mest aktuelle driftsformen på eiendommen vil brukeren med eventuell familie være avhengig å hente det aller meste av sin inntekt utenom bruket. Det er derfor grunnlag for et vesentlig tillegg for boverdi på linje med pris på ei romslig eneboligtomt i området. Med den sentrale og idylliske beliggenheten eiendommen har kan boverdien settes til 1,5 mill. kroner, altså det maksimale i følge rundskriv M-1/2010. Dette betyr at bygningens tekniske verdi og boverdi til sammen settes til 8,7 mill. kroner. I landbrukstaksten fra Jon Rannem er våningshuset beskrevet som «enebolig» og verdiberegnet til 11.200.000 kroner inkl. boverdi, noe som anses å være langt over akseptabel verdi som bolig på landbrukseiendommen, jf. nevnte rundskriv. Derimot anses denne beregningen å gjenspeile forventet markedspris som boligeiendom, dersom dette hadde dreid seg om salg av denne boligen med fradelt boligtomt på 2 3 dekar. Boligen har i utgangspunktet samme tekniske bygningsverdi om denne tilhører et gårdsbruk eller om den tilhører en landbrukseiendom. Boverdien som landbrukseiendom og boligeiendom blir forskjellig etter rundskrivet, selv om boligen ligger i sentralt strøk med god beliggenhet. Denne kan settes til maks. 1,5 millioner på landbrukseiendom, mens det er markedet som avgjør «boverdien» på boligeiendom uten annen begrensning. Med dette defineres «boverdien» på boligeiendom som differensen mellom oppnådd kjøpesum og den tekniske verdien av bolig og evt. flere bygninger på boligtomt. Driftsbygninga på eiendommen er bygd for kornproduksjon. Bygningen er romslig, i god stand og krever lite vedlikehold. Det er ikke behov for oppgraderinger som medfører vesentlige kostnader. Driftsbygninga har gode muligheter for atkomst og god takhøyde slik at den er godt egnet som lager, verksted og eventuelt som lager til andre formål enn landbruk. Den mindre driftsbygningen er funksjonell som bilgarasje og som verksted/garasje for mindre landbruksmaskiner. Stabburet er lite, fra 1983 og i bra stand. På bakgrunn av retningslinjene i prisrundskrivene, befaringa og opplysningene om eiendommen og bygningene, vurderes de ulike delene av eiendommen slik i verdi: Jord og annet areal 1,20 mill. Våningshus inkl. boverdi 8,70 mill. Redskapshus og korntørke 1,70 mill. Garasje med verksted 0,30 mill. Stabbur 0,05 mill. Almenningsrett 0,05 mill. Sum 12,00 mill. Ved eventuell innvilgning av konsesjon må det settes vilkår om at eieren bosetter seg på eiendommen innen ett år og deretter tar eiendommen som fast bopel sammenhengende i minst 5 år. Samtidig må det også vises det til det forvalteransvaret som eiere av landbrukseiendommer har etter jordloven 8. Rådmannen finner etter dette at den avtalte prisen ikke kan aksepteres og at det på dette grunnlag ikke kan gis konsesjon.
Rådmannens innstilling Med hjemmel i konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 med tilhørende forskrifter og rundskriv avslås søknad om konsesjon fra Karl Albrcht Selmer for erverv av eiendommen Torp nedre, gnr. 11 bnr. 4 i Malvik kommune. Kjøpesummen kan ikke aksepteres og ligger langt over det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Karl Albrecht Selmer må innen ett år flytte til eiendommen for så å bo på den i en sammenhengende periode på minst fem år, jf. konsesjonsloven 11. For øvrig vises det til det forvalteransvaret som eiere av landbrukseiendommer har etter jordloven 8 og skogbruksloven 4.