PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok. 201302184-74 Saksbehandler Silke Skovsholt Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 05.03.2015 Benestad felt Cb3, Cb5 og Cb6 - detaljregulering - Offentlig ettersyn Sammendrag Planområdet er på ca. 140 daa og ligger 2 km øst for Rona, mellom Drangsvann i nord og Høvågveien i syd. Planforslaget hjemler totalt 207 boenheter, fordelt på 91 frittliggende eneboliger, 103 eneboliger i kjede og 13 rekkehus. Boligene er planlagt med 2 eller 3 etasjer og med underetasje der dette gir god terrengtilpasning. Tomtestørrelser varierer fra ca. 175 m2 til ca. 550 m2. Boligfeltene er planlagt med sentrale lekeplasser og turveier som kobles til den øvrige grønnstruktur. Atkomstveier er tilpasset terrenget og det er regulert offentlige gjesteparkeringsplasser i alle felt. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at planforslaget legger til rette for et attraktivt bomiljø med gode bokvaliteter, både på de private tomtene og offentlige områdene. Det er positivt at planen tilbyr ulike bebyggelsestyper og at det er sikret en god sammenheng mellom interne friområder og omkringliggende grønnstruktur. Det kuperte terrenget har vært en betydelig utfordring i utarbeidingen av planen, men vurderes nå håndtert på en tilfredsstillende måte. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn. Forslag til vedtak Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Benestad felt Cb3, Cb5 og Cb6 sist datert 02.02.15, med bestemmelser sist datert 02.02.15, ut til offentlig ettersyn. Venke Moe Plan- og bygningssjef Silke Skovsholt Saksbehandler Trykte vedlegg 1. Plankart, sist datert 02.02.15 2. Bestemmelser, sist datert.02.02.15 3. Planbeskrivelse, sist datert 02.02.15 Utrykte vedlegg 1. Illustrasjonsplan 2. Grønnstruktur 3. Teknisk infrastruktur 4. Terrengsnitt 5. Bebyggelsestyper 6. Sol/skygge-analyse 7. ROS-vurdering 8. Geoteknisk notat 9. Støyrapport 10. Varsling av planarbeid + merknader
BAKGRUNN FOR SAKEN Basis arkitekter AS fremmer forslag til detaljreguleringsplan på vegne av Drangsvann AS (Cb3 og Cb5) og Sapo eiendom AS (Cb6). Hensikten med planarbeidet er å oppfylle plankravet i gjeldende reguleringsplan ved å regulere boligbebyggelse, grønnstruktur og teknisk infrastruktur. Detaljreguleringen er første utbygging i Benestad-feltet og følger opp krav og intensjoner i gjeldende reguleringsplan. Utbyggingen starter opp i det ytterste feltet (felt C), da markedet er vurdert ikke modent for en høy utnyttelse med leilighetsbygg - som det er regulert for i feltene nærmest Rona. Administrasjonen har tidligere gitt positive signaler til at utbyggingen kan starte i aktuelle felter. Dagens situasjon Planområdet er ca. 140 daa og ligger 2 km øst for Rona, mellom Drangsvann i nord og Høvågveien i syd. Området er regulert til bebyggelse i reguleringsplan for Benestad (nr. 902). Figur 1: Oversiktskart Planområdet er svært kupert. Høydedrag med fjell i dagen strekker seg i retning nord-syd. Terrenget er særlig krevende i område Cb3, hvor det innenfor et par dekar kan variere med inntil 15m høydeforskjell. Vegetasjonen er blandingsvegetasjon med furu/einer på høydedragene og mere innslag av løvtrær på myrene. Området har vært nyttet som utmark og for skogsdrift, og det er bygd opp steingjerder i eiendomsgrensene. Det går stier i området, noe som også vitner om at området brukes til turområde. Cb3 Cb6 Cb5 Figur 2: Terreng i planområdet 2
Planens innhold Planforslaget hjemler regulering av de tre boligfeltene Cb3, Cb5 og Cb6. Boligbebyggelse Planforslaget hjemler 207 boenheter, fordelt på 91 frittliggende eneboliger, 103 eneboliger i kjede og 13 rekkehus. Boligene er planlagt med 2 eller 3 etasjer og med underetasje der dette gir god terrengtilpasning. Tomtestørrelser varierer fra ca. 175 m2 til ca. 550 m2. Det er utarbeidet bestemmelser for hver boligtype og illustrasjoner som viser bebyggelsens plassering på tomta med parkering og uteoppholdsareal. Estetikk er ivaretatt ved regulering av høyde og takform. Vedtatt formingsveileder for delfelt C legger noen føringer for bl.a. farge- og materialvalg. Boligtypene er lagt i grupper slik at bygningstypene kan bidra til å gi de ulike delene av feltene karakter og identitet. Reguleringsplanen oppfyller kommuneplanens krav om andel tilgjengelig boenheter og krav til privat uteoppholdsareal. Figur 3: Variasjon i boligtyper i Cb6 Grønnstruktur Hvert boligfelt er bygd opp rundt et sentralt lek- og friområde. Kvartalslekeplass er plassert sentralt mellom feltene Cb5 og Cb6. Interne turveier er koplet til det overordnete turveisystem og vil bidra til god fremkommelighet for myke trafikanter. Bevaringsverdige biotoper er hensyntatt i planforslaget (Cb5). Gjennomføring av planen forutsetter at landskapet/ terrenget innenfor planområdet transformeres. Noe vegetasjon på friområder og en kolle i vestlig del av Cb3 bevares. Figur 4: Kvartalslekeplass - utsnitt av foreløpig utomhusplan Teknisk infrastruktur Fra samleveien i Benestadfeltet skal det bygges adkomstveier i det enkelte felt. Krav til parkering er i tråd med kommuneplanen og gjesteparkering er løst på sentrale plasseringer i hvert delfelt. Søppelhåndteringen er planlagt for et system med kildesortering i nedgravde kontainere. Det er stilt krav til overvannshåndtering og Blågrønn faktor (BGF). Det bratte terrenget mot samleveien er en utfordring for nærmeste boligfelter i Cb5 og Cb6. Dette er løst ved å stille krav til trapping av forstøtningsmurer. Støyrapport viser at boliger langs samlevei og sør i felt Cb5 vil være støyutsatte. Terrengsforskjell og krav til støyskjerming sikrer anbefalt støynivå. Nye veinavn er ennå ikke avklart. Kommunens navnekomité jobber med skogsbruk som tema i samarbeid med det lokale historielaget. 3
PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplan I kommuneplanen er planområdet regulert til bebyggelse og anlegg. Reguleringsplan Planområdet er regulert i Reguleringsplan for Benestad (plan nr. 902, vedtatt 11.05.11) Figur 5: Utsnitt av reguleringsplan for Benestad (902) Krav fra reguleringsplan 902 er vurdert ivaretatt i detaljreguleringen med unntak av følgende punkter: 2.9.3: Felt Cb3 Krav om blokkbebyggelse i feltet er ikke fulgt opp i planforslaget. Det foreslås i stedet en kombinasjon av frittliggende eneboliger og eneboliger i kjede. Administrasjonen er positiv til dette, da planen fortsatt tilbyr ulike boligtyper og feltet ikke ligger i gåavstand til Rona. Dessuten er dette er den første detaljregulering i området, og det vil ta flere tiår før hele Benestadfeltet er utbygd og den sosiale infrastruktur samt kollektivtilbud er etablerert. 9.8.7: Vei Krav til tiltak ved Rona er tatt ut da tiltakshaver har forpliktet seg til å følge en lav utbyggingstakt i tråd med utbyggingsavtalen. Planforslaget hjemler 207 boenheter og legger derved under kravet på 300 boenheter hjemlet i overordnet plan. Vegvesenet og administrasjonen anser derfor kravet som ivaretatt. Mindre endring Utbygger har startet opp en prosess på en mindre endring av reguleringsplan 902. Endringstemaer er bl.a. deler av infrastrukturen og gjennomføringstakt. Det er administrasjonens vurdering at dette planarbeid må følge detaljreguleringen og vedtas i forkant av denne plan. 4
Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 15.04.13 med frist 16.05.13. Det kom inn fem merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Merknad fra Ole Chr. Benestad er ikke imøtekommet, da det er vurdert at ønsket om avkjørsel i nordlig del av Cb3 er i konflikt med ønsket boligutbygging. Tilgang til friluftsområdene er løst via offentlige turveier. Medvirkning Det har løpende vært avholdt møter mellom tiltakshaver, konsulenter og planavdelingen. Fokus i møtene har bl.a. vært terrengtilpassing og overganger mellom reguleringsformål. Samarbeidsgruppa for bydel øst Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa 28.06.13 og 18.09.13. Merknader fra samarbeidsgruppe er fulgt opp i samarbeid med parkvesenet og ingeniørvesenet, og er imøtekommet i planforslaget. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Boligutbygging & terrengtilpasning Det er positivt at planen legger til rette for en variasjon i boligtyper og at over 70 % av boligmassen er sikret som tilgjengelige boenheter. Kvalitetsfylt uteareal er sikret ved private hager og terrasser. Endringen i utnyttelsen av felt Cb3 er vurdert hensiktsmessig. Det har vært en utfordring at få flere boligtomter til å treffe terrenget i fri- og friluftsområder, spesielt i den nordlige del av Cb3. Som en konsekvens av dette er en boligtomt tatt ut, og erstatta av et grøntområde, og et mindre område av friluftsområdet kan fylles igjen (FL6). I Cb5 og Cb6 har det vært vanskelig å håndtere den markante høydeforskjellen som er mellom samleveien og boligfeltene. Dette er løst ved; underetasje i boliger, krav til trapping av forstøtningsmurer og beplantning. For å sikre plass til murer er det lagt inn hensynssone. Tiltakene er vurdert i et samarbeid mellom konsulent og planavdelingen. Kulturminner Steingjerder ved kvartalslekeplass skal bevares. Fylkeskonservator har bekreftet at en regulert heller i felt Cb3 er feilregistrert, og det er derfor konkludert at det ikke foreligger fredede kulturminner i planområdet. Grønnstruktur Planforslag og foreløpig utomhusplan viser en kvalitetsfylt grønnstruktur, hvor lekeplasser er plassert sentralt og viktige turveier er sikret. Landskapet blir omdannet, men det er lagt til rette for at gode overganger kan sikres og ivaretas i detalj i utomhusplan og tekniske planer. Naturmangfold I forbindelse med reguleringsplan for Benestad (902), har det vært foretatt undersøkelser mht. naturmangfold i området. I felt Cb3 skal skogkledt kolle bevares og i Cb5 er deler av åsryggen tenkt bevart som en del av grøntstrukturen. Bevaringsverdige biotoper med forekomster av bevaringsverdig sopp - biologisk mangfold - i Cb5, ivaretas i planforslaget. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. Det henvises i øvrig til planbeskrivelsen og undersøkelser knyttet til reguleringsplan 902. Risiko- og sårbarhet Geologisk undersøkelse konkluderer at det ikke finnes tydelig tegn av sulfidholdig fjell. I tråd med anbefalinger i utredning skal det foretas en ny gjennomgang av hvert felt etter vegetasjon er ryddet før det kan gis igangsettingstillatelse. Det forekommer naturlige terrengformasjoner som utgjør fare innenfor området. Disse vil enten bli endret ved utbygging eller sikret. Før det gis tillatelse til tiltak, skal det utarbeides sikringsplan for ras og fall, som skal godkjennes av kommunen. Sikringstiltak skal utføres for byggeområdet og tilliggende fri- og fri- 5
luftsområder. En overordnet VA-plan og redegjørelse for overvannshåndtering og viktige vannveier skal godkjennes/ oversendes til kommunen innen sluttbehandling. Utbyggingsavtale/ Økonomiske konsekvenser for kommunen Det foreligger en utbyggingsavtale som forutsettes oppdateres. Det er lagt til grunn at utbygger må medsignere på fremforhandlet utbyggingsavtale og det skal utarbeides et tillegg til utbyggingsavtalen med tilføyelse om; hvem som er utbygger av felt/delfelt, framdrift felt/delfelt, ferdigstillelse felt/delfelt og garantistillelse for felt/delfelt. Kommunen ved ingeniørvesenet skal stå for drift av offentlige veier med fortau og gang og sykkelveier. Kostnadene er anslått til ca. 600.000 kr. basert på erfaringstall og bevilgninger (2014 priser). Utbygging av planområdet gir nye arealer til offentlig infrastruktur, både vei og grønnstruktur. Dette gir økte kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) av anleggene. Økte FDV-kostnader innarbeides i kommunens handlingsprogram i takt med at området bygges ut. Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av turvei og friområder. Kostnadene er anslått til ca. 120.000 kr. (2014 priser), basert på erfaringstall fra drift i andre tilsvarende anlegg. Tiltak utenfor planområdet som turløyper og badeplasser er ikke medregnet. Økte driftskostnader foreslås derfor lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet. For øvrige tema vises til planbeskrivelsen Planarbeid og endringer innen sluttbehandling Innen planen kan fremmes til sluttbehandling er det behov for noen avklaringer og justeringer av planmaterialet. - Parkeringsløsning for boligtype E skal avklares - Overordnet VA plan må være utarbeidet og godkjent - Det må redegjøres for håndtering av overvann og vannveier innenfor planområdet - Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet skal kvalitetssikres Endringer i planmaterialet: - Planbeskrivelse o Planforslaget, arealbruk: Antall boenheter i boligtype A korrigeres til 27. Tabellene oppdateres. o Blågrønn faktor (BGF): Beregningsmetode beskrives (regneark og eksempel) o Anleggsfasen: Avsnittet oppdateres i tråd med bestemmelsene - Bestemmelser: o 1.1.10 Universell utforming : D2 fjernes fra krav om UU. Avsnitt revideres o 1.1.16 Støyskjerm : Cb6 korrigeres til Cb5 o 1.1.18 Avkjørsel : Standardtekst fra mal skrives inn o 6.2.1-6.2.3: Det presiseres at teknisk infrastruktur skal være opparbeidet iht. tekniske planer o 6.3.1 Cb3 : B2 kan tas ut o 6.3.3 Cb6 : Krav til støyskjerming endres til «støyskjerming være etablert i tråd med punkt 1.1.16» o 6.4.4 og 6.4.5: Forklarende tekst i parenteser tas ut (kursiv) o Det skal kvalitetssikres at rekkefølgebestemmelser fra reguleringsplan 902 ( 6.4) ikke overlapper/strir i mot øvrige rekkefølgebestemmelser - Plankart o B11 reguleres til konsentrert småhusbebyggelse (sosi 1112) o B20-2 og f_rea5: Areal i siktsone reguleres til annen veigrunn o B32: H01 anbefales senket til maks 37,5 o o_v2: Anbefales senket til kote 28 v/ B35: Høyder på boliger i felt B31 og B35 justeres Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon 6
Planforslaget vurderes å legge til rette for et attraktivt bomiljø med gode bokvaliteter på private tomter og offentlige områder. Det er positivt at planen tilbyr ulike bebyggelsestyper og at det er sikret en god sammenheng mellom interne friområder og omkringliggende grønnstruktur. Det kuperte terrenget har vært en betydelig utfordring i utarbeidingen av planen, men vurderes nå håndtert med tilfredsstillende løsninger. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn. Silke Skovsholt, 10.02.15 7