Forslag til reguleringsplan for. Nedre Ugstad, gnr 6 bnr 1, Klokkarstua i Hurum kommune.

Rune Sandsether Forslag til reguleringsplan for Nedre Ugstad, gnr 6 bnr 1, Klokkarstua i Hurum kommune. Beskrivelse Sætre 28.10.09 Konsulent: Sivilingeniør Gjermund Stuvøy

Vedlegg 1 2 Forminsket reguleringsplankart. Reguleringsplan for nedre Ugstad, område til industri/lager. Hurum kommune. Forslag 28.10.09 Område A Område B Kartet er forminska til ca 44 % av opprinnelig målestokk som er M 1:1000. Nord er opp. Side 1 av 22

Vedlegg 2 Forslag til planbestemmelser Reguleringsplan for Nedre Ugstad, område til industri/lager. Hurum kommune. Forslag 28.10.09 Pkt 1. Planområde Planområdet er vist med plangrense på plankartet datert 28.01.09, med siste revisjon av 28.10.09. Pkt 2. Reguleringsformål Området reguleres til: 1. Byggeområder Område A: Industri/lager, kontor. Område B: Forretning, industri/lager, kontor, og allmennyttig formål. 2. Offentlige trafikkområder Kjøreveg Gang- og sykkelveg Bussholdeplass Annen veggrunn 3. Fellesområder Felles avkjørsel Fortau 4. Spesialområde Kommunalteknisk område Vegetasjonsbelte Bevaring av landskap og vegetasjon Frisiktsone Pkt 3. Fellesbestemmelser a. Alle nye ledninger for elektrisk strøm, telefon, TV m.m. skal føres fram i jordkabler. b. Det må avgis grunn til nødvendige elektriske anlegg som transformatorkiosker, kabelskap, veglysmaster og kabeltraseer og til vann- og kloakkledninger m.m. Dette skal plasseres i samråd med kommunen. c. Det tillates ikke iverksatt byggetiltak som berører fredete kulturminner. Dersom det under eventuelle anleggsarbeider i området skulle dukke opp automatisk fredete kulturminner, skal arbeide straks stanses og kulturavdelingen i Buskerud fylkeskommune varsles, jfr. lov om kulturminner 8. d. Universell utforming. Uteområder og veianlegg skal utformes slik at det blir tatt hensyn til de spesielle behov som bevegelses-, syns- og hørselshemmede har når det gjelder framkommelighet, sikkerhet og orientering. Spesielt må en påse at atkomst fra parkeringsplasser til bygningenes inngangsparti og tilgjengelighet til og i bygg tilpasses bevegelseshemmede. e. Eventuelle skilt, logoer, mv skal ha en nøytral form, være integrert i og tilpasset byggets fasader. Eventuelle henvisningsskilt, mv i tilknytning til tomteadkomster og uteareal skal ha en nøytral form, tilpasset strøket. f. Eventuelle containere, mv tillates ikke plassert utomhus uten at dette skjer iht. godkjent utomhusplan hvor skjerming er ivaretatt. Side 2 av 22

g. Geoteknisk vurdering utført av geotekniker skal følge søknad om tillatelse til tiltak for hvert enkelt bygg eller annet tiltak. Stabiliteten av lokale fyllinger og skjæringer for arrondering av området for bebyggelse, må vurderes av geoteknisk sakkyndig i forbindelse med de enkelte byggesakene. Generelt skal det gjennomføres grunnboringer for hvert enkelt bygg. Pkt 4. Offentlig trafikkområder Områden skal kunne benyttes av alle. Pkt 5. Byggeområder - industri / lager a. I område A skal det tillates å bygge hus til industri, lager, kontor og annen plasskrevende virksomhet. I område B skal det tillates å bygge hus til industri, kontor, lager og plasskrevende handel unntatt dagligvare. Videre kan det, i område B, tillates barnehager, svømmehall og anlegg for lignende virksomheter som går under allmennyttig formål. Da forutsettes utredninger/vurderinger i henhold til pkt 5j gjennomført i nødvendig utstrekning. b. Tillatelse til deling og bygging skal gis direkte med utgangspunkt i reguleringsplanen. Tomtene skal ha en hensiktsmessig form og ikke være mindre enn 2 dekar. Som grunnlag for tillatelse til fradeling av tomter, skal det utarbeides en situasjonsplan. Den skal vise hva tomta skal benyttes til, biloppstillingsplasser, områder for varelevering, (av- og pålasting for vare-/lastebiler), grøntområder, uteoppholdsareal og utesitteplasser for mennesker. c. Som del av grunnlaget for tillatelse til tiltak på tomtene, skal det utarbeides en utomhusplan for tomta. Den skal vise biloppstillingsplasser, områder for varelevering, (av- og pålasting for vare-/lastebiler), grøntområder, uteoppholdsareal og utesitteplasser for mennesker. Dette skal utarbeides som del av situasjonsplan for husplassering, atkomst mm. Videre skal det vises hvordan tilgjengelighet for alle er ivaretatt innenfor den enkelte tomt. Tomten skal være opparbeidet i samsvar med utomhusplanen før ferdigattest gis for bygget. d. Det skal stilles krav til estetikk ved behandling av søknad om tillatelse til bygg. Ved utforming av bygg og anlegg skal det legges vekt på helhet og sammenheng innenfor den enkelte tomt og i forhold til omgivelsene. Dersom det er ønskelig eller nødvendig å plassere tekniske anlegg/innretninger på hustak, skal dette løses på en estetisk god måte, slik at dette framstår som en integrert del av bygget. e. Største tomteutnyttelse kan være BYA = 52%. f. Bygningene kan ha flatt eller skrått tak med takvinkler mellom 0 og 40 grader. g. Gesims og mønehøyde skal ikke overstige henholdsvis 12 og 17 meter. h. Det skal settes av tilstrekkelig med biloppstillingsplasser for å dekke behovet for bedriftene på hver enkelt tomt. I forbindelse med hver enkelt søknad om tillatelse til tiltak (byggesak) skal det gjøres spesiell vurdering av parkeringsbehov. Uansett skal det sikres minst en parkeringsplass pr 100 m 2 brutto golvflate i bebyggelsen, eller minst 75 plasser pr 100 ansatte største antall benyttes. Reine lagerbygg skal ha minimum en parkeringsplass pr 200 m 2 golvflate. I tillegg til parkeringsplasser kommer lasteareal for vare- og lastebiler. I tilknytning til byggesak skal det redegjøres for den enkelte eiendoms behov og dimensjonering av laste-/losseplass. Uansett skal det være minst en plass for lasting-/lossing av bil av den størrelse og type som normalt skal besøke området. i. Utbygger har rett til å legge skråninger og grøfter inn på de enkelte tomtene ved bygging av felles avkjørsler. j. Dersom det søkes om tillatelse til bygging av bygg og anlegg for støyømfintlig virksomhet, skal det gjennomføres støyberegninger og i nødvendig grad prosjekteres og gjennomføres aktuelle støydempende tiltak. Tilsvarende må det gjennomføres Side 3 av 22

beregninger og tiltak dersom det planlegges støyende tiltak på deler eller hele området. Støyutredning og eventuell plan for støyskjerming må i så fall foreligge samtidig med søknad om tillatelse til tiltak for bygning/anlegg. Det stilles samme estetiske krav til utforming av støyskjermer med mer, som til andre byggetiltak. Pkt 6. Fellesområder a. Felles avkjørsel er felles for hele planområdet. b. Felles avkjørsel, V2, forutsettes bygget dersom det er behov for det i tilknytning til etablering av særlig trafikkskapende virksomhet i område B eller oppdelingen av området ellers tilsier det. Hvis det viser seg ikke å bli behov for V2, kan en la være å bygge denne og eventuelt benytte arealet til samme type bebyggelse som tilliggende byggeområder. Pkt 7. Spesialområder a. Bevaring av landskap og vegetasjon Rydding og tynning av skog er tillatt, men må utføres på en slik måte at sonas karakter og funksjon som viktig biotop opprettholdes og Pkt 8. Rekkefølgebestemmelser a. Kryss med riksvei og felles avkjørsel fram til tomt skal opparbeides i samsvar med planen før igangsettingstillatelse. b. Bussholdeplass med gangveiforbindelse fram til vegkryss, skal opparbeides før utbygging tillates av mer enn 8.000 m 2 BYA. c. Fortau skal bygges i samsvar med reguleringsplanen samtidig med kjøreveien (felles avkjørsel) den ligger inntil. Sætre 28.10.09. Siv.ing. Gjermund Stuvøy Side 4 av 22

Vedlegg 3 4 Forslagstillers presentasjon av planforslaget INNHOLDSFORTEGNELSE: FORSLAGSTILLERS SAMMENDRAG... 5 1.1 BAKGRUNN... 6 1.2 EKSISTERENDE FORHOLD... 6 1.3 PLANSTATUS... 7 1.4 MEDVIRKNING... 7 1.5 FORSLAGSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE TIL PLANFORSLAGET... 8 1.6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 14 1.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 18 1.8 ILLUSTRASJONER... 22 FORSLAGSTILLERS SAMMENDRAG Målet med planen er å regulere ca 75 dekar til næringsformål med tilhørende fellesareal og grøntområder i samsvar med kommuneplanens retningslinjer. Det legges vekt på å få en reguleringsplan som er slik at byggesaker kan tas opp til behandling uten at det først må utarbeides bebyggelsesplan. Samtidig er det viktig å ha åpenhet for å kunne tillate flest mulig typer virksomheter i området og kunne tildele utbyggere tomter i en størrelse som samsvarer med aktuelle behov. Reguleringsområdet er ubebygd i dag og består av ca 27 dekar innmark og ca 37 dekar skogsmark. Resten av arealet er impediment og litt vegareal o.a. Med unntak av en smal brem mot omkringliggende arealer blei skogen snauhogd vinteren 2007/08. Det er gjort kulturhistorisk registrering, kartlegging av naturmiljø og en Geoteknisk vurdering som grunnlag for planutformingen. Byggeområdet forutsettes å kunne benyttes til industri, lager, kontor og annen plasskrevende virksomhet. I den vestre delen av området gis det dessuten rom for å kunne tillate detaljhandel i tillegg til ovennevnte formål. Tanken var også å kunne få inn en dagligevarehandel som kan betjene alle som passerer området på vei til hytter og boliger, spesielt i vestre deler av Hurum. Hvis en kan få etablert detaljhandel i området vil dette være en fin mulighet til å begrense behovet for å reise ut av området/kommunen for å gjøre daglige innkjøp. Kommunens planleggere mener at det må kreves gang- og sykkelvegforbindelse fram til eksisterende nett på Klokkarstua hvis det skal tillates dagligvarehandel i området. Forslagstiller mener at trafikken til dagligvarehandel her først og fremst vil være med bil. Behovet for gang-/ sykkelveg for å betjene dagligvarehandelen anses derfor for svært lite. Kostnadene for en gang- og sykkelveg vil bli så høye at de ikke kan belastes byggingen av en dagligvarebutikk. Følgelig foreslås gang- og sykkelvegforbindelse til Klokkarstua ikke tatt inn i planen. Forslaget om dagligvarebutikk blei avvist av kommunen og det er derfor nå tatt ut av planen. Side 5 av 22

Innkjørsel til feltet blir fra riksveg 289. Det kommer ca 160 m fra rundkjøringen som danner krysset mellom riksveg 289, 281 og fylkesvei 3. Riksvegen har en liten stigning her og det er gode siktforhold. Internt vegnett reguleres til felles avkjørsel, som altså betyr privat vei i praksis. Veier og kryss dimensjoneres i henhold til Statens vegvesens normaler. Det er ønskelig å kunne ha bebygd areal (BYA) for bygningsmassen på inntil 30 % av tomtegrunnen. Aktuell forskrift sier at bebygd areal beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard 3940, dog slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget. Dermed må total BYA for den enkelte tomt bli betydelig høyere enn det som utgjør bygningsmassen. På denne bakgrunn foreslås total BYA til 52 %. Planen viser byggelinjer mot vei. Det forutsettes at området kan deles opp i flere mindre tomter. Størrelsen på tomtene vil være avhengig av de behov den enkelte tomtekjøper har og tomtegrenser er derfor ikke fastsatt i planen. Byggelinjeavstand fra de framtidige tomtegrensene bestemmes av plan- og bygningslovens generelle bestemmelser. For øvrig vil reint praktiske hensyn ut fra bruken av byggene, måtte være avgjørende for byggenes plassering og utforming sammen med reguleringsbestemmelsenes krav til estetiske hensyn. 1.1 BAKGRUNN Her framlegges forslag til reguleringsplan for nytt næringsområde på Nedre Ugstad, del av gnr 6 bnr 1 i Hurum kommune. Forslagsstiller er Rune Sandsether. Konsulent er sivilingeniør Gjermund Stuvøy. Målet er å regulere ca 75 dekar til næringsformål med tilhørende fellesareal og grøntområder. Det er allerede interesserte kjøpere til deler av området og derfor er deler av arealet forma ut fra de ønsker som er framkommet. Øvrige arealer ønskes regulert slik at forskjellig typer næring kan komme inn i området. 1.2 EKSISTERENDE FORHOLD Området ligger inntil og rett øst for rundkjøringen som danner krysset mellom Åsveien, Tofteveien og Grimsrudveien, som altså er henholdsvis riksvei 289 og 281og fylkesvei 3. Avstand til Sætre og Tofte er henholdsvis 10 og 17 km. Til Drammen og Oslo er det henholdsvis 28 og 49 km. Det er mulig å komme med buss til Tofte, Sætre, Drammen og Oslo. Det er ikke naturlige forbindelser til turstier og friluftsområder i nærheten. Avstanden til gangveisystemet på Klokkarstua er ca 500m. Næringsområdet blir altså liggende i kort avstand til eksisterende boligområder. Samtidig ligger det tett inntil eksisterende næringsområder og blir en slags utvidelse av disse. Reguleringsområdet er på i alt ca 77 dekar, herav ca 27 dekar innmark og ca 37 dekar skogsmark. Med unntak av en smal brem mot omkringliggende arealer blei skogen snauhogd vinteren 2007/08. Området er uten bebyggelse i dag. Atkomst blir fra riksveg 289, ca 160 m øst for rundkjøringen. Side 6 av 22

Hovedvannledningen (250 mm) fra vannverket på Sandungen går rett forbi området på nordsida av riksvei 289. Der ligger også spillvannsledning med tilhørende pumpestasjon og trykkleding for overføring av kloakk mot Verket og renseanlegget i Svelvik. Størstedelen av planområdet er forholdsvis flatt og ligger mellom høydekote 127 og 130. I det nord/østre hjørnet er det bratt stigning opp til kote 138. Skogbildet i kartleggingsområdet var en grandominert blandingsskog med et belte av gråorheggeskog langs bekken som renner tvers gjennom området. Typisk for granskog på tidligere dyrkamark så var det svært lite vegetasjon på skogbunnen. Langs bekken var det et frodig feltsjikt dominert av arter som vendelrot, strutseving, ormetelg, bekkeblom, gråstarr, hvitveis, mannasøtgras, brennesle mm. Arealet har trolig vært innmark i tidligere tider, noe som indikeres av forekomsten av arter som er vanlige i beitemark og natureng, f.eks. engtjæreblom, enghumleblom, sølbunke. Fuglelivet i området var typisk for gråorskog langs bekker i kulturlandskapet. Det blei registrert flere par hekkende gråtrost, et svarttrostpar, flere par bokfink, gjerdesmett og løvsanger. Vintererle ble observert flere ganger langs bekken. Skogområdet er for lite til å ha noen bestand av hjortevilt, men det ble påvist at både elg og rådyr benytter området. Andre pattedyr som forekommer i området er grevling, rev, hare og ekorn, foruten smågnagere. En mink ble observert trekkende på ei jordrotte langs bekken midt på dagen, og det ble observert larver av vanlig frosk i bekken. Se for øvrig egen kartlegging av naturmiljø i vedlagt rapport av 15.06.08. Klimaet i Hurum domineres av kystklima, men med innslag av innlandsklima i indre deler. Hovedvindretningene er i vinterhalvåret nordavind og i sommerhalvåret sørlig vind. 1.3 PLANSTATUS Området er satt av til næring i kommuneplanen. Hurum kommunestyre behandlet kommuneplanen i møte 13.02.07, sak 03/07. Se utsnitt av kommuneplankarte ved sida av. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging gjelder. 1.4 MEDVIRKNING Planlegger og grunneier har hatt tre møter med kommunens planavdeling henholdsvis 31.03.08, 26.09.08 og 27.05.09. Planlegger har kort oppsummert følgende anbefalinger og råd som rettesnor for planarbeidet: Byggelinje foreslås lagt 30 m fra riksveg i samsvar med praksis fra eksisterende næringsområde på motsatt side av rv 281. Det bør utarbeides en kartlegging av naturmiljø i området. Statens vegvesen bør kontaktes om utforming av avkjørsler, byggeavstand fra riksveg med mer. Planen behøver ikke vise tomtedeling. Det må legges opp til en byggeavstand langs bekk på 20 m og et grøntbelte på minst 10 m på hver side av bekken. Imidlertid bør konklusjoner og anbefalinger fra biolog som kartlegger naturmiljøet være grunnlag for utbredelsen på denne sona. Detaljhandel/daglivarehandel i området mener kommunens planavdeling vil måtte vurderes mot kommunens overordna mål om senterområder i kommunen. Hvis det Side 7 av 22

skal tillates, vil de anbefale/kreve at det legges gang-/sykkelvegforbindelse fram til eksisterende nett på Klokkarstua før den type bebyggelse evt. legges i området og foreslå en rekkefølgebestemmelse i tilknytning til det. Mulighetene for to avkjørsler fra riksveiene til området blei drøfta. En kort telefonsamtale med Statens vegvesen viste at det skal svært spesielle grunner til for å ha to avkjørsler til et slikt område. I praksis er dette uaktuelt her. Følgende brev er kommet inn som følge av kunngjøring av planoppstart: 1 Statens vegvesen. Brev av 06.12.07 2 E-post av 21.11.07 fra Leif Martinsen. 3 Brev av 19.11.07 fra Hurum Energiverk AS. Sendt på e-post. 4 Buskerud Fylkeskommune. Brev av 11.12.07 5 Minibrev av 13.12.07 fra Telenor. Sendt på e-post. 6 Fylkesmannen i Buskerud. Brev av 10.12.07 Råd og anbefalinger fra disse framgår av oppsummering under vedlegg 4. Der er også forslagsstillers kommentarer til merknader og forslag. 1.5 FORSLAGSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE TIL PLANFORSLAGET Kartlegginger / registreringer, kultur, naturmiljø og geoteknikk. Følgende utredninger/registreringer er gjennomført: Kulturhistorisk registrering. Rapport datert 23.05.08 Kartlegging av naturmiljø. Rapport datert 15.06.08. Geoteknisk vurdering av grunn- og fundamenteringsforholdene. Datert 14.01.09. Rapportene følger vedlagt. Kulturhistorisk registrering har ingen påvirkning på valgene i planforslaget, mens konklusjonene etter kartlegging av naturmiljøet har betydning for omfanget av vegetasjonsbeltet langs bekken. Den geotekniske vurderingen konkluderer med at området kan bygges ut med næringsbygg slik planforslaget og kommuneplanen tar sikte på. Imidlertid må det gjøres aktuelle undersøkelser og vurderinger av geoteknisk sakkyndig for hvert enkelt byggetiltak. For å ivareta dette er det tatt med en bestemmelse (punkt 4k). Et vegetasjonsbelte langs bekken som vist i planforslaget, er gunstig også ut fra geotekniske vurderinger. Utbyggers mål For utbygger er det et mål å få en reguleringsplan som er slik at byggesaker kan tas opp til behandling uten at det først må utarbeides bebyggelsesplan. Samtidig er det viktig å ha åpenhet for å kunne tillate flest mulig typer virksomheter i området og kunne tildele utbyggere tomter i en størrelse som samsvarer med aktuell utbyggers behov. Det betyr at planområdet ikke må være inndelt i enkelttomter og at det må kunne fradeles tomter etter hvert som behov/kunder melder seg. På plankartet vises det veger og byggelinjer for områdene. Maks tillatt grad av utnytting (BYA) framgår av bestemmelsene. I bestemmelsene angis videre aktuelle bygningshøyder og dessuten krav til utomhusplan og utredning av parkeringsbehov med mer, i tilknytning til søknad om tillatelse til tiltak. Slik bør kommunen kunne ha nødvendig kontroll og påvirkningsmulighet på de hus og anlegg som bygges. Byggeformål Hovedformålet for området er industri/lager, kontor. Området deles i to av bekken (område A og B) og vi foreslår altså å gi mulighet for en utvidet bruk av område B. Side 8 av 22

I miljøverndepartementets veileder, reguleringsplan, bebyggelsesplan står det bl.a. generelt at hovedformålene er uttømmende angitt i loven, men kan i stor utstrekning spesifiseres slik at de i praksis dekker de ulike behov og former for bruk. Vi hadde en nyttig diskusjon om dette på møte med kommunen den 27.05. Bl.a. diskuterte vi muligheten for å ha svømmehall, barnehager med mer i området. Dette på bakgrunn av forslag til utnyttelse av område som har blitt lufta bl.a. i pressen, nylig. Saksbehandler mener det er vanskelig å anbefale dette ut fra de føringer kommuneplanen gir. Likevel var vi enige om at det er ønskelig å få en politisk vurdering av dette. Særlig fordi tomta nærmest rundkjøringen passer spesielt godt til dagligvarehandel eller annen publikumsretta virksomhet. På bakgrunn av dette foreslo vi følgende: Område A gis en betegnelse med blandingsformål, industri/lager kontor. Benytter blå og lilla striper på plankartet. Område B betegnes Forretning, detaljhandel, industri/lager, kontor, og allmennyttig formål. som innebærer bl.a. mulighet for å bygge barnehage, svømmehall, idrettshall og lignende. Benytter blå, lilla og brune striper. Dette regna vi med var et tydelig og godt utgangspunkt for en politisk diskusjon. Plan og utviklingsutvalget diskuterte dette i sitt møt den 22.06.09 og avviste å ta med detaljhandel og dagligvare. Forslaget er nå bearbeidet i samsvar med kommunens vedtak. Dagligvarehandel - trafikk Utbygger har kontakt med interessenter som ønsker ca. 10 dekar tomt tett inntil rundkjøringen, for å bygge daglivarehandel på ca 2000 m 2. Dette vil være en god start på utbygging i næringsområdet. Butikken vil ligge gunstig til for all trafikk til boliger og hytter i vestre deler av Hurum og vil kunne demme opp for handelslekkasje til nabokommunene. Ideen er lufta for kommunens planavdeling og da er de tydelige på at plassering av butikk her må vurderes opp mot kommuneplanens mål om senterstruktur. I dag er det en dagligvarehandel på Klokkarstua som har svært liten tomt der den er i dag, og ingen utvidelsesmuligheter. Transport av matvarer med mer til butikken går med ganske store biler og det er svært trangt for disse å komme til for å losse varer. I gjeldende planer er det satt av ca. 8 dekar til dette formålet ved innkjørselen til boligfeltet Hovtun Vest. Imidlertid vil butikk i dette området få langt mer begrensa kundegrunnlag enn om en plasserer den i feltet som nå foreslås regulert. Det er vel usikkert om noen tør å satse på en butikk der. Tomta har jo ligget der i 20 år nå uten at noen har tatt den i bruk. Kommunens planleggere mener at det må kreves at det bygges gang- og sykkelvegforbindelse fram til eksisterende nett på Klokkarstua, hvis det skal tillates dagligvarehandel i området. Dette kan i så fall styres gjennom en rekkefølgebestemmelse i reguleringsplanen. Utbygger vil da måtte vente på at myndighetene bygger gang- og sykkelveg eller eventuelt sørge for bygging av denne for sin regning når det blir behov. Med den erfaring en har med utbygging av gang- og sykkelveger i Hurum de siste 25 åra er det grunn til å regne med at det vil gå svært lang tid før denne strekningen blir prioritert av myndighetene. Forslagstiller mener at trafikken til dagligvarehandel her først og fremst vil være med bil. I og med at det er busslomme like ved, kan en eventuelt også benytte buss. Behovet for gang-/ sykkelveg for å betjene dagligvarehandelen anses derfor for svært lite og derfor bør det ikke være grunnlag for å kreve dette. Forslagsstiller og aktuelle tomtekjøpere anser kostnadene for en gang- og sykkelveg så høya at det ikke kan belastes byggingen av en dagligvarebutikk. Side 9 av 22

Følgelig foreslås gang- og sykkelvegforbindelse til Klokkarstua ikke tatt inn i planen, verken som planområde eller rekkefølgebestemmelse. Sjøl om vi altså har blitt gjort oppmerksom på kommuneadministrasjonens innvendinger til dagligvarehandel har vi Likevel fremmet et forslag om dagligvarehandel og har argumentert for det her. Dersom administrasjonen ikke kan anbefale vårt forslag på dette punktet, ønsker vi at det tas opp til politisk diskusjon. Det samme gjelder for øvrig andre deler av byggeformålene. Hvis politikerne ikke kan gå inn for våre forslag til arealbruk og løsninger, må vi selvfølgelig innrette oss etter det. Kryss med riksveg - atkomstveger Innkjørsel til feltet blir fra riksveg 289. Det kommer ca 160m fra rundkjøringen som danner krysset mellom riksveg 289, 281 og fylkesvei 3. Riksvegen har en stigning på 3 % og det er gode siktforhold. Det er en avkjørsel til ett bolighus på motsatt side av riksvegen. Avstand mellom senterlinjene for de to avkjørslene blir ca 10m. Den viste plasseringen anses å gi gunstigst arronderingsmulighet for næringsområdet. Siden trafikken fra bolighuset er svært liten bør den korte avstanden mellom avkjørslene kunne godtas. Avkjørselen til området bør utformes som kryss i henhold til Statens vegvesen normal, Håndbok 017, veg og gateutforming. Det forutsettes at riksveg 289 er vegtype H2 og skal ha forkjørsrett og har fartsgrense 80 km/t. Håndbokas figur C.32 og tabell C.2 viser da at frisikttrekanten skal ha sider på 10 og 100 m. Vertikal linjeføring for avkjørselen skal utformes i samsvar håndbok 017, jfr figur C.27. Vegvesenet vil normalt ha detaljplan for krysset i samsvar med vegvesenets håndbok 139. Vi har laget lengdeprofil for riksveien og vegene i feltet og tverrprofil for de første 50 meter av avkjørselen. Den viser at vegvesenets normalkrav tilfredsstilles. Detaljtegningene følger som vedlegg. Internt vegnett reguleres til felles atkomst, som altså betyr privat vei i praksis. Veien dimensjoneres som veg av klasse A2, atkomstveger til industriområder, i henhold til Statens vegvesens normaler, håndbok 017. Standard tverrprofil forutsettes som i illustrasjonen under. Veinettet forutsettes å kunne bygges ut helt eller delvis, avhengig av behov som følger av tomtesalg. Normalprofil atkomstvei Skråningsutslagene Veiene legges stort sett så lavt i terrenget slik at det ikke blir mer skråningsutslag enn det som er vist på kartet, dvs. i praksis veigrøfter for det meste av opmrådet. Ved kryssingen av bekken ved rør vil det imidlertid bli større skråningsutslag enn standard regulert veibredde og vi har tegnet inn det. Videre har vi laga tverrprofil for vei 3 og tegnet inn aktuelt skråningsutslag. Vi har også laga tverrprofil for den ytterste vegstrekningen for å tilfredsstille Side 10 av 22

Statens vegvesens krav i kryssområdet. Imidlertid har vi tatt hensyn til evt. behov for å legge skråninger inn på byggeområdet ved reguleringsbestemmelsenes punkt 5i. Vestre bussholdeplass. Gjennom kunngjøring og tidligere diskusjon med kommunen trudde jeg det var akseptert at vi skulle bare regulere på vår side av riksvegen. Imidlertid krever kommunen at vi skal ta med bussholdeplass og en gangvei på den sida bensinstasjonen ligger. Det skaper lett unødvendige komplikasjoner å måtte ta med seg bussholdeplassen på motsatt side av veien. Videre synes vi det er urimelig krav at vi skal regulere gang og sykkelveg her. Det burde kommunen heller ta opp med de som holder til på den sida av vegen. Vi tar likevel med bussholdeplassen på vestsida av riksveien (ved bensinstasjonen), men ikke noe gang og sykkelvei der. Bussholdeplassene er plassert der de ligger i dag. Muligens vil statens vegvesen ha syn på det og det må vi i så fall innrette oss etter. Etter vegnormalene vil en gjerne ha en forskyvning mellom to slike plasser. I forbindelse med etablering av bussholdeplass og gangveier er det laget en rekkefølgebestemmelse. Se reguleringsbestemmelsenes punkt 8. Gang- og sykkelveg Før behandlingen i kommunen var det diskusjoner med kommunen om hvordan sykkelvegen skulle legges. Kommunen kom med et forslag om gangvei fram til bussholdeplass som vi syntes var greit å følge. Til slutt vil kommunen også ha g/s-veg eller fortau internt i området, bl.a. av hensyn til å oppnå best mulig tilgjengelighet for alle. Enighet om å legge fortau langs vei 1 fram til svingen ved ca profil 200. Vegetasjonssoner Her har vi forsøkt å følge fagpersonens råd og bekken får jo beholde ganske stor del av området i og med dette bevaringsbeltet og vi får ei fin grønn sone. Konklusjonen er at vi legger mest mulig rette linjer som opprettholder i prinsippet de samme soner som er markert etter biologens markeringer. Rette linjer er jo alltid lettere å forholde seg til ved fradelinger og oppmålinger. Vi har lagt inn vegetasjonssoner mot veg og bekk, men mener at dette ikke er nødvendig mot jordene. Der kan det kanskje tvert i mot være hyggelig å ha litt utsyn. Ei grønn sone her vil dessuten kreve et betydelig areal og redusere utbyggingsmulighetene i vårt forslag. At innsynet fra riksvegen skal bli avskrekkende ser vi ingen grunn til å tru. Det er laget bestemmelser for å kunne holde orden på områdene, se punkt 3f. Grad av utnytting Det er ønskelig å kunne ha bebygd areal (BYA) for bygningsmassen på inntil 30 % av tomtegrunnen. Forskrift om krav til byggverk og produkter (TEK) har en regel som sier at bebygd areal beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard 3940, dog slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter 3-12. Dermed må total BYA for den enkelte tomt bli betydelig høyere enn 30%. I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn krav til parkering som innebærer at det som et absolutt minimum skal regnes med en parkeringsplass pr 100 m 2. I praksis kan det fort bli både 3 og 4 parkeringsplasser pr 100 m2 areal som bebygges av hus. Med 4 ekstra plasser betyr det 72 m 2 pr 100 m 2 bygning. Skal dette bli mulig må en altså øke BYA til 52 %. Planleggerens utfordring er her å finne en løsning som imøtekommer både byggherrens behov og tilfredsstiller forskriftskravet. Her nevnes to alternative muligheter: Side 11 av 22

Alt 1. Alt 2. Maks BYA settes til 52 % som da omfatter både bebyggelse og parkeringsareal i samsvar med TEKs krav. I praksis kan det bety at bygningsmassen i noen tilfeller kan bli større enn BYA 30 % og noen ganger, ved parkeringskrevende virksomhet, mindre enn 30 %. Det settes to BYA for hver tomt. Maks BYA for Bygningsmasse = 30 % og maks BYA for parkering for = 22 %. Da vil hverken bygningsmassen eller parkeringsarealet noen gang kunne utgjøre mer enn henholdsvis 30 og 22 %. Alt 1 vil være mest fleksibel og gi mulighet for høyest utnyttelse av arealet og forslagstiller ønsker denne løsningen. Det er ventelig også den enkleste å beskrive og forvalte. Se reguleringsbestemmelsenes punkt 4e. Til sammenligning kan nevnes at Rottefellas eiendom, gnr/bnr 6/25 på motsatt side av riksveg 281 har ei tomt på 16,08 dekar med en bebyggelse på ca 5300 m2 som altså da utgjør BYA= 31,5 %. I tillegg har de et plasttelt på området og parkeringsareal. Det er laget et illustrasjonsplankart som illustrerer maks utnyttelse av arealet (BYA 52 %) som er vist i forminska versjon på neste side og dessuten følger som vedlegg. Lasteareal. Dette må vurderes ut fra den enkelte bedrift og aktuell virksomhet som skal inn der. Slik vi har tenkt det så skal det lages en utredning til den enkelte byggesak for å dokumentere/begrunne parkerings- og lasteareal. Vi foreslår at det tas inn et minimumskrav til lasteareal for vare- og lastebiler i reguleringsbestemmelsene. Laste-/losseareal må vurderes spesielt for hver utbygging. Uansett må det settes av en hensiktsmessig plass for minst en bil for lasting/lossing. Se reguleringsbestemmelsenes punkt 5h. Det er også laga en bestemmelse om plassering av containere, se punkt 3e. Hensyn til Bekken. Det er ønskelig å kunne dele opp området på vestsida av bekken i flere tomter. Ved å ha mulighet for to kryssinger av bekken kan en begrense behovet for vegareal på vestsida av bekken til et minimum og legge til rette for fleksibel og høy utnyttelse av dette arealet. På illustrasjonsplankartet har vi vist hvordan dette gir mulighet for to store tomter med hver sin atkomst. Dette vil også gi mulighet for oppdeling i flere mindre tomter. Eventuell dagligvarehandel bør ligge så nær opp til rundkjøringen som mulig og få kortest mulig avstand fra riksveien, siden dette jo er en virksomhet som vil skape forholdsvis mye trafikk. Tilsvarende behov vil en ha om en legger annen spesielt publikumsretta og trafikkskapende virksomhet der. Da er det viktig å kunne legge den nordre atkomsten (vei V2) til område B. På bakgrunn av diskusjonen den 27.05.09 foreslås imidlertid en bestemmelse som forutsetter at to kryssinger av bekken kun skal tillates dersom det etableres særlig trafikkskapende virksomhet i område B Vi vet jo ikke hvor store tomter det vil være ønskelig å fradele og dermed heller ikke helt ut hvilket behov det er for en eller to kryssinger av bekken. Imidlertid mener vi reguleringsplanen skal legge til rette for å utvikle området etter som det melder seg kjøpere til tomter, og helst kunne tilby tomtestørrelser som tilsvarer behovet. Uansett så vil veger og kryssinger bli bygget ut i den takt det er behov for. Side 12 av 22

Illustrasjon maks Bya = 52 %, herav 30% bygning og 22% parkering. Målestokk ca 1:2220. Hvis en velger å sløyfe vei 2, vil en kunne utvide byggearealet i område A med dette vegarealet. Det foreslås følgende bestemmelse for fellesareal: Pkt 6b. Fellesområder felles avkjørsel, foreslås slik: Felles avkjørsel, V2, forutsettes bygget dersom det er behov for det i tilknytning til etablering av særlig trafikkskapende virksomhet i område B eller oppdelingen av området ellers tilsier det. Hvis det viser seg ikke å bli behov for V2, kan en la være å bygge denne og eventuelt benytte arealet til samme type bebyggelse som tilliggende byggeområder. Side 13 av 22

Ved å bygge bru over bekken begrenser en tilsynelatende inngrepet noe. Imidlertid vil ei bru kreve mer plass under byggingen for å etablere nødvendige fundamenter. Dette inngrepet blir fort større enn det arealet som fylles ned ved at det legges rør, men vil vel kunne rehabiliteres etter byggingen. Hovedhensikten med bru framfor et rør er at smådyr o.a. skal kunne passere vegen under brua. Det samme kan en oppnå ved isteden å legge et rør med stor diameter. Se skisse under som viser hvordan det kan løses ved å benytte et rør med diameter 2 m. Skisse bekk i stort rør under veg. Det blir jo ofte hyggelig med ei bru, men alternativet vist på skissen er også bra. Byggekostnadene blir ventelig høyere ved bru enn rør. Utbygger vil primært ønske å stå fritt til å velge mellom bru eller rør for bekken og en eller to bekkekryssinger. Bekken går jo i rør under riksvegen. Dette har diameter på 1m. Den skisserte løsning vil ha omtrent dobbelt kapasitet i forholdt til røret under riksvegen ved en eventuell ekstrem flomsituasjon. Tomtedeling - reguleringsbestemmelse Ofte kan det være slik at tomtene etter ei tid blir for små, særlig der bedriftene vokser ut over all forventning. Slik sett er det kanskje fornuftig å ha et krav til minstestørrelse på tomtene. Imidlertid kan det også ha den uheldige konsekvens at det blir unødig store tomter på noen og følgelig unødig ressursbruk. Ser en på eksisterende næringsområde på vestsida av rv 281, så er tomtene helt ned i 700 m 2. Kanskje 2 dekar er aktuelt minstemål? Vi foreslår at dette tas inn i reguleringsbestemmelsenes punkt 5b. Det er jo en selvfølge at bruken skal være i samsvar med reguleringsformålet. Hvis noen søker om fradeling av ei tomt, så må det være tilstrekkelig at de ønsker ei tomt med den hensikt å bygge i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser. Jeg skjønner at kommunen ønsker en noe tilsvarende dokumentasjon ved søknad om fradeling som vi har foreslått ved byggesøknad. Foreslår derfor følgende punkt 5b utvides til å lyde slik: Tillatelse til deling og bygging skal gis direkte med utgangspunkt i reguleringsplanen. Tomtene skal ha en hensiktsmessig form og ikke være mindre enn 2 dekar. Som grunnlag for tillatelse til fradeling av tomter, skal det utarbeides en enkel situasjonsplan. Den skal vise atkomst til tomta, hva den skal benyttes til, biloppstillingsplasser, områder for varelevering, (av- og pålasting for vare-/lastebiler), trafikkareal, grøntområder, uteoppholdsareal og utesitteplasser for mennesker. 1.6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål Hovedformålet for området er Byggområder industri / lager, kontor. For delen mellom riksvei 281 og bekken, område B, foreslås det i tillegg at det skal være tillatt med allmennyttig formål. Området forutsettes å kunne benyttes til ganske forskjelligartede Side 14 av 22

virksomheter for å kunne gi et tilbud til flest mulig av de virksomheter som ønsker å slå seg ned eller utvikle seg videre i Hurum. Planen viser spesialområder for henholdsvis vegetasjonsbelte, bevaring av landskap og kommunaltekniske anlegg. Det første er et ca 10 meters belte langs riksvegene, det andre er for å opprettholde ei ubebygd og mest mulig urørt sone langs bekken gjennom området. Vegene i feltet reguleres som felles avkjørsel, som altså i praksis betyr private veier. Av offentlige vegområder har vi med gang- og sykkelveg og bussholdeplass på samme side av veien som næringsområdet. Etter pålegg fra kommunen er det dessuten tegna inn bussholdeplass og støyskjerm mm på motsatt side av rv 289. Eksisterende bussholdeplass finnes også på motsatt side av riksvegen ved innkjørsel til bensinstasjonen. Frisiktsone ved avkjørsel fra riksveg er vist som annen veggrunn. Det er satt av to små områder til kommunalteknisk område. Dette er spesielt med tanke på å kunne plassere en kloakkpumpestasjon, samtidig vil den kunne gi plass til en transformator for elektrisitetsforsyningen. Grad av utnytting og høyder Største tomteutnyttelse kan være BYA = 52%, inklussive parkeringsareal. Bygningene kan ha flatt eller skrått tak med takvinkler mellom 0 og 40 grader. Gesims og mønehøyde skal ikke overstige henholdsvis 12 og 17 meter. Bebyggelsens plassering Planen viser byggelinjer mot vei (riksveier og felles avkjørsel) og vegetasjonsbelte. Det forutsettes at området kan deles opp i flere mindre tomter. Størrelsen på tomtene vil være avhengig av de behov den enkelte tomtekjøper har og tomtegrenser er derfor ikke fastsatt i planen. Byggelinjeavstand fra de framtidige tomtegrensene bestemmes av plan- og bygningslovens 70. For øvrig vil reint praktiske hensyn ut fra bruken av byggene måtte være avgjørende for byggenes plassering og utforming sammen med reguleringsbestemmelsenes krav til estetiske hensyn. Dersom noen av de framtidige bedriftene i området skal drive med støyende virksomhet vil dette ha innvirkning på hvordan bygningsmassen må plasseres. Det er en planbestemmelse som stiller krav til støyvurderinger i slike tilfeller og de tilfeller det eventuelt er aktuelt å legge spesielt støyømfintlig virksomhet i området. Natur- og ressursgrunnlaget Landskap Skogbildet i kartleggingsområdet var en grandominert blandingsskog med et belte av gråorheggeskog langs bekken som renner tvers gjennom området. Med unntak for en smal brem mot omkringliggende åpne arealer, samt kantsonene langs bekken, er skogen snauhogd. Typisk for granskog på tidligere dyrkamark var det svært lite vegetasjon på skogbunnen. Langs bekken var det et frodig feltsjikt dominert av arter som vendelrot, strutseving, ormetelg, bekkeblom, gråstarr, hvitveis, mannasøtgras, brennesle mm. Arealet har trolig vært innmark i tidligere tider, noe som indikeres av forekomsten av arter som er vanlige i beitemark og natureng, f.eks. engtjæreblom, enghumleblom, sølbunke. Fugleliv Fuglelivet i området var typisk for gråorskog langs bekker i kulturlandskapet. Det ble registrert flere par hekkende gråtrost, et svarttrostpar, flere par bokfink, gjerdesmett og løvsanger. Vintererle ble observert flere ganger langs bekken. Side 15 av 22

Annet dyreliv Skogområdet er for lite til å ha noen bestand av hjortevilt, men det ble påvist at både elg og rådyr benytter området. Andre pattedyr som forekommer i området er grevling, rev, hare og ekorn, foruten smågnagere. En mink ble observert trekkende på ei jordrotte langs bekken midt på dagen, og det ble observert larver av vanlig frosk i bekken. Se for øvrig egen kartlegging av naturmiljø i vedlagt rapport av 15.06.08. Grunnforhold geotekniske undesøkelser Det er utarbeidet en geoteknisk vurdering som konkluderer med at området kan bebygges med aktuell bebyggelse. Imidlertid skal det utføres normale geotekniske undersøkelser i forbindelse med prosjekteringen av det enkelte bygg og anlegg. Nødvendig hjemmel for å kreve dette gis i reguleringsbestemmelsenes punkt 4k. Vi mener det er gjennomført tilstrekkelig geoteknisk vurdering for dette plannivået. I den geotekniske vurderingen pekes det på at området kan bygges ut med næringsbygg slik planen tar sikte på. Det må gjøres geoteknisk vurdering og aktuelle undersøkelser i tilknytning til de enkelte søknader om tiltak. Det må gjelde så vel hus som veger, bruer og andre anlegg. Dette stilles det krav om i reguleringsbestemmelsene. Etter møtet den 27.05 med planavdelingen, fant vi det riktig å ha bestemmelsen under fellesbestemmelser og flytta den til punkt 3g. Vi er selvfølgelig enig i at det ikke skal gjennomføres tiltak eller inngrep i vegetasjonsbeltet utover det som følger av veikryssingene. Planen viser det og den må jo følges. Verneinteresser Rapporten om biologi konkluderer med at en korridor langs bekken bør vernes mot ytterligere inngrep. Dens anbefaling er fulgt opp ved å legge grønt belte langs bekken, som brytes på to punkter for å få veg fram til byggeområdene på vestsida av bekken. Miljøfaglige forhold Støy I Retningslinjener for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442 av 26.01.05), punkt 2.2.1 står det at ved etablering av ny støyende virksomhet bør kommunen i plansaker, påse at det foreligger en støyfaglig vurdering. Her forutsettes det ikke etablering av støyfølsomt bruksformål eller støyende virksomhet. Likevel tas det, i reguleringsbestemmelsenes punkt 4j, høyde for at dersom det kommer søknad om bygging for slike virksomheter skal det gjennomføres nødvendige beregninger, vurderinger og tiltak. Imidlertid er det et støyproblem i området i dag som kommunen har pålagt oss å utrede. Det gjelder boligtomt gnr 6 bnr 16, som ligger på motsatt side av rv 289. I vedlegg 6 presenteres en støyanalyse. Konklusjonen fra denne er at støynivået i dag er høyere enn det som normalt aksepteres for boliger. Mulig støydempende tiltak er å sette opp en 3 m høy støyskjerm mot riksveien i 90 m lengde rett foran huset. Skal en oppnå tilfredsstillende resultat må dagens avkjørsel flyttes ca 55 m mot vest. Tabellen under viser beregningsresultater ved forskjellige trafikkmengder/årstall. Årstall Trafikk Støynivå L den ÅDT U /skjerm m/3m skjerm 2009 2700 65 55 2012 3100 67 56 2025 5800 68 59 Det forutsettes mottakerhøyde på 2 m Side 16 av 22

I følge disse beregningene bør det allerede nå settes opp støyskjerm mellom dette huset og riksvegen, samtidig som altså avkjørselen bør flyttes. I samsvar med kommunens vedtak er støyskjerm innarbeidet i reguleringsplanen. Vi forutsetter at statens vegvesen blir pålagt å sette opp denne nå. Trafikkforhold Trafikkøkningen som følge av utbyggingen vil være avhengig av hva slags virksomhet som kommer til området etter hvert. Det er grunn til å regne med at den gunstige plasseringen inntil riksveinettet feltet får, med direkte av kjørsel fra riksveg av god standard, gjør at trafikken ikke vil skape økede ulemper for befolkningen i området. Jeg hadde en liten samtale med vegvesenets mann om trafikk fra bolig på motsatt side av rv 289. Avkjørseselen til feltet kommer ganske nær dagens avkjørsel til denne boligen. Imidlertid er trafikken fra boligen så liten at det vil være få konfliktsituasjoner som oppstår. Den vurdering vi gjorde da var at dette er en akseptabel løsning. Nå foreslår vi imidlertid flytting av boligavkjørselen for å kunne oppnå tilfredsstillende støyforhold for boligen. Dette er et behov i dag og det forutsetter vi at Statens vegvesen ordner opp i. Se for øvrig nærmere om dette under delen om miljøfaglige forhold. Det er ikke gang- og sykkelveg fra området fram til eksisterende nett på Klokkarstua. Utbygger mener at dette feltet ikke utløser behov for en slik forbindelse. Se for øvrig vurdering av trafikkvurdering under pkt. 1.7. Risiko- og sårbarhet Det er ikke grunnlag for å regne med at det må tas hensyn til spesielle forhold i forbindelse med utbyggingen av området. Behov for gjennomføring av ROS-analyse utover de vurderinger som gjøres i denne planpresentasjonen er unødvendig. Vurderingen er basert på gjennomgang av sjekkliste utarbeidet av Fylkesmannen i Nordland. Sosial infrastruktur Se punkt 1.2 Teknisk infrastruktur Se punkt 1.2 Estetikk og byggeskikk Overordna krav går fram av planbestemmelser til arealdelen av kommuneplanen, punkt 1.3 som sier at i byggeområder skal det tas hensyn til byggeskikk m.h.t. tilpassning av nye tiltak til eksisterende bygningsmiljø, terreng, landskap og vegetasjon. Bygningsmassen i tilliggende områder er slett ikke ensarta. Tilpassning til eksiterende skikk vil da måtte bli at bygningsmassen vil ha veggflater med både trematerialer, betongflater og metallprofiler. Med andre ord en stor frihetsgrad. Dette ønsker forslagsstiller å følge opp med at det ikke lages spesielle bestemmelser om estetikk. Plan og bygningslovens generelle regler skal legges til grunn. Dette samsvarer med forslagsstillers ønske om å ha den frihetsgrad for utbyggerne som plan- og bygningsloven normalt gir. Etter samråd med kommunen foreslås likevel reguleringsbestemmelsenes punkt 5d til å lyde slik: Side 17 av 22

Det skal stilles krav til estetikk ved behandling av søknad om tillatelse til bygg. Ved utforming av bygg og anlegg skal det legges vekt på helhet og sammenheng innenfor den enkelte tomt og i forhold til omgivelsene. Dersom det er ønskelig eller nødvendig å plassere tekniske anlegg/innretninger på hustak, skal dette løses på en estetisk god måte, slik at dette framstår som en integrert del av bygget. Størrelser på bygningene vil variere ut fra den enkelte bedrifts behov. I og med at det legges en vegetasjonsskjerm langs riksvegene vil innsynet for forbipasserende begrenses. Bebyggelsen ligger dessuten så vidt lavt i landskapet at sjøl store bygninger er lite synlige på avstand. Se eksempelvis byggene til Rottefelle på motsatt side av riksvei 281. Stedsutvikling Næringsområdet på motsatt side av riksveg 281 har utvikla seg sakte men sikkert over mange år slik at det nå er et betydelig antall arbeidsplasser der. I samme periode har det vært en viss utvikling av boligfelt i Klokkarstuaområdet. Slik har dette vært en harmonisk og fin utvikling. Etableringen av et nytt område vil legge grunnlag for at denne utviklingen kan fortsette i samsvar med de planer og retningslinjer som ligger i kommuneplanen. Hvis en hadde kunnet få etablert detaljhandel i området vil dette være en fin mulighet til å begrense behovet for å reise ut av området og kommunen for å gjøre daglige innkjøp. Universell utforming Området er forholdsvis flatt og det vil være greit å kunne utforme bygningsmasse og uteområder slik at både friske folk og folk med forskjellige bevegelseshemninger kan ferdes greit. Transport til og fra området ventes i stor grad å bli med bil, sett på bakgrunn av det tilbudet som er og ventes utvikla i Hurum i åra framover. Mye av tilpasningen er tekniske detaljer som hører til i teknisk forskrift og som skal tas som en del av behandling av søknad om tiltak etter plan- og bygningsloven. Bl.a. på grunnlag av innpill på møtet med kommunen den 27.05.09 foreslås følgende reguleringsbestemmelsene under punkt 3.d, fellesbestemmelser: Universell utforming. Uteområder og veianlegg skal utformes slik at det blir tatt hensyn til de spesielle behov som bevegelses-, syns- og hørselshemmede har når det gjelder framkommelighet, sikkerhet og orientering. Spesielt må en påse at atkomst fra parkeringsplasser til bygningenes inngangsparti og tilgjengelighet til og i bygg tilpasses bevegelseshemmede. 1.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og mål Planforslaget er i samsvar med kommuneplanen og dens mål om å legge til rette for næringsutvikling i kommunen. Den direkte tilknytningen til riksvegnettet er gunstig med tanke på transport av materialer og utstyr inn og produkter ut av området. Trafikken til området utnytter etablert infrastruktur på en god måte. Natur- og ressursgrunnlaget 27 dekar innmark og ca 37 dekar skogsmark blir altså tatt ut av produksjon og bebygget. Bekken og sona langs den endres minst mulig. Se beskrivelse av området under 1.2. Gjennom kommuneplanprosessen er det klarert for gjennomføring av dette. Side 18 av 22

Landskap Landskapet - topografien beholdes som i dag med de inngrep som følger av utgraving og planering for hus, plasser og veier. Vegetasjonen blir jo fjernet på store deler av området som følge av aktuelle bygg og inngrep. Vegetasjonssone opprettholdes mot veg og bekk. Verneinteresser Bekken vil bli påvirket av at den må krysses med veg på inntil to punkter. Miljøfaglige forhold Se beskrivelser under punkt 1.6. Trafikkforhold Siste tilgjengelige trafikktall for de aktuelle veglenkene er innhenta fra Statens vegvesen. På grunnlag av dette og antatt generell trafikkvekst i åra framover, er det gjort en enkel beregning på hvilke trafikkmengder en kan vente i åra framover, uten å ta spesielt hensyn til utbyggingen som denne reguleringsplanen omfatter. Grunnlag og beregningsresultat går fram av tabellen under. Beregning av generell trafikkvekst, Ugstad. Veg Tellepunkt Siste telling Vekst %/år Trafikk ÅDT i årene År ÅDT Kjt/d til år 2012 2012 2025 2009 2012 2025 Rv 289 Holtebrekk 2005 2500 1,50 % 1 % 2 653 2 775 3 158 Rv 289 Rottefella 2004 1717 1,50 % 1 % 1 850 1 934 2 201 Rv 281 Røed 2004 2370 1,50 % 1 % 2 553 2 670 3 038 FV 3 2005 1640 1,50 % 1 % 1 741 1 820 2 071 Tabell fra Statens vegvesens håndbok 146, trafikkanalyser. Side 19 av 22

Ved en utbygging av næringsområde på Ugstad er det grunn til å forvente en økning i trafikken. I det følgende er det gjort et forsøk på å beregne en mulig framtidig trafikkvekst. Det er jo ukjent hva slags virksomhet som tilslutt vil være på området og hvor mye trafikk den vil skape. Derfor er vi nødt til å gjøre noen antagelser som grunnlag for trafikkvurderinger. Statens vegvesen har sin håndbok 146, trafikkanalyser, som gir noen grunnlagstall som kan benyttes som utgangspunkt. Tabellen over er klippet derifra. For dette tilfellet velger vi å dele virksomhetene i tre typer. Tabellen under viser disse typene og hvilke trafikktall vi venter det kan skape. Vi har regnet med maksimal utnyttelse av planområdet i samsvar med forslag til plan og bestemmelser. Det betyr bl.a. maksimal utbygging av hele området med en bygningsmasse tilsvarende 30% av tomtearealet. Tabellen under viser grunnlag og beregningsresultat. Trafikkskaping som følge av ny virksomhet på Ugstad. Virskomhetstype Antall Aral i m 2 Antall Beregnet ÅDT etasjer BYA Tot areal turer/d/100m 2 Kjt/d Handel 1 10 500 10 500 25 2 625 Kontor 2 3 000 6 000 10 600 Industri 2 8 700 17 400 4 609 Sum 3 834 Dette bør kunne anses som illustrasjon på den maksimale trafikken som skapes som følge av et slikt felt. Trafikken skal ut på riksvegnettet og vi antar at den kommer i tillegg til trafikken som er framskrevet i tabellen over. Videre antas det at feltet bygges jevnt ut til dette maksimalnivået fram mot år 2025. Ved å anta at 70 % av trafikken går mot Sætre 10 % til Klokkarstua 15 % mot Tofte og 5 % via Grimsrudveien mot Drammen får en fram trafikktall som vist under. Sum trafikk, nyskapt og eksisterende inkl generell vekst Trafikkretning Andel av ÅDT, kjt/døgn i åra Veg fra ny avkjørsel ny trafikk % 2012 2025 Rv 289 Mot Sætre 70 3 023 5019 Rv 289 Mot Klokkarstua 10 1 970 2 467 Rv 281 Mot Tofte 15 2 723 3 437 FV 3 Grimsrudveien 5 1 838 2 204 Rv 289 Mot rundkjøring 30 2 881 3 955 Under er trafikktall med maksimal utbygging for år 2025 vist på ei vegkartskisse. Tallene i parentes viser trafikk uten utbygging. Vegene i området må anses å være i veiklasse H2 i henhold til Statens vegvesens standard 017, Veg og gateutforming. Trafikken på strekningen mot Sætre vil ved maksimal utbygging, i følge disse beregningene, kunne bli så pass høy at det vil være ønskelig med en standardheving i følge standard 017. Hvis en holder seg til den beregningsmodellen som er vist her, vil det gå 8 år før en når en slik trafikk. Imidlertid knytter det seg mange usikkerhetsmomenter til beregningene som kan gjøre at de ikke slår til og at trafikken blir betydelig mindre. Her nevnes kort noen usikkerhetsmomenter: Manglende kjennskap til hva slags bedrifter som vil slå seg til i området. Hvor mye trafikk de enkelte bedrifter faktisk skaper. Hvor stor generell trafikkvekst en får i tida framover Hvor fort utbyggingen vil gå. Side 20 av 22