Saksframlegg OLAV TRYGGVASONS GATE 12 FORESPØRSEL ANGÅENDE NY BEBYGGELSE Arkivsaksnr.: 05/18686 Saksbehandler: Sissel Arctander / Merete Wist Hakvåg Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anbefaler at det settes i gang arbeid med bebyggelsesplan for Olav Tryggvasons gate 12, med utgangspunkt i forslagsstillers alternativ 1. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker stiller krav om at følgende forhold ivaretas: - Øverste bygningsvolum bør tilpasses farge- og materialbruk i det øvrige taklandskapet. Takutstikket bør trekkes inn. - Fasadene bør utformes med hensyn til eksisterende omkringliggende bebyggelse. - Ovenstående krav innarbeides i en helhetlig løsning, hvor forholdet til bygningsmiljøet rundt er ivaretatt med et prosjekt med arkitektonisk høy kvalitet. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 30-1. Saksfremlegg - arkivsak 05/18686 1
Sammendrag I planforespørselen legges det fram to nye alternativer til utforming av nybygg i Olav Tryggvasons gate 12. Bygningsrådet vedtok 02.05.2007, i en planforespørsel basert på et annet prosjekt, at Olav Tryggvasons gate 12 skal utformes som en toetasjes bygning som ivaretar trebyens dimensjoner, med et valmet tak, men i et moderne formspråk uten å imitere eldre tiders uttrykk. Bygningsrådet ba om at det ble utarbeidet nytt planforslag i tråd med disse retningslinjene. Forslagsstiller ønsker imidlertid et prosjekt med høyere utnyttelse enn dette vedtaket tilsier, og fremmer nå en forespørsel med to nye alternativer for fireetasjes bebyggelse i tråd med Midtbyplanens høydeangivelse. Alternativ I har flatt tak og tilbaketrukket toppetasje. Alternativ II har to vanlige etasjer, og et høyt valmtak som går over to etasjer. Rådmannen mener at alternativ I i planforespørselen viser at det er mulig å få til et prosjekt i fire etasjer, som samtidig er tilpasset trehusbebyggelsen og bybildet i området. Rådmannen anbefaler derfor at det igangsettes bebyggelsesplanarbeid for Olav Tryggvasons gate 12, med utgangspunkt i alternativ I. Rådmannens anbefaler at alternativ I kan vurderes nærmere i en bebyggelsesplanprosses på tross av tidligere vedtak i bygningsrådet. I forbindelse med de nye alternativene er det gjort nye vurderinger, og rådmannen mener at alternativ I viser at høyere utnyttelse av denne tomta i Midtbyen kan være forenlig med kravet om tilpasning. Formen og uttrykket i fasadene er tilpasset omgivelsene, mens det er takformen som kontrasterer den eldre bebyggelsen. Rådmannen mener derfor at et fireetasjes bygg basert på alternativ I kan vurderes nærmere i en bebyggelsesplanprosses. Bakgrunn Planforespørselen er innsendt 29.08.07, av Per Knudsen Arkitekter AS, på vegne av E. C. Dahls eiendom AS. Det er tidligere fremmet en forespørselsak på bakgrunn av et annet prosjekt med fire etasjer og et sylinderformet hjørnemotiv. Bygningsrådet vedtok i denne forespørselsaken at hensynet til vern av et helt trehuskvartal/ trehusrekke veier tyngre enn ønsket om å trappe opp bygget i et helt nytt og moderne formspråk, og at man derfor ønsker et toetasjes trehus med saltak på denne tomten. Forslagsstillers beskrivelse av ønsket regulering Forslagsstiller mener at funksjonelle og økonomiske hensyn tilsier at utbyggingen minimum bør være 4 etasjer. Forslagsstiller ønsker gjennom planforespørselen å klargjøre om disse hensynene kan være mulig å forene med bygningsrådets ønske om tilpassing til den eksisterende situasjonen. Forslagsstiller har utarbeidet to nye alternativer. Det ønskes avklaring på om et av disse kan danne grunnlag for det videre arbeidet med saken. Alternativ 1 er utviklet for å imøtekomme rådmannens ankepunkter til den forrige forespørselen. Dette alternativet har en inntrukket 4. etasje. Bygningen trappes av mot nord, og mot bebyggelsen østover i Olav Tryggvasons gate og innover i Danielbakerveita. Fasadens utforming understreker sammenhenger med omgivelsene. Taket over 4 etasje går ut til vegglivet og danner en karakteristisk himling. Saksfremlegg - arkivsak 05/18686 2
Illustrasjon 1: Alternativ I Alternativ 2 er utformet slik at den imøtekommer vedtaket om at bebyggelsen skal ha gesims i 2. etasje og saltak mot gatene. Takvinkel og mønehøyde er øket en del, men forslagsstiller mener at bygget er tilpasset nabobebyggelsen i volum og form, og at dette kan bli et spennende og egenartet bygg. I dette alternativet utviskes til en viss grad skillet mellom skråtak og vegg, ved at utformingen av tak og vegg er lik. Bygget avtrappes mot nord, mot den øvrige bebyggelsen i kvartalet. Illustrasjon 2: Alternativ II Det er utbyggers intensjon at det skal være utstrakt bruk av eksponert tre i konstruksjoner og fasader i begge alternativene. Begge de foreslåtte alternativene fyller utbyggers krav til funksjonalitet og økonomi. Forslagsstiller mener at 2. etasje og loftsetasjer i de gamle kjøpmannsgårdene ikke er god egnet og attraktive for moderne forretnings- og kontorvirksomhet. Forslagsstiller understreker at dagens tekniske og funksjonelle krav gjør at et nytt bygg vil få mindre nytteareal enn det gamle bygget hadde. Det er ønskelig at den tekniske infrastrukturen betjener et størst mulig areal, for å få mest mulig m 2 nytteareal per m 2 infrastruktur. Saksfremlegg - arkivsak 05/18686 3
Utbygger mener at et fireetasjes bygg kan realiseres med en totalhøyde som er 1,5 meter høyere enn mønehøyden på den bygningen som brant. Forslagsstiller mener at alternativ I med inntrukket 4. etasje best ivaretar forslagsstillers behov, men sier også at alternativ II med 4 etasjer og saltak kan ivareta behovene. Plangrunnlaget Midtbyplanen Midtbyplanen tillater en arealbruk med bolig, forretning og kontor i Olav Tryggvasons gate 12. Midtbyplanens formål er å sikre en gradvis fornyelse av bebyggelsen, som bevarer og videreutvikler Midtbyens særpreg og helhetsmiljø. Det er spesielt viktig å beholde Trondheims karakter som treby. Ny bebyggelse skal gis en form og dimensjon som etter bygningsrådets skjønn passer inn i eksisterende miljø. Grense for reguleringsformål gjelder også som byggegrense. Maksimal byggehøyde er 4 meter (gesimshøyde 14 meter). Nedtrapping og opptrapping av høyder kan skje der det etter rådets skjønn må anses som en fordel for helhetsbildet at det blir en mykere overgang. Gatebruksplanen I gatebruksplanen er Olav Tryggvasons gate foreslått som kollektivgate som skal henge sammen med en utvidet bilfri bykjerne. Biltrafikken i Olav Tryggvasons gate flyttes delvis til Nordre avlastningsveg og delvis til Fjordgata. Midtbyen skal utvikles til et bysentrum med gateliv og bykultur, hvor fotgjengernes vilkår er sentrale. Trerekker skal etableres langs Olav Tryggvasons gate. Tidligere vedtak i saken Vedtak i bygningsrådet 17.08.2004 Sak: 04/0205: Ny bebyggelse etter brann, orientering om videre arbeid. Bygningsrådet mener tomten Olav Tryggvasons gate 12 bør få en lavhusbebyggelse i tråd med resten av husrekken i kvartalet langs Søndre gate. Dette vil også være i tråd med høyden på to av de andre hushjørnene i krysset Søndre gate Olav Tryggvasons gate. Bygningsrådet mener man både arkitektonisk og når det gjelder materialvalg kan finne spennende løsninger også på en lavhusbebyggelse på denne tomten, som kan tilføre byen nye kvaliteter, og er åpen for å diskutere dette. Bygningsrådet er også åpen for å diskutere mulige løsninger for en tilbaketrukket opptrapping av høyden. Vedtak i bygningsrådet, 02.05.2007 Sak: 44/07: Forespørsel angående ny bebyggelse (basert på prosjekt med fire etasjer og hjørnemotiv). Olav Tryggvasons gt 12 ligger i et kvartal som i hovedsak består av verneverdig toetasjes trehusbebyggelse. Midtbyplanen sier bl.a. at Ny bebyggelse skal gis en form og dimensjon som etter bygningsrådets skjønn passer inn i eksisterende miljø. Dette var retningsgivende for Bygningsrådet / det faste utvalg for plansakers vedtak 17.08.2006, som sier at Olav Tryggvasons gt 12 bør få en lavhusbebyggelse i tråd med resten av husrekken i kvartalet langs Søndre gate. Bygningsrådet mener derfor at det foreliggende forslaget ikke er i samsvar med Bygningsrådets tidligere vedtak. Bygningrådet/det faste utvalget for plansaker mener at hensynet til vern av et helt trehuskvartal/trehusrekke veier tyngre enn ønsket om å trappe opp bygget i et helt nytt og moderne formspråk (som det også gis åpning for i Midtbyplanen). Det er derfor bygningsrådets mening at en bør vurdere om dette området bør få samme status som andre spesialområder for bygningsvern i Midtbyen. Saksfremlegg - arkivsak 05/18686 4
Bygningsrådet/det faste utvalget for plansaker holder fast på at Olav Tryggvasons gt. 12 utformes som en 2 etasjes bygning som ivaretar trebyens dimensjoner, med et valmet tak, men i et moderne formspråk uten å imitere eldre tiders uttrykk (pastiche). Bygningsrådet/det faste utvalget for plansaker ber om at det utarbeides et nytt planforslag i tråd med disse retningslinjene. Rådmannens vurdering og anbefaling Rådmannen har gjort en vurdering av de to alternativene fra forslagsstiller, alternativ I og II, pluss et alternativ III som er rådmannens tolkning av bygningsrådets vedtak fra 02.05.07. Alternativ III viser et volum med samme gesimshøyde, takform og takvinkel som den toetasjes trehusbebyggelsen i Olav Tryggvasons gate. Se fotomontasje i orienteringvedlegg 3. Rådmannen har i vurderingen lagt særlig vekt på tilpasning til eksisterende bybilde, slik Midbyplanen krever. Med tilpasning menes at nye tiltak bør knytte sammen, forsterke eller utvikle eksisterende bebyggelsesstrukturer, uten å kopiere tidligere stiluttrykk. I tillegg til volumutforming er også tak- og fasadeuttrykk viktig for å få til tilpasning, og er derfor tatt med i vurderingen. Rådmannens vurdering av alternativene baserer seg på følgende kriterier: Struktur Prosjektet bør være tilpasset strukturen og bygningsformene i området. Olav Tryggvasons gate 12 er hjørneavslutningen på et av byens storkvartal, og samtidig avslutningen på et mindre kvartal avgrenset av Danielsbakerveita. Eventuell kontrast mot bebyggelsen rundt kan begrunnes med at hjørnet i storkvartalet markeres. Hjørner mot veiter markeres ikke like sterkt som storkvartalenes hjørner. Mesteparten av bebyggelsen innenfor dette kvartalet består av toetasjes trehus med saltak. Tomta ligger også i den delen av Olav Tryggvasons gate som domineres av toetasjes trehus med saltak. Det vises til orienteringsvedlegg 4. Gaterommenes karakter Prosjektet bør tilpasses karakteren i gaterommene i Olav Tryggvasons gate og Søndre gate. Gaterommet i Olav Tryggvasons gate karakteriseres av at det er lukket i hver ende. Det er bebyggelse i både to etasjer og fire-fem etasjer, og i både tre og mur. Flere stilarter er representert. Fellestrekket et at de aller fleste har vertikalt oppdelte fasader. Vinduene og feltene mellom vinduene er nesten like store, og har stående formater. I tillegg har de aller fleste bygningene markering av etasjeskillene i fasadene. Takene er i hovedsak lite markert, og både gavler og tak er holdt i lyse farger. Søndre gate er dominert av høyere bebyggelse. Modernistiske forretningsgårder og andre murgårder preger den søndre delen. Gaterommet åpner seg mot nord. Frimurerlosjen og jernbanestasjonen danner fondmotiv. Det vises til orienteringvedlegg 5.1 og 5.2. Landemerke / Signalbygg Prosjektet bør også forholde seg til Mathesongården som landemerke/signalbygg i bybildet. Mathesongårdens silhuett og hovedadskomst er veldig svært godt synlig når man kommer fra Bakke bro, en av hovedadkomstene til Midtbyen. Kuppelen er godt synlig fra vest i Olav Tryggvasons gate og Søndre Saksfremlegg - arkivsak 05/18686 5
gate. Det vises til orienteringsvedlegg 6. Rådmannens vurdering legger også til grunn at prosjektet skal bidra til en gradvis fornying av Midtbyen, slik Midtbyplanen krever. Det vil si at prosjektet skal passe inn i dagens bybilde uten at det binder framtidig utvikling til uhensiktsmessige løsninger. Rådmannens vurdering av alternativene Alternativ I - Fasaden løftes opp mot krysset mellom Olav Tryggvasons gate og Søndre gate, og dette understreker hjørnet av storkvartalet, og bidrar dermed til å gjøre bystrukturen leselig. - Volumet trappes ned mot trebebyggelsen. Det har flatt tak og tilbaketrukket fjerdeetasje. Volumet forholder seg dermed godt til trehusene, og måten den øverste etasjen er tilbaketrukket på, er den samme som på de modernistiske bygningene i Søndre gate. - Synlighet på avstand pga ekspressiv takform og noe kontrast i stiluttrykk - Fasaden/kledningen som strekker seg rundt alle tre veggene gir en tydelig avslutning av det lille kvartalet. - Fasadeinndelingen tar opp skalaen til trehusene. Både den vertikale og den horisontale fasadeoppdelingen finnes i de fleste bygningene i området. - Takformen konkurrerer med kuppelen på Mathesongården om å være dominant. Det øverste volumet skjuler liten del av kuppelen når man ser fra krysset mellom Kjøpmannsgata og Olav Tryggvasons gate, men kuppelen er fortsatt dominant og tydelig. - Innfører en moderne stil i området, som eventuell videre utvikling i området greit kan forholde seg til. Alternativ II - Bygningen forholder seg mer likeverdig til Søndre gate, Olav Tryggvasons gate og Danielsbakerveita enn alternativ I, og bidrar til å fremheve det lille kvartalet som den er en del av, og understreker ikke så tydelig at dette er hjørnet i et storkvartal. - Gesimshøyden er høyere enn trehusbebyggelsen, og taket er brattere og høyere enn trehusbebyggelsen, og dermed bryter volumet med de andre bygningsvolumene i området. - Både tak- og fasadeuttrykk har stor kontrast i forhold til hva som er karakteristisk i bebyggelsen i Søndre gate og Olav Tryggvasons gate. - Trekker seg tilbake for kuppelen på Mathesongården, og lar kuppelen være dominant. - Alternativet introduserer en ny takform i bygningsmiljøet som kan være vanskelig for eventuell videre utvikling i området å tilpasse seg. Alternativ III - Tilpasset trebebyggelsen i form og høyde. - Tillater mye kontrast i fasadene, da hovedformen er så tydelig. - Tillater ikke høy utnyttelse av tomta, og signaliserer lav utnytting ved eventuelt videreutvikling i området. - Kommer ikke i konflikt med Mathesongårdens kuppel. Alternativ I tilpasser seg struktur og karakter godt, da prosjektet gjentar linjer og former som fins i bebyggelsen rundt. Taket og det øverste volumet er delvis i konflikt med Mathesongårdens dominans i gatebildet, men rådmannen mener at dette kan endres, slik at kuppelen kommer tilstrekkelig fram. Se Saksfremlegg - arkivsak 05/18686 6
orienteringsvedlegg 7. Alternativ II har to etasjer og skråtak, men prosjektet er i sum mindre tilpasset bybildet, og markerer ikke storkvartalets hjørne like godt som alternativ I. Alternativ III har et volum som er godt tilpasset den toetasjes trehusbebyggelsen i området. Imidlertid ligger tomta sentralt i forhold til framtidig kollektivgate og bilfri bykjerne slik det er vedtatt i Gatebruksplanen. Dermed støtter den lave utnyttingen i alternativ III mindre opp om målsetningene i Midtybplanen og Gatebruksplanen om å få til mest mulig aktivitet og næringsvirksomhet i Midtbyen. Prosjektet som lå til grunn for forrige planforespørsel konkurrerte for mye med Mathesongården. Dermed vurderer rådmannen alternativ I som et godt utgangspunkt for å starte bebyggelsesplanarbeid for Olav Tryggvasons gate 12. Rådmannens konklusjon Basert på ny forespørsel har rådmannen har arbeidet videre for å vurdere en fireetasjes bebyggelse som gir god utnyttelse av en sentral tomt i Midtbyen, og samtidig ivareta de viktigste hensynene til bybilde og tilpasning. Rådmannen mener at alternativ I viser at det er mulig å kombinere tilpasning og en noe høyere utnytting og fornying i Olav Tryggvasons gate 12. Rådmannen mener imidlertid at takets ekspressive karakter kan dempes betraktelig, da prosjektet gjennom form og stil allerede skiller seg ut. Begrunnelsen for at dette bygget kan ha en viss dominans i gatebildet er at hjørnet av storkvartalet og krysningen av to viktige gater i Midtbyen markeres. Når det gjelder takutforming bør Mathesongårdens kuppel fortsette å være dominant. Forhold til boligmiljøet i nabobebyggelsen er ikke vurdert her, og må vurderes i planprossessen. Rådmannen i Trondheim, 08.01.2008 Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Orienteringsvedlegg 1: Illustrasjon Alternativ I Orienteringsvedlegg 2: Illustrasjon Alternativ II Orienteringsvedlegg 3: Illustrasjon Alternatvi III Orienteringsvedlegg 4: Illustrasjon av struktur Orienteringsvedlegg 5: Illustrasjon av gaterommenes karakter Orienteringsvedlegg 6: Illustrasjon av landemerke / signalbygg Orienteringsvedlegg 7: Rådmannens skisse av endret takutstikk på alternativ I Saksfremlegg - arkivsak 05/18686 7