Saksframlegg Arkivnr. L12 Saksnr. 2015/1055-3 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Håvard Kvernmo Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser i regulert hyttefelt - gbnr 263/2 - Hyllbekklia hyttefelt Dokumenter i saken: 1 I Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser i regulert hyttefelt - gbnr 263/2 - tomt nr 3 - Hyllbekklia hyttefelt - Hans Morten Løvrød 2 U Midlertidig svarbrev: Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser i regulert hyttefelt - gbnr 263/2 - tomt nr 3 - Hyllbekklia hyttefelt - Hans Morten Løvrød 3 S Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser i regulert hyttefelt - gbnr 263/2 - Hyllbekklia hyttefelt Hans Morten Løvrød Hans Morten Løvrød Viser til søknad om dispensasjon mottatt 08.04.2015. Saksopplysninger Bakgrunn for saken Hans Morten Løvrød har inngått avtale med grunneier Georg Malum om kjøp av tomt i Hyllbekklia hytteområde (2009) på gnr: 263 bnr: 2. Den aktuelle tomten, heretter tomt 3, står markert som nr. 3 i plankartet og tenkes fradelt i løpet av våren 2015. Løvrød ønsker å sette opp en hytte som fraviker bestemmelsenes krav til utforming i gjeldende reguleringsplan. Det søkes derfor om dispensasjon. Beliggenhet Hyllbekklia hytteområde ligger i Forddalen, ca. 6 km sørøst for Forbygda.
Figur 1: Viser utdrag fra kommuneplanens arealdel. Rød pil markerer områdets plassering. Planavklaring Planbeskrivelsen beskriver ikke området i særlig grad. Den legger kun føringer for hvordan bebyggelsen skal utformes. Bestemmelsene legger opp til at det kan etableres hytter på en etasje, med en mønehøyde på inntil 4,5 meter. I tillegg er det mulighet for fyllinger på inntil 1,5 meter. Det legges spesielt vekt på at hyttene skal ligge skånsomt i terrenget, uten at takflater gir særlig uttrykk. Bestemmelsene lyder som følger: Det tillates bebyggelse i en etasje. Gesims- og mønehøyde skal ikke overstige 4,5 m. Høyder måles langs fasaden fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygget. Bebyggelsen skal ligge lavest mulig i terrenget. Gjennomsnittshøyden på gulv skal ikke overstige 50 cm over eksisterende terreng. Bebyggelsen bør utformes slik at takflatene blir minst mulig synlig. Til søknaden om byggetillatelse skal det vedlegges terrengprofiler samt fasadeoppriss som viser hvordan bebyggelsen er planlagt tilpasset terrenget. Linjer som viser eksisterende terreng skal stiples inn på fasader. Rådmannen presiserer at terrengprofiler, fasadeomriss og linjer for eksisterende terreng er illustrert i søknaden jfr. vedlagte tegninger. Områdebeskrivelse Planområdet ligger ved foten av en skogkledd ås. Åsen starter på kote 620 og slutter på toppen ved kote 673, i delvis bratt stigning. Skogen regnes som glissen uproduktiv furuskog i øvre del, og går gradvis over til tettere løvskog av middels bonitet i nedre del av terrenget mot dalbunnen. Tomt 3 ligger på et platå ved foten av den omtalte åsen. Skogdekket her utgjør glissen furuskog. Det er planlagt ytterligere en tomt høyere i terrenget, bak den omsøkte hytten - heretter omtalt som tomt 5. I tillegg er det planlagt enda en tomt, lengre øst for tomt 3. Denne omtales heretter som tomt 4. Tomt 3 ligger på kote 657 m.o.h, tomt 4 på kote 661 m.o.h, og tomt 5 ligger på kote 663 m.o.h. Hverken tomt 3, 4 eller 5 er fradelt per dags dato jfr. vedlagt plankart. Det hører med til saken at det allerede er etablert hyttebebyggelse iht. gjeldende plan. Etablert hyttebebyggelse utgjør 3 tomter, på sørsiden av tilførselsvegen internt i området - nedenfor tomt 3. Denne bebyggelsen ligger mellom kote 634 og 647 m.o.h. Det er også etablert hyttebebyggelse lengre ned i terrenget, nord for vegen mellom kote 640 og 620.
Beskrivelse av tiltaket Tiltakshaver ønsker å etablere en hytte av typen Saltdalshytta på tomt 3 jfr. vedlagte tegninger. Hytten har støpt sokkel på 250 mm og en mønehøyde på 5002 mm, samt et totalt BRA på 69,2 m 2. Hytten vil få en samlet mønehøyde på 5252 mm. Dette vil utgjøre et avvik fra bestemmelsene på til sammen 752 mm. Tiltakshaver presiserer at terrenget på tomten reduseres til laveste kote kote 657. Tegningene viser også at det legges opp til hems og hemsloft. Tiltaket vil imidlertid ikke være i strid med bestemmelse om antall etasjer. Veileder for grad av utnytting (H-2300 B av 20.01.2014) definerer en etasje som bruksareal til å måtte overstige minimum 1/3 av byggets grunnflate. En hems eller et hemsloft regnes ikke som bruksareal før man har en høyde på 190 cm fordelt på 60 cm bredde. I dette tilfellet er hemsen/hemsloftet utformet slik at man har en høyde på 190 cm fordelt på 57,5 cm bredde på det meste. Arealet er dermed ikke å regne som bruksareal, selv om avviket er marginalt. Dispensasjonen vil dermed kun omfatte krav om mønehøyde fra 4,5 m til 5,252 m. Figur 2: Viser utdrag fra plankart over området. Tomt 3, 4 og 5 er markert med rød sammenhengende sirkel. Nabovarsel/Høring Tiltaket er nabovarslet. Det er ikke kommet inn merknader til nabovarselet. Tiltaket er ikke sendt på høring til sektormyndigheter. Dette begrunnes med at tiltaket kun går på den estetiske utformingen og ikke arealutnyttelsen i sin helhet. Søkers begrunnelse for tiltaket I henhold til 19-1 krever en dispensasjonsbehandling at søker grunngir sin søknad. Søker har oppgitt følgende begrunnelse: «Vi har funnet ei ferdighytte fra Saltdalshytta som vi ønsker å bygge. Dette er ei hytte på 69,2 m 2 BRA med praktiske løsninger og god arealutnyttelse som passer godt inn i terrenget, og som vil gi oss god utnyttelse av tomtas beskaffenhet ( )» Det nevnes avbøtende tiltak for å redusere uttrykket i terrenget:
- Terrenget heller fra sør til nord. Hytten plasseres så langt sør på tomten som mulig. - Hytten plasseres med møneretning nord/syd. - Terrenget i sør (i bakkant av hytta) senkes til kote 657. Man slipper da en fylling som gir større høydeinntrykk. «De nevnte tiltak vil etter vår mening gi et harmonisk bygg som passer godt inn i terrenget ( )». Forutsetninger som må oppfylles for å kunne gi dispensasjon I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynet til bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formålsbestemmelser, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Samt at fordelene med å innvilge dispensasjon må være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dispensasjonen kan gis både midlertidig og varig. Det kan i tillegg settes vilkår ved dispensasjonen. Vurdering Forholdet til gjeldende reguleringsplan Rådmannen mener på generelt grunnlag at det er uheldig å dispensere fra reguleringsplaner. En reguleringsplan er et juridisk bindende dokument som har vært gjennom en omfattende beslutningsprosess, slik at man kan ivareta hensyn og forhold i et område på en best mulig helhetlig måte. Å tillate dispensasjon fra gjeldende plan vil på sikt kunne svekke reguleringsplaner som styringsverktøy. Det er imidlertid ikke uvanlig at det gis dispensasjoner for å gjennomføre mindre lokale justeringer. Hvorvidt dette besluttes gjennom en reguleringsendring eller en dispensasjon varierer ulikt fra kommune til kommune. I dette konkrete tilfellet søkes det om dispensasjon fra bestemmelser om hyttens utforming. Bestemmelser om fritidsbebyggelsens utforming er definert for å kunne gi en viss forutsigbarhet når det kommer til bygningsmassens uttrykk i terrenget. Bestemmelsene er også med på å gi en forutsigbarhet ovenfor de som i dette tilfellet har kjøpt tomt i området, eller som har nærliggende planer om å kjøpe. Når det kommer til byggets synlighet for andre tomter vil den største utfordringen være mellom tomt 3 og 5. Dersom mønehøyden blir av en slik karakter at den overstiger laveste kote på tomt 5, vil dette i verste fall redusere utsikten i en slik grad at den ikke blir solgt. Etter en nærmere vurdering ser Rådmannen at høydeforskjellen utgjør til sammen 6,0 meter målt fra tiltenkt sokkel på tomt 3 og laveste kote på tomt 5. Resultatet av en økt mønehøyde vil da være at mønet på tomt 3 blir liggende ca. 80 cm nedenfor laveste kote på tomt 5. Med dagens bestemmelser ville mønet bli liggende ca. 150 cm nedenfor laveste kote, men med mulighet for fylling på inntil 150 cm i tillegg. I realiteten vil dagens bestemmelser dermed legge opp til at det kan bygges høyere enn det tiltakshaver legger opp til i sin søknad. Når det kommer til nedenforliggende fritidsbebyggelse, er det viktig å ta i betraktning at tiltakshaver har trukket hytten langt inn på tomten for å redusere uttrykket i terrenget. I tillegg blir åsen og tomt 5 liggende i bakkant av hytten, slik at man ikke får taket i silhuett mot åskammen. Med bakgrunn i dette kan ikke rådmannen se at hensynet bak reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt.
Rådmannens innstilling Midtre Gauldal kommune gir dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes krav til mønehøyde på 4,5 meter, for bygging av hytte med mønehøyde på inntil 5002 mm over støpt flate. Forutsetningen for dispensasjonen er at terrenghøyde senkes til kote 657. Dispensasjonen begrunnes med at hyttens utforming ikke setter hensynet til terreng og landskap vesentlig til side og at tiltaket ikke vil være i strid med sentrale retningslinjer i reguleringsplanen. Vedtaket fattes i medhold av plan- og bygningslovens 19-2.