Kvartalsrapport 1-2013 Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS
Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE II. PRE II har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. Porteføljestatus Porteføljen hadde ved utgangen av mars en total ledighet på 5 %. Boligporteføljen kunne vise til en ledighet på 4,5 % mens selskapets næringseiendommer hadde en ledighet på 6,2 %. Sammenlignet med utgangen av 2012 har ledigheten økt både på porteføljenivå (fra 4,8 % i desember) og innen bolig- og næringssegmentet (desember-ledighet på henholdsvis 4,3 % og 6 %). Ledighetsveksten innen boligsegmentet skyldes kun normale fluktasjoner. Innen næringssegmentet erfarer forvalter at det krever mer tid og moderniseringsressurser for å sikre forlengelse eller nye leiekontrakter. På grunn av avstanden mellom etterspørselen etter bolig- og næringseiendom har forvalter omregulert enkelte næringsarealer til leiligheter, og vil fortsette med dette arbeidet på arealer som tillater slike renoveringsmuligheter. Grafen nederst på neste side viser porteføljens ledighet fra oppstart. Porteføljen består av totalt 49 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 89,3 millioner, fordelt på totalt 80 168 m 2. Av dette er 53 576 m 2 klassifisert som boligeiendom, 26 190 m 2 som kontoreiendom, og 402 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PRE IIs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m 2. Forlengelse av selskapets levetid Slik nevnt i forrige kvartalsrapportering har forvalter og styret i PRE II over lengre tid drøftet nødvendigheten av en forlengelse av selskapets levetid. PRE II har en vedtektsfestet levetid tom. 31. juli 2013, men en toårig global finanskrise i selskapets oppstartsfase samt et utfordrende finansieringsmarked i Tyskland p.t. har ført til at styret og forvalter nå ønsker å be aksjonærene om en forlengelse. En forlengelse er nødvendig for å gi PRE II muligheten til å realisere porteføljen opp mot de verdier som er lagt til grunn i verdivurderingene. Samtidig vil man oppnå økt forhandlingskraft og forvalter vil unngå situasjoner hvor potensielle kjøpere bruker tidspress for salg av eiendomsporteføljen til sin fordel. Det er viktig å presisere at dagens markedsklima gjør at man selv uten en forlengelse må belage seg på en avviklingsprosess som overskrider det opprinnelige oppløsningstidspunktet med ett år eller mer. For å sikre en optimal salgspris er det viktig å kunne arbeide med flere konkrete kjøpere og forskjellige exit-muligheter. Forvalter ser det derfor som nødvendig å be aksjonærene om en forlengelsesperiode på mer enn ett år. Arbeidet med flere konkrete exit-alternativer sikrer forhandlingskraft og sannsynligheten for å realisere til en høyest mulig pris. Det skal presiseres at en forlengelse ikke innebærer at forvalter utsetter den overordnede driftsplanen mot en realisasjon. Forvalter vil fortsette å arbeide aktivt med drift og optimalisering av porteføljen, og vil tilstrebe en realisering av enkelteiendommer og porteføljen så fort konkrete muligheter åpner seg. Aksjonærene i PRE II og dettes feeder-selskaper vil bli bedt om å ta stilling til en forlengelse på selskapenes ordinære generalforsamlinger i slutten av juni. Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 53 millioner. Porteføljens gjennomsnittlige rentekostnad er 4,79 %. 2
Regional porteføljefordeling etter areal 2% Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 2% 25% 32% 65% 72% Berlin Dresden Leipzig Berlin Dresden Leipzig Område Antall eiendommer Antall boligenheter PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) Gjennomsnittlig kjøpsyield Berlin/Potsdam 1 30 0 30 2,1 7,1 % Dresden 29 419 130 549 64,6 7,2 % Leipzig 19 334 14 358 22,6 7,6 % Totalt 49 783 144 937 89,3 7,3 % 3
Utvalgte porteføljeeiendommer Elsterblick / Kirschbergstraße (Leipzig) Byggeår: 1995 Kjøpspris (juni 2008): EUR 6,7 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 495 632 Kjøpsyield: 7,69 % Utleibart areal: 6 574 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 31.12.2012 EUR 7,9 mill. Verdiøkning 18,5 % Freirodaer Weg (Dresden) Byggeår: 1911 / 1995 Kjøpspris (juni 2008): EUR 210 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 21 084 Kjøpsyield: 10,04 % Utleibart areal: 375 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 31.12.2012 EUR 270 000 Verdiøkning 28,6 % Pillnitzer Landstraße (Dresden)* Byggeår: 1900/1990-tallet Kjøpspris (mars 2008): EUR 1,04 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 61 788 Kjøpsyield: 5,94 % Utleibart areal: 1 033 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 31.12.2012 EUR 1 mill. Verdiøkning -3,8 % 4
* Eiendommen beliggende i Pillnitzer Landstraße i Dresden er en porteføljeeiendom som har sett en negativ utvikling siden innlemmelsen i PRE II-porteføljen. Eiendommen ble kjøpt i mars 2008 for EUR 1,04 millioner, og ble i verdivurdering per juni 2010 nedskrevet med EUR 40 000 grunnet en mikrobeliggenhet hvor etterspørselen hadde falt til fordel for øvrige områder rundt Dresden. Forvalter forestår jevnlig vedlikehold av bygningen, og gjennomfører mindre moderniseringstiltak der dette anses som hensiktsmessig (der moderniseringskostnader veies opp av økte leieinntekter). Forvalter vil i fremtidige kvartalsrapporteringer forsøke å kaste lys på porteføljeeiendommer som har hatt en uønsket verdiutvikling, samt hvilke tiltak forvalter arbeider med for å forbedre eiendommens attraktivitet og verdi. Tyskland tilbake til positiv vekst Tysk bruttonasjonalprodukt ( BNP ) falt 0,6 % i 4. kvartal i fjor, og resulterte i at overordnet økonomisk vekst for 2012 endte opp snaue 0,7 %. Dette sammenlignet med en BNP-vekst på 3,1 % i 2011. Den økonomiske nedgangen i 4. kvartal 2012 var dog kortvarig, og til tross for en treg start på året endte 1. kvartal 2013 med en marginal økonomisk vekst på 0,1 % fra 4. kvartal 2012. Den tyske sentralbanken tror på en moderat økonomisk oppgang i inneværende år, men peker samtidig på at eksterne økonomiske faktorer ikke legger til rette for etterspørselsvekst fra utlandet, da spesielt Europa. DIW Berlin, det tyske instituttet for økonomisk forskning, forventer en BNP-vekst på 0,7 % i 2013 og 1,6 % i 2014. Hoveddriveren vil i følge instituttet være solid innenlandsk etterspørsel, som igjen er et resultat av vedvarende lav arbeidsledighet. Privat forbruk vil ha en estimert vekst på 0,8 % i 2013 og 1,5 % i 2014, mens offentlig forbruk forventes å stige med henholdsvis 1,3 % og 1,2 % i inneværende og neste år. DIW Berlin mener de finansielle urolighetene i Europa vil ha redusert påvirkningskraft på den tyske økonomien i 2013. Hovedårsaken er at usikkerheten omkring den økonomiske situasjonen hos enkelte EU-land på mellomlang sikt vil avta. Videre vil eksport av tyske varer og tjenester til det øvrige Europa spille en mindre rolle fremover, og Europas betydning for den tyske eksportnæringen vil fortsette å måtte vike til fordel for utviklingsland i Asia. Christian Schulz, seniorøkonom hos Berenberg Bank i London, fremmer en sammenfallende konklusjon. I en kommentar til Bloomberg sier Schulz at Tysklands eksport-drevne produksjonsindustri, som utgjør om lag en fjerdedel av landets BNP, vil avhenge av vedvarende høy etterspørsel fra land som Kina og USA for å gjenvinne vekstmomentumet. Tyskland eksporterte varer og tjenester for til sammen EUR 94,6 milliarder i mars 2013. Totalt ble det importert varer og tjenester for EUR 75,8 milliarder over den samme perioden. Handelsoverskuddet på EUR 18,8 milliarder er EUR 1,4 milliarder mer enn i mars 2012. Eksportverdiene tilsvarer en nedgang på 4,2 % sammenlignet med mars 2012. Eksport til øvrige EU-land falt med 5,4 % sammenlignet med mars i fjor. Sammenlignet med februar 2013 var eksporten derimot opp 6,8 % i mars (se graf). Sesongjustert var veksten 0,5 % fra februar til mars. Svak vekst i antall arbeidsledige Slik nevnt i forrige kvartalsrapportering var det forventet en svak vekst i tysk arbeidsledighet utover i 1. kvartal, hvoretter konsensus forventet en stabilisering inn mot sommeren 2013. Antall arbeidsledige tyskere økte både i mars og april, og endte ved inngangen til 2. kvartal på 2,94 millioner personer (opp 4 000 personer fra mars til april). Den prosentvise, sesongjusterte arbeidsledigheten forholdt seg stabil på 6,9 %, 0,1 prosentpoeng mer enn den laveste registrerte arbeidsledigheten gjennom de siste tyve årene. 5
Forklaringen på arbeidsledighetsveksten er i følge den tyske arbeidsetaten det umormalt kalde april-været i flere tyske byer. I ujusterte termer har arbeidsledigheten derimot falt siden februar, og endte i april på 7,1 % av den arbeidsføre, og arbeidsvillige, tyske befolkningen. Vedvarende usikkerhet gjenspeiles i økonomisk sentiment Ifo instituttets forretningsklima-indeks ( Ifo-indeksen ), som måler sentimentet de kommende seks månedene blant tyske industriledere, viste tegn til trendskifte mot slutten av 2012 og inn i 2013. Fra februar til april falt indeksen derimot tilbake mot januar-nivået. Tyske bedrifter ser fremdeles positivt på sin nåværende økonomiske situasjon, men er mer tilbakeholdne enn i 1. kvartal. Forventningene til det neste halvåret er også redusert sammenlignet med de foregående månedene. Underindeksen for bedrifter innen produksjonsindustrien falt betraktelig i april, sterkt sammenfallende med aprilmålingene til Ifo instituttets ansettelsebarometer for den samme sektoren. Bedriftsledere i engrosvirksomheter er også betydelig mer pessimistiske enn tidligere både hva gjelder den nåværende situasjonen og fremtidsutsikter. Underindeksene for detaljvarehandelen og bygg- og anlegg var dog kun marginalt ned i april. Ifo instituttets ansettelsesbarometer kunne vise til en nedgang i april. Instituttet sier i en pressemelding i forbindelse med offentliggjøring av april-barometeret at tyske bedrifter så langt denne våren indikerer måteholdenhet i rekruttering av nye medarbeidere. Tilbakeholdenheten er mest fremtredende innenfor produksjonsindustrien, som i april opplevde en markant nedgang i nyansettelser. Bygg- og anleggsindustrien rapporterte også om færre nyansettelser, men Ifo instituttet forventer økt rekrutteringspress i månedene som kommer basert på sterke ordrebøker og forbedrede værforhold. Ansettelsesplanene innenfor tysk servicesektor virker vekstorientert, men det eksisterer per april ingen klar trend for verken engros- eller detaljvarehandelen. Økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, gjengitt via sentimentindeksen til Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning ( ZEW ), viste også til fall i april-måned, men ligger fremdeles på et nivå tilsvarende indeksens tredje høyeste notering de siste 24 månedene. ZEW-president Prof. Dr. Clemens Fuest sier i en pressemelding at indeksdeltakerne fremdeles ser positivt på den tyske økonomien, men at de i likhet med tyske bedriftsledere er mer reserverte enn tidligere. Indeksmålingene kommer som en direkte følge av en rekke statistiske data, både på tysk og internasjonal økonomi, som ikke nådde opp til forventningene. 6
Vedvarende stabilt eiendomsklima Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt Eiendomskonjunkturindeksen til banken Deutsche Hypo viser få tegn til de større trendskiftene verken i positiv eller negativ retning, og forholder seg stabilt gjennom 1. kvartal og inn i 2. kvartal 2013. Boligklimaet opplevde en korrigering i april etter et moderat fall i mars, mens kontor- og næringsbyggklimaet rykket marginalt lavere i april sammenlignet med mars. Den tyske innkjøpssjefsindeksen, kompilert av analyseselskapene Markit og BME, viste til en utvikling lik den i ovenstående sentimentindekser og Ifo instituttets ansettelsesbarometer. Både underindeksene for produksjonsog serviceindustrien opplevde en solid start på året, men har i ettertid sett en tilbakegang. Innkjøpssjefer innen produksjonsindustrien kunne melde om en moderat nedgang i både produksjon, nye ordre og ansatte i april. Innkjøpssjefsindeksen for servicesektoren falt til den laveste noteringen på seks måneder. Begge underindeksene ligger nå marginalt under det nøytrale 50-poengsnivået som skiller mellom oppgangsog nedgangskonjunktur. 7
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no