Sakshandsamar: Terje Øvrebø Vår dato Vår referanse Telefon: 57 72 32 51 24.08.2010 2010/13866-422.5 E-post: tov@fmsf.no Dykkar dato Dykkar referanse Ola Dalebø Hamrehaugen 54 5161 LAKSEVÅG Jølster kommune - gnr. 73, bnr. 9, frådeling, klage Fylkesmannen har handsama klage på Jølster kommune sitt vedtak om å avslå søknad om frådeling av areal til to hyttetomter. Klaga er delvis tatt til følgje. Bakgrunn Ved skriv av 21.09.2009 søkte du om løyve til frådeling av eit omlag 4 daa stort areal frå eigedomen din, gnr. 73, bnr. 9 i Jølster. Parsellen, som består av ca 2 daa fulldyrka jord og 2 daa beite, er tenkt nytta som hyttetomter til dine to søstre, i tråd arveoppgjeret etter foreldra dykkar. Av kommunen si saksutgreiing går det fram at gnr. 73, bnr. 9 har eit samla areal på 271 daa. Av dette er 14 daa fulldyrka jord, og 25 daa innmarksbeite. På eigedomen, som ikkje har vore i sjølvstendig drift på mange år, er der eit eldre våningshus og driftsbygning, begge i bra teknisk stand. Jorda på bruket vert drive ved bortleige til nabobruk. I møte 03.03.2010 avslo Utval for plan og utvikling (nedanfor kalla utvalet) delingssøknaden med heimel i jordlova 12. Avgjerda vart grunngitt med at Det er ikkje sterke nok grunnar for å dispensere i denne saka når ein legg vekt på jordvernet. Rådmannen hadde gjort framlegg om å imøtekome delingssøknaden, men for eit mindre areal på ca 2 daa, som ikkje omfatta dyrka jord. I ditt brev av 24.03.2010 er kommunen sitt vedtak påklaga. Der syner du m.a. til at avslaget er fatta med ei generell tilvising til jordvernet. Du saknar såleis grunngjeving. Vidare peikar du på den reduserte frådelinga som administrasjonen har tilrådd, ikkje inneber noko tap/nedbygging av dyrka jord, då det vil bli tale om å dele frå ca 2 daa beite som ikkje har vore nytta på lang tid, og som har eit svakare potensiale som dyrkingsjord enn mykje av arealet nord for gardstunet. Etter ditt syn er den omsøkte lokaliteten også den som medfører minst bandlegging av dei produktive areala på bruket. Endeleg viser du til at avslaget inneber ei usakleg forskjelsbehandling samanlikna med kommunen sitt vedtak i sak nr. 029/09, der det vart godkjent frådelt ei tomt på fulldyrka jord. Utvalet handsama klaga i møte 19.05.2010, men den vart ikkje teken til følgje. Det kan nemnast at rådmannen heldt fast på si tilråding om å godkjenne frådeling av ca 2 daa. Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde post@fmsf.no Telefon: 57 65 50 00 Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: 57 65 50 05 Telefon: 57 65 50 00 www.fylkesmannen.no/sfj Org.nr 974 763 907 Telefaks: 57 72 32 50
2/5 Våre merknader Først nemner vi kort at dei formelle vilkåra for å realitetshandsame klaga er oppfylte, jf. forvaltningslova (fvl.) 28 og 29. Av fvl. 34 går det fram at eit klageorgan kan prøve alle sider ved ei sak. Det påklaga vedtaket kan endrast heilt eller delvis, eller det kan bli oppheva og saka sendt tilbake til vedtaksorganet for ny handsaming. Det heiter vidare at når statlege organ skal ta stilling til klager på kommunale vedtak, skal det leggast vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret ved prøvinga av det frie skjønnet. Søknaden din omfattar både dyrka jord og beiteareal som tvillaust må reknast som dyrkbart. Saka må difor vurderast både i lys av jordlova 12, som inneheld eit generelt men dispenserbart frådelingsforbod, og 9 i den same lova der det er fastsett eit omdisponeringsforbod kva gjeld dyrka og dyrkbar jord. Det er denne paragrafen som må seiast å vere jordvernsføresegna i lova, der målsetjinga om å ta vare på jorda som produksjonsressurs har fått sitt mest konkrete lovvern. Jordlova 12 har som føremål å ta vare på den enkelte landbrukseigedom sitt ressursgrunnlag, også med tanke på framtida. Av paragrafen går det fram at eigedom som er eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk, ikkje kan delast utan løyve. Slikt løyve kan berre gjevast dersom ei deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gje, eller dersom samfunnsinteresser av stor vekt talar for at areal vert frådelt. Sjølv i dei tilfelle der eit av desse vilkåra er oppfylt, har ein ikkje krav på delingsløyve dersom t.d. ei frådeling vil kunne innebere drifts- eller miljømessige ulemper, eller dersom omsynet til kulturlandskapet vert skadelidande. Føremålet med 9 er å på ta vare på jordsmonet som matproduserande medium. I følgje denne paragrafen skal dyrka jord ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon, medan dyrkbar jord ikkje skal disponerast slik at ho ikkje eignar seg for jordbruksproduksjon i framtida. Det kan likevel gjerast unntak dersom ein etter ei samla vurdering kjem til at jordbruksinteressene bør vike. Ved denne vurderinga seier 9 at ein m.a. skal ta omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Søknaden din omfattar eit ca 4 daa stort areal, der det skal opprettast to hyttetomter. Slike frådelingar vil svært sjeldan kunne seiast å representere samfunnsinteresser av stor vekt. Det omsøkte arealet består m.a. av 2 daa fulldyrka jord som kan haustast maskinelt. Å dele slike ressursar frå eit mindre gardsbruk vil likså sjeldan vere forsvarleg av omsyn til avkastinga eigedomen kan gje, det er så langt vi kan sjå også tilfelle i denne saka. Vi er såleis samde med kommunen i at det i saka her ikkje føreligg faktiske eller rettslege moment som tilseier at ein bør medverke til oppretting av så store hyttetomter som det i utgangspunktet vert søkt om. På den andre sida kan vi også vere samde med rådmannen i at det ikkje vil vere noko merkbart ressurstap for bruket om det vert delt frå eit beiteareal på ca 2 daa. Etter vårt syn er difor eit av dei nødvendige vilkåra for i det heile å kunne tillate frådeling, oppfylt dersom arealet vert redusert til berre å omfatte beitet. Slik vi forstår argumentasjonen i klageskrivet ditt, er du innstilt på å akseptere den reduserte frådelinga som kommuneadministrasjonen har tilrådd. Drøftinga nedanfor vil difor dreie seg om kor vidt det bør tillatast frådelt og omdisponert 2 daa beite/dyrkbar jord, eller om søknaden må avslåast.
3/5 Kommunen sitt vedtak er grunngitt med omsynet til jordvernet, sjå ovanfor. Vi kan vere samde med deg i at den generelle forma grunngjevinga har fått, er mindre heldig, særleg då det her er tale om eit negativt vedtak eit avslag. Rådmannen bygde si innstilling på at eit av grunnvilkåra for i det heile å kunne tillate frådeling var oppfylt dersom det omsøkte tomtearealet vart redusert til 2 daa beite. Rådmannen fann at ei slik frådeling ville vere forsvarleg av omsyn til den avkastinga eigedomen kan gje. Om utvalet er av same meining er vanskeleg å vite. Når det, i lys av rådmannen si tilråding om å godta frådeling av 2 daa beite, vert vist til jordvernsomsyn som avslagsgrunn, lyt vi rekne med at utvalet meiner det vil vere i strid med målsetjingane om å ta vare på jorda sitt produksjonspotensiale dersom ein aksepterer omdisponering av det dyrkbare beitearealet. Vedtaket skulle då ha vore heimla i 9. På den andre sida kan grunngjevinga for utvalet sitt vedtak kanskje tolkast som at ein meiner at det enten ikkje er avkastningsmessig forsvarleg å dele frå 2 daa beite, eller at dette må nektast av di det vil kunne medføre uakseptable drifts- og miljømessige ulemper. Då grunngjevinga for avslaget framstår for oss som uklar, har vi vurdert om saka bør sendast tilbake til kommunen for ny handsaming, jf fvl. 34, sml. 25. Med tilvising til klageorganet sin kompetanse i saker som denne, som også framgår av fvl 34, er vi likevel komne til at vi vil ta stilling til realitetane i klagesaka. Denne konklusjonen er trekt etter at vi også har vurdert omsynet til det kommunale sjølvstyret, jf. fvl. 34 andre ledd, andre punktum. Som det går fram ovanfor, meiner vi at det i utgangspunktet kan opnast for frådeling i til fritidsføremål i det aktuelle området av di det ikkje vil vere uforsvarleg av omsyn til eigedomen si avkastingsevne. Plasseringa av to hyttetomter på dyrkbar jord, i grense mot ein stor teig med fulldyrka jord på nabobruket og mot eit liknande, mindre areal på din eigedom, vil likevel kunne føre til driftsmessige ulemper for landbruksdrifta. Vi minner i så måte om at fråskilde tomter av den storleik det her er tale om er fritt omsetjelege, og det er ikkje upårekneleg at det kan kome krav om restriksjonar på grunn av støy, støv og luktplager som naturleg følgjer med ordinær drift av jordbruksareala. Etter vårt syn vil det difor vere rettsleg grunnlag for eventuelt å avslå frådelingssøknaden med heimel i dei ovannemnde føresegnene i jordlova. I klaga viser du til utvalet si avgjerd i sak nr. 029/2009, der det vart gitt løyve til frådeling av fulldyrka jord til tomteføremål på Vassenden. Vi legg til grunn at du meiner det her er tale om uriktig forskjellsbehandling. Rådmannen var også inne på dette temaet i si saksframstilling til møtet 03.03.2010, der han meinte at avgjerda i den nemnde saka måtte ha presedensverknader. Ved handsaminga av klaga har han derimot peika på at det der var tale om...frådeling til bustadtomt i sentrumsområde med mogeleg fortetting samt utbygging i offentleg regi. Vi har prøvd å samanlikne dei to sakene. I nr. 029/2009 vart det gjeve løyve til frådeling av ca 1 dekar til bustadføremål. Tomta ligg i eit større samanhengande jordbruksområde, og etter vårt syn inneber frådelinga ei omdisponering av minst like verdfullt produksjonsareal som kva tilfelle er i saka her. Graden av påreknelege drifts- og miljømessige ulemper er neppe heller mindre i Vassenden-saka, der det vert drive maskinelt på mest alle kantar. Dessutan er det tale om ein heilårsbustad, noko som inneber potensiell konfliktfare gjennom større deler av året enn kva tilfelle er for ei hyttetomt, som har langt mindre årleg brukstid enn ein ordinær bustadeigedom.
4/5 I si grunngjeving i sistnemnde sak peikar utvalet på at... dette er eit sentrumsområde og det vil i nær framtid skje ei naturleg utvikling i området med fortetting og utvikling av mellom anna offentleg formål. På førespurnad herifrå opplyser Jølster kommune at denne tomta framleis ligg i LNF-område, og at det pr. i dag ikkje er under utarbeiding nokon reguleringsplan eller liknande som omfattar tomta eller dei næraste områda kring. Etter vårt syn vert det då mindre heldig at ein aksepterer ei frådeling og omdisponering av fulldyrka jord under tilvising til kva ein reknar med vil kunne skje i framtida. Vi vil på generelt grunnlag hevde at dei gode jordbruksareala i sentrumsnære omgivnader i minst mogeleg grad bør tillatast utbygde i form av enkeltfrådelingar og liknande, då dette vil gjere det vanskelegare å styre arealbruken i lys av dei større perspektiva og dei grundigare prosessane som planverktøya i plan- og bygningslova gjev tilvising på. Både 9 og 12 i jordlova peikar på at vedtekne planar skal vektleggast ved vurdering av søknader om løyve/dispensasjon. Å opne for enkelttiltak på grunnlag av den arealbruksutviklinga ein reknar med vil bli vedteken i framtida, er derimot noko ganske anna. Når kommunen likevel har funne grunnlag for å kunne omdisponere og frådele tomtearealet på Vassenden i sak nr. 029/2009, finn vi at du har etter måten god grunn til å hevde at det ligg føre uriktig forskjellsbehandling. I den grad omsynet til jordvernet ikkje førte til at omdisponering vart nekta i saka frå Vassenden, bør det etter vårt syn heller ikkje kunne tilleggast slik avgjerande vekt i denne saka, at omdisponering og frådeling av 2 daa beite vert nekta. Det er her tale om eit isolert sett mindre verdfullt areal, og ikkje minst framstår risikoen for drifts- og miljømessige ulemper som objektivt sett mindre i saka her enn i tilfellet frå Vassenden. Vi er såleis komne til at kommunen sitt vedtak av 03.03.2010 ikkje bør bli ståande. Kommunen si skjønsutøving her etter vårt syn gjeve seg utslag i ulik handsaming av din frådelingssøknad samanlikna med resultatet i sak nr. 029/2009. Vi meiner såleis at det må kunne tillatast frådelt eit ca 2 daa stort areal som skal nyttast til to fritids-/hyttetomter. Vedtak Jølster kommune sine vedtak av 03.03.2010 og 19.05.2010 vert oppheva. I medhald av jordlova 9 og 12 gjev Fylkesmannen Ola Dalebø løyve til omdisponering og frådeling av omlag 2 daa innmarksbeite frå gnr. 73, bnr. 9 for sal av 2 tomter til fritidsføremål. Samtykke til deling fell bort dersom deling ikkje er rekvirert innan 3 år frå dette vedtaket er dagsett. Med helsing Christian Rekkedal landbruksdirektør Terje Øvrebø seniorrådgjevar
5/5 Kopi: Jølster kommune