ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2014/2530 Løpenr.: 5638/2015 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet GNR/BNR 21/1 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR BYGGING AV HYTTE/SEL PÅ BARSTADFJELLET - BØRGE OG EVA BORNSTEIN TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet (SFU) syner til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel frå Børge og Eva Bornstein om bygging av hytte/sel på Barstadfjellet. SFU finn at det er så mange partar som kan ha privatrettelege rettar og såleis interesse av hyttebygging i området på Barstadfjellet, at spørsmålet om hyttebygging på Barstadfjellet må avklarast i samband med arbeidet med rullering av kommuneplanen sin arealdel som vil verte starta opp i nær framtid. Med vising til Plan- og bygningslova 19-2 finn SFU såleis at det vil vere større ulemper enn fordelar med å gje dispensasjon, og at søknaden såleis vert avslått. SFU vil oppmode om at alle grunneigarar som har interesser for hyttebygging på kort eller lang sikt bør nytte seg av høvet til å kome med innspel til arbeidet med rullering av kommuneplanen sin arealdel når det startar opp. På denne måten kan dei samla interessene for hyttebygging på Barstadfjellet verte vurderte og få ei avklaring. Utskrift til: Eva og Børge Bornstein, Brudavollen, 6156 Ørsta Elling Dybdal, adresse, elling.dybdal@gmail.com Odd Henning Brungot, Brungot, 6156 Brungot, ohb@tussa.com Håkon Halse, Barstad, 6156 Ørsta, hakon.halse@tussa.com Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde NVE, Region vest, Fylkeshuset, 6404 Molde Landbrukskontoret, her
Saksvedlegg: Dispensasjonssøknad, datert 01.01.15, med kartvedlegg, planteikning og fasader Merknader og kommentarar til merknader etter nabovarslinga: - Merknad til nabovarsel datert 27.01.2015 - e-post frå Elling Dybdal datert 14.02.2015 - Kommentar til Håkon Halse sin nabomerknad datert 16.02.2015 - Brev frå Håkon Halse datert 26.05.15, med vedlegg Rettsbøker frå jordskiftesak i 1987, 2012 og Lagmannsretten 2014 Uprenta saksvedlegg: Innkomne fråsegner Protokoll frå tidlegare søknad, sak 21/10 Diverse sakdokument Saksopplysningar: Det ligg føre søknad om dispensasjon frå kommuneplanen for bygging av hytte/sel på Barstadfjellet. Området ligg i kommuneplanen sitt LNF-område sone C, der det er fastsett følgjande føresegn: Innanfor desse områda kan det berre gjevast løyve til bygging og frådeling i samband med tradisjonell stadbunden næring som har direkte tilknytning til landbruket. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Nokre av dei registrerte viltområda i høve Viltregisteret til Fylkesmannen ligg i denne sona. Det vert synt til temakart nr. 8. I samband med nabovarslinga har det kome merknad frå Håkon Halse. Det vert her stilt spørsmål ved det privatrettslege grunnlaget for søknaden. Merknaden er svara på av søkjaren og av annan person med interesser i området. Nye merknader frå Håkon Halse har kome til etter dette. Dokumenta er vedlagde og vert drøfta lenger ned i saksutgreiinga. Om den omsøkte plasseringa av hytta kan opplysast følgjande: RASFARE (NGI 1989) Pila syner omtrentleg omsøkt plassering. Hytta ligg såleis i område som er vurdert som rastrygt i NGI sitt faresonekart frå 1989. LANDSKAP/TERRENGTILSTAND Pila syner omtrentleg omsøkt plassering. Hytta er plassert ovanfor eller i overgangssona for skoggrensa.
Søknaden er sjekka opp mot aktuelle nasjonale databasar og annan kjent kunnskap, og det ligg ikkje føre andre registreringar som har innverknad på vurdering av søknaden. Søknaden er sendt på høyring og det ligg føre følgjande fråsegner: Fylkesmannen i Møre og Romsdal, 07.04.2015 Fylkesmannen har ut frå sine ansvarsområde ingen merknader til søknaden. Møre og Romsdal fylkeskommune, 13.03.2015 Utifrå omsyn til kulturminne, har vi ingen særskilt merknad til saka. NVE, 12.03.2015 Den aktuelle hyttetomta ligg utanfor NGI sine aktsemdskart for snø- og steinskred, og utanfor aktsemdskart for Jord- og flaumskred. Med mindre lokalkunnskap tilseier noko anna ser NVE ikkje grunn for å krevje nærare utgreiing av skredfaren. Landbrukskontoret, 08.05.2015 Børge Bornstein driv gnr. 21 bnr. 1 på Brudavollen. Han er ein av 7 brukarar som er med i Åmås samdrift AS, som driv med økologisk mjølkeproduksjon på ku. Han har i tillegg 24 vinterfôra sau pr. 01.01.15. På gardsbruket vert det også drive med utleigehytter som tilleggsnæring. Hytta er plassert like over skoggrensa, ikkje langt frå skogsveg. Ein er kjend med at det er stilt spørsmål ved eigarforhold på grunnen, og det privatrettslege grunnlaget for søknaden. Dette spørsmålet tek ikkje landbrukskontoret stilling til. Ein føreset at dette er ei hytte som skal høyre til bruket, og ikkje skal frådelast. Søkjar vil ha nytte av hytta ved tilsyn med beitedyr i området, men den ligg i kort avstand frå tun og skogsveg, og kan ikkje seiast å vere avgjerande for drifta av gardsbruket. Hytta er plassert oppom skoggrensa, og landbrukskontoret kan ikkje sjå at den vil føre til store ulemper for skogbruk og beiteinteresser i området. Med denne bakgrunn har vi ingen merknad til at det vert gitt dispensasjon for oppføring av hytte/sel som omsøkt. Vurdering og konklusjon: Søknaden gjeld bygging av hytte, omtala som hytte/sel i søknaden. Søkjaren er aktiv drivar av gardsbruk på Brudavollen gjennom deltaking i Åmås samdrift med felles fjøs i Follestaddalen. Hytta er tiltenkt nytta i samband med tilsyn av dyr på beite, men er ikkje å oppfatte som ein naudsynt del av drifta. Bygging av hytte/sel er såleis avhengig av dispensasjon frå LNFføremålet i kommuneplanen sin arealdel. Det same gjeld omsøkte vegtilkomst. Hytta er på 45m 2 og med enkel standard (ikkje høgstandard ). Det er opplyst at det ikkje skal leggast inn vatn, og at toalett vert eit snurredass eller liknande. Hytta er plassert ovanfor eller i overgangssona for skoggrensa. Plasseringa er grunngjeven ut frå funksjonen med tilsyn med og innsamling av dyra. Behovet for vegen er ikkje nærare grunngjeve anna enn at det kan gjere det lettare å samle inn dyra om hausten samt tilleggsfore. Det er dyr i utmarka mange stader og det er ønskjeleg å oppretthalde beiting i utmark, men dette kan vanskeleg baserast på vegbygging for foring og innsamling av dyr. Dette ville vere ein ny forvaltningspraksis som det vil vere vanskeleg å sjå omfanget og konsekvensane av. Endepunktet på vegen ligg i dette tilfellet berre omlag 60m frå eksisterande skogsveg. Skal dette vurderast konkret i denne enkeltsaka, bør det likevel ligge føre ei nærare vurdering av behov og konsekvensar. Det er såleis grunn til å stille eit spørsmålsteikn til om det bør gjevast dispensasjon etter plan- og bygningslova for bygging av veg ut frå søknaden slik den ligg føre no. Dersom det landbruksfaglege behovet er stort nok ut
frå ei næringsmessig vurdering, kan det vere aktuelt å handsame vegen etter regleverket om landbruksvegar. Då bør ein også sjå behovet i samanheng med andre brukarar sine ev. behov i området og finne gode felles løysingar, jf. også landbruk pluss. Søknaden må vurderast m.a. i høve omsyna til landskapsbildet, friluftsliv og andre allmenne interesser, jf også Naturmangfaldlova 8-12. Ut frå desse omsyna vil plassering av ei hytte i overkant av skoggrensa kunne vere meir konfliktfylt enn om den låg nede i skogbeltet. Denne hytta er likevel ikkje plassert meir enn om lag 60m frå eksisterande skogsveg. Noko vest for den omsøkte plasseringa og lenger aust, er mykje brukte tilkomstar til fjellet, særleg på ski vinters tid. Det er likevel så pass stor avstand til desse, at hytta neppe vil verte opplevd som ein direkte konflikt med friluftsinteressene. Det er ikkje registreringar i naturbasen om verdifulle naturtypar eller artar som kan verte påverka av planen/tiltaket. Det er heller ikkje kjent at det kan vere andre artar eller naturtypar i området som ikkje er fanga opp av registreringane i naturbasen. Kravet i naturmangfaldlova (nml) 8 om at saka skal basere seg på eksisterande og tilgjengeleg kunnskap er dermed oppfylt. Ut frå dette vil det vere landskapsverknader som er det viktigaste omsynet i høve den fysiske verknaden av hytta som må vurderast. I og med at naturmangfaldet elles i liten grad vil bli påverka av framlegget og at det ikkje kan påvisast at tiltaket vil ha effekt på verdifull natur, vert det lagt til grunn at det ikkje er naudsynt å gjere andre vurderingar etter miljøprinsippa i nml. 8-12. Handsaming av ei enkeltsak om dispensasjon kan gje presedensverknader, m.a. på generelt grunnlag. Ved å opne for hytter i heilt nye område gjennom dispensasjon, vil det kunne etablerast ein praksis med tilfeldig arealbruk der samla verknad kan verte vesentlege ulemper for ulike allmenne interesser. Dette kan gjere seg sterkast gjeldande ved hyttebygging ovanfor skoggrensa. Meir spesifikt vil dispensasjon i ei slik sak også kunne gje presedensverknad innanfor same området, der andre grunneigarar med om lag likt privatrettsleg grunnlag forventar lik handsaming, utan at det då vert fokusert på momenta knytt til den einskilde sak. Ut frå søknaden må det leggast til grunn at i alle høve ein part til vil kunne ha forventningar om å få bygge hytte i nærområdet, ein tredje part disponerer alt ei eksisterande steinhytte. På Barstadfjellet elles vil det vere mange fleire grunneigarar som kan hevde privatrettslege rettar til hyttebygging. I jordskiftesaka er der 12 partar på adresselista. Dette og andre privatrettslege spørsmål vert vurdert nærare nedanfor. Som utgangspunkt bør difor hyttebygging vurderast i ein plansamanheng. For søknader som berre har eller kan få verknad for ei eller eit svært avgrensa tal enkle hytter, kan dispensasjonshandsaming vere forsvarleg. Dersom ein dispensasjon vil kunne utløyse vesentleg fleire hytter gjennom nye dispensasjonssøknader, bør altså bygginga avklarast anten i reguleringsplan eller gjennom overordna plan. I gjeldande planstrategi er oppstart av rullering av kommuneplanen sin arealdel tidfesta til slutten av 2015, med mål om ferdigstilling i 2017. Det er håp om at denne framdrifta kan følgjast i hovudsak. Dei samla interessene for hyttebygging som måtte vere i området kan såleis spelast inn og vurderast i samband med dette planarbeidet. I samband med høyringa har det ikkje kome fram vesentlege merknader frå sektormynda. I samband med nabovarslinga har det kome merknad frå Håkon Halse. Han reiser spørsmål om det privatrettslege grunnlaget for søknaden. Søkjaren samt anna person som oppfattar seg å ha same rettar som søkjaren, har svart på merknaden frå Halse. Halse har deretter kome med ny merknad. Desse skriva er vedlagt saka i sin heilskap. Om historikken for saka kan det i korte trekk opplysast følgjande: Søkjaren søkte i 2010 om bygging hytte på Barstadstøylen. I dette området er der minst 12 partar som kan hevde å ha privatrettsleg rett til hyttebygging. Det kom inn merknad vedkomande manglande
privatrettsleg grunnlag frå ein av grunneigarane, Håkon Halse. Det låg då føre jordskiftesak frå 1987 som partane ikkje var samde om tolkinga av. Rådmannen rådde til å avslå søknaden med vising til faren for presedens og faren for ei uforutsett utvikling i området. Samfunnsutvalet utsette saka og føresette at søkjaren måtte dokumentere det privatrettslege grunnlaget. Det vart reist krav om jordskiftesak frå Bornstein si side. I 2013 vart det avsagt jordskiftedom som konkluderte med at Bornstein hadde rett til sel på støylen. Dommen vart anka inn for lagmannsretten av Halse. I samband med forhandlingane vart det inngått rettsforlik i august 2014, som konkluderte med at Brudevoll (Bornstein) ikkje har støylsrett med rett til seltomt på Barstadstøylen. Det kan også vere relevant for historikken i saka å vise til sak vedkomande gjenoppbygging av steinsel på Barstadstøylen av Håkon Halse. Dette arbeidet vart sett i gang i 2012 utan løyve. Kommunen fekk melding om dette, og saka har vore handsama av SFU, samt klagehandsaming av Fylkesmannen i høve overtredelsesgebyr sist i februar 2015. I samband med utgreiinga av denne saka fann rådmannen at der er så mange aktuelle partar, at ei ev. bygging av nye hytter på støylen ikkje bør opnast for gjennom dispensasjon, men treng avklaring gjennom plan. Denne saka vert det lagt til grunn at utvalet kjenner godt til. Søkjaren sin påstand er at det ligg føre ein føresetnad for rettsforliket frå 2014 at han har privatrettsleg rett til hytte/sel der det no er omsøkt. Denne påstanden vert støtta av annan part, Elling Dybdal, som sjølv hevdar å ha tilsvarande rett. Dei hevdar at det er tvillaust at slik rett føreligg, og at påstandane til Halse er grunnlause. Halse hevdar at det einaste som kan trekkjast ut av det siste rettsforliket er det som er rettskraftig, nemlig at Bornstein ikkje har rett til sel på Barstadstøylen. Elles hevdar han at prosessen og dei foreliggande jordskiftesakene ikkje har oppklara spørsmålet om kor vidt Bornstein har slik rett på Barstadfjellet og der det no vert omsøkt hytte/sel, og at dette heller ikkje kan leggast til grunn med bakgrunn i jordskiftesaka frå 1987. Halse peikar vidare på at saka gjeld bygging av hytte på annan manns grunn, altså på den felles utmarka til eit anna hovudbruk enn det søkjaren tilhøyrer, men som Halse altså er ein av dei som har felles eigedomsrett til. Det vert synt til søknaden og andre vedlagde dokument, og til dei aktuelle jordskiftesakene for meir bakgrunn for spørsmålet om privatrettslege tilhøve. Kommunen har kontakta jordskiftedommaren munnleg, og spurt om jordskifteretten kan gjere greie for kva som er rettstilstanden i høve dei privatrettslege spørsmåla omhandla i dei aktuelle jordskiftesakene, men dette kan heller ikkje jordskifteretten svare på. Det vert vist til at om partane er usamde, må spørsmålet ev. reisast formelt for jordskifteretten. Det ligg ikkje til kommunen å avklare eller avgjere privatrettslege spørsmål. Plan- og bygningslova 21-6 har slik ordlyd: Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden. Bestemmelsen er sist endra i juni 2014. I ulike kjelder knytt til lovforarbeid, odelstingsproposisjonar, vurderingar frå sivilombodsmannen m.v, går det også klart fram at kommunen ikkje skal ta stilling til privatrettslege spørsmål. I ei forenkla framstilling kan ein oppsummere desse kjeldene slik at dersom det er klart at det ikkje ligg føre privatrettsleg grunnlag for ein søknad, skal kommunen avvise søknaden. Dersom bygging skal skje på eigen grunn bør det vere ein høg terskel for å avvise søknaden. Det skal altså ikkje vere kurant å
hindre grunneigar å få handsama ein søknad om bygging på eigen grunn dersom det ikkje er klart at det ikkje ligg føre avklara privatrettslege rettstilhøve. På den andre sida vil det vere ein lågare terskel for å avvise søknaden dersom søknaden gjeld bygging på annan manns grunn. Desse lovforarbeida skriv seg i hovudsak tilbake til tida før siste lovendring. Ved den siste lovendringa vart det tydlegjort at kommunen kan avvise ei sak når det framstår som klart at tiltakshavar ikkje har dei privatrettslege rettar søknaden forutset. Rådmannen finn det svært vanskeleg å trekke ein konklusjon om statusen for det privatrettslige grunnlaget for søknaden. Rådmannen ser også at det er svært vanskeleg å gjere dette utan å kunne oppfattast slik at kommunen går inn i ei vurdering av dei privatrettslege tilhøva. Søknaden gjeld også bygging på annan manns grunn. Det ville nok vere hensiktsmessig og ein stor fordel om dei privatrettsleg spørsmåla var avklara før kommunen handsama søknaden. Men det er likevel klart at om dei offentlegrettslege tilhøva vert avklara gjennom at søknaden vert handsama, vil søkjaren sjølv likevel vere ansvarleg for at dei privatrettslege tilhøva er til stades for å gjennomføre ei bygging, dersom kommunen skulle gje eit løyve. Rådmannen finn det vanskeleg å konkludere kor vidt det er klart at søkjaren ikkje har naudsynt privatrettsleg rett, og tilsvarande vanskeleg å trekke motsett konklusjon. Det synest såleis vere uklart om den privatrettslege retten er til stades. Med vising til lovgrunnlaget er rådmannen i tvil om det vil vere rett å avvise søknaden på dette grunnlaget. Rådmannen finn elles å peike på at det i området på Barstadfjellet vil kunne vere mange partar som har eit privatrettsleg grunnlag for å bygge hytter. Rådmannen finn vidare å vise til at kommuneplanen sin arealdel snart vil verte rullert. Dette planarbeidet vil vere ei god ramme for å avklare dei samla utbyggingsinteressene i området og få vurdert om og i kva omfang det bør opnast for hyttebygging i området. Ut frå dette vil det då også kunne avklarast om kommuneplanen kan gje direkte utbyggingsheimel, eller om det må utarbeidast reguleringsplan for alle eller deler av dei aktuelle hyttene. Rådmannen meiner det såleis vil vere rett og hensiktsmessig å sjå på heile området på Barstadfjellet samla. Grunneigarane bør vidare vurdere om, når og på kva måte det er naudsynt å avklare interne privatrettslege spørsmål. Rådmannen har ovanfor vurdert dei ulike momenta saka omfattar i høve dei offentlege og allmenne interessene. Isolert sett finn rådmannen at det kan vere grunnlag for å gje løyve til ei hytte, som vil ha nytte i samband med beitebruk i området som omsøkt. Rådmannen finn vidare at det ikkje bør gjevast løyve til bygging av veg utan at dette er vurdert betre i høve næringsbehovet, og at også forskrift om landbruksvegar kan vere ei ramme for slik handsaming. Rådmannen konkluderer likevel med at det er så mange partar som kan ha interesser for hyttebygging på Barstadfjellet at dette spørsmålet bør vurderast ut frå dei samla interessene i området gjennom det nær foreståande arbeidet med rullering av kommuneplanen sin arealdel. Alle grunneigarar som har interesser for hyttebygging på kort eller lang sikt bør såleis nytte seg av høvet til å kome med innspel til dette arbeidet når det startar opp. Arnstein Nupen konst. stabsleiar plan og utvikling Gunnar Wangen avdelingsleiar plan og miljø