10 ÅR MED FORTETTING - ERFARINGER AUDUN HAUGAN JURIDISK RÅDGIVER, BYGGESAK FORTETTING I TROMSØ Tett feltutbygging iht reguleringsplan. FORTETTING I TROMSØ Villafortetting i etablerte boligstrøk - temaet.
FORTETTING - MÅL En best mulig utnyttelse av den offentlige infrastrukturen gjennom å legge til rette for tettere bebyggelse. Samtidig: Verdifulle kvaliteter i boområdene skal bevares. FORTETTING - VIRKEMIDDEL. Regler i kommuneplanen som øker utnyttingsgraden for områder. Reglene er generelle, dvs. virker for planmessig ulike områder. Tilpasning av bebyggelsen til eksisterende miljøer og naboskap søkt gjennom estetiske retningslinjer. FORTETTING - OMRÅDE
HISTORIKK Kommuneplanen 2000. Første planmessige forankring av reglene. Forutsatte deling og bygging av småhus/villaer på strøtomter i eneboligområdene på Tromsøya og Tromsdalen, men forutsetningen om småhus/villa var ikke kommet til utrykk i bestemmelsene. Minstestørrelse tomt > 500 m2. Ga regler om utnyttelsesgrad %BYA = 25%. Plankrav for utbygging som over tid gradvis ville endre bebyggelsesstruktur og gi høyere utnyttelse. Estetiske retningslinjer om tilpasning. HISTORIKK Revisjon 2004. Økt utnyttelsesgrad til %BYA=30%, samtidig innført krav om maks %TU =50%. Plankravet ble sløyfet. Man satte i stedet en øvre begrensing i antall boenheter til 5. For mer enn 5 boenheter var intensjonen at det skulle gjelde et plankrav. Krav til minste tomtestørrelse ble sløyfet. Estetikkbestemmelsen ble beholdt. HISTORIKK Revisjon 2008. Antall boenheter ble redusert fra 5 til 3 per tomt, ellers uforandret.
DAGENS REGLER Grunnvilkår: Innenfor området: Plan eldre enn 1.1.1988. Fradeling eller etablering av flere boenheter. Krav: Maks %TU = 50%. Maks %BYA=30%. Minimum MUA=100 m2 + 25 M2 per boenhet. Maks 3 boenheter per tomt. Tiltaket skal tilpasses eksisterende bebyggelse. GENERELT Av ca 4.000 boenheter bygd etter 2000, er ca 3-400 bygd i medhold av fortettingsreglene (Kommuneplanen 2007). De aller fleste sakene er kurante og uproblematiske. HOVEDUTFORDRING BEVARING AV KVALITETER. Et fortettingsprosjekt skal tilpasses områdets bebyggelsesmønster og -struktur dersom det ikke ved brudd kan framvises arkitektonisk kvalitet utover den enkelte eiendom. Som hovedregel skal nybygg harmonere med bebyggelsen i området mht høyde (gesims- og mønehøyde), grunnform, takform, og områdets fremherskende byggestil (PBL 74).
BEVARING AV KVALITETER. Økt byggevolum og utnyttelse, samtidig som strøkkarakteren skal beholdes? Estetikk, kontra matematikk. Skjønn, kontra konkrete regler. Bevaringsverdige miljø? Forarbeidene: Høy arkitektonisk kvalitet, men virkeligheten er ofte en annen. UTFORDRING - FORHOLDET TIL UNDERLIGGENDE PLANER. Underliggende planer er ikke opphevet. Fortettingsbestemmelsene kan virke begrensende og ikke utvidende, bl.a. i forhold til antallet boenheter og utnyttelsesgrad for planer uten bestemmelser. Fortettingsbestemmelsene inneholder ikke et komplett regelsett noe som kan gi utfordringer, bl.a. i forhold til plassering, volum og høyder. UTFORDING: LEK OG FRIAREALER I dag et sterkere fokus på lekeplasser og barns oppvekstvilkår. Arealer ikke satt av i eldre områder, disse er ferdig utbygd.
UTFORDRING: TILTAK UTENFOR REGLENE OM FORTETTING Fortettingsbestemmelsene argument for høyere utnytting både for ordinære tiltak innenfor området og for tiltak utenfor området. Ugrunnede forskjeller på tiltak innefor fortettingsområdet? EKSEMPEL EKSEMPEL
EKSEMPEL EKSEMPEL OPPSUMMERING VEIEN VIDERE. Fortettingsbestemmelsene : - gir utfordringer i forhold til tilpasning. - gir utfordringer i forhold til underliggende planer. - gir utfordringer i forhold til lek og friarealer. - påvirker øvrige tilsvarende tiltak. Veien videre: - Revisjon av fortettingsbestemmelsene. - Regulering av øvrige tiltak på kommuneplannivå?