Vestby kommune Solhøy Planbeskrivelse 21.5.2011 Formål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for bruk av Solhøytomten i Son til enten boliger eller institusjon eller en kombinasjon av disse. Med institusjon menes sykehjem, aldersboliger eller omsorgsboliger (boliger med service). Hovedinnhold Området ønskes i hovedsak regulert til kombinert formål boligbebyggelse og offentlig/privat tjenesteyting. Området med store trær sørøst i planområdet vil få hensynssone bevaring naturmiljø. En liten del av planområdets østre del foreslås regulert til boligbebyggelse med hensynssone bevaring kulturmiljø. Den delen av 135/3 som i dag er i bruk av barnehagen foreslås regulert til barnehage. Resten av planområdet foreslås regulert til vegareal og parkeringsareal. Rammer og retningslinjer for området Området omfatter 135/3 på 9 354 m², og ca. 5 000 m² av 135/1. Til sammen utgjør planområdet ca. 14 300 m². Solhøytomten ligger i Son like ved Grevlingen skole- og kultursenter og nye Son skole med kort vei til kollektivtransport og servicefunksjoner. I eksisterende reguleringsplan er tomten regulert til offentlig formål skole. I 1
kommunedelplanen for Son er området avsatt til framtidig boligbebyggelse. Kommunen er eier av hele området. Planområdet overlapper noe av reguleringsplanene for Husjordet/Sletta Nord og Labo. En liten del av naboeiendommen i øst 135/604 er inkludert i reguleringsforslaget fordi denne eiendomsgrensen ligger innenfor eksisterende planavgrensing i Laboplanen. Dette området er regulert til byggeområde for boliger med bevaring i reguleringsplanen for Husjordet/Sletta nord, og vil i reguleringsplanen for Solhøy reguleres som boligbebyggelse med hensynssone bevaring av kulturmiljø. Planområdet ligger innenfor virkeområdet til rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst og sjøområder. Planen vil ikke komme i konflikt med denne. Reguleringsplanen kommer heller ikke i konflikt med rikspolitiske retningslinjer for samordnet transport- og arealplanlegging. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen skal følges. Virkninger Virkninger for barn og unge Området ligger innenfor Son skolekrets. Deør barnehage grenser til eiendommen i nord. Barnehagen benytter ca. 240 m² av 135/3 som sine utearealer. Dette arealet, en liten knaus, er i dag gjerdet inn som en del av barnehagen og virker å høre naturlig til resten av eiendommen. Arealet foreslås derfor regulert til barnehage for å sikre den framtidige bruken. Uteoppholdsarealene i barnehagen er i dag solrike, og det foreslås å sette krav om en sol/skyggeanalyse i reguleringsbestemmelsene som viser at utbygging ikke vil gi mer skygge for barnehagen enn dagens situasjon. Det er i dag mulig å gå tvers over eiendommen for å komme til Sonsveien og nye Son skole. Denne muligheten kan som følge av reguleringsplanen forsvinne. Barn som kommer nordfra kan benytte fortau langs Deør vei eller gå over 135/565 via Soltoppveien for å nå fortauet langs Sonsveien og undergangen til nye Son skole. I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn et rekkefølgekrav om at leke- og fellesareal skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse. Dette blant annet for å sikre gode leke- og uteoppholdsarealer. Det arrangeres forskjellige aktiviteter i fløyen som ble brukt til gymsal, blant annet til teaterverksted og øvelseslokaler for band. Mulighetene for å bruke bygningene til dette vil bli borte med foreslått regulering. Virkninger for næringsliv og sysselsetting Dersom det bygges sykehjem eller boliger med service, vil dette gi flere arbeidsplasser i kommunen. Det vil i de nærmeste årene bli et behov for sykehjemsplasser og andre boligtilbud rettet mot eldre/andre med behov for tilrettelegging. Virkninger for trafikk Atkomst til planområdet er fra Deør vei. Atkomsten skal være offentlig til og forbi innkjøringen til barnehagen. 2
Det er lagt til et rekkefølgekrav om at parkeringsplassen må opparbeides før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innenfor planområdet. Parkeringsplassen skal eies av kommunen og være felles for barnehagen og planområdet. Virkninger for biologisk mangfold og naturressurser. Det er ikke registrert biologisk mangfold innenfor planområdet. Innenfor planområdets sørøstlige del står det en klynge med trær. Her finnes noe eik, lønn og ask. Denne gruppen av trær ønskes bevart da det kan bidra til det biologiske mangfoldet. Ca. 130 meter øst for planområdet, innenfor eiendom 135/1 (eier er Vestby kommune) finnes det en salamanderdam. I 2004 ble det observert liten salamander og spissnutefrosk i denne dammen, og samme året ble dammen regulert til bevaring i forbindelse med reguleringsplanen for Husjordet/Sletta nord. En vet ikke så mye hvor salamanderen oppholder seg på land, eller hvor den har vinterkvarter, men de fleste vil antakelig oppholde seg opp til hundre meter fra gytedammen. Dette kan også være en grunn til å beholde store deler av klyngen med trær nevnt ovenfor. Området er også kontrollert med kart over biologisk mangfold/naturtyper i Miljøverndepartementets kartdatabase Arealis og Vestby kommunes kartportal (økonomisk kartverk). Virkninger for friluftsliv Planen har ingen virkninger for friluftslivet. Virkninger for kulturminnevernet Den eldste bygningen innenfor området er sefrakregistrert. Skolebygningen og fløyene er av Akershus fylkeskommune tidligere vurdert til å ha bevaringsverdi i skolehistorisk sammenheng, da det vitner om utviklingen i grunnskolen på 1900-tallet og uttrykker de forskjellige epokenes idealer innenfor arkitektur og skolebygging. Den gamle skolebygningen reguleres til bevaring. Det legges ikke opp til bevaring av fløyene. Virkninger for kulturlandskap og estetikk I dag fremstår området som relativt åpent. Eiendommen ligger langs innfartsåren til Son og er karakteristisk for det landskapet som følger veien nedover til Son. Den eldste skolebygningen fungerer som et landemerke og det legges opp til at ny bebyggelse skal ta hensyn til den gamle. For å bevare gamle Solhøy skole er det regulert inn en hensynssone. Bestemmelsene til denne skal styre utviklingen inntil skolebygningen slik at områdets karakter i stor grad bevares. Virkninger for landbruk Planen har ingen virkninger for landbruket. Virkninger for sikkerhet og beredskap Ingen formål i planen er av en slik karakter at de medfører risiko for uheldige hendelser som krever egen ROS-analyse. Risiko og sårbarhet blir vurdert i denne planbeskrivelsen med vekt på følgende faktorer: Geologi Planområdet består i hovedsak av bart fjell med stedvis tynt løsmassedekke. Nord på tomten finnes et begrenset område med marine strandavsetninger, men uten risiko for utglidninger. 3
Det er således konkludert med at det ikke vil være geotekniske problemer i forbindelse med utbygging av Solhøytomten. Rasfare/Flomfare/Vind Solhøytomten ligger ikke innenfor rasfarlige områder eller i nærheten av slike. Det er ikke vassdrag i tilknytning til planområdet og flomfare er derfor ikke noen aktuell problemstilling. Området er ikke utsatt for ekstremvær på en slik måte at utbygging ikke bør skje. Plan for håndtering av overvann må tas hånd om i byggesaken. Bedreskap og ulykkesrisiko Det tilliggende veisystemet er fylkesveien Sonsveien uten vesentlig trafikk av farlig gods, og verken trafikkmengde eller tungtrafikk med farlig gods tilsier spesielle tiltak i tilknytning til planområdet. Atkomst til planområdet er tilrettelagt for brannvesenets kjøretøy med hensyn til kjørebredder, stigningsforhold og svingradius. Det er en hovedatkomst til området. Området kan også nås via gangveien fra Sonsveien. I planområdets nærhet finnes det ikke anlegg og installasjoner som kan være mål for sabotasje eller terror. Planforslaget selv kan heller ikke sies å være et slikt mål. Terrengformasjon I grensen til Deør barnehage på nordsiden av tomten er det relativt bratt. Det er liten sannsynlighet for fallulykker da barnehagen er gjerdet inn. Støy Planforslaget vil ikke gi særlige konsekvenser med hensyn til økt støy i området. Dette gjelder uavhengig om det bygges boliger eller institusjon. Ifølge Vegvesenets støyvarselkart for området ligger deler av Solhøytomten innenfor rød og gul sone (se vedlegg). Den røde sonen ligger som et belte helt sør i planområdet, der den bredeste delen er på ca. 16 meter og den smaleste på ca. 5,5 meter. Den gule sonen ligger innenfor den røde og brer seg omtrent helt opp til eksisterende fløy fra 1974. Det skal alltid gjøres mer nøyaktige støyberegninger dersom det er aktuelt med utbygging innenfor rød og/eller gul støysone. Det er satt som krav i reguleringsbestemmelsene at støynivå holdes innenfor grensene satt i retningslinje veileder T-1442, tabell 2. Når det gjelder støy i anleggsperioden er dette også regulert i bestemmelsene. Luftforurensning Det er ikke grunn til å tro at området er utsatt for luftforurensinger. Planforslaget åpner heller ikke for virksomhet som medfører vesentlig økning i luftforurensning. Det kan forekomme luftforurensning i forbindelse med utbygging. Forurensning i grunnen Det er ikke registrert forurensning i grunnen. Området er ikke tidligere brukt på en slik måte at det er sannsynlighet for forurensning i grunnen. Det er moderat radonfare i området, dette må tas hånd om i byggesaken. Trafikk Utbygging vil gi noe mer trafikk fra Sonsveien og i Deør vei, men ikke i et slikt omfang at det vil kreve spesielle tiltak. Langs Sonsveien og Deør vei er det gang- og sykkelveg som sikrer myke trafikanter en trafikksikker atkomst til Solhøytomten. 4
Konklusjon Samlet sett vurderes risikonivået i området som veldig lavt. Ingen enkeltforhold er av en slik karakter at utbygging bør frarådes. Det forutsettes at utbygger utarbeider en støyutredning for området og at det under byggesaken undersøkes om det er nødvendig å gjøre tiltak med tanke på radon. Virkninger for kommunens økonomi Dersom det bygges sykehjem eller boliger med service i regi av det offentlige, vil dette gi økonomiske konsekvenser for kommunen. Dersom tomten selges til private og det bygges boliger, vil ikke planen gi særskilte virkninger for kommunens økonomi. Innenfor området skal kommunen uansett drifte parkeringsplassen og deler av atkomstveien. Dersom det bygges boliger vil disse sokne til Son skole. Der er det ledig kapasitet. I Son er det noe ledig kapasitet når det kommer til barnehageplasser, men dette gjelder i all hovedsak barnehager i andre deler av Son enn i nærheten av planområdet. De nærmeste barnehagene har med andre ord ikke kapasitet. Offentligrettslige virkninger Planen har ingen virkninger. Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Planen har ingen virkninger Virkninger for energibruk Området ligger utenfor konsesjonsområdet til Vestby fjernvarme. Virkninger for universell utforming Kravene til universell utforming dekkes i byggeforskriftene. Vedlegg: Støyvarselkart 5
6