ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2015/114 Løpenr.: 3279/2015 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet GNR/BNR 58/9 - YTRE-HOVDEN - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR FRÅDELING AV AREAL TIL BUSTADFORMÅL TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet (SFU) syner til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av bustadtomt frå eigedomen gnr 58 bnr 9 i Ytre-Hovden SFU finn at søknaden vil setje interessene som plangrunnlaget er meint å ivareta vesentleg til sides. Det er då lagt til grunn at den omsøkte tomta vil kunne vere i konflikt med landbruksinteressene i seg sjølv og vil ta i bruk den mest aktuelle tomta for ei framtidig plassering av nytt våningshus på landbrukseigedomen som er huslaus i dag. Ei seinare bygging av nytt våningshus vil såleis kunne kome i direkte konflikt med verdfull fulldyrka jord, som er prioritert som kjerneområde landbruk. Med vising til Plan- og bygningslova 19-2 avslår såleis SFU søknaden. Utskrift til: Ragnhild Engeset, Morkavegen 36, 6105 Volda Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde Landbrukskontoret, her Tekniske tenester, eining for kommunalteknikk, her
Saksvedlegg: Søknad om dispensasjon, datert 23.01.2015 Søknad om deling, datert 23.01.2015 Kartvedlegg 1:1000 Søknad om dispensasjon datert 17.01.2015 Oversiktskart/ortofoto 1:3000 Uprenta saksvedlegg: Diverse saksdokument Innkomne merknader Saksopplysningar: Kommunen har fått til handsaming søknad om dispensasjon f rå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustad i Ytre-Hovden. Den omsøkte tomta er om lag 1 daa og ligg i kommuneplanen sitt LNF-område sone C, der det er fastsett følgjande føresegn: Innanfor desse områda kan det berre gjevast løyve til bygging og frådeling i samband med tradisjonell stadbunden næring som har direkte tilknytning til landbruket. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Nokre av dei registrerte viltområda i høve Viltregisteret til Fylkesmannen ligg i denne sona. Det vert synt til temakart nr. 8. Det ligg ikkje føre merknader i samband med nabovarslinga. Søknaden er sjekka opp mot aktuelle nasjonale databasar og annan kjent kunnskap som kan vere relevant for søknaden (Raud ring på kartutsnitta markerer omtrentleg plassering av omsøkt tomt): KJERNEOMRÅDE LANDBRUK (kommunal fagrapport) Tomta ligg innanfor eit kjerneområde der kulturlandskapet er grunnlaget. Like sør for tomta er registrert kjerneområde for landbruk i høve produksjonsareal. MARKSLAG (AR5) Markslaget på den omsøkte tomta er registrert som fulldyrka jord, tungbrukt. Den gamle hustufta inngår i det omsøkte tomtearealet.
KULTURMINNE Det er tre SEFRAK-registreringar på eigedomen. Den eine knyter seg til våningshuset på eigedomen som er reve tidlegare, som det går fram nedanfor er eigedomen såleis huslaus. Dei to andre er registrert som annan landbruksbygning og er eit stabbur og ein verkstad. Desse ligg utanfor den omsøkte tomta. På tomta står eit bygg utan SEFRAK-registrering, som er registrert som garasjeuthus, anneks til bustad. Eigedomen det vert søkt om frådeling av tomt frå, er ein huslaus landbrukseigedom. Søkjaren vel likevel å søkje om dispensasjon få kommuneplanen for frådeling, sjølv om eit bustadhus på ein slik eigedom vil vere i samsvar med LNF-føremålet. Grunngjevinga for dette følgjer av søknaden. Saka er sendt på høyring og det ligg føre følgjande merknader/fråsegner: Møre og Romsdal fylkeskommune, 04.03.2015 Automatisk freda kulturminne Det er ikkje kjent fornfunn på garden. Dersom tiltakshavar er kjent med tilhøve som tilseier at området har hatt t.d. nærleik til klyngetunet, noko som ofte peikar attende mot minst mellomalderbruk av områda, ber vi de snarast ta kontakt med oss. Generelt gjeld at dersom ein under abreid kjem over noko som kan vere automatisk freda kulturminne, pliktar ein å stogge arbeidet og ta kontakt for avklaring jfr kulturminnelova 8 andre ledd. Kulturminne nyare tid Tomta er søkt frådelt Jensgarden, Ytre Hovde der det tidlegare låg 3 sefrakregistrerte kulturminne: Ei mindre stovebygning (seinare vårfjøs) frå 1862 (safraknr. 1520-012-043), eit eldre stabbur, truleg flytta til Jensgarden ca 1870 (1520-012-044), og eit våningshus frå om lag 1870 (1520-012-045). Våningshuset er rive tidlegare, men dei to andre eldre bygningane er framleis på plass. Både stabbur og den vesle stovebygningen har klar kulturhistorisk verdi. De to bevarte bygningane vert liggjande like utanfor grensa for den utskilte tomta. Vi vil ikkje setje oss imot at det vert reist nytt bustadhus på dette tunet. Det er imidlertid viktig at huset får ei plassering, storleik og hovudutforming som er tilpassa dei to gjenverande gamle bygningane og den tidlegare tunskipnaden. Det vil etter vår vurdering vere naturleg å ta utgangspunkt i storleik, plassering og volumoppbygging i det våningshuset som sto her tidlegare. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, 23.03.2015 Fylkesmannen har ut frå sine ansvarsområde følgjande merknader: Landbruksinteresser Omsøkte tomt ligg i eit stort, samanhengande område med dyrka og dyrkbar jord. Tomtearealet er kartlagt som innanfor kjerneområde landbruk på grunnlag av kulturlandskapsverdiar. Rett sør for tomta er arealet kartlagt som kjerneområde landbruk på grunnlag av verdiar som produksjonsareal. Etter det som er opplyst i søknaden, er eigedomen utan hus. Oppføring av våningshus på eigedomen ville såleis vore innanfor LNF-føremålet og ville ikkje kravd dispensasjon. Annleis blir det når det, slik som no, blir søkt om frådeling av bustadtomt. Ei frådeling vil medføre at det blir etablert ein frittståande bustadeigedom innanfor kjerneområde landbruk, ein eigedom som ikkje har noko tilknyting til landbruk. Omsøkte frådeling ligg også utanfor det som er trekt som tettstadsgrensa for Ørsta. Dette er ei grense som er ein del av grunnlaget for kommunedelplanen for sentrumsområda,
som er under arbeid. Ei av føringane i dette planarbeidet er at vern av landbruksareal skal prioriterast sterkare utanfor tettstadsgrensa enn innanfor. Dersom dette grepet skal ha nokon verdi for jordvern og landbruksinteresser, må det følgjast opp i regulerings- og dispensasjonssaker. Dersom det blir gitt dispensasjon for frådeling av bustadtomt, vil eigedomen framleis vere huslaus, og det kan såleis førast opp enda eit bustadhus her utan at dispensasjon er naudsynt. Private tilhøve som økonomi og arv, som er oppgitt som grunnlag for omsøkte frådeling, kan ikkje leggjast til grunn for å gi dispensasjon som omsøkt. Konklusjon Fylkesmannen rår sterkt ifrå dispensasjon for frådeling av omsøkte bustadtomt, og vil vurdere å påklage eit eventuelt positivt kommunalt vedtak. Saksprotokoll i Landbruksnemnda - 07.05.2015 1. Frådeling etter 12 i jordlova, vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad registrert 23.01.15, frå eigarar av gnr. 58 bnr. 9. Landbruksnemnda går imot frådeling av bustadtomt på om lag 1 da etter jordlova 12. Grunngjeving er at ei frådeling vil svekke arealressursane på bruket, og at denne tomta er naturleg å behalde som tomt for bustadhus på bruket. 2. Dispensasjon frå kommuneplanen, tilråding: Landbruksnemnda viser til søknad registrert 23.01.15, frå eigarar av gnr 58 bnr 9, og går imot at det vert gitt dispensasjon frå LNF-sona i kommuneplanen for frådeling av bustadtomt. Grunngjeving som i pkt. 1, og det vert vist til at i ny kommunedelplan under arbeid er dette området framleis LNFområde, der dispensasjonssøknader skal handhevast strengt. Vurdering og konklusjon: Søknaden gjeld frådeling av bustadtomt frå ein landbrukseigedom som er huslaus. Tomta er plassert på same staden som det gamle bustadhuset stod. Det er no rive. Søknaden vil såleis ikkje medføre at tap av dyrka areal, men rett sør for tomta ligg fulldyrka mark som inngår i eit område som er vurdert som kjerneområde for landbruk ut frå eit produksjonsomsyn. Søkjaren har i samband med førebuing av søknaden vorte informert om at det vil vere pårekneleg at det vil kunne oppførast nytt våningshus på gardsbruket på same staden i samsvar med LNF-føremålet, og såleis utan dispensasjonshandsaming. Søkjaren har likevel valt å prøve søknaden slik den ligg føre med den grunngjeving som følgjer av søknaden. I samband med høyringa har Møre og Romsdal fylkeskommunen gjort ei konkret vurdering i høve kulturmiljøet omkringliggande bygningar utgjer, fleire av desse er SEFRAK-registrerte. Konklusjonen er at dei ikkje har merknader til at det vert reist eit nytt hus, men dette må tilpassast dei gjenverande eldre bygningane. Fylkesmannen rår frå at det vert gitt dispensasjon. Dette bygg på at eigedomen er huslaus og at ei frådeling av denne tomta medfører at den mest eigna tomta for eit våningshus på landbrukseigedomen går ut av bruket og vert fritt omsetjeleg. Dette kan representere ein konflikt med landbruksinteressene i seg sjølv, men kan også medføre at eit nytt hus på eigedomen, som vil kunne oppførast i samsvar med LNF-føremålet, vert tvinga til å bli plassert i direkte konflikt med verdfull fulldyrka jord. Dette fordi det ikkje er gode alternative stader å plassere eit bustadhus tilknytt garden på. Landbruksnemnda har også gjort vedtak om ikkje å gje løyve til frådeling etter jordlova og rår frå dispensasjon etter Plan- og bygningslova. Vedtaket var i samsvar med landbrukssjefen si
tilråding. Grinngjevinga for vedtaket har same bakgrunn som grunngjevinga frå Fylkesmannen. Søknaden vil altså i all hovudsak dreie seg om tilhøve knytt til landbruksinteressene. Det ligg ikkje føre løyve til frådeling etter jordlova. Det synest også klart at ein søknad tvillaust vil setje viktige interesser knytt til landbruket som sektorinteresse vesentleg til sides. Landbruksinteressa er eit sentralt omsyn i plangrunnlaget. Med vising til Plan- og bygningslova 19-2 vil det såleis ikkje vere heimel til å gje dispensasjon for frådeling, og rådmannen rår såleis til at søknaden vert avslått. Arnstein Nupen konstituert leiar plan- og utvikling Gunnar Wangen avdelingsleiar plan og miljø