ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Thomas Winther Leira Arkivsak: 2014/2247 Løpenr.: 14669/2014 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet GNR/BNR 99/223 - KLAGE PÅ VEDTAK GITT I DELEGERT SAK 373/14 - PAUL B SÆTRE TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet viser til Advokat Bjørn Kristan Hove sin klage på vedtak i delegert sak 373/14, framlagt i brev datert 01.12.2014 på vegne av Unni Bjørg og Knut Reidar Lødemel. Samfunnsutvalet kan ikkje sjå at klagen inneheld nye moment som ikkje er vurdert før og som gjer at delegert sak 373/14 bør handsamast på nytt eller endrast. Samfunnsutvalet stadfestar kommunen sitt vedtak og sender saka vidare til fylkesmannen for endeleg avgjerd, jf. plan- og bygningslova 1-9. Utskrift: Fylkesmannen i Møre og Romsdal Fylkeshuset 6404 MOLDE Kopi: Paul B. Sætre Sætrefeltet 21 6170 VARTDAL Landbruks-Bygg AS Nedre Brudevoll 6156 ØRSTA Unni Bjørg og Knut Reidar Sætrefeltet 23 6170 VARTDAL Lødemel Advokat Bjørn Kristian Hove Postboks 815 6001 ÅLESUND
Saksvedlegg: Vedlegg 1 Klage på vedtak Adv. Bjørn Kristian Hove Vedlegg 2 Vedtak Ørsta kommune Vedlegg 3 Søknad om løyve Landbruks-Bygg AS Vedlegg 4 Nabomerknad til søknad Lødemel Vedlegg 5 Saksdokument frå tidlegare sak Ørsta kommune Vedlegg 6 Utsnitt Kommunedelplan for Vartdal Ørsta kommune Vedlegg 7 Nabomerknad i anna sak Adv. Bjørn Kristian Hove Saksopplysningar: Det er lagt fram klage på delegert vedtak 373/14, datert 01.12.2014. Klagar er eigarane av naboeigedomen mot søraust, gnr/bnr 99/255. I delegert sak 373/14 fekk eigar av gnr/bnr 99/254 dispensasjon og løyve til å etablere gangveg på kommunalt areal som tilkomst til skogsveg aust for sin eigedom. For fullstendig informasjon om vedtaket vert det vist til vedlegg nr. 2. Det er og oppført ein støttemur på tiltakshaver sin eigedom som no er omsøkt og som vert handsama i eiga sak. Dette gjeld ein støttemur som er plassert frå omsøkte gangveg og nordover til eigedomen sitt hjørne mot nordaust. Søknaden vert handsama i eiga sak. Advokat Hove har i brev datert 05.12.2014 kommentert nabovarselet til denne søknaden. I same brev legg han fram påstand om at denne støttemuren er ein del av ulovleg veg og at tiltaket krev dispensasjon. Han ber og om at dette brevet vert gjort til del av klagen datert 01.12.2014. For fullstendig informasjon om innhaldet i dette brevet vert det vist til vedlegg nr. 7. Rådmannen finn det mest oversikteleg å ta inn klagen i si heilheit og gjere greie for sitt syn på dei enkelte moment etter kvart. Frå klagen: Eier av gnr. 99 bnr. 254 i Ørsta kommune -Paul B Sætre- lot ved rein bløff bygge en påstått midlertidig kjøreveg til sin eiendom over kommunal grunn. Det påstått midlertidige tiltaket ble tilknyttet ovenforliggende skogsveg. Påskuddet for tiltakets midlertidige legitimitet var å komme til tomta med gravemaskin. En skal imidlertid ikke være rakettforsker for å skjønne at gravemaskinen ikke har behov for "natursteinlødd" kjøreveg. Tiltaket ble samsvarende selvsagt heller ikke fjernet etter lovens midlertidighetsperiode. Dette påvises av kommunen -etter gjentatte henvendelser fra mine parter- og kommunen tilskriver lovbryteren ved brev 05. september 2014 og tilrår som retting; søknad om løyve. Og det til tross for at tiltaket er bygd på fremmed grunn (her kommunens) og ellers er i strid med regelverk i plan- og bygningsloven -herunder vedtatt kommuneplan. En undres over brevet. Rådmannen sin kommentar: Slik vi oppfattar advokaten meiner han at kommunen har oppført seg suspekt eller klanderverdig fordi kommunen har gitt tiltakshavaren moglegheit til å legge fram søknad for å rette eit uloveleg utført tiltak. Etter vårt syn er det alminneleg akseptert at eit ulovleg oppført tiltak får moglegheit til å lovleggjere dette ved søknad i etterkant. Vi har og oppfatta det slik at det i juridiske fagmiljø er stilt spørsmål ved om forvaltningsorganet faktisk har plikt til å gi tiltakshaver denne moglegheita på grunn av ordlyden i forvaltningslova 11 ivareta sitt
tarv i bestemte saker på best mulig måte. og gi veiledning om a) gjeldende lover og vanlig praksis på vedkommende saksområde, og b) regler for sakshandsamingen, særlig om parters rettigheter og plikter etter forvaltningsloven. Om mulig bør forvaltningsorganet også peke på omstendigheter som i det konkrete tilfellet kan få særlig betydning for resultatet. Når det gjeld opphaveleg motiv for gjennomføring av tiltaket har kommunen ikkje grunnlag for å påstå eller legge til grunn anna enn det som vert framlagt i søknad. At det som er gjort er ei ulovleg handling er allereie konstantert. Kommunen si oppgåve etter plan- og bygningslova er å ta stilling til det fysiske tiltaket og kva betydning og konsekvensar det har sett i høve til planstatus og berørte interesser for det berørte området. Frå klagen: Så kommer nabovarselet 03. oktober 2014, hvor planstatus opplyses å være "Reguleringsplan Sætrefeltet- Vartdal". Et varsel som ikke harmonerer med Søknaden om rammetillatelse 20. oktober 2014 hvor planstatus opplyses som "Kommuneplan arealdel LNF". Verken ved nabovarselet eller knyttet til Søknad om rammetillatelse, tas opp at særskilt dispensasjonssøknad under enhver omstendighet er nødvendig. Av sakens dokumenter synes å fremgå at Kåre Hjelle i kommunen har tatt opp spørsmålet om dispensasjon i etterkant, idet han pr. e-post 27. oktober 2014 får slik melding fra Landbruks-bygg AS: "Hei. Her er disp.soknaden". Det fremkommer av innhentede saksdokumenter at dispensasjonssøknaden er signert av Paul Sætre 27. oktober 2014. Søknaden er lite innholdsrik. Den lyder i sin enkelhet slik: "Det blir søkt dispensasjon frå bestemmelsene i arealplaner. Gangvegen med støttemur kjem frå eit regulert bustadområde innpå eit LNF området. Her treff gangvegen ein etablert jordbruksveg om lag i overgangen mellom dei to områda. For at tiltakshavar skal få tilgang bak huset med reiskap for vedlikehald av arealet er denne tilkomsten naudsynt sidan det elles må brukast trapperfrå sør." Pb1. 19-1 krever varsling av nabo om dispensasjonssøknad. Det følger dertil av bestemmelsen at regional myndighet skal varsles. Varsling er her i sin helhet utelatt. Dertil kommer vel at en knapt kan legge til grunn at aktuell søknad fremstår særlig "grunngitt". At det representerer saksbehandlingsfeil uten lovpålagt varsling å undergi søknaden saksbehandling, er utvilsomt. Rådmannen sin kommentar: Det er rett at sakshandsamar har påpeika manglande grunngitt søknad om dispensasjon. Det er og rett at det skal kome fram av nabovarslinga at tiltaket krev dispensasjon. At kommunen har både rett og plikt til å etterspørje manglande dokument (i dette tilfelle søknad om dispensasjon) fylgjer av sakshandsamingsreglar. Krav til varslinga er gitt i byggesaksforskrifta 5-2. Hensikta med nabovarslinga er å gi naboane moglegheit til å
ivareta sine interesser. Trass manglande varsling kjem det tydeleg fram i e-post datert 17.10.2014 frå Johan Lødemel ( Johan Lødemel opptrer i saka etter fullmakt på vegne av klagar) at han er fullstendig klar over at tiltaket ikkje er i samsvar med plangrunnlaget. Kommunen har oppfatta det slik at manglande varsling av dispensasjon ikkje har hindra han i å ivareta nabo sine interesser også i høve dette spørsmålet. Etter vårt syn er feilen av ein slik karakter at det ikkje er grunn til å rekne med at dette har verka bestemmande på vedtaket sitt innhald, jf. forvaltningslova 41. Når det gjeld krav om høyring til regionale mynde må kommunen kunne gjere ei vurdering av om regionale mynde sine interesser er berørt. Sett i høve til det fysiske tiltaket sitt omfang i eit allereie nedbygd areal framstår det som utvilsomt at regionale interesser ikkje er berørt. Frå klagen: Såvidt gjelder anvendelsen av pb1. 19-2 skal bemerkes som klart at bygging av veganlegget -til en bolig som allerede har adkomst i tråd med vedtatt reguleringsplan og byggetillatelseover areal utlagt til LNF og dertil over skogsveg, vesentlig tilsidesetter kommuneplanen og for den del også øvrig relevant regelverk. Byggverket fordrer også dispensasjon fra lovens nabogrenseavstand i forhold til min parts eiendom. Dertil utføres det på areal som ikke tilhører tiltakshaveren, men derimot kommunen og er ytterligere fundert på å skulle nytte landbruksveg som del av tilkomsten. Å åpne for tilleggsadkomst til veletablert boligeiendom innen regulert strøk på slikt vis, tilsidesetter i vesentlig grad selve plan-og bygningslovens legitimitet -herunder vedtatt kommuneplan. Det fremkommer av kommunens vurderinger at en ikke engang mener å vite hva det dispenseres til fordel for, jf. "kva som ligg i begrepet gangveg er ikkje nærare gjort greie for". Faktum er at det etablerte er bygd som en brei kjøreveg som nå i løpet av saksbehandlingstiden er kamuflert ved tilføring av jordmasser i overkant til å bli en 1,8 meter bred veg. At det ikke er snakk om en gangveg kommer entydig klart frem, for eksempel av foto i saksmappens vedlegg Ql. Selv om det ikke er avgjørende for saken. Kommunens dispensasjonsvurderinger stetter ikke gjeldende rett hva angår kravet til slike. Det noteres som kommunens vurdering at eiendommen på ingen måte har avgjørende behov for slik adkomst. Kommunens vurdering er i så henseende helt korrekt. Det heter at behovet "må tilleggast begrensa vekt". Videre heter det at "kommunen legg derfor til grunn at tilgong for redskap til vedlikehald av arealet er betyr sporadisk bruk av vegen til mindre redskap som er vanlig å nytje i en hage ". Dette selv om det ved søknad blant annet heter følgende: "Etter dagens krav med tilgjengelig bustader er gangvegen et tiltak i denne retning. Om det skulle bli naudsynt har ein no tilgang til bustaden utan å måtte gå i trapp. Stilen på gangvegen med natursteinsmur er ei vidareføring av stilen som er nytta mange plassar i byggefeltet". Således kan også konstateres ikke engang å være samsvar mellom søknadens angivelse av formål og dispensasjonsvedtakets innhold. Et vedtak som -nærmest som en del av "pakken" - fremstår tilsiktet diffust.
At tiltaket fordrer byggetillatelse følger av pb1. 20-1. Tiltaket er i strid med gjeldende arealplan. Eiendommens adkomst er løst ved gjeldende plan. Tiltakets forstøtningsmur i lødd naturstein er av slik høgde at kravet til naboavstand er fire meter. Muren er her plassert nærmere enn fire meter og tiltaket er også på slik bakgrunn ulovlig. Det er ikke engang berørt ved det påklagende vedtak. Det foreligger ingen saklig grunn for å dispensere fra naboavstandskravet. Nabogrenseavstanden skal i utgangspunktet respekteres. De saklige fordelene ved å dispensere fra den må være kvalifiserte før der er hjemmel for dispensasjon. Slik saklig fordelsovervekt foreligger ikke. Knyttet til relevante dispensasjonsvurderinger heter i "Plan- og bygningsloven med kommentarer" (Frode A. Innjord) side 520 blant annet følgende: "Vilkårene fanger langt på vei opp det som tidligere ble ansettfor å ligge i kravet til "særlige grunner", likevel slik at kravet til interesseovervekt er skjerpet ved at det stilles krav om at fordelen ved å dispensere skal være "klart større" enn ulempene etter en samlet vurdering..." Dispensasjonsinstituttet er instituert for å kunne ivareta de kvalifiserte fordeler. Når fordeler som her slik riktig påpekt av kommunen, i seg selv er små, vil kravet til "klart større" gjennomgående være til hinder for dispensasjon. Dispensasjonsinstituttet er ikke etablert for å ivareta slike marginaliteter. Særlig må det legges til grunn ved behandling av ulovligheter bygd med velberådd hu. Vedtaket påklages etter dette med påstand om opphevelse. Jeg minner avslutningsvis om at kommunen av eget tiltak, jf. fv1. 33 kan ta klagen til følge. I motsatt fall blir saken å ekspedere Fylkesmannen i Møre og Romsdal for endelig klageavgjørelse. Rådmannen sin kommentar: Kommunen si vurdering er at dette tiltaket er så lite og gir eit så lite fysisk inngrep i eit areal som allereie er utbygd i form av ei vegskråning, at kommunen ikkje ser at det er reelle ulemper knytt til tiltaket. Etter kommunen sitt syn vert det ikkje lagt til rette for tilkomst med køyrety eller på anna måter lagt til rette for ein aktivitet som har betydning for arealbruken i området, og ein kan ikkje sjå kva ein oppnår ved å avslå søknaden. Sjølv om det tiltakshavaren oppnår ved tiltaket ikkje gir tunge argument for å gi dispensasjon, har kommunen likevel vurdert fordelane som større enn ulempene, rett og slett i mangel av ulemper. Naboen sin merknad i byggesaka og advokat Hove sin klage påviser ikkje ei einaste praktisk og fysisk ulempe som tiltaket påfører klagar sin eigedom. Det vert kun klaga på søknaden, sakshandsaminga og at tiltaket ikkje er i samsvar med plangrunnlaget. Det kan derfor sjå ut som om klagen kun skal hindre tiltakshavaren i å få godkjent tiltaket. Når det gjeld tiltaket sin avstand til nabogrense finn vi etter synfaring ikkje grunnlag for å mistenke at avstander og høgder som er framlagt i søknaden er feil. Tiltaket er i søknaden plassert 3,8 m frå eigedomsgrense og støttemuren har ei høgde på 1,5 m. Tiltaket ligg i ei bratt skråning og vegfylling. Tiltaket si form og plassering gir ikkje grunnlag for å vere særleg uroa for utrasing eller annan fare for naboeigedomen og tiltaket endrar ikkje utsikt, soltilhøve eller gir betydeleg større ulemper i form av innsyn på naboeigedomen. Etter rådmannen si vurdering er tiltaket så lite at det må sjåast på som eit mindre tiltak etter plan- og bygningslova 29-4 bokstav b. I dette ligg det og at tiltaket ligg i ei allereie etablert
vegskråning slik at vegutbygginga sitt samla volum er lite. Kommunen har etter 29-4 bokstav b høve til å godkjenne ei plassering mindre enn 4 m frå eigedomsgrense. Vurdering og konklusjon: Klagen er datert 01.12.2014, innregistrert 02.12.2014. Administrasjonen sitt vedtak vart utekspedert 11.11.2014. Klagen er motteke innan klagefristen i forvaltingslova 29. Advokat Hove legg i brev datert 05.01.2014 fram at støttemur omsøkt i sak for seg er ein del av ulovleg veg og krev dispensasjon. Når det gjeld det faktum at tiltakshaver har valt å omsøke desse tiltaka i to separate søknader, kan rådmannen ikkje sjå at dette er i strid med plan- og bygningslova eller anna regelverk. Kommunen har sjølvsagt høve til å handsame desse sakane under eitt, men rådmannen har ikkje vurdert det slik at det eine tiltaket ikkje kan gjennomførast utan det andre. Vi kan heller ikkje sjå at denne støttemuren er i strid med reguleringsplan og stiller oss utforståande til at tiltaket utløyser krav til dispensasjon. Tiltaket ligg i si heilheit på areal som er regulert til bustadføremål, reguleringsplan hindrar ikkje oppføring av murar på eigedomane og kommunen som nabo og grunneigar har gitt skriftleg samtykke. Etter rådmannen sitt syn er det fullt ut forsvarleg å handsame søknad om støttemur langs eigedomsgrense mot nordvest i eiga sak og uavhengig av denne saka. I klagen datert 01.12.2014 er det lagt vekt på at tiltaket er utført utan løyve, at det er manglar i nabovarslinga, at tiltaket ikkje er i samsvar med kommunedelplanen og at det her ikkje er grunnlag for å gi dispensasjon. Det er ikkje sagt direkte at det som er bygd er noko anna enn ein gangveg, men rådmannen oppfattar klagen å antyde at gangvegen er tiltenkt anna bruk enn gangveg. Når det gjeld å godkjenne eit ulovleg tiltak viser vi til kommentarane til klagen over. Når det gjeld bruk av vegen er kommunen sitt vedtak klart. Det er gitt løyve til å etablere ein gangveg. Når det gjeld kommunen sin heimel til å gje dispensasjon etter plan- og bygningslova kapittel 19, er det sjølvsagt eit gyldig moment i seg sjølv at ein skal halde seg til gjeldande plangrunnlag. Kommunen kunne med lova i hand velge å avslå denne søknaden, noko som i realiteten gjeld alle søknader om dispensasjon. I det påklaga vedtaket har likevel kommunen gjort ei vurdering av om tiltaket set til side omsyna som kommunedelplanen skal ivareta, og vurdert om fordelane er klart større enn ulempene. Kommunen har og vurdert det reelle innhaldet i nabomerknadane og ikkje funne det rett å kome merknadane i møte. Etter vårt syn er sakshandsaminga gjennomført på forsvarleg måte. Rådmannen kan ikkje sjå at klagen inneheld nye moment som gjer at delegert sak 373/14 bør handsamast på nytt eller endrast. Rådmannen rår til at samfunnsutvalet stadfestar vedtaket og sender saka vidare til fylkesmannen for endeleg avgjerd, jf. plan- og bygningslova 1-9. Ørsta, 16.12.2014 Svein Silseth seksjonsleiar Kåre Hjelle einingsleiar