UNGES ETABLERING I BOLIGMARKEDET 12. februar 2014, kommentarer fra Rolf Mæhle, fagsjef i Finans Norge
Noen premisser Veksten i realboligprisen > veksten i realdisponibel inntekt = isolert gitt høyere etableringsterskel Skattefordelene ved eie gir sterkere prisutvikling i boligmarkedet Det høye egenkapitalkravet, gitt dagens høye boligpriser, utgjør bøygen Fastrente vil øke unges gjeldsbetjeningsevne, særlig nå som fastrenten ligger på et gunstig nivå Lønnsomhetsbetraktninger eie vs leie 2
Veksten i realboligprisen > veksten i realdisponibel inntekt = isolert gitt høyere etableringsterskel Den blå linjen i figur 13 viser utviklingen i faktisk boligpris fra første kvartal 1996 til andre kvartal 2012. Den grønne linjen viser en likevektspris bestemt av inntekt, boligmasse og arbeidsledighetsrate. Den røde linjen viser likevektsprisen når også renten gis virkning, i tillegg til inntekt, boligmasse og arbeidsledighetsrate. Beregningen viser at de tre sistnevnte variablene forklarer en vesentlig del av boligprisnivået. Når også virkningen av renten inkluderes, er den modellbestemte likevektsprisen svært nær faktisk boligpris (vist ved den blå linjen). 3
Høyere inntekt høyere lånefaktor 4
Skattefordelene ved eie gir sterkere prisutvikling i boligmarkedet 2004: Fordelsbeskatningen avskaffet 2008: Innskjerping utleiebeskatning ved utleie av hele boligen i mer enn seks mnd 2010: Ny verdsettelsesmodell, inndeling i primær- og sekundærbolig 2012: Innskjerping utleie av tomannsbolig 2012-14: Økning verdsettelse av sekundærbolig (til 60 prosent) 2014: Renteskatten redusert fra 28 til 27 prosent En uendret eller strammere boligbeskatning bidrar ikke til varig prisvekst 5
Det høye egenkapitalkravet, gitt dagens høye boligpriser, utgjør bøygen Finansdepartementets syn på hva som kan være forsvarlige kriterier for en banks vurdering av førstegangs låntakere, ligger innenfor den fleksibilitet retningslinjene gir. 6
Med andre ord; fleksibilitet (intet krav!!) Ved avvik; enten tilleggssikkerhet og/eller særskilt forsvarlighetsvurdering Aktuelle kriterier kan være: God betjeningsevne: Forhold relatert til utdannelse og attraktivitet på arbeidsmarkedet som tilsier at kunden med høy grad av sannsynlighet vil oppnå en særlig god inntektsutvikling i løpet av de nærmeste årene Bedret egenkapitalsituasjon: Forhold som innebærer at kunden vil bedre sin egenkapitalsituasjon, eller i betydelig grad redusere sin samlede gjeld Nyutdannet/nesten ferdig med studier og i jobb om kort tid Topplån > 85 % med kort nedbetalingstid, BSU-kontrakt som ikke ønskes benyttet ennå pga gjenstående sparemulighet Andre likviditetsreserver Godt kjent kunde som opplever samlivsbrudd NB: Deponering av tilleggssikkerhet/realkausjon vil ikke kompensere for manglende betjeningsevne! 7
Fastrente vil øke unges gjeldsbetjeningsevne, særlig nå som fastrenten ligger på et gunstig nivå Departementet legger for øvrig generelt til grunn at et eventuelt valg av fast rente hensyn tas når bankene beregner lånsøkernes rentefølsomhet...i så måte er det departementets syn at for førstegangs låntakere med tilfredsstillende betjeningsevne, bevist spareatferd og beskyttelse mot renteøkning f.eks. i form av rentebinding på lengre sikt, vil en lavere egenkapitalgrad, ned mot 10 pst., kunne være forsvarlig. 8
Lønnsomhetsbetraktninger eie vs leie Sammenligning av kontantstrøm uten å ta hensyn til risiko?? 10 8 6 4 2 2,6 8,3 8,2 4 Det hadde ikke i seg selv vært ille å leie bolig i stedet for å eie, men det er tanken på at man burde eie som kan være en bekymring for mange som leier 0 1945-2007 1993-2007 Realavkastning Volatilitet Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank 9
De konkrete forslagene Utvidet bruk av fastrente overfor unge Egen låneordning for unge i etableringsfasen Redusere egenkapitalkravet En utvidet BSU-ordning 10
TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN
12
Antall med gjeld og snitt for disse (SSB-tall) 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 62-66 år 658000 621100 590100 518900 539500 562100 490300 437300 382700 343800 313000 289600 87487 94205 99114 108395 119408 132745 148626 167649 181509 190595 197347 201440 0 62-66 år 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 13