SENTRALADMINISTRASJONEN Postadresse: Klepp kommune Postboks 25 4358 Kleppe SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for lokal utvikling 10.12.2015 119/15 Saksbehandler: Rannfrid Stubhaug Braut Arkiv: L12 Arkivsak: 15/505-22 PLANID 8210 - REGULERINGSPLAN (DETALJ) - FRITIDSBUSTADFELT - SELE SØR Ny 1.gongs behandling Saka gjeld Føremålet med reguleringsplanen er å leggje til rette for fritidsbustader, samt at eit område er vist som LNFR, i samsvar med kommuneplanen. Planområdet er om lag 26 daa og det er i dag 10 fritidsbustader innanfor planområdet. Reguleringsplanen legg opp til at det kan byggjast til saman 17 hytter. Til utløpet av Figgjoelva i sør er det om lag 250 m og i vest grensar planområdet til Jærstrendene landskapsvernområde. www.klepp.kommune.no E-post: postmottak@klepp.kommune.no Sentralbord: 51 42 98 00 Organisasjonsnummer: 00864969682 Barna vår framtid
Forslag til reguleringsplan for fritidsbustader, Sele Tidlegare behandling Forslag til reguleringsplan datert 19.08.15 er tidlegare lagt fram til 1. gongs behandling i hovudutval for lokal utvikling 13.10.15 i sak 88/15. Det vart gjort følgjande samrøystes vedtak. Hovudutvalet sender planen tilbake for å få innarbeida eit nytt parkeringsareal. Planforslaget er endra i bestemmelsane og i illustrasjon. Forslag til reguleringsplan blei på nytt lagt fram til 1. gongs behandling i hovudutval for lokal utvikling 24.11.15 i sak 102/15. Det vart det gjort følgjande vedtak. Saka blei utsett. Krav sett i overordna planar Kommuneplan Kommuneplanen for perioden 2014-2025 viser planområdet som område for fritidsbustad og landbruks-, natur- og friluftsføremål. Kartutsnitt kommuneplan 2014-2025 Gjeldande regulering Ein mindre del av planområdet er regulert til fritidsbusetnad i reguleringsplan for fritidsbustader, del av gnr 51, bnr 206, Sele. Planen er vedteken 24.03.14. Avklaring i høve til forskrift om konsekvensutgreiing Klepp kommune har som ansvarleg planmyndigheit vurdert at planarbeidet ikkje kjem inn under FOR-2014-12-19-1726: Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven. Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid er varsla i Jærbladet 18.03.15 og i brev til grunneigarar, naboar og høyringsinstansar datert 17.03.15. Varsel om oppstart er og publisert på kommunen sine nettsider. Fristen for merknader vart sett til 22.04.15. Det har kome inn 5 merknader til varsel om oppstart. 2
Merknadene er referert og kommentert i eige vedlegg. Omtale av planforslaget Plan- og bygningslova slår fast at eit forslag til reguleringsplan består av tre element: Plankart, planbestemmelsar og planomtale. Sidan det står ein del grunnleggjande informasjon i planomtale, kan det vere ein fordel å lese gjennom planomtalen, før ein les vidare i saksutgreiinga. Vurdering av planforslaget Det er ønskjeleg frå hytteeigarane si side å kunne utbetre og setje opp tilbygg på eksisterande hytter innanfor planområdet, samt at det er ønskjeleg å byggje fleire nye hytter. Det er i den samanheng nyttig for bygningsmyndigheitene/kommunen å få utarbeidd ein reguleringsplan som styrer denne bygginga og kan sikre ein avdempa bygningsmasse i høve til naturområda rundt. Estetikk og identitet Som hytteområde og feriestad vil mange av eigarane har sterk tilknyting og identitet knytt til nærleik til strendene, sanddynene og det elles flate landskapet. Reguleringsplanen legg opp til låg busetnad oppført i tre og naturstein og mørk taktekking. Inngjerding av eigedomane er ikkje tillate. Bestemmelsane er med og fremmar ein nedtona busetnad, og hyttene vil ikkje prege området vesentleg i høve til dagens situasjon. Storleik på hyttene Etter kommuneplanen kan det byggjast hytter på inntil 120 m² BYA inkludert overbygd terrasse, uthus og garasje og mønehøgde på inntil 5 m. For fritidsbustader som grensar til område verna etter naturvernlova gjeld maksimumsareal på 75 m² BYA inkludert overbygd terrasse, uthus og garasje, og mønehøgd på inntil 4,5m. Forslagsstiller meiner 75 m² BYA er lite for ei hytte etter dagens standard og har i innsendt reguleringsplan foreslått at alle hyttene skal ha like bestemmelsar med 120 m² BYA og mønehøgde på inntil 5 m. Det er to tomter i reguleringsplanen heilt i vest som grensar til landskapsvernområdet. Den eine er bygd. I kommuneplanarbeidet er det tidlegare vurdert å auke BYA utan at ein har kome til eit resultat. Kommunalsjefen meiner det er rett å halde på gjeldande bestemmelsar i kommuneplanen av omsyn til verneområdet. Dersom hovudutval for lokal utvikling ønskjer at alle hyttene skal kunne byggjast på inntil 120 m² BYA, (utbyggjar sitt forslag) må setning tre og fire i 3, pkt 1.2 takast ut frå bestemmelsane. Vegtrafikk og vegtrafikkstøy Tilkomst til fritidsbustadane er via etablert privatveg og det er ikkje planlagt utviding eller annan utbetring som får konsekvensar for LNFR-området. Standarden på vegen og ein voll ved krysset frå Selestranda til den private vegen til fritidsbustadane er med på å halde farten på vegen nede. Fritidsbustader er vanlegvis mindre i bruk enn vanlege bustader og genererer derfor mindre trafikk og trafikkstøy. Det vil difor ikkje vere naudsynt med nærare kartlegging av støy. Parkering I dag er eit område sørvest i planområdet og eit større område utanfor planområdet brukt til parkeringsplass. Hovudutval for lokal utvikling ynskjer at det framleis skal vere høve til noko parkering. Planbestemmelsane 5 tillet einsidig parkering langs vegen der det i dag parkerer bilar i område regulert til LNFR. Parkeringsplassen skal ikkje asfalterast. Kjørebanekant og parkering skal avgrensast med steinar i kombinasjon med låg voll, i samsvar med illustrasjon. Avgrensing vil hindre parkering i landskapsvernområdet og gjev betre sikring av biotopane i området. Besøkande kan også parkere ved Sele hamn og Bore nord. Nye fritidsbustader skal ha opparbeidd 2 parkeringsplassar på eiga tomt eller det må dokumenterast rett til 2 parkeringsplassar med maks 100 meters gangavstand. 3
Mjuke trafikantar og konsekvensar for barn og unge Reguleringsplanen legg til rette for fritidsbustader og det er vil ikkje vere krav om leikeplass i tilknyting til dette. Derimot ligg hyttene ved eit naturområde med rikeleg med plass til leik og aktivitet. Vegane i og rundt planområdet må delast mellom gåande, syklande og bilistar. Standarden på vegen tilseier at bilistar og syklistar må halde låg fart og vil på den måten ta omsyn til dei mjukaste trafikantane. Aktiv og trygg og fysisk aktivitet Planområdet ligg nær sjøen og Jærstrendene. Jærstrendene er svært mykje nytta til tur og aktivitetar og til rekreasjon. Denne nærleiken gjev gode høve til fysisk aktivitet Sol- og skuggetilhøve Bestemmelsane i reguleringsplanen seier at busetnaden skal vere låg med maksimal byggjehøgde på 5 meter. I tillegg er tomtene romslege slik at alle tomtene får gode soltilhøve på uteområda. Soltilhøva vert også vurderte ved byggjesøknad. Vindtilhøve Med det opne landskapet og havet så nært vil området vere utsett for vind. Dette bør ein ta omsyn til ved utforming av hyttene. Likevel er det truleg skifte i ver og vindtilhøva som gjer området attraktivt for hytteeigarane. Vurdering etter Lov om naturmangfald 8-12: Vest for planområdet og innanfor planområdet er det registrert viktig naturtype Sanddyne og det har vernestatus som landskapsvernområde. I reguleringsplanen har den delen av Naturtype Sanddyne som ligg innanfor planområdet fått naturområde som føremål og avgrensinga er på førehand avklara med Fylkesmannen. Kommunen har gjennomført nødvendige vurderingar etter lov om naturmangfald 8 12. 8 (kunnskapsgrunnlaget) Det krev eit godt kunnskapsgrunnlag om naturmangfaldet. Det er nytta dei aktuelle databasane Naturbasen og Artsdatabanken. Det er registrert prioriterte naturtype Sanddyne. Miljødirektoratet sin naturbase omtaler naturtypen slik: Viktig naturtypar, område: BN000009235, områdenamn: Jærstrendene, Naturtype: Sanddyne Klassisk sanddynelandskap med strandeng, dynelandskap og/eller bakdynelandskap. Også noe rullesteinsstrand. Skogene i verneområdet er vurdert separat. Deler av området er plante- og fuglelivsfreda. Meget rik vegetasjon i partier, bl.a flere rødlistearter (se disse). I tillegg en rekke rødlistede sommerfuglarter (se disse). Viktig oppholdssted for fugl. Landskapsvernområde. Forvaltes av Fylkesmannen. I artsdatabanken er det ei rekke registreringar i området, mellom anna mattesveve og kystgrisøre. 9 (føre-var-prinsippet) Reguleringsplanen grenser til naturtypen Sanddyne. Denne naturtypen strekkjer seg vidare både nordover og sørover langs kysten og aktuelle sårbare artar vil framleis ha framtidig leveområde innanfor landskapsvernområdet. 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning) Utbygging av hytteområdet vil til ein viss grad auka presset på landskapsvernområdet. Flora og fauna her er likevel over ei årrekkje tilpassa bruk av arealet som friluftsområde. Ein reknar difor ikkje med at belastninga på naturmangfaldet blir uakseptabelt. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) 4
Det kan ikkje påvisast at området rundt vert direkte miljøforringa ved utbygginga og det er ikkje sett krav om tiltak som skal hindre eller avgrense skade på naturmangfald. Eventuelle kostnader er difor ikkje aktuelt. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Det er regulert eit område til landbruks- natur og friluftsområde mellom landskapsvernområdet og hytteområdet. Dette vil vere ei buffersone mot landskapsvernområdet og vil vere med og dempe mogleg press på naturmangfaldet. I tillegg er byggegrensene på tomtene som ligg aust for naturområdet trekt mot aust for å sikre avstand. Reguleringsbestemmelsane seier at ubygd areal skal få ei tiltalande behandling som del av naturområdet. Avgrensing med steinar i kombinasjon med låg voll langs vegen og parkering vil avgrense ferdsel elles i naturområda. Tiltaket vil derfor etter kommunen si vurdering ikkje auke belastninga av naturområda vesentleg. Risiko- og sårbarhetsvurdering Det er gjort ei risiko- og sårbarhetsvurdering for planområdet, denne er referert i vedlegg. Vatn og avløp Dei eksisterande hyttene i området er kopla til det kommunale nettet for vatn, men ikkje for avløp. Ved nyetablering må det søkjast om utsleppsløyve for dei einskilde hyttene. Utbyggjarane tar dei økonomiske kostnadane for dette. Konklusjon Kommunalsjefen fremjar med dette detaljreguleringsplan for fritidsbustader, Sele, med tilhøyrande bestemmelsar og planomtale, datert 23.11.15. Vedlegg: 1. Plankart, datert 23.11.15 2. Bestemmelsar, datert 23.11.15 3. Planomtale, datert 23.11.15 4. Innkomne merknader 5. ROS-sjekkliste 6. Illustrasjon avgrensing av veg og parkering Innstilling: Kommunalsjefen sitt forslag til vedtak: Hovudutval for lokal utvikling vedtek i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til reguleringsplan for detaljreguleringsplan for fritidsbustader, Sele, med tilhøyrande bestemmelsar og planbeskrivelse, datert 23.11.15, ut til offentleg ettersyn. 5
Hovudutval for lokal utvikling den 10.12.2015 sak 119/15 Einstemmig VEDTAK: Hovudutval for lokal utvikling vedtok i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til reguleringsplan for detaljreguleringsplan for fritidsbustader, Sele, med tilhøyrande bestemmelsar og planbeskrivelse, datert 23.11.15, ut til offentleg ettersyn. Rett utskrift, 11.12.2015 Karin Sandve Vereide møtesekr. Kopi til: Etat for lokal utvikling 6