Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 225/14 Hovedutvalg for overordnet planlegging 27.10.2014 77/14 Kommunestyret 03.11.2014 SLUTTBEHANDLING FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR B1 OG B2 NORDKISA Vedtak Med hjemmel i plan og bygningslovens 12 12 vedtas forslag til detaljregulering for B1 og B2 på Nordkisa, datert 24.04.2014 med bestemmelser datert 30.05.2014. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2011/3348-44 Side 1 av 9

Saksprotokoll i Kommunestyret - 03.11.2014 Behandling: Av 45 representanter var 44 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 27.10.2014 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan og bygningslovens 12 12 vedtas forslag til detaljregulering for B1 og B2 på Nordkisa, datert 24.04.2014 med bestemmelser datert 30.05.2014. Saksnr. 2011/3348-44 Side 2 av 9

RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan og bygningslovens 12 12 vedtas forslag til detaljregulering for B1 og B2 på Nordkisa, datert 24.04.2014 med bestemmelser datert 30.05.2014. Ullensaker, 23.09.2014 Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2011/3348-44 Side 3 av 9

Saksbehandler: Vedlegg: Saksdokumenter: Ståle Fosli Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Illustrasjonskart Merknader Flomsonekart, va-notat, profiler og rosanalyse (ikke vedlagt) SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljreguleringsplan B1 og B2 Nordkisa, datert 24.04.2014. Planforslaget legger til rette for å oppføre boligbebyggelse og barnehage med tilhørende infrastruktur i planområdet. Boligområdene er planlagt med forholdsvis høy utnyttelse. Det følger som vilkår for utbyggingen at Støvnervegen oppgraderes fra Storvegen. SAKSGANG Reguleringsplan - detaljregulering for boliger på B1 og B2 i Nordkisa, gnr 102 bnr 114 og deler av gnr 102 bnr 3, 4, 5, 74 og 91, fremmes på vegne av oppdragsgiver Hans Arne Jahren (tidligere grunneier) og grunneierne av gnr 102 bnr 114; Gry Johanne Grøndalen, Siv Jahren Røine, Aina Jahren, Arne Vidar Grøndalen, Even Røine og Øystein Eriksen. Forslagstiller er Øvre Romerike Prosjektering AS. Planstatus Planområdet omfattes av Kommunedelplan for Nordkisa hvor arealene er avsatt til boligformål (B1 og B2). Planprosess Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte 21.6.2011. Varsling Det ble varslet oppstart i Romerikes blad 25.11.2011 og i brev datert 23.11.2011. Det kom inn 6 uttalelser til varselet. Følgende uttalte seg til varsel om oppstart: Gardermoregionens interkommunale brannvesen, Lars Chr. Steen, NVE, Akershus fylkeskommune, Statens vegvesen og Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Offentlig ettersyn Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtok i møte den 23. juni 2014 å legge detaljreguleringsplanen ut til offentlig ettersyn. I høringsperioden har det kommet inn 8 merknader. Merknadene er kort referert og vedlegges som vedlegg til saken. I merknad mottatt 01.09.2014 fra Nordkisa Grendeutvalg heter det: «Nordkisa Grendeutvalg ønsker at reguleringsplanen tar hensyn til adkomst til skolen og idrettsparken. Det bør lages korridorer for gående og sykelister fra Hauersetervegen mot skole og idrett. Saksnr. 2011/3348-44 Side 4 av 9

En korridor bør gå langs bekken lengst syd på tomteområdet (øst/vest). En annen korridor bør gå retning syd/nord. Dette vil tillate barn å spasere eller sykle fra boligene rundt Hauersetervegen til skole og idrett, uten å bruke hovedvegen og omvegen dette medfører.» Kommunens kommentar: Planforslaget gir anledning til gode forbindelser for gående og syklende i planområdet. Langs sørsiden, og stort sett langs hele ytterkanten av planområdet er det gang forbindelser. Kommunedelplanens regulerte gangadkomst på vestsiden av B1 er ivaretatt gjennom gang- /sykkelvei langs kjørevegen, på samme side som bebyggelsen. De øvrige gang- /sykkelforbindelsene (TV1-9) skal opparbeides med grusdekke i 1,5-2 meters bredde. Resterende areal innenfor formålet skal framstå som grønne sidearealer. Kommunedelsplanens bestemmelser om grønnstrukturforbindelser må anses godt ivaretatt. I merknad datert 28.08.2014 fra Tore Bru, Steinar Eriksrud, Bjørn Moe, Solfrid Guldberg, Odd Guldberg, Marita Kvåle Sand, Stig Kvåle Sand, Elisabeth Rammen Pedersen og Nina Halmø Pedersen heter det: «Vi vil gjerne legge frem noen synspunkter vedrørende den foreslåtte reguleringsplan. Våre synspunkter og kommentarer gjelder først og fremst den foreslåtte gangvei og bebyggelse lagt inn mot eksisterende bebyggelse med adresse til Hovdenveien og Støvnerveien. Eksisterende bebyggelse har i dag fri og usjenert utsikt mot jordet i vest. Med den foreslåtte utbygging vil denne situasjonen bli vesentlig endret og verdien av våre eiendommer vil bli redusert. Vi har forståelse for at dette er en uunngåelig utvikling for Nordkisa spesielt og Ullensaker generelt. Vi har imidlertid noen Ønsker som vi håper kan bli integrert i planen og dermed vil kunne redusere noen av de ulempene denne planen vil påføre oss. Gangveien. Generelt ønsker vi gangveien bredere. Hvis den økte bredden kan brukes til et felles gode, vil det være positivt for oss. For eksempel synes vi det ville være en miljømessig gunstig løsning om gangveien får en bredde slik at det kan anlegges en skiløype på siden den og at denne skiløypa integreres i et større løypesystem som alle på Nordkisa kan ha glede av, og som vi har hatt glede av i mange år. For barn til eller fra skolen vil sykkel om sommeren og ski om vinteren absolutt være en god ting. Utnyttelsesgrad. Vi ønsker at den nye bebyggelsen har samme utnyttelsesgrad som eksisterende bebyggelse: U=0,30. Nordkisa vil også i fremtiden være et relativt lite sted og bør ha en harmonisk utforming. For å oppnå det er det viktig at den har en homogen bebyggelse. Da vil utnyttelsesgraden være et vesentlig virkemiddel for å oppnå dette. Gesimshøyde. Det er foreslått 8 m gesimshøyde. Det synes for oss å være altfor høyt fordi det gir mulighet for 3 etasjes bebyggelse. Vi mener derfor at gesimshøyden bør tilpasses 2 etasjes bebyggelse. Møneretning. Vi er klar over at reguleringsplanens bebyggelsesplan er en illustrasjonsplan og at den endelige bebyggelsesplanen vil kunne se annerledes ut. Vi har imidlertid noen ønsker vedrørende illustrasjonsplanen slik den fremstår i dag. Vi ønsker at møneretningen på husene langsmed gangveien snus i østvestlig retning. Fra nordveggen på det nordligste av de fire Saksnr. 2011/3348-44 Side 5 av 9

husene langs med gangveien til sørveggen på det sørligste vil 2/3 av denne lengden være bebygd og ha en mønehøyde på inntil 9m. Dette vil være en voldsom barriere vedrørende utsikt og ettermiddagssol. Snus møneretningen øst vest vil bebyggelsen fremstå mer åpen og gavlene vil gi mye vesentlig mindre slagskygge når sole står i vest. En østvestlig møneretning vil dessuten ha et større potensial med hensyn på utnyttelse av solenergi. Sett i sammenheng med en bredere gangveisone, vil dette gi et bedre boligmiljø. Vi håper våre ønsker og synspunkter kan integreres i planen til beste for både nåværende og nye beboere i området.» Kommunens kommentar: Forslagets regulerte turveger (TV 1-9) skal være offentlige tilgjengelige og opparbeides med grusdekke i 1,5-2 meters bredde. Resterende areal innenfor formålet skal framstå som grønne sidearealer. Vegene som tilgrenser eksisterende bebyggelse (TV1 og 3) er regulert med en bredde på 5 meter, dette er i tråd med kommunedelplanen for Nordkisa. Innspillet om skitrase i disse traseene synes å kunne realiseres innenfor planformålet (turveg og grønnstruktur). Omfanget bør tilpasses eksisterende bredder som planforslaget har. Utnyttelsesgraden er, som det påpekes, relativ høyt med tanke på områdets plassering. Det vil være en vurdering i forhold til landbruksmyndighetenes ønske om en høy utnyttelse av arealene, og et ønske om at boligene og omgivelsene får tilstrekkelig kvaliteter. Reglene om hvordan utnyttelse skal beregnes, og hva som skal medregnes (biloppstillingsplasser mv.) har endret de siste årene. Forskjellen mellom planforslaget og eksisterende omkringliggende planer er dermed ikke så stor som det ved første øyekast kan virke. Reguleringsplanens begrensing mht byggehøyder følger de generelle bestemmelsene i Planog bygningsloven. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn med vilkår om at illustrasjonsplanen burde forbedres i enkelte områder. Revidert illustrasjonsplan viser en forbedret situasjon spesielt ved TV3. Det er ikke ønskelig å knytte krav til møneretninger ol. i planen. Dette avklares på byggesaksnivå. Roar Gulbrandsen skriver følgende i merknad datert 22.08.2014: «Som innehavere av eiendommene 102/83 102/84 102/85 102 /86 tilliggende reguleringsforslaget har vi noen kommentarer til forslaget til detaljregulering. Det er positivt at detaljreguleringsplanen har få en variert karakter som sikrer ulike bygningstypologier i området, men utnyttelsesgraden synes meget høy for store deler av området. BYA=40% i randsonen til området BKS5, spesielt mot øst vil skape en relativt tett vegg mot den øvrige bebyggelse. Det nye området vil med sin tetthet i liten grad bli en del av det helhetlige i området, men i stor grad isolere seg som noe eget. De kjedede eneboligene i delområde BKS5 som ligger mot eiendommene 102/83 102/84 102/85 102 /86 vil med en byggehøyde på 8/9 meter oppfattet som en vegg mot de øvrige områdene i øst og legge beslag på sol og utsikt fra de tilliggende tomtene. Av hensyn til eksisterende tomter og naboer, bør derfor denne veggen brytes opp og høyden reduseres. En utnyttelsesgrad på BYA=30% i dette området synes mere naturlig som en overgang til tomtestrukturen vest for reguleringsområdet. Eventuelt burde bebyggelsen blitt trukket lengre vest for å sikre og tydeliggjøre et grøntbelte mellom nytt og gammelt område. Med inntil 9 meter høye boliger 4 meter fra en 5 meter bred sti, vil det som er illustrert som et grønt skille fort oppfattes som privatisert av tilliggende boliger og ha lite rom for vegetasjonen illustrert i illustrasjonsplanen.» Saksnr. 2011/3348-44 Side 6 av 9

Kommunens kommentar: Utnyttelsesgraden er vurdert ut fra flere hensyn. Jordbruksmyndighetene ønsker en høy utnyttelse av arealer som omdisponeres fra dyrket mark til boligområde. Det er viktig at kvaliteten opprettholdes når tettheten øker. Revidert illustrasjonsplan viser at det er mulig å etablere bebyggelsen med tilstrekkelig variasjon og kvalitet selv om det er tett. Regulert grøntstruktur mellom boligeiendommen på 5 meter vil minske ulempene for eksisterende eiendommer i område. Ulempene den nye regulerte bebyggelsen påfører vil måtte påregnes i et boligområde. Forsvarsbygg sier i merknad datert 13.08.2014 følgende: «En kan ikke se at Forsvarets interesser blir vesentlig berørt av den aktuelle detaljreguleringsplanen. FB Markedsområde Viken har på bakgrunn av dette ingen innsigelser eller merknader til reguleringsarbeidet på nåværende tidspunkt.» Ruter As sier i merknad datert 01.09.2014: «Området ligger i gangavstand fra en bussholdeplass på en etablert kollektivakse med akseptabelt kollektivtilbud i retning Jessheim. Ruter mener utnyttelsen med småhus er godt egnet i dette området.» I merknad fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert 29.08.2014 heter det: «Fylkesmannen forutsatte ved oppstart at planforslaget utvikles i samsvar med kommunedelplanen for Nordkisa og at fortettings- og transformasjonspotensial skal utnyttes før ny utbygging på dyrka jord, jf. vår uttalelse av 9.1.2012 samt uttalelse ved offentlig ettersyn av kommunedelplanen for Nordkisa. Fylkesmannen forutsetter at kommunen legger vekt på en god arealutnyttelse når dyrka og dyrkbar jord omdisponeres.» Kommunens kommentar: Planforslaget legger opp til en forholdsvis tett utnyttelse av arealene. Merknadene til omkringliggende naboer omhandler i store trekk forhold tilknyttet utnyttelsesgraden og regulerte høyder. Administrasjonen mener planforslaget er godt veiet opp mot de ulike interesseområdene. Kommunedelplanen inneholder rekkefølgebestemmelse om at boligområder på B3 (Skrytmoen) og B2 (Støvner sør) kan ikke utbygges før boligområdene på B1 (Støvner nord) er ferdig utbygd. Planforslaget åpner for at B1 og B2 kan bygges ut parallelt. I kommunedelens planområde B1, som ligger nærmest skolen, inneholder planforslaget konsentrert småhusbebyggelse, mens i planområde B2 tillates det frittliggende småhusbebyggelse. På bakgrunn av at planforslaget inneholder ulike bygningstyper i B1 og B2, og at man kan totalt sett kan få til en tettere utbygging, mener kommunen det er tilrådelig at B1 og B2 utbygges parallelt. Planområdene er knyttet sammen på hver sin side av Støvnervegen i motsetning til B3 som ligger som et selvstendig byggeområde. På den bakgrunn mener kommunen bestemmelsene om jordvern er ivaretatt i planforslaget. I merknad fra Akershus fylkeskommune, datert 21.08.2014 heter det: Saksnr. 2011/3348-44 Side 7 av 9

«Automatisk fredete kulturminner Det ble gjennomført arkeologiske registreringer i planområdet, november 2011. Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner, men derimot en kullmile (R511457). Reismiler av denne typen var vanlig i bruk til produksjon av trekull i perioden 1600-1900. Kulturminnet er ikke fredet. Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 anses for oppfylt. Fylkeskommunen har ingen ytterligere merknader. Fylkesrådmannens vurdering På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader.» I merknad fra Statens vegvesen datert 28.08.2014 heter det: «Med bakgrunn i overnevnte har Statens vegvesen ingen merknader til det oversendteforslagettil detaljreguleringsplan for Bl og B2 Nordkisa.» ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Planforslaget er justert i forhold til vilkår gitt i vedtak om offentlig ettersyn. Utover dette er planforlaget ikke endret. VURDERINGER/DRØFTINGER Planforslaget er i store trekk i tråd med kommunedelplanen for Nordkisa som ble vedtatt 08.11.2010. Boligområdene er regulert med forholdsvis høy utnyttelse (hhv. 35 og 40 % BYA) med en maksimal mønehøyde på inntil 9 meter og gesimshøyde på inntil 8 meter. Adkomsten til planområdet fra Storvegen er sikret med krav om opparbeidelse av gang- og sykkelveg. Kommunedelplanens struktur for gangveger og grøntsoner er opprettholdt. I boligbyggeprogrammet har område B1 40 boenheter mellom 2014-2016 og 20 boenheter mellom 2017 og 2019. B2 har 40 boenheter mellom 2017-2019. Dersom man ser de to områdene samlet, ser tiltaket ut til å være i tråd med boligbyggeprogrammet. Gården Støvner Østre er medtatt i planområdet. Eiendommen er fradelt og således vil det ikke være noe endring ved å innlemme den i planen og regulere til boligformål. Planforslaget har videreført hensynssonen for kulturmiljø fra kommunedelplanen. Mottatte merknader fra naboer og grendelag omhandler i stor grad utforming av bebyggelse (utnyttelse, høyder og avstander), samt utforming og utstrekning av gang-/ og sykkelforbindelse i planområdet. Planforslaget inneholder totalt sett gode gangforbindelser i og gjennom planområdet, også sett i forhold til en senere utbygging av B3. Nærheten til skole og barnehage gjør at disse kvalitetene vil være viktig å ivareta. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn på vilkår om at illustrasjonsplanen måtte forbedres. Selv om ikke illustrasjonsplanen er juridisk bindende, viser den at planområdet kan utbygges med bra bokvalitet, og med variert bebyggelse. Høydebegrensningen avviker ikke vesentlig fra eksisterende tilliggende plan som tillater boliger oppført i 2 etasjer og med maksimal mønehøyde på 9 meter. Ved en utbygging på dyrkbar mark vil det alltid være en avveining mellom landbruksmyndighetens ønske om effektiv utnyttelse av arealene og ønske om gode og Saksnr. 2011/3348-44 Side 8 av 9

tilstrekkelige utearealer osv. i boligområdene. Planforslaget har veiet disse hensynene godt. Kommunedelplanen har rekkefølgekrav slik at delområde B1 må være ferdig utbygd før B2 og B3 kan igangsettes. Planforslaget gir anledning til å igangsette både B1 og B2. Forslagsstiller begrunner dette med at det er lagt opp til en differensiert bebyggelse i de ulike planområdene (B1 er regulert med tettere bebyggelse enn B2) slik at et slikt rekkefølgekrav vil være uhensiktsmessig. Områdene B1 og B2 i ligger knyttet inntil hverandre og B2 er relativ lite av størrelse (ca.21 daa). Ut fra dette mener rådmannen det er forsvarlig at B1 og B2 utbygges parallelt. Reguleringsbestemmelsene setter krav til at matjord ombrukes. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for B1 og B2 Nordkisa vedtas. Melding om vedtak sendes: saksbehandler Saksnr. 2011/3348-44 Side 9 av 9