Utvalg for byutvikling 17.03.10 sak 42/10 vedlegg 3 John Hauge, Postveien 97A, 4307 Sandnes. Eiendomspartner AS, Hanaveien 4, 4327 Sandnes. Byggesak (2 sett) Kommunalteknikk Lyse Energi A.S, postboks 8124, 4069 Stavanger Telenor, Servicesenter for nettutbygging, postboks 7150, 5020 Bergen Karolina Pilat-Majewska, Seladons vei 25, 4085 Hundvåg. Michal Majewski, Seladons vei 25, 4085 Hundvåg. Elektro Smart AS, 4307 Sandnes. Olav L. Vik, Postveien 99A, 4307 Sandnes. Siri M. Mæland Gramstad, Erling Skjalgsons veg 20A, 4340 Bryne. Thomas Mæland Gramstad, Erling Skjalgsons veg 20A, 4340 Bryne. Kjetil Aambakk, Postveien 95, 4307 Sandnes. Hilde Line, Postveien 95, 4307 Sandnes. Leif Rune Svendsen, Postveien 83, 4307 Sandnes. Eva Helen Nordbø Svendsen, Postveien 83, 4307 Sandnes. Alexander Mark Harris, Postveien 83, 4307 Sandnes. Monika Harris, Postveien 83, 4307 Sandnes. Seksjon oppmåling Planarkiv v/eva Vange Sandnes, 26.11.2009 Deres ref.: Vår ref : 200704266-40 Saksbehandler: Arne Lea Arkivkode : E: L12 GODKJENT MINDRE ENDRING Endring av: Gjelder: Plan 5701-06 Endret regulering for et område på Trones, avgrenset av Tronesveien, Eidsvollgaten og Vestres gate. Endring av eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A. I reguleringsplan 5701-06 er eiendommen regulert til en tomt på ca.890m². Planen endres slik at eiendommen blir delt i to tomter, ca.370m² kan fradeles til ny tomt nord for eksisterende bolig. Byggelinjen på nordsiden av gate 408 endres fra 8m til 4m. Reguleringsbestemmelsene til plan 5701-06 endres slik at eksisterende bolig på 70/191 og ny bolig på ny tomt tillates bebygd med kun en boenhet pr. tomt. Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes. E-post: byplan@sandnes.kommune.no Besøksadresse: Byplan, Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon: 51 97 50 00 Telefaks: 51 97 54 26 www.sandnes.kommune.no
Bolig og garasje på ny tomt skal bygges innenfor regulert byggesone, og boligen skal bygges med saltak. Maksimum mønehøyde er 7,5m målt fra topp grunnmur, og topp grunnmur skal ikke bygges høyere enn kote +48.00. Endringsforslag datert: Byplansjefen i Sandnes 02.10.2009. Saksbehandler: Behandling: Arne Lea. Endringen er foretatt på grunnlag av søknad om deling av eiendommen gnr.70 bnr.191. Etter en lang og omstendelig saksbehandling (søknad datert 19.06.07 klagen sist oversendt fylkesmannen ved brev datert 30.03.09) opphevet Fylkesmannen i Rogaland ved brev datert 25.05.09 Sandnes kommunes vedtak angående mindre vesentlig endring av plan 5701-06 for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A. Fylkesmannen hadde ingen merknader til den vedtatte mindre vesentlig reguleringsendring av 70/191 eller til saksbehandlingen av endringen, men opphevet vedtaket på grunn av at endringsforslaget ikke oppfylte minstekravene til en reguleringsplan (plankart og reguleringsbestemmelser). Med bakgrunn i forannevnte måtte byplansjefen behandle søknaden en gang til. Berørte naboer ble varslet og byplansjefen har mottatt kommentar fra nabo i nord Berit og Olav Vik Postveien 99A. I brevet sies det bl.a.: Mangelfull og feil anvendelse av plan- og bygningslov. Man har i det reviderte planforslaget oppgitt mønehøyde er 7,5m målt fra topp grunnmur. Dette er ikke i henhold til loven og derved brudd på denne. Den reviderte reguleringsplanen 5701-06 av 09.10.07 er mangelfull da den ikke definerer gesimshøyde. I henhold til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven skal høyde primært fastsettes etter kotehøyde og gesimshøyde defineres. Vi mener Fylkesmannens opphevelse av vedtaket vil medføre ny behandling av plassering av huset. Vi hevder at det er brudd på fvl. 17, at saken ikke er tilstrekkelig belyst før vedtaket treffes. Fylkesmannen må foreta befaring på eiendommen for å få bekreftet en nivåheving av omsøkt eiendom samt at vi mister adgang til sol 9 måneder i året på vårt uteareal og mørklegging av stue. Dette medfører alvorlig konsekvenser for oss som dokumentert med solog skyggediagram utarbeidet av Asplan for Eiendomspartner. Side 2 av 4
Byplansjefens kommentar. Kommunen kan i planbestemmelsene fastsette at høyder kan måles i forhold til planert terreng, gatenivå, topp grunnmur eller annet. Hvis dette ikke er bestemt i planbestemmelsene regnes høyden fra gjennomsnitt planert terreng rundt bygningen. Det er ikke noe krav om at det skal oppgis både maksimum mønehøyde og maksimum gesimshøyde, i denne saken har kommunen bestemt maksimum mønehøyde. Byplansjefen har også regulert inn maksimum høyde på topp grunnmur (vedlegg 4 reviderte reguleringsbestemmelser til plan 5701-06) med bakgrunn i terrenghøyder i området (terrenghøyder vises på vedlegg 6). Både Fylkesmannen og Sandnes kommune mener at saken er tiltrekkelig belyst. Fylkesmannen sier i brev datert 25.05.09 bl.a. For øvrig har Fylkesmannen ingen merknader til delingen av eiendommen eller plassering av huset. Fylkesmannen ser at det er til ulempe for klagerne å få økt skygge på egen eiendom (se vedlegg 5 sol- og skyggediagram), men anser det som påregnelig at slikt vil skje ved fortetting i et allerede utbygd område. Fylkesmannen mener kommunen har tatt tilstrekkelig hensyn til naboeiendommen i denne saken. Det nye huset er videre plassert lenger fra naboeiendommen i forhold til første tegning. Dette for å gjøre ulempene for nabo mindre. Fylkesmannen har ingen merknader til byggets høyde. VEDTAK: I medhold av delegert fullmakt godkjenner byplansjefen den omsøkte endringen, slik det framgår av forslaget, datert byplansjefen i Sandnes 02.10.2009 (vedlegg 3). Reguleringsbestemmelsen for plan 5701-06 gjelder for gnr.70 bnr.191 og den framålte tomt med følgende tillegg (vedlegg 4): Gnr.70 bnr.191 og den fraskilte parsell tillates bebygd med en boenhet pr. tomt. Bolig og garasje på fraskilt tomt skal bygges innenfor regulert byggesone, og boligen skal bygges med saltak. Maksimum mønehøyde er 7,5m målt fra topp grunnmur, og topp grunnmur tillates ikke plassert høyere enn kote +48.00. Endringen betraktes som mindre vesentlig (og kurant) i henhold til plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 28-1.2 og 28-1.3. Oppfølging: Endring er inntegnet på original, plan nr. 5701-06. Side 3 av 4
Klageadgang: Berørte grunneiere kan påklage godkjenningen til fylkesmannen ved å sende klagen til Sandnes kommune, byplansjefen, postboks 583, 4305 Sandnes, innen 3 uker fra mottakelse av brevet. Eventuell klage må settes fram skriftlig. Om klagens innhold vises til vedlagte skjema «Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak», med utdrag av forvaltningsloven. Med hilsen Jan A. Bekkeheien byplansjef Espen Ekeland arealplansjef Vedlegg : 1. Oversiktskart 2. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan før mindre vesentlig endring. 3. Mindre vesentlig endring av plan 5701-06 for eiendommen gnr.70 bnr.191 Postveien 97A, datert byplansjefen i Sandnes 02.10.2009. 4. Reguleringsbestemmelser til plan 5701-06 med tilleggsbestemmelser for eiendommen gnr.70 bnr.191. 5. Sol- og skyggediagram 6. Kart som viser kotehøyder på omsøkt område. 7. Skjema for klagerett (bare grunneiere) Side 4 av 4