xbergen KOMMUNE Byutvikling/Etat for plan og geodata Fagnotat Saksnr.: 201409694/33 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HALZ 15.08.2016 Ytrebygda gnr 39 bnr 10 m.fl. Solåsen/Steinsvik, boliger m.m. Detaljregulering. Arealplan-ID 64730000 Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn. Bakgrunn Etat for plan og geodata overtok saksbehandling av reguleringsplan for Solåsen/Steinsvik fra Etat for byggesak og private planer på grunn av inhabilitet. Etat for plan og geodata har fått delegert fullmakt til å legge saken ut til offentlig ettersyn og ta plangebyr. Vi viser til intern korrespondanse med byrådsavdeling for byutviklingen, saksnr./dok.nr. 201533658-9, datert 24.juni 2016.07.07. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer planforslaget på vegne av Veidekke AS. Saunders Arkitektur AS har utarbeidet arkitekttegninger. Planområdet Solåsen er på 22.7 daa og ligger ved sørenden av Nordåsvatnet i Steinsvik i Ytrebygda bydel. I nord og øst grenser planen til Steinsvikvegen og Feråsvegen. Figur 1 oversiktskart. Planområdet er markert med svartstiplet linje.
I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er området vist som til Bebyggelse og anlegg blandet formål, med maksimal utnyttingsgrad % -BRA = 60 %. I gjeldende reguleringsplan (planid 9090000) er området regulert til frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse med utnyttingsgrad % BRA fra 27 % til 38 %, samt til friområde med mer. Planforslaget legger til rette for en høyere utnyttelsesgrad, med til sammen 64 nye boenheter i form av blokkbebyggelse. Den samlede utnyttelsen innenfor planområdet er oppgitt å bli om lag 138 % BRA. Bebyggelse skal bestå av fire blokker (B1, B2, B3, B4). Det er lagt opp til varierende byggehøyder der høyeste bygg er foreslått til kote 54. Eventuelle tak oppbygg, som tekniske installasjoner, skal integreres på en arkitektonisk god måte og ikke overstige maks byggehøyde, slik at ingen bygg overstiger kolle sør. Parkering for blokkbebyggelsen er løst i to parkeringsanlegg, delvis under bakkenivå. Det planlegges inntil 0,9 p-plasser per 100m² bolig. Dette er noe lavere dekning enn det som fastsettes i KPA. Planen legger opp til flere sykkelparkeringsplasser en det som kreves i KPA, legger til rette for miljøvennlig transport der sykkel og kollektivtransport er prioritert. Tilkomst til planområdet er foreslått fra Steinsvikvegen via Feråsvegen (begge er offentlige veier) og inn til boligområdet. Veien videre inn i boligområdet skal være felles vei. Veistrekningen langs Austre Steinsvikåsen er vanskelig å utbedre, men gangvegforbindelsen fra Austre Steinsvikåsen skal opprettholdes. Det legges til rette for etablering av sykkel- og gangvei og tverrforbindelser mellom bygg, vei og uteareal/friområde, samt sti opp til kollen med utkikksplass over Nordåsvatnet. Planforslaget viser fire blokker som sammen skaper et sentralt tun. Alle hovedinngangene for hvert punkthus har utgang mot tunet. Tunet skal fremstå som en urban park og et sosialt møtested. En stor trapp i tunet vil fungere som et felles møtested. Private uteoppholdsareal blir i form av balkonger på minimum 7 m 2 pr boenhet. Friområdet beholdes i hovedsak, men endres noe. Felles uteoppholdsareal er fordelt på boligområdet og friområdet på kollen. Felles uteoppholdsareal som dekkes i formål friområde er på 537 m 2, i underkant av 27 %. Tiltakshaver legger til rette for sti til toppen slik at kollen vil fungere som nærturområde og utsiktspunkt for beboere og naboer i området. For utfyllende opplysninger om området og konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg (A), merknadsskjema vedlegg (L) og illustrasjonsplan vedlegg (D) Utvidelse av planområdet Etter varslet oppstart er planavgrensningen noe endret. Berørte parter er ikke Varslet om dette. Planområdet er utvidet noe i nord. Sør for krysset mellom Steinsvikvegen og Feråsvegen er en mindre del av gjeldende plan 6540000 tatt inn i planforslaget. Dette er gjort for å unngå usammenhengende resteareal (regulert gangveg som ikke er bygget), spesielt gjeldet det området hvor o_svi ender/møter 6540000. Arealet reguleres fra gangvei til annen veggrunn grøntareal og utgjør en del av o_svg1. Utvidelsen gjort etter anbefaling fra fagetaten. Fagetaten anser at varslingen av utvidelsen blir dekket gjennom utleggelsen av planforslaget til offentlig ettersyn ved 1.gangsbehandling. Side 2 av 9
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten ønsker likevel å bemerke at planforslaget ikke har funnet sin endelige form, Fagetaten slutter seg til hovedformålet (bolig), men kan ikke anbefale utnyttingsgraden i planforslaget, samt den planlagte terrengbehandlingen. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever justering eller en ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema vises det til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg (1). Overordnede planer og hovedformål) I KPA 2010 er området avsatt til bebyggelse og anlegg og grønnstruktur. Innenfor formålet bebyggelse og anlegg er maksimal utnyttelse 60 % BRA inklusiv parkering. Fagetaten har likevel åpnet for noe høyere utnyttelsesgrad enn bestemmelsene gitt i KPA. Fagetaten har vært positiv til en maksimal BRA mellom 100 150 %. Vilkår for en så høy utnyttelsesgrad er at prosjektet skal tilføre nye, gode kvaliteter til området og sikre gode uteoppholdsarealer. Videre er det svært viktig at den nye bebyggelsen kan tilpasses terrenget på en god måte Hensyn til omgivelser, kvalitet og terrengbehandling må vektlegges for å kunne oppnå en god helhetlig utvikling på området. Det innsendte planforslaget viser en utnyttingsgrad på 138 % BRA med 64 boenheter i 4 punkthus i 4+1 etasjer med 4 penthouseleiligheter. For å kunne få så mange punkthus i planområdet med hensyn til terreng, sol og uteareal, er B4 foreslått plassert delvis innenfor det som i dag er satt av til grønnstruktur i KPA. I tillegg er det foreslått å omregulere en snuhammer sørøst i planområdet til friområde, og plassere B3 tett mot friområdet med over 9 meter høye støttemurer. Det kommer tydelig frem i 3D skissen forskjellen mellom B1/B2 og B3/B4 i forhold til skjæring og støttemurer. Fagetaten mener at i B3 og B4 gir betydelig større inngrep i landskapet enn resten av BBB. Utfordringene knytter seg hovedsakelig til bygg B3. Fagetaten har tidligere i prosessen derfor anbefalt at bygg B3 fjernes i sin helhet for å kunne redusere inngrepet på friområdet og terrenget. Forslagsstiller mener at skjæringen i bakkant av B3 skjules av bygget og ikke vil bli synlig i resten av planområdet. Ved å bruke sømboring med sikring vil inngrepet kunne utføres relativt skånsomt for terrenget i bakkant. Figur 2 eksempel på skjæring med sømboring. Side 3 av 9
Figur 3 skjæring i terreng/fjell Utnyttelsesgrad og nær- og fjernvirkning I planbeskrivelsen er nærheten til bybanen brukt som argument for å søke høyere utnyttelsesgrad enn det bestemmelsene i KPA gir rom for. Nærmeste bybaneholdeplass til området er 1,2 km unna. Planforslaget legger til grunn en utnyttingsgrad på 138 % BRA, som utgjør 64 boenheter i 4 punkthus i 4+1 etasjer med 4 penthouseleiligheter. Fagetaten har i underveismøter signalisert at områder med avstander større enn 600 meter ligger utenfor sonen som er kan defineres som gangavstand til bybanen. Nærhet til bybanestopp kan derfor ikke benyttes som begrunnelse for en høy utnyttelsesgrad i denne planen. Fagetaten har likevel åpnet for høyere utnyttelsesgrad hvis prosjektet kan tilføre nye, gode kvaliteter til området med god terrengtilpasning. Fagetaten har presisert at planområdet er krevende å utnytte med tanke på fjernvirkning og ivaretaking av eksisterende kvaliteter. Etat for plan og geodata og Veidekke AS har hatt et møte hos Fylkesmannen den 27. august 2015. Signalet fra Fylkesmannen var at de kommer til å forholde seg til de bestemmelsene som ligger i KPA. Fagetaten etterspurt gode 3D-illustrasjoner og skisser som visualiserer og dokumenterer tilfredsstillende kvalitet. Skissene/3D tegning bekrefter at området ikke tåler så høy utnyttingsgrad uten at det går på bekostning av landskapet og terrenget. Se avsnitt nedenfor (Terrengbehandling og terrengtilpassing). Terrengbehandling og terrengtilpassing Hovedlandskapsformene består av en større kolle i sør og en mindre i nord. Planområdet har stor variasjon i de interne høydeforholdene. Høydene varierer fra kote 20 i nord til kote 60 på den høyeste kollen i sør. Det flate midtpartiet ligger på kote 35. Forslagsstiller argumenterer med at byggene skal ha høy arkitektonisk kvalitet, at ubebygde arealer skal ha en terrengbehandling som gir en tiltalende utseende, samt at murer skal ha en arkitektonisk god utførelse. Side 4 av 9
Fagetaten mener at prinsippet med punkthus er kan være et godt grep. Det skaper gode rom mellom byggene og gir mulighet for å beholde en del av opprinnelige terrenget. Imidlertid viser illustrasjonsplanen og flere terrengsnitt at svært lite av det eksisterende terrenget innenfor planområdet beholdes. Det legges dessuten opp til større terrenginngrep bak friområdet på felt B3 og B4. Ut ifra plasseringen på plankartet og tverrsnittene ser fagetaten at det blir en skjæring på opp til9 m inn mot friområdet og kollen i bakkant av B3. Avstanden mellom byggene og skjæringen synes også å bli smal med en bredde på maksimalt 4 m. En slik plassering vil kunne hindre lys inn slipp i rom i de nederste leilighetene som vender ut mot skjæringen. Fagetaten mener videre det er uheldig at innkjøringen til parkeringsanlegget skaper et tydelig søkk i terrenget. Adkomsten til anlegget er også plassert på den østvendte siden med de beste solforholdene. Fagetaten vurderer det fortsatt slik at fotavtrykket på det enkelte bygg bør reduseres og at viste løsninger ikke er i samsvar med prinsippet om god terrengtilpassing. Det anbefales at det mot 2.gangs behandling arbeides med en mer moderat utbygging tilpasset det eksisterende terreng. Fagetaten oppfordrer forslagsstiller til å fjerne bygg B3 og organisere de andre punkthusene og samt p- anlegget på en måte som kan tilpasses terrenget og forhindre store inngrep i grønnstrukturen innenfor og utenfor planområdet. Figur 4 skjæring i bakkant av friområdet støttemur på ca. 9 meter. Side 5 av 9
Figur 5 innkjøring til parkeringsanlegg Figur 6 snitt gjennom B3 Figur 7 vertikalnivå1 parkering Avgrensning/avvik i forhold til friomådet, grønn struktur I planforslaget endres friområdet og utvides noe i forhold til KPA og gjeldende reguleringsplan. Endringen er i form av omregulering av en liten del av grønnstruktur til boligformål og omregulerer deler av boligformål til friområde som erstatning. I tillegg er det foreslått å omregulere snuhammer som er i dag er regulert (ikke bygget) inn sørøst til friområdet, se i figur 8. Fagetaten er positiv til den endringen ved å utvide friområdet nord og omregulerer snuhammer til grønnstruktur. Det gir bedre sammenheng mellom BBB og friområde. Det skal også etableres en sti på østsiden av friområdet til Austre Steinsvikåsen og helt til toppen av kollen på friområdet. Side 6 av 9
Fagetaten er fortsatt skeptisk til hvilke kvaliteter friområdet vil få. Arealet sør for B3 og B4, synes å bli en sjakt mellom boligbebyggelsen og friområdet. I tillegg vil det store parkeringsanlegget komme til å gå delvis under friområdet, figur 9. Figur 8 illustrasjon over forslag til omregulering av grøntområde og hver det sette av erstatningsareal. Rosa skravur er grønnstruktur som omreguleres til byggeformål, mens blå skravur viser areal som omreguleres fra byggeformål/vei til grønnstruktur. Figur 9 snitt som illustrater parkeringsanlegg under bakken. Lek og uteoppholdsareal Planforslaget legger opp til at minimumskravene til felles uteoppholdsarealer for blokkbebyggelsen skal løses på opparbeidet dekke, i terreng, innenfor BBB og delvis innenfor friområdet. Kvaliteten på felles uteoppholdsareal for BBB-området synes i hovedsak å være tilfredsstillende. Men det må også tas høyde for tap av sol ved etablering av balkonger og beskrive hvilke kvaliteter de enkelte lekeplassene vil få, viser til illustrasjonsplan i figur 10. Side 7 av 9
Figur 10 illustrasjonsplan Planfremstilling Viser til overnevnte kommentarer fra fagetaten. Planforslaget må justeres og bearbeides i henhold til påpekte mangler og feil før 2.gangsbehandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig, men er uenig i hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har noen merknader som hovedsakelig gjelder følgende forhold: Utnyttingsgrad Terrengtilpasning Fagetaten viser til de ulike tema diskutert i fagnotatet. Planområdet har store utfordringer med tanke på terrengbehandling og nær- og fjernvirkning, og det anbefales at planforslaget legger opp til en mer moderat utbygging som er tilpasset det eksisterende terrenget og omgivelsene. Etter fagetatens vurdering kan planforslaget forbedres betydelig med en reduksjon av utnyttelsesgrad og antall enheter. Fagetaten anbefaler forslagsstiller å gå bort fra foreslått bebyggelsestype på B3 og mer moderat utbygging med maks 3 punkthus, der bebyggelsen i større grad er tilpasset terrenget og landskapet. Utnyttelsesgraden bør ikke overstige 100 % BRA, en slik endring får positive følger for strøkskarakteren, tilgrensende friområdet, uteoppholdsareal, fjernvirkning fra sjø/veien/område og terrengtilpasning. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 8 av 9
7 Bergen kommune. Byutvikling Saksnr. 20 1409694/33 Vedtak 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-il, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: 1. Ytrebygda Gnr 39 Bnr 10 m.fl. SolåsenlSteinsvik, boliger m.m. Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn. Plan D 64730000, vist på plankart datert (15.08.2016) med tilhørende bestemmelser sist revidert (12.0$.2016) 2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Boligbebyggelse B3 fjernes i sin helhet. Utnyttelsesgrad for planområdet reduseres til maks 100 % BRA. Det legges opp til en vesentlig bedre terrengtilpassing av boligbebyggelsen og tiltakene. ETAT FOR PLAN OG GEODATA t4%ë; I%41id Mette Svanes etatsieder saksbehandler Vedlegg A. Planbesbivelse datert (12.08.16) 3. Plankart datert (15.08.16) C. Reguleringsbestemmelser datert (12.08.16) D. Illustrasjonspian datert 30.06.16 (SAUNDERS ARKITEKTUR AS) E. Illustrasjoner (snitt, sol/skygge, MUA-beregning, tverrforbindelser og titkomstmuligheter, parkeringspian og 3D-lllustrasjoner) (Saunders Arkitektur) F. Kulturminnedokumentasjon (Opus Bergen, mars 2016) G. Rasrapport (Multiconsult 2015), og supplerende e-post datert 01.10.15 H. Naturmangfoldvurdering (nml 8-12) (Opus Bergen, mars 2016) I. Landskapsanalyse (Opus Bergen, juli 2015) I. Støyrapport (Sweco, desember 2015) K. VA-rammeplan (Opus Bergen, mars 2016) OG Vann og avløpsetatens uttalelse til VA-rammeplan L. Merknadsskjema, merknadskart og merknader samlet M. Vurdering ihht konsekvensutredningsforskriften N. Illustrasjon KPA_Avvik Side 9 av 9