Storhaugen Vest Ålesund kommune PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED TILHØRENDE BESTEMMELSER FOR Storhaugen Vest, Emblem i Ålesund kommune Dato: 6. september 2007 Revidert: 15. august 2008 Plan og planbestemmelser er utarbeidet av Prodeco AS Side 1/7
REGULERINGSBESTEMMELSER KNYTTET TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GNR. 6 BNR. 6 I ÅLESUND STORHAUGEN VEST, EMBLEM I ÅLESUND KOMMUNE GENERELT A. Disse bestemmelsene gjelder innenfor det området som på reguleringsplanen er vist med reguleringsgrense. B. Arealer innenfor reguleringsgrensene er avsatt til følgende formål: 1. Byggeområder (PBL 25, 1.ledd nr.1 ) - Frittliggende småhusbebyggelse (FS) - Konsentrert småhusbebyggelse (KS) - Allmennyttig barnehage (AF) 2. Offentlige trafikkområder (PBL 25, 1.ledd nr. 3) - Kjøreveg (Veg) - Annen veggrunn - Gang- og sykkelveg (G/S) - Gangveg (Gv) 3. Offentlige friområder (PBL 25, 1. ledd nr. 4) - Kvartalslekeplass (F) 4. Spesialområder (PBL 25, 1.ledd nr. 6) - Frisiktsone ved veg 5. Fellesområder (PBL 25, 1.ledd nr. 7) - Felles avkjørsel (FA) - Felles gangareal (FG) - Felles lekeplass (FL) C. Disse reguleringsbestemmelsene kommer i tillegg til plan- og bygningsloven, bygningsvedtektene samt lekeplassbestemmelser og gjeldende kommunalnorm for veger, vann- og avløpsanlegg i Ålesund kommune. Det er ikke tillatt ved private servitutter å etablere forhold som strider mot disse bestemmelsene. Det faste utvalg for plansaker i kommunen, heretter kalt FUP, håndhever og vurderer dispensasjonssøknader innenfor reguleringsplanens og reguleringsbestemmelsenes gyldighetsområde. Side 2/7
1. FELLESBESTEMMELSER A. Tomtenes utnyttelse, bygningers materialbruk og farge Ved byggemelding skal kommunen påse at bygninger i samme område får en enhetlig behandling med hensyn til materialbruk og farger. Skjemmende farger er ikke tillatt, og FUP kan i spesielle tilfeller stille krav til fargevalg. Det skal legges særlig vekt på at ny bebyggelse skal tilpasses den topografiske og landskapsmessige situasjonen i området og at uheldige silhuettvirkninger skal unngås. Overordnede mål om universell utforming skal legges til grunn i boligenes planlegging. Tillatt bebygd areal (T-BYA) defineres etter gjeldende måleregler og tillatt utnyttelse er angitt på reguleringskartet. Planert terreng skal være angitt på byggets fasadetegninger som følger byggemeldingen. B. Tomtebehandling, utomhusplan Det skal ved byggemelding av konsentrerte byggeområder fremlegges en samlet situasjonsplan for det aktuelle delområde som byggemeldes. Situasjonsplanen skal vise bygningenes plassering på tomten, atkomstforhold og disponering av uteareal. Situasjonsplanen skal ved siden av å vise bebygd areal, også vise terrengbehandling, eksisterende og evt. ny vegetasjon. Eksisterende vegetasjon, viktige terrengformer og kulturminner som f. eks. steingjerder og lignende, bør så langt som mulig bevares og innpasses i utomhusanleggene. I spesielle situasjoner kan også landskapstilpasning av bygninger være et overordnet mål. C. Beplantning, planering og inngjerding/forstøtningsmurer Ubebygde deler av tomten skal gis en tiltalende utforming. Ingen tomt må beplantes med trær eller busker som etter FUP's skjønn vil virke sjenerende. Innenfor frisiktsonene, som er vist på plankartet, er det ikke tillatt med vegetasjon eller andre innretninger som hindrer fri sikt. Unntatt fra dette er enkle trær, gjerder eller andre innretninger med høyde inntil 0,5 meter. De ubebygde områder på tomtene skal gis en tiltalende form og behandling. Hvor planering medfører forstøtningsmur mot nabotomt eller veg, kan FUP kreve at planeringshøyden senkes eller heves slik at forstøtningsmurens høyde reduseres. Side 3/7
D. Universell utforming - generelt Før og under utbygging i reguleringsområdet så skal universell utforming være hensyntatt i planleggingen. Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Det henvises til Temaveiledning utgitt av Statens Bygningstekniske Etat i samarbeid med Husbanken samt henvisninger som er gjort i denne. E. Skolekapasitet Før det gis igangsettingstillatelse for hele eller deler av området, skal virkningen av det foreliggende prosjektet vurderes av ansvarlig skolemyndighet med hensyn på skolekapasiteten. Rådmannen kan vurdere om hele eller deler av prosjektet må utsettes i påvente av nærmere angitte tiltak i skolesektoren. Endelig vedtak fattes av formannskapet som hovedutvalg for plansaker. F. Støytiltak Det skal settes opp støyskjermer med høyde 2 meter slik som angitt i plankartet innenfor byggeområdene FS1 og FS2. I område der støyen i 2. etg (fra 5 meter over bakken) overskrider grenser fastsatt i retningslinjer for støy i plansaker; jfr. analyser fra COWI datert 02.05.08, skal en gjennom bygningsmessige tiltak sikre at støynivået blir tilstrekkelig redusert. G. Rekkefølgebestemmelser i) Felles lekeplasser samt kvartalslekeplass skal være opparbeidet i henhold til gjeldende regler senest når det gis midlertidig brukstillatelse for boligområdene. ii) Eksisterende vegkryss mot Rv 60 skal være utbedret før utbygging kan starte. iii) Støyskjermer skal være ferdigstilt senest når det blir søkt om midlertidig brukstillatelse for boliger innenfor områdene FS1 og FS2. H. Unntak Mindre vesentlige unntak fra disse bestemmelser kan, når særlige grunner taler for det, tillates av kommunen innenfor rammen av bygningslovgivningen og bygningsvedtektene i kommunen. Side 4/7
2. BYGGEOMRÅDER 2.1 - Frittliggende småhusbebyggelse, FS A. Innenfor områdene FS1 til FS3 kan det bygges småhus. Maksimal byggehøyde for gesims er 6,5 m og for møne 9 m. Maksimal T-BYA er satt til 30 % for FS1 og FS2, og maksimalt 20 % for FS3. B. For FS-områdene skal det på egen grunn avsettes min. 2 biloppstillingsplasser for hver boenhet, der en av disse kan være i carport/garasje. Plassering av garasje eller carport samt biloppstillingsplasser skal være vist på situasjonskart som skal følge byggemeldingen. Selv om garasjen/carporten ikke oppføres samtidig med bolighuset skal parkeringsplasser opparbeides. Frittliggende garasje/carport skal være tilpasset bolighuset med hensyn til materialvalg, form og farge. For hver hybel/hybelleilighet skal det i tillegg avsettes og opparbeides min. 1 ekstra biloppstillingsplass. 2.2 - Konsentrert småhusbebyggelse, KS A. I forbindelse med første byggetrinn innenfor KS-områdene skal det utarbeides en bindende situasjonsplan for hele det aktuelle KSområdet. Situasjonsplanen skal, i tillegg til å vise boliger, garasjer og parkeringsplasser; også vise interne gangveger samt nærlekeplasser/sandlekeplasser. B. Innenfor KS-områdene kan det tillates oppført leilighetsbygg, rekkehus, kjedehus og lignende. Gesims- og mønehøyde for KS1 skal ikke overstige 9,5 og 11,5 m. For KS2 - KS4 skal ikke gesimsog mønehøyde overstige 6,5 og 9,0 meter. Maksimal utnyttelsesgrad for områdene KS1 og KS2 er T-BYA= 40 % og for KS3 og KS4 er maksimal utnyttelse satt til T-BYA= 30 %. C. For hver boenhet på KS-områdene skal det på egen eller felles grunn, avsettes plass for min. 1,5 biloppstillingsplasser. Plassering av garasje/garasjeanlegg/carport og utendørs biloppstillingsplasser skal være vist på et bindende situasjonskart for hele det anmeldte KS-området ved byggemelding. Selv om garasjen/carporten ikke oppføres samtidig med bolighuset skal parkeringsplassen opparbeides. 2.3 - Allmennyttig formål - barnehage, AF A. Området skal benyttes til barnehageformål. Side 5/7
B. Bygninger innenfor området skal ha en samsvarende utforming med saltak, pulttak eller flatt tak; eller en kombinasjon av disse. Bygningene skal i all hovedsak utføres med trepanelte yttervegger, og takvinkel skal maksimalt være 27 grader. C. Tillatt bebygd areal (% T-BYA) skal ikke være over 30 %. Ved saltak er maksimal gesims- og mønehøyde henholdsvis 6,5 m og 9,5 m. Ved pulttak settes maksimal gesimshøyde til 9,5 m. Høyder og utnyttelse er definert i henhold til gjeldende måleregler. D. Ved byggemelding skal saksbehandler vurdere om parkeringsbehovet er ivaretatt i forhold til byggemeldt omfang av virksomheten, og antall parkeringsplasser skal opparbeides i henhold til slikt krav. E. Ved utforming av atkomst, parkeringsareal og snuplasser skal man under planlegging og opparbeiding spesielt ta hensyn til anbefalinger som er gjort om universell utforming av slike arealer. Det henvises til Temaveiledning utgitt av Staten Bygningstekniske Etat i samarbeid med Husbanken samt henvisninger som er gjort i denne. 3 Offentlige trafikkområder A. Samtlige offentlige veger, gang- og sykkelveger, unntatt Gv2, samt fellesavkjørsler og interne atkomstveger skal være ferdig opparbeidet i henhold til den enkelte situasjonsplan før det gis brukstillatelse for bebyggelsen i hvert av delområdene. B. Areal avsatt til annet vegformål skal benyttes til snøopplag. C. Ålesund kommune kan godkjenne andre interne avkjørsler fra atkomstvegene enn det som er vist på reguleringsplanen. 4 Offentlige Friområder A. Offentlig friområde skal benyttes til off. kvartalslekeplass for området. B. Kvartalslekeplassen skal opparbeides av utbygger, i henhold til planer godkjent av ansvarlig myndighet i kommunen, før det gis brukstillatelse for boligområdene innenfor reguleringsplanen. Side 6/7
5 Spesialområder A. Innenfor frisiktsonene, som er vist på plankartet, er det ikke tillatt med vegetasjon eller andre innretninger som hindrer fri sikt. Unntatt fra dette er enkle trær, gjerder eller andre innretninger med høyde inntil 0,5 meter. Arealene innenfor frisiktssonene må ikke brukes slik at sikten hindres på noe tidspunkt. 6.1 Felles avkjørsel (FA) 6 Fellesområder A. Felles avkjørsel FA1 er felles for byggeområdene KS3 og KS4 samt barnehageområdet AF. B. Felles avkjørsel FA2 er felles for byggeområdene FS1 og FS2. 6.2 Felles gangareal (FG) A. Felles gangareal FG (gangsti) er felles for alle beboere i reguleringsområdet. B. Ved utforming skal man under planlegging og opparbeiding spesielt ta hensyn til anbefalinger som er gjort om universell utforming av gangveger tilrettelagt for allmennheten. Det henvises i så måte til Temaveiledning utgitt av Staten Bygningstekniske Etat i samarbeid med Husbanken samt henvisninger som er gjort i denne. 6.3 Felles lekeplass (FL) A. Felles lekeplassareal (FL1 og FL2) kan benyttes av alle barn innenfor reguleringsområdet. Lekeplassen skal gjerdes inne og opparbeides parkmessig samtidig med utbyggingen av de omkringliggende boligområdene. B. Ved utforming skal man under planlegging og opparbeiding spesielt ta hensyn til anbefalinger som er gjort om universell utforming av lekeplasser. Det henvises i så måte til Temaveiledning utgitt av Statens Bygningstekniske Etat i samarbeid med Husbanken og henvisninger som er gjort i denne. Ålesund 6. september 2007 revidert 15. august 2008 Side 7/7