Fjell kommune Arkiv: 37/61 Saksmappe: 2013/2575-28554/2016 Sakshandsamar: Linn Cecilie Martinson Dato: 28.11.2016 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 158/16 Komité for plan og utvikling 06.12.2016 144/16 Kommunestyret 15.12.2016 Detaljreguleringsplan for Mabbursvegen, gnr 37, bnr 61 m.fl. Anglavika. Slutthandsaming. Tiltakshavar: Bjørn Ydse og Knut Fejerskov. Samandrag av saka: Ard arealplan as har på vegner av Bjørn Ydse og Knut Fejerskov utarbeidd framlegg til detaljregulering for Mabbursvegen gnr. 37 bnr. 61 m.fl. Anglavika. Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av fem nye bustader med totalt seks brukseiningar. I arealdelen til kommuneplanen 2015-2026 er området sett av til bustad, med krav om felles planlegging. Planframlegget er i samsvar med overordna plan. Rådmannen tilrår at planforslaget vert godkjend, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av plan- og bygningslova 12-10 godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan for Mabbursvegen, gnr 37, bnr 61 m.fl. Anglavika, med plankart datert 28.11.2016, føresegner datert 28.11.2016 og planskildring datert 23.11.2016, med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga. Straume, den 28.11.2016 Steinar Nesse Rådmann Berit Karin Rystad Plan- og utbyggingssjef
Handsama i Komité for plan og utvikling - 06.12.2016: Arealplanleggjar linn Cecilie Martinson orienterte om planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling - 06.12.2016: Komité for plan og utvikling tilrår: I medhald av plan- og bygningslova 12-10 godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan for Mabbursvegen, gnr 37, bnr 61 m.fl. Anglavika, med plankart datert 28.11.2016, føresegner datert 28.11.2016 og planskildring datert 23.11.2016, med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga. Handsama i Kommunestyret - 15.12.2016: Tilråding gjort i komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke. Desse hadde ordet i saka: Jon Inge Matre og Atle Justad. Vedtak i Kommunestyret - 15.12.2016: I medhald av plan- og bygningslova 12-10 godkjenner kommunestyret detaljreguleringsplan for Mabbursvegen, gnr 37, bnr 61 m.fl. Anglavika, med plankart datert 28.11.2016, føresegner datert 28.11.2016 og planskildring datert 23.11.2016, med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert 28.11.2016 B. Føresegner, datert 28.11.2016 C. Planskildring, 23.11.2016 D. Samla merknader og kommentarar frå tiltakshavar Saksopplysningar: Ard arealplan as har på vegne av Bjørn Ydse og Knut Fejerskov utarbeidd framlegg til detaljregulering for Mabbursvegen gnr. 37, bnr. 61 m.fl. Anglavika. Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for bygging av fem nye bustader med totalt seks brukseiningar.
Planstatus I arealdelen til kommuneplanen 2015-2026 er området sett av til bustad, med krav om felles planlegging. Planframlegget er i samsvar med overordna plan. Planområdet Planområdet er på om lag 14 dekar, og er lokalisert ved Mabbursvegen i Anglavika. I tilgrensande område er det bustader, fritidsbustader og naturområde. Om lag 5 km frå planområdet ligg regionssenteret Straume. Innanfor planområdet ligg det i dag eitt bustadhus og to fritidsbustader. Den eine fritidsbustaden skal rivast for å utbetra tilkomstvegen. Tilkomsten til planområdet er via den kommunale vegen Anglavikvegen og den private vegen Mabbursvegen. Skule og barnehage er lokalisert mellom 3 km og 6 km frå planområdet. Planframlegget Planen legg til rette for oppføring av totalt fem bustadhus med til saman seks brukseiningar i bustadformåla BFS1, BFS2 og BFS4. BFS1: Ein bustad med ei brukseining. Utnyttingsgrad 15% BYA. BFS2: To bustadhus, der den eine kan førast opp med 2 brukseiningar. BYA er sett til 35%. BFS3: Den eksisterande fritidsbustaden skal gjerast om til bustadhus, og BYA er sett til 20%. BFS4: Maksimalt to bustader med ei brukseining i kvart bustadhus. BYA er sett til 15% BFS5: Eksisterande bustadhus. BYA er sett til 20%. Gesimshøgd er sett til maks 6 meter over gjennomsnittleg planert terreng, og mønehøgd er sett til maks 8 meter over gjennomsnittleg planert terreng. Maks mønehøgd går fram av plankartet. Det er sett av areal til to leikeplassar, f_blk1 og f_blk2. Leikeplassane skal i utgangspunktet vera naturleikeplassar, men delar av dei skal vera universelt utforma, og begge skal opparbeidast med leikeapparat og sittegruppe. Alle vegane i planområdet har ei breidde på 3,5 meter og er dimensjonert etter dimensjoneringsklasse A1 i handbok N100. Alle vegane i planområdet har ei maksimal stigning på 1:10. Det er medrekna 2 parkeringsplassar per bustadeining, og desse skal løysast innanfor kvar einskild tomt. Avfallshandteringa skal løysast utanfor planområdet. Dagens løysing for avfallstømming skal vidareførast, der bosspanna ved tømming vert plassert langs Anglavikvegen like ved avkøyrsla til Mabbursvegen. Løysinga er godkjend av FjellVAR. Offentleg ettersyn: Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn i tida 20.05-01.07.2016, og det kom inn sju merknader. Det kom inn fem merknader frå offentlege instansar og to frå private. Ei kort oppsummering av merknadene og rådmannen si vurdering av desse følgjer nedanfor. Merknadene ligg i sin heilskap som vedlegg til saka. Christopher Hansen, 30.06.2016 Viser til referat frå møte med partane, der ein vart samd i at GN2 skal takast ut frå plankartet. Har fått teikningar for korleis vatnet skal takast vekk frå si tomt i rør, men finn ikkje desse vedlagt høyringsdokumenta. Ønskjer at vatnet skal leiast bort frå tomta hans som avtalt, og påpeiker at han har gjeve godkjenning til å føra rør via tomta med tilhøyrande kummar. Er
fornøyd med løysinga med stigninga på vegen SV2, og er kjend med at det skal gjerast inngrep på tomta hans, og at dette vert ei privatrettsleg sak. Grøntarealet GN2 er teke ut av plankartet. VA-rammeplanen er no meir spesifisert, og viser korleis vatn og avlaup vert handtert i området. Kirsten Lohne, 23.06.2016 Planen viser at det ved framføring av veg vil gå med litt av hennar eigedom gnr. 37, bnr. 32, og gjer merksam på at det ikkje ligg føre avtale om grunnavståing. Før slik avtale ligg føre motset ho seg inngrep på eigedommen. Det vil ikkje bli gjort inngrep på Lohne sin eigedom utover dei tiltaka som er der i dag. Vegen vart etablert i 1978 og skal ikkje endrast i knytt til deira eigedom og grenselinje. Fjell VAR, 25.05.16 og 20.06.2016 Vil ha berekningar av overvatn som syner dagens og framtidig situasjonen. Viser til Fjell kommune si overvassnorm som skal nyttast i dette arbeidet. Utbyggar må vere klar over at tiltaket ikkje skal føra til auka avrenning, og planen må vere meir konkret. Nedgravne avfallsanlegg må ha trafikksikker plassering og god tilkomst for tømming og gode snuareal for store bossbilar. Endeleg utforming av oppstillingsplass må utformast i samråd med FjellVAR AS. Viser til VA- rammeplan datert 03.11.2016. Utrekningane er utført i tråd med Fjell kommune sine retningslinjer for overvasshandtering Avfallshandteringa skal løysast utanfor planområdet. Dagens løysing for avfallstømming skal vidareførast. Fylkesmannen i Hordaland, 20.06.2016 Har ingen merknader til planforslaget. Hordaland fylkeskommune, 27.06.2016 Hordaland fylkeskommune har merknader til planforslaget når det gjeld areal og transport, senterutvikling, barn og unges interesser, kulturminne og kulturmiljø, og ber om at desse merknadene vert teke omsyn til i prosessen vidare. Påpeikar at Regional Transportplan for Hordaland (RTP) konkretiserer dei nasjonale måla om ny reisemiddelfordeling og nullvekst i privatbilismen for Bergensområdet. Frå planområdet er det 5 km til næraste senterområde på Straume. Busstilbodet ved næraste kollektivhaldeplass er avgrensa. Hordaland fylkeskommune er kritisk til korleis planen støttar opp under mindre bilbruk og god utvikling av senterområda i kommunen. Viser til at planomtalen ikkje skildrar om det er trafikksikker veg til skulen. Planområdet ligg om lag 5 kilometer frå Straume, noko som ikkje kan seiast å vera kort gangavstand. Derimot er busstilbodet, med over 30 avgangar dagleg, svært godt i Anglavika sett i høve til det generelle busstilbodet på Sotra. Området har difor ei god kopling til idrettsog servicetilboda på Straume. Med ein avstand på om lag 4 kilometer til skule, er det naturleg å tru at barn uansett vil ha behov for skuleskyss. Det er ikkje fortau langs
Mabbursvegen, men utbygginga legg berre opp til seks einingar, og avstanden til busshaldeplassen er kort. Løysing for trafikksikring langs Fv 209 vert arbeidd med på eit overordna nivå i kommunen, og vil verta eit tema i arbeidet med ein kommunedelplan for nordre del av Litle Sotra. Statens vegvesen, 03.08.2016 Meiner at planframlegget manglar skildring av barns ferdsel langs Fv 209 fram til idrettsanlegg og andre servicetilbod på Straume utanom skuletida. Statens vegvesen meiner at ei utbygging basert på skuleskyss ikkje representerer ei ønskt utvikling sett i lys av måla i den Nasjonale transportplanen, der arealplanlegginga skal leggja til rette for ein auke i andel syklande og gåande. Skuleskyss løyser heller ikkje utfordringar knytt til barns ferdsel langs Fv 209 utanom skuletida. Er kritisk til denne type form for utbygging, frimerkeplanar. Jf. rekkjefølgjekrav i KPA, er SVV kritisk til at kommunen nyttar argumentasjon som at «planarbeidet for Mabbursvegen var allereie starta opp før KPA vart vedteken, og det vil difor ikkje vera rimeleg å krevja at alle nye krav som kom med KPA vert følgd opp.» SVV stiller og spørsmålsteikn ved kvifor planen vert lagt ut til offentlig ettersyn først eitt år etter at gjeldande KPA vart vedtatt av kommunen, og kan ikkje sjå kvifor gjeldande kommuneplan ikkje skal leggjast til grunn for planarbeidet. Statens vegvesen meiner detaljreguleringa må ta med seg eit rekkjefølgjekrav som hindrar at det vert gjeve midlertidig bruksløyve/ferdigattest for bustader innanfor planområdet før det er bygd samanhengande fortau eller gang- og sykkelveg fram til Foldnes skule, jf. føresegna i arealdelen til kommuneplanen. Barns ferdsel langs Fv. 209 er skildra i kap. 7.10 i planskildringa. Rådmannen er samd i at detaljreguleringa for Mabbursvegen i utgangspunktet er ein frimerkeplan. Samstundes opnar arealdelen til kommuneplanen (KPA) for fortetting i området då planområdet er sett av som utbyggingsområde. Området er naturleg avgrensa og ramma inn av ei høgd i terrenget, og grensar til allereie utbygde område. Då KPA vart vedteken sommaren 2015, vart det innarbeidd eit rekkjefølgjekrav om samangangande fortau eller gang- og sykkelveg fram til skule, før det kan gjevast bruksløyve/ferdigattest for bustader. Fleire private detaljreguleringsplanar på Litlesotra var alt starta opp før KPA vart vedteken. Kommunen innførte derfor ein praksis om at detaljreguleringsplanar som hadde meldt oppstart før KPA vart vedteken, kunne forsetja planlegginga. Føresetnaden for at allereie starta planarbeid kunne fortsetja, var at ny KPA vart lagt til grunn for arbeidet, med ein viss fleksibilitet knytt til nye krav. Samstundes vart fleire ønskje om oppstart av detaljreguleringsplanar som kom tett opp mot vedtak av ny KPA avvist. Dette med bakgrunn i at kommunen på eit tidspunkt måtte setja ned foten, og avvisa planar som ikkje var i tråd med intensjonar og føringar i ny KPA. Dermed har ikkje KPA fått tilbakeverkande kraft, men er inkludert i saksbehandlinga med ein viss fleksibilitet. Dette har bakgrunn i at kommunen ikkje ønskjer å påleggja utbyggjar urimelege krav som kan føra til at utbygginga ikkje vert mogleg å gjennomføra. Det er i ettertid stilt spørsmålsteikn ved kvifor nokre av detaljreguleringsplanane først vart lagt ut på offentleg ettersyn over eitt år etter at ny KPA vart vedteken. Dette handlar om at planlegging er ein omfattande prosess som tek tid, og krev større utgreiingar som ofte startar
opp i ein tidleg fase i arbeidet. Overgangen til nye overordna planar er også utfordrande. Krav og problemstillingar som skal løysast på eit overordna nivå vil ikkje alltid vera mogleg å overføra til ein enkelt detaljreguleringsplan. Opparbeiding av samanhengande fortau/gang- og sykkelveg fram til Foldnes skule er eit døme på dette, då eit krav av ein slik dimensjon ikkje vil vera mogleg å gjennomføra økonomisk sett for ein enkelt utbyggjar. Samstundes er det viktig at planprosessar er føreseielege, og at det ikkje vert stilt krav som inneber store kostandar som ikkje var pårekna i oppstartsfasen av detaljreguleringa. Reguleringsplanen for Mabbursvegen legg opp til ei fortetting i eit allereie etablert bustadområde. Terrenget i planområdet ligg eksponert til på ei høgd, noko som er utfordrande med omsyn til silhuettverknad og vegtilkomst. Planen er godt gjennomarbeidd og det er sikra at tilkomstvegen har ei akseptabel stigning. Området skal også byggjast ut med god terrengtilpassing. Barn og unges interesser: Rådmannen meiner at planen legg opp til gode kvalitetar for barn og unge, og er nøgd med at leikeplassane er plassert med god avstand til den bratte skrenten i vest. Sjølv om leikeplassane i utgangspunktet skal vera naturleikeplassar, meiner rådmannen det er positivt at det er sikra universell utforming på delar av areala, og at områda skal opparbeidast med fleire leikeapparat. Infrastruktur: Planen legg opp til betring av tilkomstvegen f_sv1, Mabbursvegen. Vegen vil etter opparbeiding få ei stigning på 1:10. SV2, tilkomstveg for eksisterande bustad søraust for planområdet vil også bli endra. Vegen vert heva, og dette vil i kombinasjon med drensleidning og overvassleidning, føra til betre handtering av overvatn for eksisterande bustad i sør. Rådmannen er nøgd med at tiltakshavar betrar Mabbursvegen, og at overvatn og avrenning er grundig vurdert i VA- rammeplanen. Rådmannen meiner det er uheldig at det ikkje er trygt å ferdast langs heile Fv 209 og fram til skule og fritidsaktivitetar. Kommunen har starta opp planprosessen for ein overordna plan for delar av Litlesotra gjennom vedtak av planstrategien for 2016-2019. I ein overordna plan for Litlesotra vil mellom anna infrastruktur vera ein viktig del av planarbeidet. Kommunen meiner også at det er i arbeidet med ein ny overordna plan vi må løysa problemstillingane knytt til gang- og sykkelveg langs Fv209. Ansvarsfordelinga mellom det offentlege og private vil også vera ein del av planprosessen. Dette planarbeidet er prioritert politisk, og det er sett av midlar til arbeidet. I tillegg har kommunen, fylkeskommunen i Hordaland og Statens Vegvesen ein dialog om finansiering av trafikksikringstiltak og vegutbetring i Fjell. Naturmangfald: Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8-12 skal leggast til grunn ved utøving av offentleg mynde. Temaet var derimot utfyllande omtalt ved 1. gangs handsaming av planen. Rådmannen kan ikkje sjå at det ved eller etter offentleg ettersyn er kome nye opplysningar som krev ny vurdering. Oppsummering: Følgjande er endra etter offentleg ettersyn: VA- rammeplanen er meir spesifisert og i tråd med kommunen si VA-norm. Barn og unges ferdsel langs Fv 209 er skildra i kap. 7.10 i planskildringa, i samsvar med merknad frå Statens vegvesen.
Grønstruktur, GN2 er teke ut, i samsvar med merknad frå nabo/grunneigar. Det er gjort mindre justeringar av føresegnene knytt til ordlyd. Endringane er innarbeidd i reviderte plandokument: plankart datert 28.11.2016, føresegner dater 28.11.2016 og planskildring datert 23.11.2016. Endringane som er gjort etter offentleg ettersyn endrar ikkje hovudformålet eller intensjonen med planen. Etter rådmannen si vurdering kjem endringane innanfor rammene av kva som kan endrast utan nytt offentleg ettersyn. Etter kva rådmannen kan sjå er føresetnaden for å nytta eigengodkjenning i samsvar med 12-12 i plan- og bygningslova tilstade. Rådmannen meiner det reviderte planframlegget sikrar gjennomføring og etablering av ny busetnad på ein tilfredstillande måte, og vil difor tilrå at kommunestyret godkjenner detaljreguleringsplanen, med dei endringane som går fram av saka.