DRIFTSKONFERANSEN 2011 KNUT HAUGRØNNING Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS
DRIFT AV NYTT HOVEDKONTOR SPAREBANK1-SMN I TRONDHEIM NY TEKNOLOGI FØRER TIL NYE DRIFTSMETODER. HVA KAN VI LÆRE?
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS Etablert i 1999 25 ansatte Omsetning 2010: kr. 69 mill R. Kjeldsberg AS 100% eier En komplett leverandør av drift- og forvaltningstjenester for eiendomsbesittere, sameier og borettslag Forvalter i dag ca 300 000m2 næringsareal av ulike kategorier, derav ca 220 000m2 for eksterne eiendomsbesittere Forretningsfører for ca 65 borettslag og sameier
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS Tilbyr følgende tjenester: Driftsledelse Oppfølging av leietakere og løpende kontakt med oppdragsgiver Inngåelse og oppfølging av eksterne avtaler Regnskap og rapportering mot oppdragsgiver Energioppfølging og kjøp av el-kraft
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS Tilbyr følgende tjenester: Vaktmestertjenester Innvendig fellesareal Utvendig areal Felles tekniske anlegg Leietakertjenester
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS Tilbyr følgende tjenester: Teknisk oppfølging og vedlikehold Oppfølging av serviceavtaler ENØK-tiltak Tilstandsrapporter og oppfølging Energimerking Miljøregnskap Prosjektstyring Mindre ombygningsarbeider Garantioppfølging Oppfølging av entreprenør etter overtagelse
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS KEF Økonomiservice AS Regnskap og forretningsførsel Budsjettering av felleskostnader Budsjettering av eierkostnader Utfakturering og oppfølging av felleskostnader Utfakturering og oppfølging av husleie Avregning eierkost og regnskap for eiendomsselskapet Styresekretær
NY TEKNOLOGI FØRER TIL NYE DRIFTSMETODER?
Teknologien som puttes inn i bygninger har vært gjennom en rivende utvikling de siste 20-30 år. Fortsatt ser vi mange eldre bygg med dårlige og foreldede løsninger som skal driftes og vedlikeholdes. Slike bygg har også ofte dårlig inneklima, høyt energiforbruk og misfornøyde brukere.
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS
OG: Den tradisjonelle vaktmesterfunksjonen har etter manges mening etter hvert kanskje forsvunnet eller i hvert fall endret seg vesentlig.
+
Med dagens teknologi så er mulighetene til stede for at man kan drifte en eiendom med stort fokus på teknisk drift, energiforbruk, vedlikehold og driftskostnader. Teknologien for de forskjellige fag er under stadig utvikling. Sammenlignet med tidligere så har vi i dag gode muligheter for å drifte et bygg effektivt så lenge de riktige valgene gjøres i en nybygg- eller rehabiliteringsprosess. Prosjekteringen av Sparebankkvartalet i Trondheim hadde stort fokus på å gå nye veier for å få til et godt inneklima for brukerne. Deretter var ønsket om å få til et energigjerrig bygg neste målsetning.
Kort info om Sparebankkvartalet: Motto for prosjektet: Vi bygger fremtidens miljøbygg i dag! I forprosjektet ble det definert et felles mål: Blant landets beste på innemiljø Best på energi Energimålsetting: Netto energibehov for kontordelen beregnet etter NS3031 <100 kwh/m2 Målt levert energibehov <85 kwh/m2 Det vil si 80% mindre energi enn bygget som ble revet. Lav SFP- faktor (snitt over året på ca. 1,25) på ventilasjonsanleggene og roterende varmegjenvinnere med høy virkningsgrad var viktige parameter i planleggingen.
Bygget kombinerer rekordlavt energiforbruk med et inneklima av høyeste kvalitet. En miks av mange tiltak gjør dette mulig. - Godt isolerte yttervegger - Superisolerte vinduer - Smart innslipp av dagslys reduserer behovet for kunstig belysning - Effektiv solavskjerming reduserer kjølebehovet - Nyskapende undergulvs-ventilasjon - Høyeffektive varmegjenvinnere - Avansert styringssystem basert på om det er folk til stede, og på CO2- nivå og dagslys-nivå.
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS ble valgt som driftsselskap for Sparebankkvartalet på bakgrunn av at vi har tilpasset organisasjonen og kompetansen nettopp for å kunne drifte bygg med moderne teknologi. Den nye teknologien krever at de som tilbyr drift- og forvaltningstjenester holder tritt med utviklingen og bemanner deretter. Det er etter vår mening viktig å besitte bred kompetanse internt, men det vil alltid være behov for å inngå avtaler for å sikre at nødvendig spisskompetanse er tilgjengelig. For de tekniske fagene, og da spesielt i forhold til SROanleggene og det overordnede SD- anlegget, har vi på dette bygget inngått serviceavtaler med YIT.
Viktige overordnede verktøy for å lykkes i og drifte et moderne bygg: SD- anlegg Energi- og miljøoppfølgingssystem Facility Management System
SD- anlegg fra IWMAC Fordeler: Kommuniserer med de fleste systemer med åpne protokoller. Utmerkede loggemuligheter av samtlige punkt. Enkel betjening. Store krav til automatikkleverandør og samhandling mellom alle fag Gode alarmfunksjoner på e-post og SMS etter eget valg
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS
Energi og miljøoppfølgingssystem fra Cebyc (Energinet) : Automatisk innhenting av energidata på abonnementsmålere. Automatisk innhenting av energidata fra undermålere. Data helt ned på timeverdier. Enkelt å legge inn data manuelt. Gode rapportmuligheter
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS
Facility Management System fra LYDIA: Areal- og eiendomsforvaltning Leverandør- og avtaleoversikt Arbeidsordrer og tiltak Behandling av avvik og behov Behovsinnmelding fra leietakere Brann ivaretar lovpålagte oppgaver
Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS
Oppsummering
Bred kompetanse er viktig å ha i egen organisasjon Bruk av moderne styringsverktøy og systemer Inngå gode samarbeidsavtaler med tanke på spisskompetanse
TAKK FOR MEG