Saksbehandler, innvalgstelefon Silje Sævik Bøe, 5557 2366 Vår dato 13.10.2014 Deres dato 05.09.2014 Vår referanse 2014/10891 423.1 Deres referanse 14/2142 Askøy kommune Postboks 323 5323 KLEPPESTØ Askøy - gnr. 6 bnr. 185 - Florvåg - oppføring av tilbygg Fylkesmannen viser til oversendelse fra Askøy kommune, mottatt her 05.09.2014. Vedtak: Fylkesmannen opphever Askøy kommune sitt vedtak av 23.06.2014, sak DS 603/14, tillatelse til garasje. Vedtak i sak DS 603/14, tillatelse til tilbygg og veg stadfestes. Bakgrunn Askøy kommune ga den 23.06.2014, sak DS 603/14, tillatelse til oppføring av tilbygg til enebolig, oppføring av garasje samt adkomstveg på gnr. 6 bnr. 185. Den del av vedtaket som gjelder tillatelse til tilbygget ble påklaget av advokatfirmaet Harris på vegne av nabo Ronny Hesvik, eier av gnr. 6 bnr. 1052, i brev av 17.07.2014. Hesvik har gitt ytterligere merknader i brev av 18.09.2014, 23.09.2014 og 05.10.2014. Kommunen har kommentert de nye merknadene til klager i brev datert 29.09.2014. Klager gjør blant annet gjeldende at det omsøkte tilbygget medfører at han mister all utsikt ned mot sør i retning Florvåg sentrum. Videre vil tilbygget fremstå som dominerende, og gi en innelukket følelse og økt innsyn på klagers eiendom. Klager uttaler også at tiltakshavers fordel med takterrassen ikke veier opp for de ulemper som klager påføres. Størrelsen på tiltakshavers eiendom gjør det mulig å plassere tilbygget på et annet sted enn omsøkt. Videre vil tilbygget medføre ulemper for klagers planer om å skille ut og bebygge sin eiendom. Klager anfører videre at omsøkte bygg ikke er tilpasset de naturgitte og bebygde omgivelsene, er altfor høyt i front og er meget ruvende. Det uttales også at baksiden av bygget ser ut som et langt industribygg, som er skjemmende og verdiforringende for klagers eiendom. Vi viser ellers til klagen og klagers merknader i sin helhet. Kommunen har gjennomført befaring i forbindelse med behandling av klagesaken. Utvalg for teknikk og miljø behandlet saken i møte den 28.08.2014, sak 207/14. Klagen ble ikke tatt til følge. Saken er deretter oversendt Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. I etterkant av kommunens behandling av klagesaken den 28.08.2014, er kommunen blitt gjort oppmerksom på at en fylling i forbindelse med tiltaket delvis er plassert i et område avsatt til grøntareal i reguleringsplanen. Ansvarlig søker sendte på bakgrunn av dette inn endringssøknad, der fyllingen ble trukket inn i samsvar med reguleringsplanen. Askøy Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: 55 57 20 00 Telefaks: 55 57 28 51 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: 974760665 E-post: postmottak@fmho.no Internett: www.fylkesmannen.no/hordaland
kommune v/ delegert plan- og byggesaker ga tillatelse til omsøkte endring i vedtak av 29.09.2014. Når det gjelder bakgrunnen for saken ellers, viser vi til saksdokumentene som vi forutsetter at partene er kjent med. Fylkesmannen finner at saken er tilstrekkelig opplyst, jf. forvaltningsloven (fvl.) 17 første ledd. Fylkesmannens vurdering Forvaltningsloven gjelder for Fylkesmannens behandling av saken. Fylkesmannen kan prøve alle sider av vedtaket som er påklaget, og ta hensyn til nye omstendigheter, jf. fvl. 34. Klageinstansen kan stadfeste, omgjøre eller oppheve kommunen sitt vedtak. Omsøkte eiendom er regulert til bebyggelse ved reguleringsplan 15-00, Kleppestø, Florvåg området, stadfestet 10.12.1959. Det fremgår av reguleringsplanen 7 andre ledd første punktum at «[g]esimshøyden for 2- etasjes hus må ikke være over 7 m, og mønehøyde ikke over 9 m.» Videre heter det i andre punktum at «[h]øyden til gesims og til utvendig treveggs høyeste punkt måles fra grunnens planerte nivå etter bygningsrådets bestemmelse.» Klager gjør gjeldende at gesimshøyden til tilbygget er 9,731 meter, med møne på 10,131 meter. Det går imidlertid frem av sakens dokumenter og kart at gesimshøyden er 7,0 meter og mønehøyden 7,905 meter, beregnet med utgangspunkt i gjennomsnittlig planert terreng, se Byggteknisk forskrift (TEK 10) 6-2. Klager anfører videre at takhøyden heves med 1,2 til 0,8 meter sammenlignet med eksisterende bolig, som har topp møne på kote +32,08. Det omsøkte tilbygget er imidlertid i tegningene angitt med topp på kote +32,6. Omsøkt heving er således på +0,52. Slik Fylkesmannen ser det, er tilbyggets høyde etter dette i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser. Det omsøkte tilbygget er videre i tråd med reguleringsplanens bestemmelser om etasjetall og utforming av tak. Det følger videre av reguleringsplanen 8 første ledd at «[v]åningshusets størrelse kan være inntil 15 % av tomtens nettoareal.» Videre heter det at «[g]arasje, uthus, fløybygning må tilsammen ikke utgjøre over 30 m2.» Det fremgår av tiltakshavers søknad at beregnet grad av utnytting for tiltaket er 11,89 %. Fylkesmannen legger dermed til grunn at tiltaket er i samsvar med reguleringsplanens krav til utnyttingsgrad. Den del av tiltaket som gjelder tilbygget er etter dette i samsvar med plan. Det er imidlertid oppgitt at omsøkte garasje er på 60 m 2. Den del av tiltaket som gjelder oppføring av garasje er dermed avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen 8. Det følger av pbl. 19-1 at dispensasjon krever grunngitt søknad. Fylkesmannen kan ikke se at det er søkt om dispensasjon til oppføring av garasje. Kommunen har dermed ikke hjemmel til å gi tillatelse til dette. Fylkesmannen opphever etter dette den del av kommunens vedtak av 23.06.2014 som gjelder tillatelse til oppføring av garasje. 2
Naboulemper Klager gjør gjeldende at plasseringen av det omsøkte tilbygget medfører betydelige ulemper for ham som nabo, og at byggets plassering og høyde må endres. Det rettslige utgangspunktet er at grunneier fritt kan utnytte sin eiendom innenfor de rammer som følger av plan- og bygningslovgivningen. Dette er et utslag av eierrådigheten og legalitetsprinsippet i norsk rett. Bygningsmyndighetene kan dermed ikke avslå en søknad dersom det omsøkte er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det følger av pbl. 29-4 første ledd første punktum at «[b]yggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen.» Plan- og bygningsloven 29-4 er en videreføring uten realitetsendring av 70 i plan- og bygningsloven av 1985. Rettskilder knyttet til den tidligere bestemmelsen er dermed fortsatt relevante. I Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 231 heter det at: «[g]odkjenning etter [ 29-4 første ledd] første punktum er begrenset til bygningens plassering på tomta, og gir ikke hjemmel til å avgjøre om en søknad i det hele tatt skal tillates.» Det følger av NOU 2005: 12 pkt. 19.2 s. 338 til pbl. av 1985 at «[i] forarbeidene og senere rundskriv heter det at der ikke tungtveiende hensyn taler i mot skal den omsøkte plasseringen godkjennes.» Videre har Kommunaldepartementet i rundskriv H-18/90 uttalt at «Bestemmelsen [tidligere pbl. 70 nr. 1, nå 29-4] forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø.» Spørsmålet er om det foreligger tungtveiende hensyn i form av betydelig ulempe for klager, som tilsier at plassering av tilbygget ikke kan godkjennes som omsøkt. Omsøkte tilbygg vil medføre at klager taper noe av utsikten mot Florvåg sentrum. Det fremgår imidlertid av bildene i saken at det fortsatt vil gjenstå utsiktskorridorer i denne retningen. Videre vil klagers hovedutsikt fra nordøst til sørøst være uberørt av omsøkte tiltak, og klager vil fortsatt ha utsikt til sjø og arealer avsatt til grøntområder. Omsøkte eiendom ligger også i område avsatt til bolig. Dette tilsier at en må kunne regne med ytterligere fortetting av området, og at ulemper med bygningstetthet og redusert utsikt dermed er påregnelige. Vi viser til Sivilombudsmannens årsmelding 1987 s. 172, der det er uttalt at «[d]et er bare kvalifiserte tilfeller av utsiktsforringelse for naboer som kan begrunne i avslag på en byggesøknad. Og i praksis skal det særdeles mye til for at naboer i slike tettbebygde strøk som det aktuelle blir hørt med klager om utsiktsforringelse.» Slik Fylkesmannen ser det ut fra bildene og dokumentene i saken, kan ikke reduksjonen av utsikt bli regnet som vesentlig. Takvinduer på omsøkte bygning vil medføre noe innsyn mot klagers eiendom. Imidlertid viser situasjonskartet at takvinduene ikke vender direkte mot klagers hus, ettersom omsøkte tiltak er plassert noe skrått i terrenget. Videre vender takterrassen mot sørøst, og ikke mot klagers eiendom. Det fremgår også av dokumentene og bildene i saken at klagers eiendom ligger fem til åtte meter høyere i terrenget enn omsøkte tiltak, og at avstand mellom de to 3
boligene vil være over åtte meter. Dette tilsier at ulemper i form av innsyn og økt tetthet mellom byggene ikke kan anses som betydelige. Det er videre opplyst at tiltakshavers tomt er vanskelig å bebygge på grunn av det bratte terrenget. Med omsøkte plassering har tiltakshaver fått til gode utearealer mot sør, kombinert med god terrengtilpasning, slik at mye av terrenget rundt bygget bevares. Arealdisponeringshensyn tilsier dermed at kommunen må kunne godkjenne plasseringen som omsøkt. Når det gjelder ulemper for fremtidig utnyttelse av klagers tomt, viser vi til at det er den faktiske situasjon som legges til grunn for vurderingen, og at det er opplyst at tiltakets plassering ikke anses å legge begrensninger på klagers mulighet til å føre opp bolig. Fylkesmannen har forståelse for klagers opplevelse av å bli påført ulemper ved den omsøkte plassering og høyde til tilbygget. På bakgrunn av det ovennevnte, finner imidlertid Fylkesmannen i likhet med kommunen at tiltaket ikke påfører klager betydelige ulemper utover det som må anses som akseptabelt og påregnelig i et boligområde som dette. I lys av den høye terskel som ligger i at hensyn som taler mot plasseringen må være tungtveiende, finner Fylkesmannen at plassering av tilbygget må godkjennes som omsøkt, jf. pbl. 29-4. Estetikk Det følger av pbl. 29-2 at «[e]thvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Av Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 341-324 fremgår det at formålet med pbl. 29-2 er å sikre at tiltaket gjennom sin form gir utrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter, som eksempelvis samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk mv., blir ivaretatt i prosjektering og utførelse. Videre går det frem at tiltaket må ha gode estetiske kvaliteter i seg selv og i forhold til omgivelsene:«[s]elv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig uforming.» Byggets høyde er i den reviderte søknaden redusert med 1,3 meter i forhold til den opprinnelige søknaden. Kommunen uttaler i tillatelsen av 23.06.2014 at etter senkning av høyden fremstår ikke lenger bygget som ruvende. Det vises til at tilbygget nå fremstår som et avlangt bygg, og at det har fått en annen felt- og vindusinndeling som gir balanse i fasaden. Det uttales at bygget fremstår som mer kompakt, uten unødvendige funksjoner verken utvendig eller innvendig. Fylkesmannen slutter seg for en stor del til kommunens vurderinger og konklusjon av tiltakets estetiske kvaliteter, både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Klagers anførsel om at omsøkte bygg er meget ruvende og ikke er tilpasset de naturgitte og bebygde omgivelsene har dermed ikke ført frem. Vi finner at kommunens vurderinger er konkrete og saklig begrunnet. Fylkesmannen har også vektlagt hensynet til det kommunale selvstyret ved behandlingen av klagen, jf. fvl. 34. I den forbindelse viser vi til forarbeidene til loven, Ot. prp. nr. 45 2007-2008, s. 230, der det er tatt til orde for at de lokale bygningsmyndigheter må anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen etter pbl. 29-2, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen. Vilkårene for å godkjenne tiltaket etter pbl. 29-2 er etter dette oppfylt. 4
Fylkesmannen opphever etter dette Askøy kommune sitt vedtak av 23.06.2014, sak DS 603/14, tillatelse til garasje. Vedtaket for øvrig stadfestes (tilbygg og veg). Klagen har i hovedsak ikke ført frem. I den grad vedtaket er endret til gunst for klager kan det kreves dekning av vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, jf fvl 36. Et eventuelt krav sendes Fylkesmannen i Hordaland innen 3 uker, jf fvl 36 tredje ledd, 3 setning. Fylkesmannen vil understreke at vi med dette ikke legger føringer for resultatet ved den videre behandling av saken i kommunen. Fylkesmannens vedtak på side én er endelig og kan ikke påklages videre, jf. fvl. 28 tredje ledd. Med hilsen Laila Pedersen Kaland e.f. seniorrådgiver Silje Sævik Bøe rådgiver Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Ronny Hesvik ST 60 5305 FLORVÅG Kasper Ravn Postbakken 7 5305 FLORVÅG Ing Jørgensen & Tøsse AS Fabrikkgaten 8 5059 BERGEN 5