«MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» 2015/706-13 Hanne Heieraas Evju 12.09.2016 Melding om vedtak 1. gongs handsaming og utlegging til offentleg ettersyn og høyring for endring av detaljreguleringsplan del av Gåttstøyl hyttefelt Rådmannen si tilråding: Med heimel i PBL 12 14 vedtek planutvalet å legge endring av detaljreguleringsplan del av Gåttstøyl hyttefelt ut til høyring og offentleg ettersyn. Saksprotokoll i Planutval - 05.09.2016 Behandling: Saka vart drøfta Vedtak: Tilrådinga vart samrøystes vedteke Planforslaget leggas ut til offentleg ettersyn med frist for innspel 26.10.16. Dette vert annonsert i avisa. Fullstendig saksdokument vert lagt ut på kommen si nettside: www.bykle.kommune.no side 1 av 7
Med helsing Bykle kommune Hanne Heieraas Evju Rådgjevar areal og plan Brevet er elektronisk godkjent og sendast utan underskrift. Vedlegg 1 Planbeskrivelse 2 Plankart_gåttstøyl 3 Revidert dokument 4 Føresegn_gåttstøyl (1) 5 Intensjonsskisse 6 Varsel om påbegynt planarbeid side 2 av 7
Arkiv: L12 Saksmappe: 2015/706-10 Sakshands: Hanne Heieraas Evju Dato: 29.08.2016 Saksframlegg Bykle kommune 1. gongs handsaming og utlegging til offentleg ettersyn og høyring for endring av detaljreguleringsplan del av Gåttstøyl hyttefelt Rådmannen si tilråding: Med heimel i PBL 12 14 vedtek planutvalet å legge endring av detaljreguleringsplan del av Gåttstøyl hyttefelt ut til høyring og offentleg ettersyn. Saksprotokoll i Planutval - 05.09.2016 Behandling: Saka vart drøfta Vedtak: Tilrådinga vart samrøystes vedteke SAKSUTGREIING Bakgrunn for saka Hensikta med planarbeidet er å rette opp i ein skrivefeil i føresegna og plankartet til vedtatt gjeldane detaljreguleringsplan del av Gåttstøyl hyttefelt. Detaljreguleringsplanen er frå 2010. Ved byggjesøknad på tomt 2/1255 har kommunen blitt gjort oppmerksam på ein skrivefeil i føresegna og plankartet som reitast opp i for å unngå for mange dispensasjonar. Bykle kommune varsla derfor endring av planen 10.12.2015, frist for innspel vart satt til 28.01.2016. Etter innspels fristen har det kome inn 8 innspel, 3 frå offentlige myndigheter og 5 frå private. Innspel frå: Innspel: Kommentar: Fylkesmanne i Aust- og Vest-Agder Dei konkrete endringane av planen er ikkje skildra nærare. Vi har dermed ingen merknader på nåverande tidspunkt, men ber om at planleggingsprinsippa nedfelt i ny kommuneplan laggast til grunn for Tas til orientering. Aust-Agder fylkeskommune planarbeidet. Fylkeskommunen ber kommunen i oppdatert plan justere hensynssonen for jernvinneanlegget (id. 99147) som ligger i sørøstre hjørnet av reguleringsområdet, da kartfestingen Tas til orientering. Kommunen skal i utgangspunktet ikkje forandre plankartet, men vil vurdere å justere det etter høringsrunden. side 3 av 7
Statens vegvesen Stefan og Camilla Jensen Geir og Secilie Tønnesland av jernvinneanlegget har blitt mer nøyaktig innmålt i 2013. Planendringane kjem ikkje inn på vårt ansvarsområde- Vi har ikkje nokon merknader til endring av føresegna og plankartet til detaljreguleringsplanen. Innspelet er det same som sendt ved nabovarsel vedrørende tiltak på tomt 2/1255. På grunn av byggets plassering og størrelser gir eiere av 2/1428 ikke samtykke til nabovarselet. Tiltaket vil gi negativ påvirkning på allmennhetens og våre interesser. Byggets plassering vil virker privatiserende på grønt korridoren mellom tomtene, samt å sikre lys, utsyns forhold, samt luft og trivsel på vår tomt. Tiltaket legger også opp til å utnyttet kommunens grønt korridor. Tiltakets størrelse: bygget er vesentlig større enn andre hytter. Størrelsen tatt i betraktning så oppleves det dermed som unødvendig å bygge så tett opp mot grøntområdet eller tomtegrensen. Basert på områdets reguleringsbestemmelser pkt. 2.2.10 så kan vi heller ikke se at reguleringsplanen gir anledning for å oppføre bygget i to etasjer. Omsøkte størrelse kan dermed heller ikke aksepteres. Har tidligere mottatt nabovarsel vedrørende bygging av hytte på 2/1255. Våre innspill kan oppsummeres slik. Gåttestøyl er allerede regulert svært tett, ytterligere fortetting bør klart unngås. En hytte benyttes til restitusjon og ferie, og man bør derfor ha noen retninger hvor lys og terreng slippes til. Med de planer forelagt i nabovarsel, ville vår hytte bli helt omringet av hytter og vei. Når vi kjøpte hytten var det på bakgrunn av de reguleringer og vedtekter som på det tidspunkt gjaldt for området. Endringer i dette kan medføre vesentlige økonomiske og miljømessige konsekvenser. Det er allerede regulert inn områder med store planer for utbygging av Hovden. Store hytter bør bygges i slike områder. Det er ikke særlig fristende å få overdimensjonerte hytter med garasjeanlegg inn i veggen på hytter av mindre karakter. Tas til orientering. Denne planendringa endrar ikkje på føresegna i planen når det gjeld utforming og bruk av hyttene. Endringa opnar ikkje opp for at hytte tomter kan utvidast eller teke i bruk grøntområda. Endringa tek ikkje stilling til sjølve byggesaken til tomt 2/1255, men kunn feilen som er oppdage i føresegna, der feil tomt har fått feil eller ingen føresegn når det gjeld etasjar. Planendringa legg ikkje opp til fortetting eller økt tall hytter. Endringa tek heller ikkje stilling til nemnte byggesøknad, og det blir ikkje gjort nokon endringar i forhold til plassering og byggjegrensar i samband med byggjesøknaden. Endringa som blir gjort er å rette opp i ein feil i føresegna som gir feil utfall til kva for ein av tomten som kan byggje i 1 etasje og kva for ein som skal byggje i 2 etasjar. Reguleringsplaner er som regel statiske og blir endra og revidert ofte. Det er beklagelig at denne feilen ikkje har blitt oppdaga før nå, men det er viktig å rette opp feilen da den førar til at fleire av hyttene i BF7 får feil føresegn og høgder. Kommunen har motteken mange ynskjer og søknader på å få sette opp garasje i område side 4 av 7
Preben Monen SPISS arkitektur og plan AS BE-CON AS Har tidligere mottatt nabovarsel angående tomt 2/1255. Undertegnede kjøpte hytten basert på reguleringsplanen som forelå ved kontraktsinngåelse og ber i den forbindelse om at det ikke blir utført reguleringsendring på 2/1255. Det vil være i strid med sunn fornuft å endre en ny plan som forringer tilstøtende eiendommer, det må være et krav at man må ha forutsigbarhet i mer enn 2 år for at en ikke blir berørt av omfattende endringer i planen. Dette vil også skape uheldig presedens for resten av området hvis det kan gjøres endringer i en ny plan på et så tidlig tidspunkt. Det må opplyses om at en reguleringsplan er en omfattende prosess for å komme frem til en plan som er formålstjenlig og skal legge til rette for best mulig kvaliteter for området. Jeg går ut i fra at denne prosessen også for Gottstøyl er utført på en grundig måte slik at nåværende plan er den som skal være gjeldende i overskuelig fremtid med den forutsigbarhet dette medfører for hytteeiere. Det må videre opplyses om at nåværende tomteeiere har kjøpt tomten basert på gjeldene reguleringsplan og bestemmelser og må forholde seg til dette. Dersom tomtekjøpere ikke har satt seg ordentlig inn i reguleringsplanen og bestemmelser før kjøp så er det kjøpers eget ansvar. Ber om at bestemmelsene endres for parkering slik at parkeringsplass kan være i garasje eller overbygd som carport. Har tidligere søkt om oppføring av garasje, men fått tilbakemelding på at dette må skje ved dispensasjon da det strider mot reguleringsplanen. Oversender forslag til endring av bestemmelsene med tanke på garasje. Eier av tomt 37, ønsker å dele tomten. og ser det derfor som fornuftig å opne opp for dette. Reguleringsplaner er som regel statiske å blir endra og revidert. Det er beklagelig at denne feilen ikkje har blitt oppdaga før nå, men det er viktig å rette opp feilen da den førar til at fleire av hyttene i BF7 får feil føresegn og høgder. Alle ynskjer om endringar blir vurdert av kommunen om de er naudsynte. Ein slik grunnleggande feil i føresegna som påverkar fleire hytter vurdere kommunen til å vere naudsynt og formålstenleg. Det er opna opp for å byggje garasje på tomter med parkering på eiga tomt. Føresegna seier at max BYA er 25 m² og maks mønehøgde på 3,5 meter. Størrelsen på garasjane er da vurdert etter størrelsar på tomtene og tetthet, kommunen meiner at der det er plass til garasjar er dette hensiktsmessig, men at de må byggjast små og lave for å passe inn i feltet og planens intensjon. Kommunen ynskjer i utgangspunktet ikkje å opne opp for deling i denne endringa. side 5 av 7
Formelt grunnlag Plan og bygningslova 12-14 Kommuneplan Bykle 2010 2022 Kommunedelplan Hovden 2013-2025 Vurderingar og konsekvensar Ut i frå de innspel og merknader som har komet inn vurderer kommunen at endringa ikkje er ein «mindre» endring, og veljar derfor å leggje endringa av planen ut til høyring. Endringa sjås likevel på som ein så liten endring at det har blitt vurdert at det ikkje er nødvendig med ein ny risiko- og sårbarhetsanalyse. Det er ikkje registert trua, nær trua eller verdifull natur i planområdet. Da endringane kunn gjeld internt i regulert byggjeområde meiner rådmannen at det ikkje er naudsynt å gjøre ytligare vurderingar etter Naturmangfoldsloven 9 12. Det har blitt gjort to endringar frå planen frå 2010. Under ein byggjesøknad hausten 2015, på tomt 2/1255 ble kommunen gjort oppmerksame på at det er ein feil i føresegna til detaljreguleringsplan del av Gåttstøyl hyttefelt. Plankartet nummerer tomtene frå 1 38. Tomtene med feil føresegn ligg i område BF7. Tomt 2/1255 er i plankartet tomt 35, tomta har ingen føresegn kva gjelder etasjetal. Føresegna beskriver etasjetal for tomtene 39 og 40 som ikkje eksisterer i plankartet. Utifrå intensjonsskissa så skal tomt 35 byggjast i 2 etasjar, tomt 39 og 40 eksisterer ikkje og føresegna omtalane disse gjeld for tomt 38. Endringa medfører at tomtene på byggjeområde BF9 og delvis BF8, nord-vest for BF7 får ei hytte framfor seg i 2 etasjar. Sidan føresegna ikkje skildra kor høg hytta på tomt 35 skulle vere kan naboar oppfatta at denne skulle vere i ein etasje då de valte å kjøpe si tomt. Såleis vil ei høgare hytte på 2 etasjar påverke utsikt og solforhold i større grad enn ei hytte på 1 etasje. Rådmannen har likevel vurdera at de negative konsekvensane av å skulle byggje ei hytte på 1 etasje med underetasje på ei flatare tomt vil øydelegge den terrengtilpassinga som planen la opp til og at endringa derfor er i tråd med planens intensjon og veg sterkare enn de negative konsekvensane. Omkring liggande byggjeområder, både BF9, BF8 og BF7 utanom tomt 38, skal byggjast i 2 etasjar. Etter ei samla vurdering av reguleringsplan har rådmannen kome fram til at tomt 35 også skal byggjast med hytte i 2 etasjar. Kommunen opplever jamleg spørsmål knytet til å byggje garasje i planområdet. Spørsmål om å legge til rette for dette har igjen dukka opp i forbindelse med endring av reguleringsplanen. Rådmannen si vurdering er at der det er høvde til garasje i tråd med føresegna vil ikkje dette påverke området med negative konsekvensar. Det er i dag fleire godkjente garasjar som skaper presedens, rådmannen vurdere å heller opne opp for dette i endringa av reguleringsplanen og på denne måten sette rammar for utforming av garasjane. Desse vurderingane vil vere med på å gi eit felles løft for heile feltet. Størrelsen på garasjane er vurdert etter størrelsar på tomtene og tetthet. Rådmannen meiner at der det er plass til garasjar er dette hensiktsmessig, men at de må byggjast små og lave for å passe inn i feltet og følgje opp planens intensjon til utforming og arkitektur. Konsekvensar for folkehelse Ingen negative konsekvensar. Bykle, 29.08.2016 Tallak Hoslemo Rådmann Vedlegg 1 Planbeskrivelse 2 Plankart_gåttstøyl 3 Revidert dokument 4 Føresegn_gåttstøyl (1) side 6 av 7
5 Intensjonsskisse 6 Varsel om påbegynt planarbeid 8 Endring av detaljreguleringsplan del av Gåttstøyl hyttefelt - innspel til varsel om planoppstart 9 Vedtak fortetting Gåttstøyl 10 Gåttstøyl - Innspel til endring av plan 11 Ad endring av reguleringsplan for Gåttstøyl 12 Vedr. endring av reguleringsplan for Gåttstøyl 13 Merknad til Reguleringsplan for Gåttstøyl hyttefelt 14 Klage på søknad på Gnr. 2 Bnr. 1255 - Gottstøyl. 15 Innspel til endring av plan for Gåttstøyl 16 Klage på søknad på Gnr. 2 Bnr. 1255 - Gottstøyl. 17 Innspel til endringa av reguleringsplan for del av Gåttestøyl 18 Innspel til "Påbegynt planarbeid - del av Gåttstøyl 19 image001 20 Innspel til melding om oppstart av detaljreguleringsplan for del av Gåttstøyl hyttefelt 20 Innspel til "Påbegynt planarbeid - del av Gåttstøyl vedtatt 25.02.2010, planid 200711" Melding om vedtak sendast: side 7 av 7