OMRÅDEREGULERING FESTNINGSÅSEN 4 Del av gnr 2 bnr 274 PlanID: 22120130006 AURSKOG-HØLAND KOMMUNE 16. desember 2014, rev 20. januar 2015 FESTNINGSÅSEN EIENDOM AS
INNHOLD 1 INNLEDNING... 2 2 PLANSTATUS... 3 2.1 Kommuneplan... 3 2.2 Tilgrensende plan Festningsåsen 3... 3 2.3 Midlertidig dispensasjon fra plankrav... 4 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 5 3.1 Lokalisering og eksisterende arealbruk... 5 3.2 Eiendomsforhold... 5 3.3 Skole/barnehage og tettstedsfunksjoner... 5 3.4 Adkomst, trafikkforhold og støy... 6 3.5 Kulturminner/Fornminner... 6 3.6 Barn-/unges interesser friluftsliv og naturmiljø... 6 3.7 Teknisk infrastruktur... 6 3.8 Grunnforhold - byggegrunn... 7 3.9 Naturmiljø... 7 4 PLANPROSESS... 8 4.1 Oppstart av reguleringsarbeid... 8 4.2 Innkomne merknader ved varslet oppstart... 8 4.3 Områderegulering og plankrav... 10 4.4 Vurdering av utredningsplikt iht forskrift om konsekvensutredning... 10 5 SAMFUNNSSIKKERHET, RISIKO OG SÅRBARHET ROS... 11 5.1 Sjekkliste for identifisering av mulige uønskede hendelser... 11 5.2 Risikovurdering av forhold/uønskede hendelser... 12 5.3 Vurdering og risikoreduserende tiltak... 12 6 BESKRIVELSE AV REGULERINGSPLAN... 14 6.1 Planens formål og arealoversikt... 14 6.2 Omregulering av Festningsåsen 3... 15 6.3 Plangrep... 15 6.4 Adkomst, trafikk og transport... 15 6.5 Terrengtilpasning og intern massehåndtering... 16 6.6 Plan- og dokumentasjonskrav... 17 6.7 Etappevis utbygging... 17 6.8 Boligformål, pbl 12-5 nr 1... 18 6.9 Tjenesteyting barnehage, pbl 12-5 nr 1... 18 6.10 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pbl 12-5 nr 2... 18 6.11 Grønnstruktur, pbl 12-5 nr 3... 19 6.12 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, pbl 12-5 nr 6... 21 6.13 Bestemmelsesområde, pbl 12-7, nr 1... 21 6.14 Rekkefølgebestemmelser pbl 12-7 nr 10... 21 6.15 Universell utforming... 21 6.16 Energiforsyning alternative energikilder... 21 6.17 Sikkerhet i anleggsperioden... 21 7 VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 22 7.1 Landskap visuell fjernvirkning... 22 7.2 Naturmangfold... 22 7.3 Kulturminner... 22 7.4 Jord-/skogbruk... 22 7.5 Friluftsliv folkehelse... 22 7.6 Barn- og unges interesser... 22 7.7 Tettstedsutvikling Bjørkelangen... 23 7.8 Trafikk og transport... 23 7.9 Støy... 23 7.10 Risiko og sårbarhet - samfunnssikkerhet... 23 7.11 Oppsummering av konsekvenser... 23 1
8 VEDLEGG... 24 Vedlegg 1: Planforslag reguleringsplan, datert 04.11.14 Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, datert 16.12.14, revidert 20.01.15 Vedlegg 3: Varslingsbrev, datert 29.11.13 Vedlegg 4: Innkomne merknader ved varsling Vedlegg 5: Referat oppstartmøte, 21.10.13 Vedlegg 6: Notat VVA med rammeplan, datert september 2014 FIGURLISTE: Figur 1. Utsnitt av Kommuneplan for Aurskog-Høland 2011-2022... 3 Figur 2. Tilgrensede reguleringsplan Festningsåsen 3... 3 Figur 3. Midlertidig dispensasjon fra plankrav... 4 Figur 4. Oversiktskart med planområdet avmerket... 5 Figur 5. Utsnitt løsmassekart (NGU)... 7 Figur 6. Naturbase innsyn (MD) Figur 7. Kranstusenblad... 7 Figur 8. Kunngjøringsannonse... 8 Figur 9: Sjekkliste risiko- og sårbarhet... 11 Figur 10: Risikovurdering... 12 Figur 11: Nedkopiert områderegulering Festningsåsen 4. PlanID: 22120130006.... 14 Figur 12: Utsnitt av gjeldende plan med endring avmerket Figur 13: Utsnitt av planforslag med endring avmerket... 15 Figur 14: Framtidig adkomstveg og gangvegsystem.... 16 Figur 15: Etappeplan... 17 Figur 16: Tabell boligbebyggelse... 18 Figur 17: Prinsippsnitt for fylling av sentralt grøntområde, G12.... 19 Figur 18: Illustrasjon sentralt grøntområde, G12.... 20 Figur 19. Oppsummering av konsekvenser... 23 1 INNLEDNING Formålet med planen er tilrettelegging for videre boligutvikling i Festningsåsen i samsvar med gjeldende kommuneplan for Aurskog-Høland 2011-2022 og kommunedelplan for Bjørkelangen 2014-2025. Planen fremmes som en områderegulering etter pbl 12-2, av Festningsåsen Eiendom AS på vegne av Aurskog- Høland kommune. Planforslaget er i samsvar med gjeldende planer og kommunens føringer. Planområdet er totalt 317,5 daa, hvorav 52,6 daa er avsatt til grøntstruktur/lek og 6,0 daa er avsatt til framtidig barnehagetomt. Reguleringsplanen tilrettelegger for 145 tomter til frittliggende småhusbebyggelse og 68,5 daa for konsentrert bebyggelse (rekke-/kjedehus og leilighetsbygg/blokkbebyggelse). Det er krav til detaljregulering for områder med særs krevende terreng og for framtidig barnehage. Basert på gjennomført risiko-/sårbarhets- og konsekvensvurdering er det ikke avdekket særskilte forhold som kan medføre uønsket økt risiko eller konsekvenser som ikke kan avbøtes tilstrekkelig. Planforslaget er utarbeidet av Festningsåsen Eiendom AS v/thomas Berntsen, landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan og ingeniørfirmaet Svendsen&Co. 2
2 PLANSTATUS 2.1 Kommuneplan Planområdet er del av et større utbyggingsområde øst for Bjørkelangen. Området er avsatt til boligformål i Kommuneplan for Aurskog-Høland 2011-2022, vedtatt av kommunestyret 05.09.11 k-sak 45/11. Planprogram for rullering av kommuneplanens arealdel for perioden 2014-2026 ble fastsatt av kommunestyret 16.06.14, sak 38/14 Kommunedelplan Planforslag for kommunedelplan for Bjørkelangen 2014-2025 har vært utlagt til offentlig ettersyn og er forventet fremmet til sluttbehandling i november 2014. Planforslaget viser framtidig turveitrase langs Liereleva, framtidig gangveg langs fv 229 fra planområdet til Bjørkelangen skole og ny gangvegtrase direkte fra planområdet over Lierelva og til skolen. Gangvegtraseer i kommunedelplan for Bjørkelangen er illustrert med stiplet rød linje på kartutsnittet til høyre. Festningsåsen 4 2.2 Tilgrensende plan Festningsåsen 3 Figur 1. Utsnitt av Kommuneplan for Aurskog-Høland 2011-2022 med planområdet avmerket Tilgrensende reguleringsplan i nord er Festningsåsen 3, vedtatt 14.05.12, k-sak 35/12. Vedtatt vegsystem i Festningsåsen 3 fastsetter påkobling for videreføring av hovedsamleveier og internvegsystem i foreliggende plan for Festningsåsen 4. Festningsåsen 3 er under utbygging, erfaring fra forvaltning av planen er lagt til grunn for utforming av planforslag for Festningsåsen 4. Dette gjelder særskilt planbestemmelser med maks byggehøyder hjemlet til kotehøyder og krav til underetasje for utvalgte tomter. Maks byggehøyder i denne planen er hjemlet med overhøyde for å gi nødvendig fleksibilitet for varierte boligtyper på selvbyggertomter. Det har vist seg at disse bestemmelsene gir utilsiktet virkning ved at husbyggere tilstreber nybygg opp mot maks byggehøyde, med mer fylling som konsekvens. Generelt krav til underetasje for tomter med helning bratter enn 1:8 har også vist seg for prinsipiell fordi det innenfor den enkelte tomt er terrengvariasjoner som tilsier at gode terrengtilpassede løsninger kan oppnås også for nybygg uten sokkeletasje. Figur 2. Tilgrensede reguleringsplan Festningsåsen 3 3
2.3 Midlertidig dispensasjon fra plankrav Det er tidligere innvilget midlertidig dispensasjon fra plankrav i kommuneplanens bestemmelser 2.1 for gjennomføring av følgende tiltak i påvente av plan- og utredningsarbeid for regulering av Festningsåsen 4: - Opparbeidelse av anleggsvei i planlagt trase for framtidig hovedsamlevei gjennom planområdet. - Bruk av eksisterende masseuttak som rigg/anleggsområde og som massedeponi/-uttak. - Terrengbearbeiding og fylling av planlagt leke- og oppholdsareal Plangrense for FESTNINGSÅSEN 4 Festningsåsen regulert område under utbygging Framtidig gangveg Midlertidig anleggsvei i trase for hovedsamlevei Grøntområde for terrengbearbeiding/fylling Midlertidig anleggsområde og massedeponi/-uttak Figur 3. Midlertidig dispensasjon fra plankrav Søknad om midlertidig anleggsvei og anleggsområde med massedeponi/-uttak sak 2/13, 18.06.13: Vurdering i saken: Anleggsveien blir liggende i korridoren for framtidig hovedvei gjennom hele området. Grustaket vil i framtiden inngå som en del av et sammenhengende boligområde. Tiltakene avlaster etablerte boligområder for tungtrafikk, støy og støv. Fordelene ved å innvilge dispensasjonen er åpenbare, ulempene fraværende. Vedtak: Søknad datert 17.06.13 om dispensasjon fra kommuneplanens krav om reguleringsplan, for framføring av anleggsvei og lagring og knusing av masser i nedlagt grustak, godkjennes som omsøkt, på følgende betingelser: 1. Dispensasjonen gjøres midlertidig og gjelder fram til områdene skal bygges ut i henhold til godkjente reguleringsplaner. 2. Dispensasjonen gjelder massehåndtering innenfor Festningsåsen boligområde, slik det er avgrenset på kommuneplanen. Søknad om terrengbearbeiding/fylling sak 5/14, 19.06.14: Vurdering i saken: Oppfylling i dalen sikrer lokal håndtering av renskemasser og løsmasser. Massene brukes positivt for å tilrettelegge for et attraktivt grøntområde. Tiltaket avlaster etablerte boligområder med tungtrafikk, støy og støv. Fordelene ved å innvilge dispensasjonen er klart større enn ulempene. Vedtak: Søknad datert 11.06.14 om dispensasjon fra kommuneplanens krav om reguleringsplan, for terrengbearbeiding og oppfylling i dal, godkjennes i henhold til søknaden, på følgende betingelser: 1. Dispensasjonen gjøres midlertidig og gjelder fram til områdene skal bygges ut i henhold til godkjente reguleringsplaner. 2. Dispensasjonen gjelder massehåndtering innenfor Festningsåsen boligområde, slik det er avgrenset på kommuneplanen. 3. Det er en forutsetning at dalen reguleres som skissert og at opparbeiding sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. 4
3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Lokalisering og eksisterende arealbruk Planområdet ligger ca 1,5 2,0 km øst for Bjørkelangen sentrum, og i direkte forlengelse av eksisterende boligområder. Festningsåsen 1 og 2 er ferdig utbygd, og utbygging av Festningsåsen 3 pågår. Utbyggingsområdet ligger langs åsfoten til Festningsåsen i vestvendt skrånende terreng. Byggeområdene i Festningsåsen er visuelt eksponert mot Bjørkelangen sentrum og oppleves som en del av tettstedet. Planområdet hadde tidligere bar- og blandingsskog, men er nå i hovedsak avskoget. En skogsbilveg/bomveg leder fra Leirveien og 1,3 km mot Djupdalen i sør. Et bekkedrag og et tidligere masseuttak ligger i sørlig del av planområdet. Bjørkelangen Videregående skole Idrettsanlegg sentrum Fv 170 barnehage 1-10 skole Lierelva Leirveien 3 2 1 Festningsåsen 4 Fv 115 Fv 229 Figur 4. Oversiktskart med planområdet avmerket 3.2 Eiendomsforhold Planarbeidet omfatter gnr 2/bnr 274 med Festningsåsen eiendom AS som hjemmelshaver. Gangveg fra planområdet til framtidig gangvegsystem i vest ligger på eiendommen gnr 1/bnr 1 med Akershus Fylkeskommune som hjemmelshaver. 3.3 Skole/barnehage og tettstedsfunksjoner Bjørkelangen som kommunesenter har tilbud knyttet til helse, omsorg samt øvrig handels- og tjenestetilbud. Gangavstand mellom planområdet og sentrumsfunksjoner er ca 1,5 2,0 km. Festningsåsen kommunale barnehage ligger i kryssområdet mellom fv 170 og Søndre Eidsvei. Eksisterende gangvegsystem gir trygge ganglinjer til sentrum. Bjørkelangen barne-/ungdomsskole ligger på vestsiden av fv 115 ca 2,0 km fra planområdet. Det er ikke etablert gangveg langs fv 229, trygg skoleveg forutsetter derfor tiltak. Bjørkelangen videregående skole ligger i tilknytning til Bjørkelangen sportssenter, ca 2,0 km fra planområdet. 5
3.4 Adkomst, trafikkforhold og støy Adkomst Planområdet har adkomst fra fv 170 via Søndre Eidsvei som kommunal samlevei med fortau. Ved ferdig utbygging av hele Festningsåsen, er det forutsatt adkomstpunkt også fra fv 229 og gjennomgående samlevei (Søndre Eidsvei) til fv 170. Støyforhold Planområdet er ikke utsatt for støy over gitte grenseverdier. Ganglinjer og trafikksikkerhet Eksisterende boligområder i Festningsåsen har velutviklet gangveistruktur, med fortau langs samleveier og grønstruktur som gir kryssende forbindelser. Eksisterende gangvei krysser kulturlandskapet og gir trygg og direkte forbindelse mellom nordlig del av Festningsåsen og Bjørkelangen sentrum. Kollektivtilbud Eksisterende kollektivtilbud er bussforbindelse langs fv 170 mellom Bjørkelangen og Setskog/Rømskog med busstopp i kryssområdet mellom fv 170 og Søndre Eidsvei. Bjørkelangen stasjon er kollektivknutepunkt med jevnlig rutetilbud mot Lillestrøm og Oslo, samt sørover mot Hemnes. Ved ferdig utbygging av hele Festningsåsen i samsvar med gjeldende kommuneplan, vil det være tilrettelagt for etablering av busstilbud langs Søndre Eidsvei som gjennomgående samlevei fra fv 170 til fv 229. 3.5 Kulturminner/Fornminner Arkeologisk registrering ble gjennomført av Akershus fylkeskommune v/arkeologisk feltenhet våren 2014. Det ble ikke gjort funn. Kulturlandskapet i vest er vurdert av lokal verdi i utredningen Grøntsruktur på Romerike (2002) SEFRAK-registrerte bygninger på gårdstunet til Søndre Bernhus og Pålerud inntil planområdet i vest. 3.6 Barn-/unges interesser friluftsliv og naturmiljø Planområdet i seg selv har begrenset verdi for friluftsliv, men turveg-forbindelser gjennom området er viktige for kontakten med utmarks- og turområder i øst. Skogsbilvegen mot Djupdalshøgda er del av turvegnettet i området. En tursti leder fra skogsbilvegen til en opparbeidet gapahuk som et viktig turmål like øst for planområdet, og videre til turvegnettet rundt Langsjøen. 3.7 Teknisk infrastruktur Vann og avløp: Kommunalt ledningsnett (vann, overvann og avløp) med tilfredsstillende kapasitet ligger i Festningsåsen 3. Pumpestasjon i området K1, ved Leirvegen i Festningsåsen 2, leder spillvannet til Bjørkelangen sentralrenseanlegg. I nærheten av pumpeanlegget og i kryssområdet Søndre Eidsveg og Snulteren, er det lagt fram kommunale ledninger som forsyner Festningsåsen med drikke- og slukkevann. Det henvises til vedlagte VVA notat med rammeplan, datert september 2014. Renovasjon: Energi: Fjernvarme: Kommunen er i ferd med å inngå avtale med Romerike Avfallsforedling IKS, ROAF. Felles renovasjonsforskrift for alle medlemskommunene vil bli gjort gjeldende fra 01.01.15. Nedgravde løsninger/avfallsbrønner skal prioriteres der dette er praktisk mulig. Arealkrav knyttet til nedgravde fellesløsninger samt nødvendig manøvreringsareal for renovasjonsbiler må innarbeides i nye utbyggingsområder. Elektrisitet er hovedkilde. Hafslund nett AS er el-leverandør. Det er ikke bygget ut infrastruktur for fjernvarme eller annen alternativ energikilde på Bjørkelangen. 6
3.8 Grunnforhold - byggegrunn Løsmassene i området er tynn morene, randmorene og brelevavsetninger, med innslag av bart fjell. Området ligger i hovedsak under marin grense C+ 171. Berggrunnen i området består av gneis. Registrerte løsmasser og erfaring fra allerede gjennomførte utbyggingstiltak i Festningsåsen 3 og midlertidige anleggstiltak i planområdet tilsier stabil byggegrunn uten behov for ytterligere grunnundersøkelse. Figur 5. Utsnitt løsmassekart (NGU) 3.9 Naturmiljø Planområdet er i hovedsak registrert som skog med høy bonitet. En mindre del har middels og lav bonitet. Festningsåsen er i 1996 registrert som del av et større beiteområde for rådyr (BA00030578). Figur 6. Naturbase innsyn (MD) Figur 7. Kranstusenblad Ved søk i Naturbase kommer rødlistearten Kranstusenblad (Myriophyllum verticillatum) opp som registrert i området. Arten er en flerårig vannplante som vokser hovedsakelig i stillestående vann på mudder/leire/siltbunn i limnisk flomsone (Arstdatabanken). Registreringen er fra 1933 og funn-koordinatenes unøyaktighet er ca 800m. Løsmasser i bekkedraget i sørlig del av planområdet er breelvavsetning hvor sedimentet består av sorterte, ofte skråstilte lag av forskjellig kornstørrelse fra fin sand til stein og blokk. Bekkedraget ble befart sammen med kommunens miljørådgiver 30.10.14. Det ble konstatert at bekken renner i løsmasser av grus/sand og over fast fjell, ingen dammer eller stillestående vann med mudderbunn. Vekstbetingelser i og langs bekken i planområdet samsvarer ikke med rødlisteartens habitat, og arten ble ikke observert ved befaring langs bekkeløpet. Med henvisning til funn-koordinatenes unøyaktighet, og vurdert ut fra artens habitat/substrat er det mest sannsynlig at registreringen fra 1933 er gjort i tilknytning til Lierelva og altså utenfor planområdet. 7
4 P LANPROSESS 4.1 Oppstart av reguleringsarbeid Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til pbl 12-8 ved brev datert 27.11.13 til berørte parter og regionale myndigheter. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort ved annonse 29.11.13 i Indre Akershus Blad, annonsen vist til høyre. Frist for merknader var satt til 30.12.13. Det kom 4 merknader ved varsling. Varslingsdokumentene og innkomne merknader er vist i vedlegg 3 og 4. Det ble gjennomført oppstartmøte med Aurskog-Høland kommune 21.10.13 med en gjennomgang av de hensyn, krav og forutsetninger lokal og regional myndighet har til planarbeidet. Referat fra oppstartmøtet er vist i vedlegg 5. Det er i tillegg gjennomført flere arbeidsmøter med kommunen i hele planleggingsfasen frem til behandling. Figur 8. Kunngjøringsannonse 4.2 Innkomne merknader ved varslet oppstart 1. Akershus Fylkeskommune, datert 19.12.13 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 19.12.13 3. Statens Vegvesen, datert 09.12.13 4. Ruter, epost 18.12.13 5. Nedre Romerike brann og redning, datert 19.11.14 (merknad til foreløpig planutkast) 1. Akershus fylkeskommune, datert 19.12.13 Kulturminner: Fylkesrådmannen krever arkeologisk registrering av planområdet. Vest og sørvest for planområdet ligger Søndre Bernhus og Pålerud med SEFRAK-registrerte bygninger. Kulturlandskapet i vest har verdi i lokal sammenheng. Anbefaler at det vurderes om reguleringsplanen bør stille krav til avbøtende tiltak mellom utbyggingsområdet og kulturlandskapet i vest, eks ved vegetasjonsskjerming og/eller krav til byggehøyder. Barn og unge: Viser til rundskriv T-2/2008 og understreker at barns behov for aktivitetsfremmende arealer skal vektlegges ved interessekonflikt mht arealbruk. Anbefaler at bevaringsverdige naturkvaliteter kartlegges tidligst mulig i planfasen slik at steder som er naturlig egnet for lek og opphold ikke utsettes for unødig inngrep. Anbefaler at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbyggingen er ferdigstilt. Universell utforming: Ber om at tilgjengelighet for alle sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig både inne og ute. Klima og energi: Anbefaler at muligheten for fjernvarmeanlegg utredes. Parkering: Anbefaler at det i bestemmelsene stilles krav om anlegg for sykkelparkering. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner, og har ingen ytterligere merknader. Kommentar: Arkeologisk registrering uten funn ble gjennomført av Arkeologisk feltenhet våren 2014. Rapport vil foreligge omkring årsskiftet 2014/2015. Det er avsatt grøntområde som vegetasjonsskjerm mot kulturlandskapet i vest. Planforslaget har avsatt flere mindre grøntområder for nærlek, et stort sentralt grøntområde til lek og opphold, inkl ballplass samt grønne tverrforbindelser. Hjemlet krav til sykkelparkering i felles anlegg for blokkbebyggelse, jfr 3.5 8
2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 19.12.13 Positiv til gangveg og gjenåpning av bekk over jordet fra utbyggingsområdet til Lierelva, men ber om at inngrepet i dyrka jord gjøres minst mulig og at hensynet til jordvern er tydelig vurdert og avveid i saken. Kommentar: Det henvises til kap 7.4. 3. Statens vegvesen Region Øst, datert 09.12.13 Statens vegvesen har ingen merknader til varslet planoppstart. 4. Ruter AS, epost 18.12.13 Ruter vurderer at planlagt utbygging i Festningsåsen ikke følger regionale arealføringer, og at utbygging i dette området vil gi et bilbasert samfunn med lav kollektivandel. Viktig at man har fokus på gode og trygge gangforbindelser til fv 170 slik at man opprettholder en forbindelse til kollektivtrafikken i område. Kommentar: Trygge ganglinjer er vektlagt i planforslaget. 5. Nedre Romerike brann og redningsvesen IKS (NRBR), datert 19.11.14 NRBR gikk gjennom et foreløpig utkast til planmaterialet og ga sin uttalelse til dette. Forslagstiller gjennomførte et arbeidsmøte med NRBR 04.12.14 for å avklare behov for presisering i planmaterialet. Anbefaling fra NRBR: Viktig at tilrettelegging for rednings- og slokkermannskap ivaretas - henviser til egne retningslinjer. Ønsker brannhydranter i stedet for brannkummer. Det er kun høydeberedskap for byggverk inntil 9 m i A-H kommune. Dersom det åpnes for høyere byggverk, vil dette få konsekvenser for brannvesenets beredskap. Krav og hensyn ved etablering av underjordisk parkering og ladestasjon for el-bil. Det bør etableres redundante systemer for vannforsyning, inklusive slokkevann. Hovedledningsnettet bør ha tosidig forsyning. Før igangsettingstillatelse må det foreligge en utomhusplan som viser tilfredsstillende tilrettelegging av området for brannvesenets innsats. Ved etappevis utbygging må det utarbeides midlertidige utomhusplaner som viser ivaretakelse av tilfredsstillende tilrettelegging for brannvesenets innsats. Adkomst og vannforsyning for brannvesenet må være ferdigstilt før bygg kan tas i bruk. Før brukstillatelse må tilrettelegging for brannvesenet være tilfredsstillende Kommentar Er ivaretatt ved planbestemmelser 2.1.3, 2.2 og 9.1 Kommunalteknisk avdeling ønsker ikke hydranter må avklares nærmere i detaljplan, jfr 2.2. Planforslaget åpner for bebyggelse i inntil 4 etasjer for BKS1, BKS 8-9 og BKS11 hvor det påhviler krav til detaljregulering. TEK10 ivaretar krav til brannteknisk sikkerhet for nybygg. Kommunens prinsipielle holdning til brannberedskap og byggehøyder må avklares nærmere. Planforslaget krever parkeringskjeller etablert for blokkbebyggelse i BKS-felt hvor det påhviler krav til detaljregulering. Det forutsettes at nødvendige krav og hensyn blir innarbeidet i senere reguleringsprosess for konkret utbyggingsprosjekt. Forutsettes innarbeidet i detaljplan, jfr 2.2. Er ivaretatt ved planbestemmelser 2.1.3 og 2.2 Er ivaretatt ved planbestemmelser 2.1.3 og 2.2 Er ivaretatt ved planbestemmelser 9.1 9
4.3 Områderegulering og plankrav Planforslag for Festningsåsen 4 fremmes som en områderegulering etter pbl 12-2: «Områderegulering utarbeides av kommunen. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering». Festningsåsen Eiendom AS har utarbeidet planforslaget etter avtale med Aurskog-Høland kommune, i samsvar med gjeldende planer og gitte føringer. Planarbeidet ble varslet som detaljregulering. Endring av planform til områderegulering er begrunnet i utbyggingsområdets størrelse og tidsperspektiv for gjennomføring, og behovet for å hjemle krav om detaljregulering for framtidig barnehageutbygging og uavklarte byggeprosjekt for blokkbebyggelse. 4.4 Vurdering av utredningsplikt iht forskrift om konsekvensutredning Planområdet er avsatt til boligformål i kommuneplan Aurskog-Høland 2011-2022 med tilhørende konsekvensutredning (vedtatt 05.09.11). Planlagt tiltak er ikke underlagt automatisk utredningsplikt etter 2 i Forskrift om konsekvensutredning (FOR-2009-06-26-855). I henhold til forskriften skal kommunen likevel vurdere om tiltaket kan få så store konsekvenser at det må fremmes krav om konsekvensutredning, jfr 3d. Med henvisning til konsekvensvurdering i planbeskrivelsen kapittel 5 og forskriftens 4 hvor kriterier for vurdering av tiltakets virkning for miljø, naturressurs og samfunn er listet opp, er det vurdert at planforslaget ikke er underlagt utredningsplikt. Kommunen har heller ikke ved oppstartmøte 21.10.13 vurdert at tiltaket utløser krav om konsekvensutredning. 10
5 S AMFUNNSSIKKERHET, RISIKO OG SÅRBARHET ROS I samsvar med 4-3 i plan- og bygningsloven er det gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Hensikten med ROS-analysen er å avdekke om de planlagte tiltakene som omfattes av reguleringsplanen kan forårsake eller vil påvirkes av uønskede hendelser samt å beskrive avbøtende tiltak til akseptabelt risikonivå. Det er gjennomført overordna ROS-analyse som del av kommunedelplan for Bjørkelangen (Planfaglige vurderinger datert 10.02.14). Gjennomført ROS-analyse for planområdet er basert på metodebeskrivelse i temaveileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap: Samfunnssikkerhet i arealplanlegging, kartlegging av risiko og sårbarhet (2010). Avdekkede team i sjekklisten (figur 9) er vurdert mht sannsynlighet og konsekvenser. Vurdert risikonivå (figur 10) er lagt til grunn for planforslaget risikoreduserende tiltak i plankart og bestemmelser datert 5.1 Sjekkliste for identifisering av mulige uønskede hendelser Emne Naturgitte forhold Infrastruktur Tidligere bruk Ulovlig virksomhet Sikkerhet i anleggsperioden Forhold eller uønskede hendelser Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning/fare for at området er geoteknisk ustabilt? Er området utsatt for flom? Er det radon i grunnen? Vil skogbrann/lyngbrann i området være en fare for bolighus? Er det registrert særskilte sårbare naturverdier innenfor området? Vil utilsiktede / ukontrollerte hendelser, som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre risiko for området? - hendelser på veg - utslipp av giftige gasser/væsker - utslipp av eksplosjonsfare/brennbare gasser/væsker Medfører bortgang på følgende tjenester spesiell risiko: elektrisitet, teletjenester, vannforsyning, avløp, renovasjon? Dersom det går høyspentlinjen ved/gjennom området: påvirkes området av magnetiske felt fra el.linjer? er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - til busstopp? - til skole/barnehage? - til nærmiljøanlegg, idrettsanlegg, etc? - til sentrum med forretninger og øvrig tjenestetilbud? Brannberedskap: - Gode tilkomstmuligheter? - Tilstrekkelig slukkevannforsyning (mengde/trykk)? Er området påvirket / forurenset fra tidligere virksomheter? Sabotasje og terrorhandlinger: - Er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - Finnes det potensiell sabotasje-/terrormål i nærheten? Er området særlig sårbart mht ulykke ved anleggsgjennomføring Figur 9: Sjekkliste risiko- og sårbarhet Vurdering nei /ja merknad nei nei aktuelt tema (1) aktuelt tema (2) aktuelt tema (3) nei nei nei aktuelt tema (4) aktuelt tema (2) nei nei aktuelt tema (5) Bekkeløp gjennom planområdet, lukket i videre løp mot Lierelva. Økt overfalteavrenning som følge av utbygging. Ikke målt. Teknisk forskrift stiller krav til radonsperre av boliger. Utbyggingsområdet ligger inntil skogsområder i sør og øst. Del av større beiteområde for rådyr. Registrert rødlisteart med usikker lokalisering Liten risiko, stor avstand til hovedvegnett. Kommunens beredskapsplaner skal sikre at nødvendige tiltak iverksettes dersom slike situasjoner likevel skulle oppstå. Ikke vurdert behov for særskilte tiltak i planen. Planen gir kun direkte hjemmel til boligbebyggelse. ROS for barnehage vil bli utredet ved senere detaljregulering. Trygge ganglinjer fra planområdet til Bjørkelangen sentrum med kollektivtilbud osv. Sikker skoleveg forutsetter nye ganglinjer i sørlig del av planområdet. Skoleveg forutsetter kryssing av fv 115. Avdekket sårbarhet i overordnet ROS for KDP Bjørkelangen. Utbyggingsområdet er tilgrensende boligbebyggelse. 11
5.2 Risikovurdering av forhold/uønskede hendelser Vurdering av sannsynlighet for uønsket hendelse avdekket i sjekkliste figur 10 er delt i: 1. Lite sannsynlig hendelsen er ikke kjent fra tilsvarende situasjoner/forhold, men det er en teoretisk sjanse 2. Mindre sannsynlig kan skje (ikke usannsynlig) 3. Sannsynlig kan skje av og til; periodisk hendelse 4. Svært sannsynlig kan skje regelmessig; forholdet er kontinuerlig tilstede Vurdering av konsekvenser av uønskete hendelser avdekket i sjekkliste figur 10 er delt i: 1. Ubetydelig/ufarlig: Ingen person- eller miljøskader; systembrudd er uvesentlig 2. Mindre alvorlig: Få/små person- eller miljøskader; systembrudd kan føre til skade dersom reservesystem ikke fins 3. Alvorlig: Alvorlig/behandlingskrevende person- eller miljøskader; system settes ut av drift over lengre tid 4. Svært alvorlig: Personskade som medfører død eller varig mén; mange skadd; langvarige miljøskader; system settes varig ut av drift Konsekvens: Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig 2. Mindre sannsynlig 1. Lite sannsynlig 1. Ubetydelig, ufarlig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig (3) Naturmiljø (2) Brannberedskap Skogbrann (4) Trafikksikkerhet Flom (1) (5) Ulykker i anleggsperioden Figur 10: Risikovurdering Rødt felt indikerer uakseptabel risiko hvor tiltak må iverksettes for å redusere risiko ned til gult eller grønt nivå. Gult felt indikerer risiko på et nivå hvor risikoreduserende tiltak bør vurderes Grønt felt indikerer akseptabel risiko hvor behov for avbøtende tiltak drøftes 5.3 Vurdering og risikoreduserende tiltak I henhold til lovverk og nasjonale føringer skal de forhold som risiko- og sårbarhetsanalyse avdekker være med som en premiss når beslutningen om arealbruken fattes av planmyndigheten. Relevante tema fra sjekkliste i figur 9 og risikovurdering i figur 10 er vektlagt spesielt ved utforming av plankart og bestemmelser. Under er aktuelle tema vurdert og avbøtende tiltak beskrevet: 1. Flom i sidevassdrag/bekk Det renner en bekk gjennom planområdet som går i rør over jordet frem til Lierelva. Bekken er vurdert liten risiko for flom og ubetydelig konsekvens med følgende begrunnelse i avbøtende tiltak: Det er i reguleringsplanen sikret grøntområde langs bekkeløpet. Det er åpnet for fylling og terrengbearbeiding i dette grøntdraget hvor bekkeløpet derved løftes i terrenget og ledes i nytt opparbeidet åpent løp med tilpasset dimensjonering ned til jordekanten i vest. Planen krever åpning av eksisterende bekkeløp, som i dag ligger i rør, over jordet og frem til Lierelva. Planen stiller krav til dokumenterte løsninger for overvann(jfr 2.2). Bekkeløpet er en viktig del av overvannsløsningen for området hvor regulert grøntdrag vil bli opparbeidet med tanke på å fungere som kontrollert flomvei ved store nedbørsmengder dette er også grunnen til at bekken er krevd gjenåpnet over jordet til Lierelva slik at flomvann håndteres kontrollert og oppstuving forhindres. Grøntområdet er sikret med en bredde som ivaretar hensynet til bekken med normal vannføring og med sikringssone for kontrollert flom. 2. Brannberedskap og skogbrann Planområdet ligger inntil skogsområder i øst og sør. Dette gir økt sårbarhet mht skogbrann og derved behov for særskilt vekt på tilfredsstillende brannberedskap. 12
Brannstasjon i Bjørkelangen sentrum gir kort utrykningstid og rundsløyfer på alle adkomstveger gir gode tilkomstmuligheter for utrykningskjøretøy. Det er tilstrekkelig kapasitet på slukkevann til området. Tosidig forsyning/redundante systemer for vannforsyning og eventuelle tiltak for trykkøkning i øvre del av utbyggingsområdet vil inngå i detaljprosjektering av teknisk infrastruktur. Det er stilt krav om godkjent detaljplan VVA med dokumentasjon av tilfredsstillende tilgjengelighet/fremkommelighet for slukkemanskap, samt forsynings- og trykkforhold for slukkevann, før det kan gis igangsettingstillatelse for nye tiltak, jfr planbestemmelsene 2.2 og 9.1. 3. Naturmiljø Festningsåsen er del av et større beiteområde for rådyr. Utbygging vil fordrive rådyrene fra planområdet, som sannsynligvis vil flytte beiteområdene østover. Avbøtende tiltak for beiteområdet er ikke forenelig med områdets arealbruk til boligutbygging i samsvar med gjeldende kommuneplan. Rødlistearten Kranstusenblad er registrert i området, men med usikker lokalisering. Med henvisning til funnkoordinatenes unøyaktighet, og vurdert ut fra artens habitat/substrat er det mest sannsynlig at registreringen fra 1933 er gjort i tilknytning til Lierelva og altså utenfor planområdet, jfr kapittel 3.9. 4. Trafikksikkerhet Planforslaget har sikret ny gangvegtrase mot Bjørkelangen skole for tilkobling til overordna gangvegsystem i tettstedet. Planfri kryssing bør vurderes i sammenheng med kommunens detaljprosjektering av gangvegnett på vestsiden av Lierelva. 5. Sikkerhet i anleggsperioden Planforslaget har avsatt midlertidig anleggsområde i sør. Dette gir redusert risiko for ulykker som følge av anleggstrafikk gjennom eksisterende boligområder. Framkommelighet brann- og redning i utbyggingsperioden er sikret ved rekkefølgekrav i 9.1. Tilgrensende boligbebyggelse gir generell risiko for at uvedkommende/barn oppsøker anleggsområdet. Utbygging vil gi anleggstrafikk langs boliggater ved anleggsgjennomføring. Utbygger vektlegger eget ansvar gitt i byggherreforskriften (FOR-2009-08-03-1028) som beskriver pliktene som byggherren har gjennom hele bygge- / anleggsprosessen for å sikre at sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på anleggsplassen blir ivaretatt. Som følge av utbyggers innarbeidede SHA-rutiner (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø) og krav i byggherreforskriften, er risiko for ulykker i anleggsperioden vurdert å være liten. 13
6 BESKRIVELSE AV REGULERINGSPLAN 6.1 Planens formål og arealoversikt Reguleringsplan med bestemmelser er utarbeidet i samsvar med gjeldende krav og nasjonale tegneregler, datert 04.11.14 og tildelt planid er 22120130006. Planforslag for områderegulering i målestokk 1:2 000 med planbestemmelser følger som vedlegg 1 og 2. Plankartet under er ikke i målestokk Figur 11: Nedkopiert områderegulering Festningsåsen 4. PlanID: 22120130006. Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, nr 1) - Boligformål frittliggende småhusbebyggelse 144,8 daa - Boligformål konsentrert småhusbebyggelse 68,5 daa - Barnehage 6,0 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5, nr 2) - Kjøreveg, fortau, gang/sykkelveg og grøfteareal 44,5 daa Grønnstruktur (pbl 12-5, nr 3) - Leke og aktivitetsområder, grøntkorridorer for ferdsel/overvann og vegetasjonsskjerming 52,6 daa Bruk og vern av sjø og vassdrag (pbl 12-5 nr 6) - Gjenåpning av bekkeløp 1,0 daa Totalt planareal: 317,5 daa 14
6.2 Omregulering av Festningsåsen 3 Planforslag for Festningsåsen 4 forutsetter en mindre endring av vedtatt reguleringsplan for Festningsåsen 3. Endringen omfatter tilpasning av veg AF1, Snulteren, og veg A7 i sammenføyingen mellom de to planene. Veg A7 i Festningsåsen 4 gis adkomst fra veg A9 i Festningsåsen 3. Begrunnelse for endring er hensynet til terreng og vegens kurvatur. Figur 12: Utsnitt av gjeldende plan med endring avmerket Figur 13: Utsnitt av planforslag med endring avmerket 6.3 Plangrep Planområdet ligger i vestvendt skrånende terreng med gode solforhold. Plangrep er i hovedsak gitt av landskapsform og framføring av internt vegsystem med best mulig terrengtilpasning. Eksisterende bekkedrag gjennom sørlig del av planområdet er et sentralt og strukturerende element i planen. Området sikres som grøntområde og forutsettes bearbeidet og tilrettelagt som offentlig tilgjengelig nærmiljøanlegg, beregnet særskilt på egenorganisert fysisk aktivitet for barn og ungdom i boligområdet, men også for lokalbefolkningen for øvrig. Gjennomgående turveg for kontakt med utmarksområder i vest og opparbeidede møteplasser/oppholdssoner er forutsatt i det sentrale grøntområdet. Planforslaget viser tradisjonell tosidig tomteparsellering for frittliggende småhusbebyggelse langs boliggater (BFSfelt). Totalt 145 tomter på mellom 775 m 2 og 1 460 m 2. For ønsket variasjon i boligtype, er det i tillegg avsatt 5 områder for konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus/kjedehus) i nordlig del av planområdet (BKS-felt). Byggeområder med særs krevende terreng er avsatt til terrasserte leilighetsbygg med krav om detaljregulering for å sikre god utforming og terrengtilpasning i framtidige og konkrete byggeprosjekt (BKS-felt). Gjennomgående grøntstruktur er avsatt for vegetasjonsdekte forbindelser på tvers, både for ferdsel/lek og for overvann. Eksisterende grøntområder i vest er avsatt som skjerm mot kulturlandskapet og tettstedsbebyggelsen på Bjørkelangen. Tomt på 6,0 daa er sikret til barnehageformål. Barnehagen er lokalisert ved framtidig hovedsamlevei og med nærhet til sentralt grøntområde/nærmiljøanlegg og utmarksområder i øst. 6.4 Adkomst, trafikk og transport Adkomst Søndre Eidsvei er adkomstvei til Festningsåsen både fra fv 170 i nord, og ved ferdig utvikling av hele Festningsåsen, også fra fv 229 i sør. Veien er dimensjonert som samlevei med fortau og reguleringsbredde 12,25m. Planområdet gis adkomst via videreføring av eksisterende Søndre Eidsvei, Snulteren og øvrig sekundært veinett i gjeldende reguleringsplan for Festningsåsen 3. Søndre Eidsvei følger terrenget videre sørover til fv 229 i trase som illustrert i figur 13. Av hensyn til bomiljø og trafikksikkerhet kan det i en fremtidig situasjon vurderes å stenge vegen for ordinær gjennomfartstrafikk ved bom, hvor kun rutebuss og nød-/nyttetransport gis passeringsmulighet. 15
Gangforbindelser turveg og skoleveg Søndre Eidsvei og Snulteren etableres med fortau, og planområdet tilkobles eksisterende gangvegsystem med eksisterende forbindelse til Bjørkelangen sentrum fra nordlig del av Festningsåsen. Bjørkelangen skole Snulteren Ny gangvegtrase inngår i planarbeidet fra utbyggingsområdet til Lierelva, for videreføring til Bjørkelangen skole i samsvar med kommunedelplan. Det er i kommunedelplan også avsatt framtidig gangveg langs fv 229 fra planområdet til Bjørkelangen skole. Leirveien og intern gangforbindelse gjennom sentralt grøntdrag i planområdet inngår i tettstedets overordna gangveg-/ turvegsystem. Gangforbindelse til gapahuk like øst for planområdet er sikret ved grøntkorridorer og boliggater. Boliggater og grønne områder gir også ferdselsmulighet internt i planområdet forøvrig. Kartutsnitt til høyre viser trase for framtidig påkobling av Søndre Eidsvei til fv 229, merket med mørk heltrukken linje og gangvegforbindelser merket med rød stiplet linje. Fv229 Søndre Eidsvei Figur 14: Framtidig adkomstveg og gangvegsystem. Anleggstrafikk Eksisterende masseuttak helt sør i planområdet reguleres ved bestemmelser som midlertidig anleggsområde hvor det også tillates deponi, uttak og knusing i utbyggingsperioden. Dette for å redusere ulemper for eksisterende og framtidig bomiljø, og av hensyn til transportavstand og utbyggingsøkonomi. Ved å lede massetransporten sørover for mellomlagring og knusing, unngås unødig transport og belastning mht støy, støv og trafikkfare langs eksisterende Søndre Eidsvei til fv 170. 6.5 Terrengtilpasning og intern massehåndtering Planforslaget vektlegger landskapshensyn og terrengtilpasning ved vegføring parallelt med høydekoter, formålssikrede grøntområder og hjemlet krav om at underetasje skal vurderes for tomter med helning over 1:6. Det er også stilt krav om ferdigstillelse av forstøtningsmurer og fyllinger internt på byggetomtene før det kan gis brukstillatelse for bolig. Utbygging i det hellende terrenget med mye fast fjell medfører behov for terrenginngrep og utsprenging av masser som i neste omgang skal tilbakeføres som knust masse for opparbeiding av adkomstveier og byggetomter. Utsprengte masser sammen med løsmasser og renskemasser fra klargjøring av byggeområder og veganlegg, gir behov for deponering og bearbeiding av masser. Planforslaget tilrettelegger for intern massehåndtering ved at eksisterende masseuttak er avsatt som midlertidig anleggsområde for mellomlagring, uttak og knusing av masser, samt ved tillatelse til fylling med overskuddsmasser for bedre arrondering og funksjonalitet av sentralt grøntområde/nærmiljøanlegg. 16
6.6 Plan- og dokumentasjonskrav Planen hjemler krav til detaljregulering etter pbl 12-3 for BKS-felt med særs krevende terreng og hvor konkret utbyggingsprosjekt ikke er detaljutformet. Krav om detaljregulering gjelder også for avsatt barnehagetomt, BOP1. Det er stilt krav til situasjonsplan/utomhusplan for alle byggetomter i BFS-felt og særskilt krav om situasjonsplan/utomhusplan for BKS-felt samlet. Det er tillegg gitt hjemmel for bygningsmyndigheten til å kreve supplerende dokumentasjon i form av snitt, oppriss og 3D-perskeptiv, dersom det vurderes behov for ytterligere dokumentasjon av hensyn til krevende terreng, forhold til nabotomter, fjernvirkning, overvann, mv. 6.7 Etappevis utbygging Planområdet kan bygges ut i etapper med følgende inndeling: Etappe 1: BFS1-6 og BKS1-2, inkludert vei A6 og A7 Etappe 2: BFS7-12 og BKS3-9, inkludert vei A1, A1-3, A3, SAF1 til A3 og AF1 til G12 Etappe 3: BFS13-19, BKS10-11 og BOP1, inkluder vei A8 og SAF1 og AF1 Godkjent detaljplan for den enkelte etappe må foreligge før det kan gis igangsettingstillatelse innenfor delområdet/etappen. Det kan tillates igangsetting av tiltak innenfor alle felt samtidig og uavhengig av etappenes nummerrekkefølge, forutsatt at detaljplan er godkjent og rekkefølgekrav i planbestemmelsene er ivaretatt. Etappe 2 Etappe 3 Etappe 1 Figur 15: Etappeplan 17
6.8 Boligformål, pbl 12-5 nr 1 Planforslaget viser 145 tomter for frittliggende småhusbebyggelse, 7 felt for konsentrert småhusbebyggelse og 4 felt for konsentrert småhusbebyggelse, leilighetsbygg/blokkbebyggelse. Planbestemmelsene hjemler plan- og dokumentasjonskrav som grunnlag for søknad om byggetillatelse. Boligtyper defineres i samsvar med H-2300, Grad av utnytting: Frittliggende småhusbebyggelse: Enebolig. Enebolig med sekundærleilighet. Horisontalt og vertikalt delte tomannsboliger. Konsentrert småhusbebyggelse: Småhus sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil 3 etasjer. Horisontalt og vertikalt delte to-/og firemannsbolig. Blokkbebyggelse: Bebyggelse med inntil 4 etasjer + parkeringskjeller, og med fire eller flere boenheter/leiligheter. Felt Boligtype Plankrav Grad av utnytting Byggehøyde Parkering BFS1 BFS19 Frittliggende småhusbebyggelse Utomhusplan for tomt %BYA= 30% Maks 9,0m 2 p-plass, hvorav min en i garasje/carport BKS2-7 BKS10 BKS1 BKS8-9 BKS11 Konsentrert småhusbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse Leilighetsbygg/ Blokkbebyggelse. Utomhusplan for feltet samlet Detaljregulering 12-3 %BYA=40% MUA=50m 2 Maks 9,0m %BYA=50% Lek/uteopphold må dokumenteres i reguleringsplan Inntil 3 etg. Byggehøyde fastsettes til C+ i detaljregulering Inntil 4 etg + p- kjeller. Byggehøyde fastsettes til C+ i detaljregulering 2 p-plass pr bolig, hvorav min en i garasje/carport For firemannsbolig gjelder krav om 1,5 p-plass pr enhet, som kan etableres som felles overflateparkering. 2 p-plass pr bolig, hvorav min en i garasje/carport For firemannsbolig gjelder krav om 1,5 p-plass pr enhet, som kan etableres som felles overflateparkering. 1,5 p-plass pr bolig. Krav om parkeringskjeller eller felles parkeringsanlegg Figur 16: Tabell boligbebyggelse. 6.9 Tjenesteyting barnehage, pbl 12-5 nr 1 Det er avsatt 6,0 daa tomt for framtidig utbygging av barnehage. Tomten ligger i område for midlertidig anleggsområde hvor det er forutsatt at terrenget skal bearbeides og tilpasses framtidig bruk som barnehage. Det er krav til detaljregulering og pålagt plansamarbeid for hele anleggsområdet som omfatter barnehagetomten (BOP1) og felt for konsentrert bebyggelse (BKS11). Barnehagetomten ligger ved framtidig nærmiljøanlegg i boligområdet og inntil hovedsamlevei med fortau. Lokaliseringen gir i tillegg god kontakt med utmarksområdene i øst. 6.10 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pbl 12-5 nr 2 Krav til detaljplan Planbestemmelsene krever utarbeidet detaljplan for teknisk infrastruktur; kjøreveg, fortau, renovasjon, vannforsyning, slokkevann, overvann og avløp. Tiltak for trykkøkning av vannforsyning skal vurderes. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering. Overvann skal fordrøyes internt i planområdet. Både overvann og drensvann forutsettes behandlet på en slik måte at det ikke direkte eller indirekte påfører andre eiendommer ulemper. Detaljplanen skal dokumentere tilfredsstillende trykk for slukkevann. Detaljplanen for teknisk infrastruktur skal være godkjent av Aurskog-Høland kommune før det kan gis tillatelse til tiltak, og det må foreligge brukstillatelse for nødvendige tekniske anlegg før det kan gis brukstillatelse for bolig innenfor planområdet. 18
Kjøreveger Alle kjøreveger i planområdet er dimensjonert i samsvar med felles kommunal vegnorm, utformet som sløyfer og regulert til offentlig formål. For dimensjoneringsgrunnlag og vegplaner henvises det til rammeplan i vedlegg 6. Fortau, gang-/sykkelveg Samleveger SAF1 og AF1 skal etableres med fortau. Gang-/sykkelveg SGS1 og SGS2 skal opparbeides for trygg forbindelse for gående og syklende til overordna gangvegsystem på Bjørkelangen. SGS2 skal koples til framtidig gangveg over Lierelva til Bjørkelangen skole. Ansvars- og kostnadsfordeling for gjennomføring skal avklares gjennom egen tilleggsavtale til utbyggingsavtalen. Renovasjon Valgte løsninger for renovasjon skal avklares med ROAF og fremgå av utomhusplan og detaljplan for teknisk infrastruktur. Kommunal renovasjonsforskrift skal legges til grunn for utforming og lokalisering av renovasjonsløsninger. 6.11 Grønnstruktur, pbl 12-5 nr 3 Planområdet har avsatt totalt 52,6 daa til grøntstruktur. Områder regulert til grøntformål skal være offentlig tilgjengelige for allmenheten og gi aktivitetsmulighet, skjerming og forbindelseslinjer gjennom planområdet. Innenfor formålet kan ledningstrase for VA og el-anlegg plasseres og grøfter for overvann og kontrollert flomvei etableres. Nærlekeplass Områdene G7 og G18 skal opparbeides som nærlekeplasser. Innenfor BKS-felt er det i tillegg stilt krav til minste oppholdsareal (MUA). Sentralt leke-/aktivitetsområde - nærmiljøanlegg Område G12 skal være et offentlig tilgjengelig grøntområde med gjennomgående gangforbindelse. Området skal bearbeides og tilrettelegges som nærmiljøanlegg med oppholds- og aktivitetsmulighet for alle aldersgrupper, men med vekt på egenorganisert fysisk aktivitet for barn og ungdom. Området tillates oppfylt med rene masser for bedre arrondering og funksjonalitet som sentralt lekefelt/nærmiljøanlegg og grøntområde. Figur 17: Prinsippsnitt for fylling av sentralt grøntområde, G12. Det skal utarbeides detaljplan og området skal opparbeides med vegetasjon, lekeapparater og gressbakke for ballek. Eksisterende bekkeløp skal ligge åpent og fremstå som et positivt element i friområdet, dimensjoneres som flomvei og inngå som en naturlig del av overordnet overvannsløsning. Det er utbyggers intensjon å bruke naturmaterialer i anlegget og tilstrebe en naturlik opparbeiding. Det skal opparbeides en offentlig tilgjengelig gangveg/ turveg gjennom området fra Leirveien til Søndre Eidsvei for videre forbindelse til utmarks- og turområder i øst. 19