Markedsrapport nr. 1/98. Næringseiendomsmarkedet 1. kvartal 1998

Markedsrapport nr. 1/98 side 1 Markedsrapport nr. 1/98 Næringseiendomsmarkedet 1. kvartal 1998 I N N H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 2 1.1. Rentesituasjon 2 1.2. Forbrukervekst - inflasjon 2 1.3. Arbeidsledighet 3 1.4. Bank - Finans - Forsikring 3 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel 3 1.6. De børsnoterte eiendomsselskapene 3 2. EIENDOMSMARKEDET 4 2.1. Generelt 4 2.1.1. Oslo sentrum 4 2.1.2. Oslo indre vest 5 2.1.3. Oslo indre nord 5 2.1.4. Oslo indre øst 5 2.1.5. Oslo indre syd 5 2.1.6. Oslo ytre vest 6 2.1.7. Oslo ytre nord 6 2.1.8. Oslo ytre øst 6 2.1.9. Oslo ytre syd 7 2.1.10. Øvrige Stor-Oslo 7 2.2. Leieprisanslag 8 2.2.1. Kontor 8 2.2.2. Lager 8 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE 11 3.1. Nøkkeltall for eiendomsselskapene 12 4. OPPSUMMERING 12 Oslo, 16.3.1998 NORSK NÆRINGS MEGLING AS

Markedsrapport nr. 1/98 side 2 INNLEDNING Den norske økonomien er inne i en relativt langvarig vekstperiode, men hvor langt frem er det til toppunktet? Lange og korte renter 10 års statsobl. 3-mnds nibor Det stilles spørsmålstegn ved om den nye regjeringen fører en økonomisk politikk som er stram nok til å forhindre at vi får en overopphetet økonomi, og på noe lengre sikt, påfølgende smertefulle og kostbare omstillinger. Markedsrapport nr. 2/98 kommer i juni. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 0,00 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 jan Høykonjunkturen fortsetter med vekst i både privat konsum og eksport. Resultatet er stor etterspørsel etter arbeidskraft og nedgang i arbeidsledigheten. Mangel på arbeidskraft innen flere yrkeskategorier medfører sterkere lønnsvekst. 8 % Realrente Kilde: DnB Norges bank anslår at BNP vil øke med 3 prosent inneværende år. 1.1 Rentesituasjonen 6 % 4 % 2 % 10 års renten utgjorde pr 1.3.98 5,24 %, noe som er en svak nedgang fra forrige rapport. 0 % 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Tremåneders NIBOR utgjør 3,84 %. Kilde: SSB og DnB Tall for 1998 er hittil i år. I Europa har rentene gått ned som en følge av Asia-krisen med påfølgende lavere inflasjonsforventninger. Det hersker noe usikkerhet omkring renteutviklingen fremover blant annet på grunn av den særnorske lønnsrisikoen. Ekspertene enige om at vi får en viss renteøkning, i størrelsesorden et halvt til et prosentpoeng inneværende år. Norges Bank kan ikke sette opp renten for å bremse den økonomiske veksten fordi dette lett vil kunne fører til at kursen på norske kroner stiger. Norges Banks primære oppgave er jo nettopp å holde kronekursen stabil. 1.2 Forbruksvekst/Inflasjon SSB anslår Konsumprisveksten for 1998 til 2,5%. Vi er inne i en periode med vekst i husholdningenes realdisponible inntekt. Dette skydes en periode med moderat prisvekst og lavt rentenivå. Husholdningenes formue har økt betydelig de siste årene som et resultat av akselererende boligpriser og stigende aksjekurser. Norges Bank anslår veksten i det private konsum til 4 % inneværende år. Byggebransjen later til å være inne i samme prisspiral som i jappetiden. Byggekostnadene for næringsbygg økte med 28,4 % i Oslo og Akershus i fjor, og fortsetter å stige. Årsaken ligger i det rekordhøye utbyggingsomfanget, samt det faktum at kapasiteten er utnyttet til det maksimale både

Markedsrapport nr. 1/98 side 3 blant entreprenører og underentreprenører. En rekke større prosjekter forventes imidlertid ferdigstillet i 1998 og dette vil gi øket kapasitet i bransjen. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 Inflasjon 1987 1990 1993 1996 Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %- vise endring i KPI. Tall for 1998 er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Kilde: SSB 1998 er anslag 1987 1989 1991 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1993 1995 1997 Arbeidsledigheten fortsetter å synke og utgjorde ved utgangen av februar jfr Arbeidsdirektoratet. 2,8% av arbeidsstyrken. Det anmerkes at Arbeidsdirektoratets statistikk kun omfatter registrerte ledige ( i motsetning til statistikk fra SSB). Antall ledige stillinger fortsetter å stige, og for flere yrkeskategorier er det registrert mangel på arbeidskraft. Yrkesdeltagelsen har kommet opp på et historisk høyt nivå. Dette tilsier at vi fortsatt bør få en sterk reduksjon i arbeidsledigheten. 1.4 Bank/finans/forsikring Den fortsatte utlånsveksten har ikke i særlig grad bedret banknæringens økonomiske resultat. Konkurransesituasjonen og hensynet til markedsandeler presser fortsatt marginene. Dersom denne tendensen fortsetter vil bankenes driftsresultater trolig svekkes ytterligere i årene fremover. 1.5 Aksjemarkedet/olje/handel Totalindeksen ved Oslo Børs har siden utgangen av 1995 steget med over 70 %. I 1997 steg totalindeksen med 31.5 %. Uroen på børsene i Sørøst Asia med påfølgende korreksjoner har ikke nådd Norge med full kraft. Dette skyldes åpenbart at tilstanden i norsk økonomi er meget god. Analytikerne tror at aksjemarkedet vil fortsette i stige i 1998, om enn i noe mer moderat tempo enn tidligere. De mest optimistiske analytikerne mener totalindeksen skal opp i 1500 i løpet av året. Like fullt fryktes faresignalene om finansielle sjokk og krakk i aksjemarkedet. Oljeprisen ligger i skrivende stund på 12,6 dollar pr fat brent spot. Det kraftige fallet i oljeprisene er forårsaket av omstendigheter som høy utvinningstakt, mild vinter, redusert etterspørsel i Asia som følge av den økonomiske krisen og overproduksjon i OPEC landene. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Fortsatt lav rente samt tro på stigende leiepriser i de fleste eiendomssegmenter antas å ville presse eiendomsaksjene ytterligere opp i 1998. Olav Thon eiendom ble igjen børsvinner blant eiendomsselskapene i 1997. Selskapets børsverdi steg med 55 % i fjor. Eiendomsselskapene Olav Thon Eiendom ASA og Steen & Strøm ASA, antas å ville få en spesielt hyggelig utvikling for sine kjøpesentre i 1998 på grunn av den fortsatte konsumveksten. Den bebudede midlertidige (5 år) etableringsstoppen for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder gjør selvsagt at fremtiden ser lys og

Markedsrapport nr. 1/98 side 4 konkurransebeskyttet ut for de etablerte kjøpesentrene. Indeks 200 180 160 140 120 100 80 De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo Børs fra 1996 til nå 02.01.96 27.02.96 26.04.96 27.06.96 22.08.96 16.10.96 11.12.96 18.02.97 24.04.97 26.06.97 21.08.97 Totalindeks Oslo Børs Eiendomsselskapene - indeks Oversikten viser utviklingen på Oslo børs totalt og for de fire eiendomsselskapene fra 1.1.96 og frem til 11.03.98. Kilde: Finansavisen (Oslo børs) 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Eiendomsspar offentliggjør i sin årlige undersøkelse at arealledigheten for kontor- og forretningslokaler i Oslo, Asker og Bærum nå er nede i 317.000 kvm, altså 4% av den totale byggningsmassen. Den rekordlave ledigheten er et klart uttrykk for høy temperatur i eiendomsmarkedet. Ledigheten er ikke forventet å stige dramatisk før om et par år. Prisfesten fortsetter følgelig for utleierne i kontorsegmentet. Leietakere som søker lokaler med høy standard og «riktig» beliggenhet finner få gode alternativer, og er i stor grad prisgitt utleiers betingelser. Bolig- og leieprisene i boligmarkedet fortsetter å stige. Stort underskudd på boliger i Oslo området kombinert med lave realrenter og en forbedret formuesituasjon tilsier at vi er inne i en periode med økende lønnsomhet for profesjonelle aktører i boligsegmentet. 16.10.97 11.12.97 12.02.98 Nye likvide aktører er på vei inn i eiendomsmarkedet. Spesielt er det et stort antall investorer i markedet for bygg i prisklassen 20-25 millioner. Mye tyder på at en del aktører flytter midler fra børs til eiendom. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus NSB som eier eiendom til en estimert verdi på ca fire til seks milliarder i Oslo området, planlegger å selge ut eiendommer for totalt ca 150 millioner i 1998. Store deler av arealene ligger i sentrale deler av byen. Området nedre del av Karl Johan/Sentralstasjonen vil få fornyet status i tiden som kommer. Sentralstasjonen vil bli en katalysator for utviklingen i nærområdet i forbindelse med åpningen av Gardermobanen. Handelstyngdepunktet forventes forskjøvet i retning Sentralstasjonen. Mange av eiendomsbesitterne i området har vært fremsynte nok til å avvente utviklingen og har holdt seg til kortsiktige leieavtaler. Leieprisnivået i området forventes å stige kraftig for forretningslokaler, og det blir spennende å se i hvilken grad de lokale kontorleieprisene influeres av utviklingen. Olav Thon Eiendomsselskap har påbegynt sitt nybygg på ca 18.000 kvadratmeter i Nygata 2-4-6. Bygget vil få adressen Stenersgata 2 når det står ferdig. Bjørvika er et hett samtaleemne. Operaen går i retning Vestbanen og Bjørvika får kanskje sitt akvarium. Området er i fokus for sine gode muligheter for sentrumsnære bolig- og næringsarealer. Ettersom markagrensen ikke skal røres og ettersom det så langt er politisk motvilje mot å bygge i høyden, synes utvikling av havneområdene sannsynlig. Lager- og kombinertsegmentet har lenge vært lavt priset i forhold til byggekostnadene. Dette segmentet har de siste par årene skutt fart og ser nå ut til å ha stabilisert seg på et nivå som bør stimulere til øket utbygging.

Markedsrapport nr. 1/98 side 5 Oslo sentrum, kontorer 4 kv. -97 1 kvartal - 1998 A. Prestisje 2.300 2.050 2.850 2.350 B. Attr. bel. 1.850 1.650 2.200 1.900 C. God. std. 1.450 1.250 1.700 1.450 Det er grunn til å anmerke at området Vika/Aker Brygge skiller seg ut fra sentrum for øvrig med spesielt høyt leienivå og lav ledighet. 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Det er først og fremst de forestående nybygg på Majorstuen som trekker prisene opp. Sørkedalsveien 6 representerer de høyeste forventningene for tiden. Man går her ut med 1650,- pr kvadratmeter. Et betydelig innslag av næringseiendommene i området er konverterte boligeiendommer. Dette er et forhold som tilsier at man oppnår lavere arealeffektivitet, - og følgelig lavere priser enn hva tilfellet er for nyere byggninsmasser, selv om standarden defineres som god. Oslo indre vest, kontorer med god standard 4 kv. -98 1. kvartal 1998 1.400 1.200 1.650 1.400 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Eiendomsutviklingen i dette området ser i hovedsak ut til å konsentrere seg om eiendommer langs Akerselva. Statsbygg er en toneangivende aktør i området, og fremtredende prosjekter er de 3 R-ene, Arkitekthøyskolen og Seilduksfabikken. Det finnes imidlertid mye gammel byggningsmasse i området og vi tror at mange av disse eiendommene vil «få et løft» og finne alternativ bruksutnyttelse i årene som kommer. Oslo indre nord, kontorer med god standard 4 kv. -97 1. kvartal 1998 1.000 800 1.250 1.000 2.1.4. Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Området har så langt ikke i særlig grad tiltrukket seg utviklernes interesse og preges av tilårskommen byggningsmasse. Eiendomspars utbygging av et kvartal til Securitas er det mest toneangivende prosjektet i området. Arealledigheten i området (jfr Eiendomsspar) er beregnet til 13%. Dette er relativt høyt når man tar i betraktning at ledigheten i vestlige soner er helt nede i 2%.(Hvilket tilsier at man ikke har reel ledighet.) Ensjøområdet som i stor grad domineres av bilrelatert virksomhet har fortsatt et betydelig innslag av «brakker» og eldre bebyggelse. Vi forutsetter ikke svært stor aktivitet i dette området med det første. Men er spent på resultatet av salgsarbeidet i Lodalen. Oslo indre øst, kontorer med god standard 4 kv. -97 1. kvartal 1998 950 750 1.250 950 2.1.5 Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Plan- og bygningsetaten anbefaler i en ny utredning å bygge 12.000 nye boliger i havneområdet. Planen går ut på i løpet av en tyveårs periode å flytte det meste av havnevirksomheten ut av byen, for deretter å bygge ut området til boliger, rekreasjonsområder og næringsformål. Dette ligger nok et stykke frem, men det blir spennende å se hvordan politikerne håndterer saken videre!

Markedsrapport nr. 1/98 side 6 Oslo indre syd, kontorer med god standard 4 kv. -97 1. kvartal 1998 1050 800 1.250 1.050 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Området har i dag av man praktisk talt ikke noen arealledighet. Eiendomsspar melder i sin Oslo studie at 188.000 kvadratmeter næringsarealer vil være innflyttingsklare i området Vika/Rådhuset, ytre vest, Bærum og Asker i løpet av året. Det meste av dette er utleid. Gjensidige som fortsatt er en av de «store» på Lysaker, planlegger et bygg på 23.000 kvadratmeter i Strandveien på Lysaker. De arealene Gjensidige ikke selv skal benytte er allerede leiet ut. Selskapet har fra før ca 150.000 kvadratmeter i området. I Lysakerområdet er det fortsatt potensiale og flere spennende prosjekter ligger i støpeskjeen. Norske Fina vurderer å fristille sin 20 måls store tomt på Lysaker for utbygging gjennom å rive sitt gamle tankanlegg. Tomten ligger rett ved siden av Godthaab, og vil med sin utsikt over Oslofjorden fremstå som svært attraktiv. Mye avhenger av fremtidig regulering, men man antar at eiendommen kan bygges ut med 30.000-40.000 kvadratmeter næringsbygg. Det rapporteres at det er oppnådd leiepriser på nivå kr 2000 pr kvm. i Skøyenområdet. På Skøyen er Sjølyst Utvikling AS i ferd med å fylle Hoffsveien 1 etter Kværner. Trafikale forhold ser ut til å bli en utfordring for korridor vest. På Skøyen merker man problemene godt allerede. Man ville være godt tjent med en forsert utbygging av områdets kommunikasjoner med tanke på den planlagte utvikling i korridor vest. Skøyen er nå på det nærmeste ferdig utviklet og leiet ut på langsiktige kontrakter. Vi har denne gang definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 4 kv. -97 1 kvartal - 1998 Ytre vest 1250 1650 1400 Skøyen og Lysaker 1400 2000 1650 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Avantor ASA planlegger i løpet av en femårsperiode å gjøre Nydalen til et av Oslos største næringsområder og har lagt et gigantprosjekt ut til høring. Prosjektet er planlagt i området hvor det gamle spikerverket lå, og omfatter 10 nybygg og 10 rehabiliterte bygg. Vi har valgt ikke å endre prisbildet for Nydalsområdet i denne kvartalsrapporten. Men vi konkluderer med at området tendenserer positivt og at den planlagte nybyggingsaktiviteten vil bringe snittet ytterligere opp. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 4 kv. -97 1 kvartal - 1998 Ytre nord 1.100 900 1.350 1.150 Nydalen 1.350 1.200 1.550 1.350 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Brynsområdet vil få en positiv utvikling i årene som kommer. Området har med sin sentrale beliggenhet åpenbart mange kommunikasjonsmessige fordeler. En videre utvikling av tilbudene i området vil nok gjøre det stadig mer interessant for leietakere å vurdere en etablering her som alternativ til vestlig etablering. Det er allerede kamp om gode tomter for utbyggingsformål på Bryn. Langs Smalvollveien

Markedsrapport nr. 1/98 side 7 har Oslo kommune lagt ut den første av sine tomter for salg. Tomten som er på 3850 kvm med TU på 150% ligger vis a vis Smart Club. Tomten er regulert for industri, lager og kontor - IKKE forretning. Tomten er nylig solgt for kr 6.600.000,- altså kr 1715,- pr kvm Aspelin Ramm har kjøpt Schibsted konsernets avistrykkeri på Linderud for 110 millioner kroner. Eiendomsmassen som er på 20.000 kvm er oppført for industriformål. I tillegg har eiendommen et utbyggingspotensiale på 20.000 kvm. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 4 kv. -98 1 kvartal - 1998 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.000 1.300 1.150 Helsfyr/Bryn 1.250 1.100 1.400 1.250 Kombikont.* 900 1.200 1.100 Kontorer med god standard i kombinasjon med lager og/eller produksjon. 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd".. Bedret adkomst til området gjennom den planlagte Svartdals tunnelen vil på noe sikt aktualisere Sør korridoren, spesielt overfor lager og kombinertbrukere. Den planlagte utflyttingen av Telenor og andre bedrifter fra Skullerud gir øket risiko for ledighet. Ledigheten i området er av Eiendomsspar beregnet til 8%. Vi har inntrykk av at dette er et forhold som legger en demper på prisutviklingen i området. 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo Det har i den senere tid vært en tendens til at større bedrifter selger ut sine eiendommer, for samtidig å leie dem tilbake på langsiktige vilkår. For den enkelte bedrift fristilles kapital gjennom prosessen og produksjonsrelaterte investeringer skilles fra eiendomsinvesteringer. Disse håndgrepene er med på å videreføre utviklingen i retning av store profesjonelle eiendomsselskaper som stadig optimaliserer sin drift. Det er så langt spesielt eiendommer med «prime location» og bunnsolide leietakere som har vært aktuelle for denne type disposisjoner. Den omtalte Gardermoeffekten synes så lang først og fremst å ha materialisert seg i Gardermoområdet. Området lands sentrale deler av E-6 ut av Oslo i retning Lørenskog opplever også økende interesse. Nye, rasjonelle og spesialtilpassede høylagerenheter strekker seg opp imot et prisnivå på kr 900 pr. kvadratmeter. Vi vil anmerke at pristabellen for lagerlokaler favner bredt og at det følgelig ikke er naturlig for enhver utleier å kategorisere sin eiendom i det øvre skikt. Forhold som tidsmessighet, fleksibilitet, logistikkløsninger, tekniske fasiliteter, spesialtilpasninger og tildels også beliggenhet påvirker hvor i prisintervallet lokalene skal plasseres. Prisutviklingen gjør det vanskelig for bransjer med pressede marginer ( f.eks spedisjonsfirmaer) å posisjonere seg for fremtiden. Særlig kompliserende er det for aktører som må forholde seg til ordreavtaler som ble inngått under andre markedsforhold. Oslo ytre syd, kontorer god standard 4 kv. -97 1. kvartal 1998 1.000 850 1.200 1.050

Markedsrapport nr. 1/98 side 8 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1998 - kontorlokaler i Oslo området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 050 2 850 2 350 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 650 2 200 1 900 15 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 250 1 700 1 450 30 % D: Ordinære lokaler: 900 1 300 1 150 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 600 950 700 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 500 700 600 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslogjennomsnitt" på kr 1.283,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.647,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslogjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 4. kvartal 1. kvartal Endringer siden: 1988 1993 1997 1998 1988 1993 4. kv.-97 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 600 2 300 2 350-6 % 47 % 2 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 850 1 900-10 % 46 % 3 % C: Høy standard, indre sone: 1 800 950 1 450 1 450-19 % 53 % 0 % D: Ordinære lokaler 1 400 700 1 150 1 150-18 % 64 % 0 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 700 700-46 % 56 % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 600 600-33 % 71 % 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 1. kv. 1998 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 4. kv. 1997. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1998 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 4-97. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 4.kv. 97 1.kv. 98 4.kv. 97 1.kv. 98 4.kv. 97 1.kv. 98 4.kv. 97 1.kv. 98 X: Lager, høyde 3,5 m 450-600 450-650 450-600 450-650 400-600 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 500-650 500-700 550-750 550-750 550-750 600-750 550-700 600-800 m Z: Lager, høyde 6 m - - 550-750 550-850 600-850 650-900 600-850 650-900 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller U.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

Markedsrapport nr. 1/98 side 9 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

Markedsrapport nr. 1/98 side 10 Leieprisutvikling fra 1988 til 1998 Alle tall pr. 4. kvartal og pr1. kvartal for 1998 2500 2000 Leie pr m²/åt 1500 1000 500 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 F E A B C D A: Prestige lokaler, beste beliggenhet B: Meget sentrale lokaler, god standard C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, lokaler E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler.

Markedsrapport nr. 1/98 side 11 3.0 DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 1. kvartal 1998. Tallene er innhentet av NNM i uke 11. Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 1. KVARTAL 1998): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 4.97 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 4.97 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 4.97 AS OBOS Forretningsbygg 5) 180,0-1,1 42 000 270 000-59 600 5,7 0,1 ASA Veidekke 49,4-7,9 5 630 55 100-16 300 3,5-0,3 Aspelin-Ramm gruppen AS 128,0 22,8 5 410 181 000 29 676 6,4-0,7 Avantor ASA 3) 274,0 0,4 37 900 403 700-30 200 5,8 0,1 Borg eiendomsselskap AS 76,5-0,9 10 000 115 800-1 900 5,4 0,7 EAB Eiendom AS 105,0 1,0 14 500 166 000-4,1 0,6 Eiendomsspar AS/Victoria AS 438,0 108,0 12 000 378 000 64 000 8,5 3,0 Fabritius Eiendom AS 77,0 18,0 26 200 103 200 21 200 5,6 Gjensidige Eiendom 553,0 13,0 127 400 588 000 14 100 6,5 KLP Eiendom AS 448,7 18,6 77 000 458 000 7 000 7,4-0,4 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 2) 48,6-17 150 105 900-4,8 - Linstow Eiendom 4) 257,0-2,0 93 000 307 000-32 000 3,6-0,2 Mustad Eiendom AS 46,0-1,1 26 900 68 300-4,1-0,3 NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS 34,5-26,7 18 800 55 600-62 400 5,2-0,7 Norske Liv AS 196,5 48,1 52 800 257 000 59 000 11,4 1,4 Nydalens Compagnie ASA 4) 152,0-29,4 26 500 157 000-40 200 8,2 1,2 Olav Thon gruppen 970,0 85,0-850 000-3,5 - Pecunia AS 37,3 0,0 18 852 32 387-8,5-0,3 Samvirke forsikring 145,1 20,3 54 898 182 035-3 910 - Steen & Strøm ASA 455,0 169,0 75 000 484 000 142 000 4,0 - Storebrand Eiendom 672,0-331 100 764 200-4,4 - Vital Eiendomsforvaltning 1) Vital Forsikring ASA 394,0-22 000 395 000-500 Den norske Bank ASA 235,0 280 000 Wahl Eiendom AS 57,5 5,7 5 000 67 911 911 4,9 - SUM 6 030 441 1 100 040 6 725 133 90 877 0,2 Gjennomsnitt 5,79 1) I tillegg forvalter Vital Eienodmsforvaltning 103.000 m² innleide lokaler for DnB. 2) Ikke mottatt tall, tall fra 4. kvartal 1997 benyttet. 3) Justert for feil oppgitte tall siste gang. 4) Tall før fusjon. 5) AS OBOS Forretningsbygg har skilt ut store parkeringsarealer i eget datterselskap.

Markedsrapport nr. 1/98 side 12 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 970.000.000 2) Storebrand Eiendom kr 672.000.000 3) Gjensidige Eiendom kr 553.000.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 4/97: 1) Steen & Strøm ASA + kr 169.000.000 2) Eiendomsspar AS + kr 108.000.000 3) Olav Thon Gruppen + kr 85.000.000 Steen & Strøm ASA har kjøpt over 100.000 m² av Hakon gruppen. Eiendomspar AS har kjøpt 6 hoteller siden siste rapport. Størst negativ endring i leieinntekt fra 4/97: 1) Nydalens Compagnie ASA - kr 29.400.000 2) NCC Eeg Henriksen Eiend. - kr 26.700.000 3) ASA Veidekke - kr 7.900.000 Størst ut fra areal: 1) Olav Thon Gruppen 850.000 m² 2) Storebrand Eiendom 764.200 m² 3) Gjensidige Eiendom 588.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Norske Liv AS 11,4 år 2) Pecunia AS 8,5 år 3) Eiendomsspar AS 8,5 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år: 1) Eiendomsspar AS kr. 1.159,- pr m² 2) Pecunia AS kr. 1.153,- pr m² 3) Olav Thon Gruppen kr. 1.141,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år: 1) Kristiania Eiendomsforvaltning AS kr 459,- pr m² 2) NCC Eeg-Henriksen kr 621,- pr m² 3) EAB Eiendom AS kr 633,- pr m² 4.0 OPPSUMMERING Konjunkturer: Høykonjunkturen fortsetter med vekst i både privat konsum og eksport. Det stilles spørsmålstegn ved om den nye regjeringen fører en økonomisk politikk som er stram nok til å forhindre at vi får en overopphetet økonomi. Uroen på børsene i Sørøst Asia med påfølgende korreksjoner har ikke nådd Norge med full kraft De mest optimistiske analytikerne mener totalindeksen skal opp i 1500 i løpet av året. Like fullt fryktes faresignalene om finansielle sjokk og krakk i aksjemarkedet. Ekspertene er stort sett enige om at vi får en viss renteøkning, i størrelsesorden et halvt til et prosentpoeng inneværende år. Mangel på arbeidskraft innen flere yrkeskategorier medfører sterkere lønnsvekst. Eiendom: Byggebransjen later til å være inne i samme prisspiral som i jappetiden. Byggekostnadene for næringsbygg økte med 28,4 % i Oslo og Akershus i fjor, og fortsetter å stige. Det er fortsatt stor byggeaktivitet, og store arealer forutsettes ferdigstilt i 98/99. Arealledigheten er nede i 2% i vestlige soner, men den forventes å øke kraftig opp i mot årtusenskiftet. Den omtalte Gardermoeffekten synes så lang først og fremst å ha materialisert seg i Gardermo-området. Området lands sentrale deler av E-6 ut av Oslo i retning Lørenskog opplever også økende interesse. Nye likvide aktører fokuserer på eiendomsmarkedet. Spesielt har vi registrert stort antall investorer i markedet for bygg i prisklassen 20-25 millioner.