BERGEN KOMMUNE Byrådsavdeling for sosial, bolig og områdesatsing Til: Fra: Byrådsavdeling for sosial, bolig og områdesatsing Boligetaten Fagnotat Saksnr.: 201128022-1 Emnekode: SARK-1662 Saksbeh: TRST Kopi til: Dato: 19. desember 2011 Kommunale utleieboliger, justering av tildelingskriterier Hva saken gjelder: Kommunale utleieboliger er en knapp og etterspurt ressurs. I den sammenheng er det vesentlig at treffsikkerheten i forhold til målgruppene er optimal. I løpet av de siste tiårene har det kommunale boligtilbudet klarere og klarere blitt innrettet mot husstander med de mest betydelige vanskelighetene på boligmarkedet. Samtidig går de eldste husstandene naturlig ut av beboerpopulasjonen. Dette har konsekvenser for både miljø, drift og vedlikehold, økonomi og tildelingsprosedyrene. Generelt sett opplever man økende ventetider for tildeling av kommunal bolig og ventetidene er lengst for de minste boligene. Gjennom de siste årene har antallet husstander godkjent for bolig og tildelte boliger vært relativt stabilt. Når ventetidene øker betyr det bl.a. at husstandene bor lenger i kommunal bolig enn før. Endringen av beboersammensetningen gir nye utfordringer. Den samme endringen fører også til at det nåværende regelverket for tildeling av utleiebolig er utformet på en slik måte at en ikke treffer primærmålgruppene like godt. Det vil i saken bli gitt utdypende forklaringer til de endringer av regelverket en nå foreslår. Endringene medfører ingen innstramming av hvilke husstander som kan tildeles kommunal utleiebolig. Endringene vil gjøre retningslinjene klarere, ordlyden vil være i tråd med nasjonal terminologi og gjeldende lovverk, og samtidig kunne gi en mer effektiv utnyttelse av boligene tilpasset husstandenes faktiske behov. Anbefalt forslag fra Boligetaten 1. Byrådet vedtar nye tildelingskriterier for kommunale utleieboliger slik de fremgår av saken. 2. Praksisen med å tilby tidsubestemt leiekontrakt til beboere over 60 år endres. Tidsubestemt leiekontrakt tilbys ved fylte 70 år, der husstanden ikke har hjemmeboende barn. Tor Jørgen Tofte boligsjef 1
Saksutredning Innledningsvis gjennomgås og beskrives dagens utfordringer knyttet til søkere, boligkø og ventetider. Deretter gjennomgås de endringer i retningslinjer en nå foreslår, før de nye retningslinjene presenteres i sin helhet. Om beboere, søkere og ventetider Kommunen er en stor aktør på utleieboligmarkedet i Bergen. Imidlertid er ikke Bergen kommune en utleier, eller kommunal bolig en boform, som fritt kan velges av en leietaker blant alle mulighetene i markedet. Kommunal bolig er ment å være gjennomgangsbolig for husstander som i en periode ikke er i stand til å la seg betjene av det ordinære markedet. Med en slik rolle og med utleieboliger som knapp ressurs er det vesentlig for Bergen kommune at tilbudet treffer de med størst behov. De gjeldende kriteriene er grunnlaget for at Boligetaten tildeler utleiebolig til de kvalifiserte boligsøkerne i boliger ledigmeldt fra BBB (egne anlegg og eierandeler i borettslag), og fra boligbyggelagenes utleieboliger. Å bli innvilget rett til å få tildelt en kommunal utleiebolig betinger at man er bostedsløs, er oppsagt fra nåværende leieforhold, eller bor i en bolig som er uegnet i forhold til familiens behov, f.eks at man bor i en liten bolig med stor familie. I tillegg må man være vanskeligstilt, dvs at man har lav inntekt, og på andre måter i liten grad er i stand til å skaffe seg bolig på egenhånd. Skoleelever og studenter anses ikke å være i målgruppen for kommunal bolig, selv om de har lav inntekt. Mange som venter på å få tildelt en kommunal bolig har sosialhjelp eller trygdeytelser som eneste inntekt, og en del har problematikk knyttet til rus, psykiatri eller sykdom generelt. Ca. 40 % av beboerne i de kommunale boligene er flyktninger/innvandrere. Imidlertid blir en rimelig andel av disse selvhjulpne på boligmarkedet etter noen tid, ikke minst etter finansiell hjelp fra Boligetaten med Startlån og boligtilskudd. Ventetider og tildeling Antallet godkjente boligsøkere som venter på bolig har ligget ganske stabilt de siste årene, rundt 350 husstander (bytte ikke medregnet), varierende opp og ned med ca 50. Antall ledigmeldte boliger fra BBB og boligbyggelagene har sunket noe de senere årene, er nå rundt 325 ledigmeldte pr. år. Ventetidene er en funksjon av antall nye søkere, tilgjengelige boliger, type boliger og også tildelingstiden. Tildelingstiden kan i mange tilfeller trekke ut grunnet behov for oppgradering av den utflyttede boligen, svarfrister som må settes av praktiske og formelle grunner og prosesser/dialog mht leietakerens krav og forventninger. Boligetaten har pr 19.desember 2011 registrert 563 husstander som er uten bolig eller uten tilfredsstillende bolig (bytte medregnet). Av disse venter 429 på å få tildelt en 1-2 roms bolig, 78 venter på en 3 roms bolig, mens 56 venter på en 4 roms eller større. Det er imidlertid verdt å merke seg at det i dette tallet inngår også 123 søknader fra husstander som allerede har et boligtilbud fra etaten, men som har behov for større bolig grunnet familiegjenforening eller annen familieøkning, mindre bolig fordi husstanden er blitt mindre, eller mer egnet bolig nyttet til husstandens helsesituasjon. Av de som venter på 4-roms er det bare 13 husstander som ikke allerede bor i en kommunal bolig. Ventetiden er lengst for de som venter på en 1-2 roms bolig, 19 % av de som står på ventelisten for 1-2 roms har ventet i mer enn 2 år. Hvem venter? Det er flest søkere på venteliste til 1-2 roms bolig, 429 husstander. Av disse utgjør enslige 413 husstander og ektepar/samboere uten barn 16 husstander. 298 er uten bolig, det vil si at de bor hos venner og bekjente (160), på hospits/pensjonat (78), eller i institusjon/fengsel (60), mens de resterende 131 står i fare for å miste boligen eller har en bolig som ikke er egnet i forhold til deres behov. Hele 32 % av disse søkerne har en klar rusproblematikk som krever 2
oppfølging i bolig, mens 8 % har dårlig psykisk helse som den viktigste årsaken til bostedsløsheten. Av de husstandene som venter på en 3-roms bolig (78) bor 19 hos venner eller familie. De fleste av disse er unge enslige mødre som bor hjemme hos foreldre eller hos en venninne mens de venter på en kommunal bolig. 32 av familiene bor allerede i en kommunal bolig, og venter på bytte til større eller mindre bolig. De fleste som venter på en stor bolig, dvs 4-roms eller større, er familier som allerede bor i en kommunal bolig (77 %), men som bor for trangt eller uegnet i forhold til husstandens behov. På grunn av tilførsel av mange store boliger i 2010 er det kun 56 husstander som står på ventelisten nå, 43 av disse bor allerede kommunalt. 32 har ventet i mindre enn 6 mnd, de som har ventet lengst har spesielle behov knyttet til både boligutforming (må ha heis, kan ikke gå trapper, etc) og bydelstilhørighet pga skole/tiltak for barna. 4 av husstandene som ikke allerede bor i en kommunal bolig har ventet mer enn 6 mnd., men mindre enn 1 år. Reduksjon av ventetiden Gjennomsnittlig botid i BBB sine boliger er 3,6 år. Imidlertid er det mange bytter av bolig slik at mange husstander har en serie boforhold. Det betyr at den reelle botiden er lengre for disse husstandene. Hvert år meldes det ledig ca 325 boliger (snitt 2007-2010), dvs boliger som kan tildeles søkere i den kommunale boligkøen, MOKS (mottaks -og kompetansesenteret) eller andre kommunen har forpliktet seg å tildele bolig til(typisk i forbindelse med ulike prosjekter, eksempelvis ut fra fengsel, botrening m.m.). Det utgjør ca 10,4 % av boligmassen, og har blitt redusert de siste årene. Det antas å ha sammenheng med at færre leieforhold termineres pga manglende betaling eller brudd på husordensregler, noe som må ses i sammenheng med utviklingen av bo-oppfølgingstjeneste i regi av sosialkontorene og prosjekt knyttet å forhindre utkastelse. Av de boligene som blir ledigmeldt går ca 1/3 til MOKS / andre formål, 2/3 går til de som står på venteliste. Ventelisten innbefatter også de som søker bytte av bolig, boligen de flytter fra vil bli ledigmeldt og fremkommer som en av de 325 ledige boligene for tildeling. Årlig registreres omlag 400 nye søkere på venteliste for kommunal utleiebolig. 25 % av disse faller ut av listen før de får tilbud om konkret bolig, hovedsakelig da de finner bolig på egenhånd. Årlig tilvekst i køen er da 300 husstander. For at køen faktisk skal minke, må det således kunne tildeles mer enn 300 boliger til husstander i køen årlig. Som nevnt over har det de siste årene kun blitt ledigmeldt 325 boliger, og 1/3 av disse tildeles andre enn de som står i kø(moks, prosjekter m.m.). For å sikre en reell nedgang i køen, må tallet på boliger for tildeling økes. Flere igangsatte tiltak vil bidra i positiv retning her. For det første er boligprosjektet "400/2012" igang for å anskaffe 400 nye utleiboliger i porteføljen. Gitt en fortsatt ledigmeldingsandel på 10,4 % av alle boliger, vil antallet ledigmeldte boliger øke med 42 pr år som følge av dette. Videre er det igangsatt et prosjekt for å fange opp husstander med inntektsøkning, med tanke på å få disse så langt mulig etablert i eide boliger ved hjelp av startlån og boligtilskudd. Et langsiktig mål vil her være å doble antall husstander som får slik hjelp i dag, slik at ytterligere 20-30 boliger årlig blir ledig. 3
Boligtildelingskriteriene Reduksjon av ventetidene og bedring av treffsikkerheten i fht de prioriterte gruppene har fokus og kan også påvirkes positivt ved å revidere kriteriene for tildeling av kommunal bolig. Eksisterende kriterier er i stor grad sammenfallende med tilsvarende regelverk i de andre store byene, men er noe mer liberale på noen punkter. Dette åpner for at noen flere grupper tilfredsstiller kriteriene i Bergen. I tillegg har man i Bergen særlige regler ifm alder. Dette er til hinder for en mer fleksibel bruk av de kommunale boligene, noe som særlig går ut over boligsøkende barnefamilier. I det følgende gjennomgås de konkrete justeringer etaten nå foreslår. Søkeberettigede/målgrupper Vanskeligstilte på boligmarkedet Hele avsnittet er omarbeidet, for bedre å være i samsvar med nasjonal terminologi innen fagfeltet. Husbank og departement benytter begrepet "vanskeligstilte på boligmarkedet" som hovedmålgruppe, og supplerer dette med forklarende og utdypende tekst. Videre er det tidligere avsnittet vedr mislighold innarbeidet her. Det foreslås ingen reell endring i konsekvens av tidligere mislighold nå. Det presiseres imidlertid at dersom søkeren har offentlig gjeldsordning, kan kommunen ikke kreve at husleierestanse skal innfris/nedbetales. Inntektsgrenser I Bergen aksepteres for de fleste søkergruppene en høyere inntekt enn for eksempel i Oslo og Trondheim. Det foreslås ikke noen endring av inntektsgrensene i denne saken, men en presisering av at lav inntekt alene ikke kvalifiserer for at søknaden innvilges, søker må også være uten bolig og ellers vurderes å være i målgruppen for kommunal bolig. Inntektsgrensen for en enslig person er i dag kr. 356.472 pr år, en ungdom i arbeid ansees ikke å være sosial vanskeligstilt selv om inntekten er under denne grensen. Studenter og skoleelever ansees som tidligere heller ikke å være i målgruppen for kommunal utleiebolig. Kriteriene i Bergen innebærer også at inntekten påplusses 10 % av husstandens formue når formuen er høyere enn kr. 150.000 for en énpersonhusstand og kr. 200.000 for flerpersonhusstander. Det presiseres at det regnes 10 % av hele formuen. Andre kriterier "Sosiale indikasjoner" I dagens retningslinjer heter det at et av kriteriene er at man på sosiale indikasjoner har behov for å få redusert sine boutgifter. Dette slettes slik at det inngår i begrepet vanskeligstilt på boligmarkedet. Høy husleie alene danner ikke grunnlag for søknad om kommunal bolig, kommunale boliger har i dag en markedstilpasset leie (gjengs leie), og Husbankens bostøtteordning kommer også beboere i private leieforhold til gode. Uegnet bolig Dagens retningslinjer har videre et kriterium som tilsier at man er søkergod dersom boligen er erklært sunnhetsskadelig, kondemnabel, kondemnert eller overbefolket. Det finnes ikke lenger noen nemnd som kan fatte denne type vedtak, og dagens tekst erstattes derfor av at boligen er uegnet i forhold til søkers helse eller familiesituasjon. 4
Vedr flyktninger I retningslinjene som gjelder i dag heter det at flyktninger må ha varig oppholdstillatelse og at boligbehovet må være identifisert og politisk prioritert. Dette samsvarer ikke helt med dagens regelverk/begreper knyttet til flyktninger eller innvandrere. MOKS vil få boliger for tildeling til asylsøkere som er innvilget opphold, enten de bor på asylmottak eller er kvoteflyktninger. Hvor mange Bergen skal tas i mot bestemmes årlig av bystyret. Flyktninger som søker direkte til Boligetaten gjør som oftest dette fordi at boligen er for liten grunnet f eks familiegjenforening, misnøye med tildelt bolig, eller at de har flyttet fra et privat leieforhold og i dag står uten bolig. Varig oppholdsrett gis først etter 5 års bosetting. Det innebærer at andre innvandrergrupper vil være kvalifisert til å søke når de har en oppholdstillatelse som danner grunnlag for varlig bosetting, og har vært bosatt sammenhengende i 5 år. Arbeidssøkere som omfattes av EØS-regelverket er ikke i målgruppen for kommunal bolig, da det forutsettes i regelverket at man ikke skal være en byrde for offentlige velferdsordninger i Norge. Kommunal utleiebolig ansees som en velferdsordning. Klageadgang Om husstanden ikke tilfredsstiller kriteriene gis et avslag. Dette vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages til klagenemnden etter forvaltningslovens bestemmelser. Om husstanden tilfredsstiller kriteriene fattes et vedtak som gir husstanden rett til å få tildelt en kommunal bolig som tilfredsstiller husstandens behov, men ikke en konkret bolig. Dvs at vedtaket er knyttet til denne retten og ikke til en konkret bolig. Siden konkrete boliger ikke kan tilvises før disse fristilles fra utleier er det ventetider. Tilvisning av en konkret bolig finner sted når en passende bolig er ledig. Tilvisning av denne er ikke påklagbart. Unntak fra dette er om husstandens sammensetning er endret i fht søknadstidspunktet, evt at søkers helse stiller krav til boligens tilgjengelighet, og disse hensyn ikke er ivaretatt ved tilvisningen. Normer for tildeling Tildelingskriteriene har bestemmelser om hvilken boligstørrelse som normalt kan tildeles de forskjellige husstandsstørrelsene - jo større husstanden er jo større bolig er det behov for og kan tildeles. I tildelingskriteriene er normene for husstandsstørrelse og boligstørrelse identifisert. Imidlertid er det store størrelsesvariasjoner mellom forskjellige leiligheter, også mellom leiligheter med samme antall rom. Når ordlyden er slik den er valgt i tildelingskriteriene fører dette ofte til at husstander forlanger det høyeste antall rom ift egen husstand og på dette grunnlag ikke aksepterer en tildeling. Oftest vil slike saker til slutt ende med aksept fra husstanden, men ikke uten klager og ekstra runder. Dette fører til unødvendig ressursbruk og en lengre tomgang enn nødvendig. En omformulering i retning av en mindre kategorisk normangivelse vil lette denne prosessen. Videre presiseres det at det kun gis 1 tilbud om bolig, og dersom dette ikke aksepteres tas man ut av køen, og får en karantenetid på 1 år, før ny søknad vil bli behandlet. Etaten opplever relativt ofte at tilvist bolig blir gjenstand for kritikk, oftest pga beliggenhet i annen bydel, kvaliteter i fht rominndeling, solforhold, avstand til butikk, trapper, bakker m.m.. I mange saker tar det lang tid før søkeren aksepterer boligen, og i en del saker takker søker nei, og krever en annen bolig i stedet. Slike prosesser tar lang tid, skaper merarbeid, og kan føre til at boliger blir stående tomme over lengre tidsrom Leietap påløper, men viktigere er det at bolig-ressursen ikke utnyttes på en effektiv måte. 5
Så lenge boligen er tilfredsstillende i fht husstandens helse og størrelse kan det ikke aksepteres at søker takker nei, det foreslås derfor at husstanden i slike tilfeller ikke vil få behandlet en ny søknad før etter 1 år. Leieforholdets varighet Ordinær kontrakt Bystyret vedtok i sak 90/93 Utleieboliger i Bergen kommune behovsvurdering og justering av tildelingskriterier strategi for kommunens bruk av ordinære utleieboliger til vanskeligstilte boligsøkere. I forbindelse med iverksettelsen av husleie- og bostøttereformen i september 1995, jfr bystyresak 13/95, ble samtlige leiekontrakter fornyet. Med noen unntak ble alle gitt tidsbestemt leiekontrakt etter Husleielovens bestemmelser. For å tilfredsstille ordlyden i den gamle husleieloven er dette en kontrakt på 3 år og 1 mnd. Dagens lovtekst angir korteste varighet til 3 år. Dette bør gjenspeiles i de nye kriteriene. Kortere leietid Videre åpnes det, igjen i de nåværende retningslinjer, for at det i særlige forhold kan gis kontrakter på 5 mnd. Dagens husleielov åpner i særlige situasjoner for slike kortere leieforhold ( 11.1), men det kan kun gis 1 leieavtale som er kortere enn 3 år. Det er ikke lenger mulig å kreve en tilleggsavtale om oppfølging i boligen knyttet opp til leieavtalen slik det var tidligere, da brudd på tilleggsavtalen ville kunne føre til oppsigelse av leieforholdet. Det er likevel ønskelig å opprettholde et krav om at det skal være en avtale om oppfølging i boligen der det ansees som nødvendig. Vilkår om oppfølging må da presiseres i vedtaket om kommunal bolig og i tildelingsbrevet av bolig. Avtale må være inngått før det skrives kontrakt, men dersom avtalen opphører vil dette ikke kunne terminere leieforholdet. Kriteriene må gis formuleringer som samsvarer med Husleieloven. Fornyelse av leieforhold Som det fremgår over er tre år korteste kontraktslengde. Ved kontraktstidens utløp må husstanden søke om forlengelse av leieforholdet. Det blir da foretatt en ny fullstendig vurdering av husstanden opp mot tildelingskriteriene. Om disse fremdeles tilfredsstilles forlenges kontrakten, eventuelt at det gis tilbud om mindre bolig om husstandsstørrelsen er redusert. Leietakere over 60 år I Bergen har en særlige bestemmelser for eldre leietakere. Det innebærer at om leietaker er over 60 år vil den tidsbestemte husleieavtalen, som normalt må fornyes hvert tredje år, gå over i en tidsubestemt avtale. Også leietakere som har fornyet en tre-årig tidsbestemt avtale før fylte 60 år vil automatisk gå over på en tidsubestemt avtale om leietakeren fyller seksti år i løpet av gjeldende avtaletid. Bakgrunnen for denne særlige bestemmelsen er at det i BBB sin boligportefølje også er boliger fra eldre boligselskap. I disse har det vært ordinære beboere som fra denne tiden av, av forskjellige årsaker, har valgt leieformen og ikke investert i egen bolig. Det har derfor vært vurdert som urimelig om disse skulle måtte fraflytte hjemmet sitt når nye kriterier for utleieboliger for vanskeligstilte ble innført. Imidlertid er denne generasjonen nå i det alt vesentlige ute av disse boligene og de bebos primært av beboere som er blitt tildelt bolig etter overnevnte kriterier for vanskeligstilte. Når disse husstandene etter hvert består av færre personer, og disse ikke flytter, betyr det at det er færre leiligheter tilgjengelig for barnefamiliene. For barnefamilier har en også de siste årene erfart lengre ventetider før bolig kan tildeles. En endring av kriteriene slik at også disse små husstandene skal ha tidsbestemt 6
leieavtale vil ikke gi flere boliger, men større fleksibilitet og en mulighet til bedre å tilby den rette boligen til den rette husstanden. I slike tilfeller vil det være urimelig å terminere et leieforhold uten å tilby en annen, men mindre bolig. Det må presiseres at dette ikke vil gjøres gjeldende for eksisterende tidsubestemte leieforhold, kun for leieforhold der en fyller 60 år etter at nye kriterier er vedtatt. En annen problemstilling som også dukker opp er knyttet til den nye Husleielovens bestemmelser om opptak av husstandsmedlemmer og husstandsmedlemmers inntreden i opprinnelig leietakers leieavtale. Dvs at en utleiebolig, anskaffet av kommunen for vanskeligstilte boligsøkere, finansiert av Husbankens særlige låneordninger for denne målgruppen, tildelt en vanskeligstilt husstand etter særlige kriterier vil, med hjemmel i Husleieloven, kunne overtas av personer som ikke tilfredsstiller kriteriene dersom vedkommende er opptatt i husstanden. De store kommunene har påpekt dette overfor departementet i flere sammenhenger og ønsker gjeninnført en særlig bestemmelse som kan regulere husstandsmedlemsopptak i ikke-kommersielle kommunale boliger, men loven er foreløpig ikke endret. Med en tidsbestemt leieavtale vil denne selvfølgelig kunne opphøre når den utløper, men om den opprinnelige leietakeren har vært over 60 år, vil leieavtalen som husstandsmedlemmet trer inn i, være tidsubestemt og således ikke mulig for kommunen å terminere. En person på 60 år er ikke å betrakte som gammel i dagens samfunn, men en aktiv deltaker i samfunnet. En 60 år gammel mann fra Hordaland vil i snitt leve til han er over 81, mens en 60 år gammel kvinne i snitt vil leve til hun er over 85(SSB's levealder-kalkulator). Det meste av denne tiden vil en være bosatt i egen bolig, og det vil være en dårlig utnyttelse av fellesskapets ressurser dersom dette kan skje i en bolig tilpasset en større husstand. En fjerning av bestemmelsen om tidsubestemt leieavtale for leietakere over 60 vil således være et vesentlig bidrag til en mer hensiktsmessig bruk av boligene. På den annen side vil det ikke være hensiktsmessig å kreve fornyelse av leiekontrakt hvert 3 år, for husstander som åpenbart ikke vil få en endret situasjon. I praksis vil dette være eldre beboere, der barn er flyttet ut. En antar at når leietaker fyller 70 år vil fremtidig inntektssituasjon være avklart, og barn i hovedsak flyttet ut. Det foreslås derfor at praksisen med tidsubestemt leiekontrakt når beboer fyller 60 avsluttes, og erstattes med tilsvarende praksis ved fylte 70 år, der husstanden ikke har hjemmeboende barn. Nærmere om boligstørrelse og anmodning om flytting Terminering av tidsbestemte leieforhold grunnet husstandens reduserte størrelse er vanskelig. En opplever at husstanden som må flytte fra en kommunal bolig, uavhengig om det skjer frivillig eller etter anmodning fra Boligetaten, stiller store og ofte urimelige krav for å akseptere bytte. Det stilles krav om høy standard, geografisk lokalisering, solforhold, uteområder, altaner osv. Samtidig er det for de fleste av disse husstandene ingen særlige incitament til bytte. De har oftest kommunal bostøtte som innebærer at den egenadelen som husstanden betaler henger sammen med deres inntektsnivå. Dvs at husleien, hele eller betydelige deler av denne dekkes av kommunal bostøtte og ikke blir lavere om boligen blir mindre. Den eneste fordelen som kan oppnås er at en ny bolig vil være nyoppusset, og siden den er mindre, sannsynligvis få lavere strøm/fyringsutgifter. Boligetaten har i noen enkeltsaker og samarbeid med BBB tilbudt husstanden å sørge for hele 7
flytteprosessen, praktisk og kostnadsmessig. Etaten har vurdert om en skal utvide dette til at en i alle saker med pålagt bytte skal tilby en engangssum som kompensasjon for å dekke flyttekostnader. Vi velger imidlertid å ikke foreslå dette nå, men vil følge enkelttilfellene fremover, for på et senere tidspunkt å vurdere om en slik kompensasjon vil være hensiktsmessig. Bytte av bolig I kriteriene settes som vilkår for bytte av bolig at husstanden har bodd i boligen i ett år. I tillegg må det i husstanden være familieforøkelse, sykdom eller andre dokumenterte sosiale forhold. Det legges til grunn streng behovsvurdering. Boligetaten mottar et stort antall byttesøknader. I 2010 søkte 322 om bytte av bolig, 122 saker (38 %) ble innvilget, i 2009 var det 308 saker hvor 92 (30%) ble innvilget. I de tilfellene hvor det er husstandsøkning er søknadene mer eller mindre uproblematiske, men disse utgjør ikke hovedtyngden. Mange ønsker ny bolig fordi de ønsker bedre standard, andre naboer eller annen beliggenhet og slike søknader fremmes på bakgrunn av at kravet om ett års botid er oppfylt og at byttesøknad derfor er legitim. Byttesøknader utgjør en uforholdsmessig stor andel av søknadsbehandlingen, krever ofte mange runder med søkerne og ender ofte i klagesaker hvor skjønn og rimelighetsbetraktninger får fokus fremfor totalbildet. Bytte av bolig, som for de fleste boligeiere eller leietakere er et spørsmål om eget handlingsrom og valgmuligheter, blir en sak som får konsekvenser for søkeren, for forvaltningen, for utleier og for andre boligsøkere som venter på å få tildelt bolig. Et boligbytte innebærer at boligen blir stående ubrukt en periode. Tomgang pga akseptansetiden ved tildelingen og tomgang pga klargjøring av den tildelte leiligheten og den fraflyttede leiligheten. Tomgangen fører igjen til at boligkøen ikke avvikles like fort som ønsket og inntektstap for utleier. Klargjøringskostnadene utgjør i snitt kr. 45.000,-. Selv om en legger streng behovsvurdering til grunn bør ett-årsregelen fjernes da denne av mange oppfattes som et selvstendig grunnlag for byttesøknaden. Bytte av bolig bør kun innvilges når boligen er uegnet i forhold til husstandens størrelse i henhold til den romnorm som er vedtatt, og når boligen er uegnet i forhold til søkers eller andre i husstandens helsesituasjon. Det kan f eks være at noen i husstanden ikke kan gå i trapper lenger, eller på annen måte trenger mer tilrettelagt bolig. Dette må i så fall dokumenteres med uttalelse fra lege, ergoterapeut eller lignende. Forhold knyttet til bomiljø, slitasje på boligen eller inneklima er forhold som må tas opp med utleier, Bergen Bolig og Byfornyelse. Kriteriet "andre dokumenterte sosiale forhold" er for uklart, og det presiseres derfor klarere i retningslinjene hva som kan danne grunnlag for bytte. Det er ønskelig at det er bedre samsvar mellom regelverket knyttet til bytte av bolig og beboernes forventninger, slik at åpenbart ubegrunnede søknader kan unngås. Rådgivning om boligfinansiering Ved utløp av kontrakten skal leieboeren få tilbud om rådgivning om boligmarkedet og ulike finansieringsordninger. I dagens boligmarked er det ikke sjelden at husstander har en økonomisk og sosial situasjon som diskvalifiserer for kommunal utleiebolig, men som vil få problemer ved kjøp av egen eiebolig. Det er en målsetting, både sentralt og lokalt, at kommunale leieforhold ikke skal være permanente, men at husstanden så fort som mulig skal over i det ordinære boligmarkedet. Kommunen er kun én aktør eller tilbyder på boligmarkedet og de private tilbyderne er også de største. Kommunen er således ikke en totalleverandør av boligtjenester fra døgnovernatting via forskjellige utleieboliger til finansiering av egen eiet bolig, men finansieringsordningene inklusive etableringstilskudd, benyttes der det er mulig. 8
Videre går det fram av kriteriene at det skal vurderes om beboer skal få mulighet til å kjøpe boligen vedkommende bor i eller annen bolig som Bergen kommune eier. Salg av utleiebolig til beboere har ikke vært praksis på svært mange år, og ikke siden utleievirksomheten ble klarere rettet inn mot vanskeligstilte på åttitallet. BBB KF er kommunens eier og forvalter av utleieboliger. De fleste av disse er i egne flerboliganlegg. Ca 700 er eierandeler i forskjellige borettslag. Salg av enkeltboliger i egne anlegg er vanskelig, da dette vil innebære at salgsobjektet må seksjoneres, med de praktiske hindre som oppstår juridisk og økonomisk. Det antas videre at de færreste beboere faktisk vil være interessert i å erverve slike boliger, da naboer og bomiljø ofte ikke er det beste i kommunens egne anlegg. Kommunen eier som nevnt også en del boliger i ordinære borettslag. Både boligene i egne anlegg og i borettslag er det viktig å beholde, for å kunne tilby som utleiebolig til de husstander som i dag står i køen/nye søkere. Kriteriene endres derfor på dette punkt, slik at beboer ikke gis adgang til å kunne kjøpe den bolig en leier fra kommunen. Boligetaten har i 2 halvår 2011 startet et prosjekt, «Fra leie til eie», for å kunne tilby boligfinansiering til husstander, også før leiekontrakten utløper. En benytter bla data fra bostøttesøknader til å kartlegge hvorvidt husstander har fått inntektsøkning etter innflytting, deretter tar en kontakt med, og veileder husstandene til hvordan en kan gå frem for å oppnå boligfinansiering og erverve en hensiktsmessig bolig. Fornying av søknad Pr i dag stilles det krav om at boligsøkere som venter på å få tildelt en utleiebolig, må fornye sin søknad hver 4 måned. Dette for å sikre at køen er reell, og at alle søkere i køen faktisk har behov for kommunens hjelp til å få et tilfredsstillende botilbud. Hvert år er det flere titalls søkere som finner bolig på egenhånd, og som derfor slettes fra køen før en får tildelt utleiebolig. Det hender imidlertid også noen ganger at søkere glemmer å fornye sin søknad, og dermed mister sin plass i køen. Boligetaten må håndtere dette skjønnsomt, og ikke være striks i sin håndheving av dette. Det bør etableres gode rutiner i forhold til sosialtjenestene, slik at disse enkelt kan fornye søknader på vegne av søkere de har dialog med og oppfølging av. Det foreslås nå å endre praksis, og kreve fornying av søknad kun hver 6 måned. Dette vil medføre mindre arbeid for både søkere, sosialtjeneste og boligetat. En hyppighet på 6 måneder vurderes likevel til å være ofte nok til å sikre god oversikt, og tilstrekkelig kvalitet på boligkøen. Under følger forslag til justerte tildelingskriterier: 9
Retningslinjer for tildeling av ordinær utleiebolig fra Bergen kommune Søkeberettigede Målgrupper for kommunens ordinære boligtilbud omfatter: Vanskeligstilte på boligmarkedet Med vanskeligstilte på boligmarkedet menes personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold. Søker må være fylt 18 år og uten tidligere misligholdte låneforpliktelser, uoppgjorte husleierestanser eller krav om tilbakebetaling av bostøtte til kommunen. Det må være inngått en nedbetalingsavtale før søker kan registreres. Husleierestanse må være oppgjort før det kan skrives ny leieavtale. Er søkeren i offentlig gjeldsordning, kan kommunen ikke kreve innfrielse/nedbetaling av husleierestanse. Tidligere brudd på leiekontrakt som har medført utkastelse, vil medføre en karantenetid på inntil ett år. Inntektsgrenser Øvre brutto inntektsgrense avhenger av husstandsstørrelse, og skal reguleres i takt med endringer i Folketrygdens grunnbeløp (G). Husstandsstørrelse: 1 person 2 personer 3 personer 4 personer Øvre brutto inntektsgrense: 4,5G 5G 5,5G 6G Fra mai 2011: kr 356.472,- kr 396.080,- kr 435.655,- kr 475.296,- Er husstandens samlede nettoformue over kr 150.000,- for husstander med 1 person, og over kr 200.000,- for husstander med 2 eller flere personer, gis inntekten en påplussing på 10 % av hele formuen. Ved fornyelse av leieforhold kan administrasjonen dispensere fra inntektsgrensene dersom dette er ønskelig ut fra bomiljøhensyn/beboersammensetning. Andre kriterier Videre må søker oppfylle og dokumentere følgende kriterier: Søker må ha bodd i Bergen det siste året i hht Folkeregisteret Søker er uten egnet bolig o Bor midlertidig hos andre, på hospits, i institusjon eller lignende o Bor på tidsbestemt leiekontrakt uten rett til fornyelse og mindre enn 6 måneder igjen av leietid o Boligen er klart uegnet i forhold til søkers helse eller familiesituasjon Dersom søker er utenlandsk statsborger, må det være innvilget asyl/opphold på humanitært grunnlag eller gitt varig oppholdsrett. Klageadgang Vedtak om rett til kommunal bolig er et enkeltvedtak og kan påklages til klagenemnden. Klagen må fremsettes 3 uker etter at vedtaket er mottatt. Tilvisning av den konkrete boligen kan ikke påklages. 10
Normer for tildeling Den aktuelle boligen skal være nøktern i forhold til husstandens størrelse. Antall rom pr. husstandstype: Enslige/par: 1-2 rom Enslige/par med dokumenterte besøksbarn: 2 rom Enslige/par med barn 3 rom og større Det gis kun ett tilbud om bolig, både ved ordinær tildeling og bytte av bolig. Ønsker ikke søker å ta i mot tilbudt bolig tas søker ut av ventelisten for kommunal bolig. Dette er et enkeltvedtak som kan påklages til klagenemnden. Det gis også en karantenetid på ett år før ny søknad kan fremmes. Eksisterende leieforhold kan i saker vedr. bytte av bolig, på samme grunnlag termineres. Leieforholdets varighet Det gis som hovedregel ordinær tidsbegrenset leiekontrakt i tre år etter husleielovens 9-3. Dersom særlige forhold tilsier det, f eks når det er inngått avtale om oppfølging/behandling med andre deler av det kommunale tjenesteapparat, kan det gis leiekontrakt med kortere varighet etter husleielovens 11-1. Det kan kun inngås 1 avtale av kortere varighet. Tidsubestemt leiekontrakt tilbys ved første fornying etter fylte 70 år, til husstander som ikke har hjemmeboende barn, og som fortsatt oppfyller øvrige kriterier. Fornyelse av leieforhold Ved fornyelse av leieforholdet gjelder de samme kriterier som for tildeling av bolig. Leietakere i alle ordinære utleieboliger orienteres skriftlig før leiekontrakten utløper og orienteres om muligheten for å søke om forlengelse. Har husstanden inntekt over inntektsgrensen vil leieforholdet ikke bli forlenget. Avslag på forlengelse av leieforholdet er et enkeltvedtak som kan påklages til Bystyrets klagenemnd. Reduksjon av husstandsstørrelse vil, om kriteriene for tildeling av kommunal utleiebolig fremdeles er tilfredsstilt, normalt føre til tilbud om mindre bolig. Bytte av bolig Ved større endringer i husstandens situasjon kan det søkes om bytte av bolig dersom følgende kriterier er oppfylt: Familieforøkelse Sykdom Søknader om bytte skal behandles på samme måte som ordinær søknad om kommunal utleiebolig. Det legges til grunn en streng behovsvurdering. Fornying av søknad Søknad om bolig må fornyes hver 6 måned. Rådgivning om boligfinansiering Ved utløp av leiekontrakten vil husstanden få tilbud om rådgivning om kjøp av egen bolig. Kommunens ordning med Startlån og boligtilskudd vektlegges. Dispensasjonsadgang Når særlige forhold tilsier det kan administrasjonen dispensere fra disse kriteriene. 11