NTNU Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Fakultet for arkitektur og billedkunst Saksbehandler Helge Gravås Telefon MASTEROPPGAVE I STUDIEPROGRAMMET MASTER I EIENDOMSUTVIKLING OG FORVALTNING - for Masterstudent: Erling Kristian Skinderhaug og Petter Stranden Fagerli Fagområde Eiendomsutvikling og forvaltning: Utleveringsdato: Innlevering: Tittel: Diskontert kontantstrømanalyse som beslutningsgrunnlag ved verdivurdering av eiendom Formål: Hvilken kvalitet vil vår tilnærming til diskontert kontantstrømanalyse ha som økonomisk beslutningsgrunnlag når verdi og lønnsomhet ved eiendom skal vurderes? Følgende hovedpunkter skal behandles: 1. Testing av metoden på eiendommer på bakgrunn av referanse- og erfaringstall 2. Hvem vil ha nytte av å bruke denne metoden? 3. Hvor lett er metoden å sette seg inn i for ulike brukere? 4. Videreutvikling av metoden med tanke på brukervennlighet 5. Videreutvikling av metoden med tanke på komplettering i forhold til beregning av variabler som påvirker resultatet Side 5 av 9 retningslinjer for masteroppgave 2 årig (2)
NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET FAKULTET FOR ARKITEKTUR OG BILLEDKUNST Oppgavens tittel: Diskontert kontantstrømanalyse som beslutningsgrunnlag ved verdivurdering av eiendom Dato: 15.6.2010 Antall sider (inkl. bilag): 140 Masteroppgave X Prosjektoppgave Navn: Stud.techn. Petter Stranden Fagerli og Erling Kristian Skinderhaug Faglærer/veileder: Gunnar Leikvam Eventuelle eksterne faglige kontakter/veiledere: Ekstrakt: Oppgaven tar utgangspunkt i et Excel-regneark for diskontering av kontantstrømmer som vi utviklet i forbindelse med en prosjektoppgave fra høsten 2009. Problemstillingen i oppgaven tar for seg hvor god kvalitet denne metoden har som beslutningsverktøy og hvordan den egner seg til verdivurdering av eiendom. Dette har blitt testet ut på flere ulike måter, spørreundersøkelse, testing av eiendommer i metoden og testing av brukervennlighet i samarbeid med testpersoner fra bransjen. I tillegg har metoden blitt utviklet i forhold til hvordan den framsto etter prosjektoppgaven. Denne videreutviklingen foregikk før undersøkelsene ble gjennomført. Testingen av eiendommer i regnearket skal fastslå hvor høy kvaliteten på analysene metoden leverer i forhold til lignende metoder for verdi- og lønnsomhetsvurdering som brukes i bransjen. Tallmaterialet er testet med metoden som denne oppgaven bygger på opp mot analyseverktøy som brukes av bransjen i dag. Målet med spørreundersøkelsen er å finne ut hvor utstrakt bruk av teoretiske metoder er i bransjen. Grunnen til dette er at det skal kontrolleres om det finnes en reell nytte og behov for regnearket som er utviklet. Undersøkelse av brukervennlighet har også vært et punkt i denne oppgaven. Denne er gjennomført med testpersoner som har erfaring med bruk av metoder for verdi- og lønnsomhetsvurdering. Resultatene fra de ulike undersøkelsene skal danne et grunnlag for ytterligere utvikling av metoden. Slik at metoden kan bli et brukervennlig produkt med god kvalitet. Metoden har en del å gå på i forhold til å ha god kvalitet som beslutningsgrunnlag. Den fungerer likevel godt under gitte forutsetninger. I tillegg bør den utvikles noe i forhold til brukervennlighet. Stikkord: 1. Verdivurdering 2. Eiendom 3. Diskontert kontantstrømanalyse 4. Eiendomsøkonomi 5. Analyseverktøy (sign.)
Forord Denne masteroppgaven er skrevet våren 2010 over en periode på 20 uker. Vi er to studenter ved det 2-årige masterprogrammet, Eiendomsutvikling og -forvaltning på Norges Teknisk-Naturvitenskapelige Universitet (NTNU). Oppgaven utgjør 30 studiepoeng og avslutter dette 2-årige masterprogrammet. I løpet av perioden har vi forsøkt å holde fokus på oppgaven hele veien og ha en jevn arbeidsmengde. Hovedtemaet for oppgaven er verdivurdering av eiendom og bygger videre på en prosjektoppgave som vi skrev høsten 2009. Vi håper at oppgaven kan være en kilde til inspirasjon for senere arbeid med dette temaet. Vi har vært avhengig av hjelp fra mange personer i eiendomsbransjen underveis i arbeidet med denne oppgaven. På grunn av at noen av disse ønsker å være anonyme vil vi ikke nevne noen med navn. Men vi takker for at dere har satt av tid til å hjelpe oss, og bidratt til at det ble mulig å gjennomføre denne masteroppgaven. Det at oppgaven har blitt utført med et tett samarbeid med bransjen ser vi på som er fordel. Dette fordi vi har fått et innblikk i hva bransjen vektlegger i forbindelse med verdi- og lønnsomhetsvurdering av eiendom. Et av målene med oppgaven er at metoden vår kan bli et alternativ til de analyseverktøyene som brukes av bransjen i dag. Vi ønsker også å takke vår veileder Gunnar Leikvam for nyttig veiledning underveis i prosessen. I tillegg vil vi takke Geir Karsten Hansen, som til tross for å ha forskningstermin har tatt seg tid til å svare på våre spørsmål. Vi gjør oppmerksom på at noen av vedleggene i denne oppgaven kun vil ligge på CD på grunn av at det ikke er hensiktmessig å ha disse på papir. Dette gjelder blant annet resultatene fra beregningene vi har gjort. Vi gjør oppmerksom på at Vedlegg 9 forklarer ulike ord og uttrykk som er viktige for denne avhandlingen. Trondheim 15.6.2010
Sammendrag Rapporten er basert på en metode vi har utviklet. Metoden er et regneark som bruker diskontering av kontantstrømmer som utgangspunkt for å anslå verdien av en eiendom. Denne avhandlingen skal gjøre en vurdering av hvordan metoden fungerer. Problemstillingen er: Hvilken kvalitet vil vår tilnærming til diskontert kontantstrømanalyse ha som økonomisk beslutningsgrunnlag når verdi og lønnsomhet ved eiendom skal vurderes? Hovedårsaken til at vi valgte å gjennomføre denne oppgaven ligger i at vi ønsket å finne ut om det verktøyet vi har utviklet være så godt at andre ser nytten av å bruke det. For å kunne svare på problemstillingen ble det gjennomført tre ulike kvalitative undersøkelser. Disse skulle belyse problemstillingen fra flere vinkler. Den viktigste undersøkelsen var å gjennomføre testinger av metoden opp mot tallmateriale innhentet blant annet fra aktører i eiendomsbransjen. Her skulle vi finne årsaken til avvik mellom våre og aktørenes vurderinger av ulike eiendommer. Det ble også gjennomført en spørreundersøkelse for å kunne si noe om bransjens holdning til slike metoder og om de bruker disse i sitt daglige virke. Den siste undersøkelsen var en gjennomkjøring av regnearket i samarbeid med personer fra bransjen for å kunne si noe om brukervennligheten i regnearket. Teoristoffet som presenteres i oppgaven omhandler forskjellige typer metoder for verdi- og lønnsomhetsvurdering av eiendom. I tillegg er det en større del om diskontering av kontantstrømmer som metode. Vi ser også på forskjellige sider ved bruk av denne vurderingsmetoden. Det tas opp hva som kjennetegner eiendom som et investeringsobjekt og viktigheten av økonomiske analyser når det skal investeres i eiendom. Som et resultat av de tre undersøkelsene vi har gjennomført lanseres tre teorier som forteller noe om egenskapene ved vår metode: 1. Eiendomstypene ikke avgjørende for resultatene metoden gir 2. Tidshorisont er viktig for at vurdering med vår metode er nødvendig 3. Vår metode har en styrke i forhold til å vurdere utviklingseiendom Ved testing av metoden opp mot innhentet tallmateriale fant vi at regnearket fungerte godt uavhengig av eiendomstype. Eksempler på ulike eiendomstyper vil være næring, kontor, forretning, bolig og lager. Vi fant fire forutsetninger som bør være til stede for at analysen skal bli mest mulig realistisk: 1. Det må ikke inkluderes oppgraderingskostnader i driftsresultatet siste analyseperiode 2. Diskontering skjer i slutten av periodene 3. Restverdien påløper umiddelbart etter siste analyseperiode 4. Det er kun en felles diskonteringsrente for hele vurderingen Spørreundersøkelsen viste at det er bred kjennskap til ulike verdivurderingsmetoder blant respondentene. Det viste seg også at mange gjorde egne verdivurderinger og at diskontering av kontantstrømmer var et utgangspunkt for flere av metodene. Dette fortalte oss at vår metode kan være et aktuelt verktøy for bransjen.
Resultatene fra testing av brukervennligheten viste flere positive aspekter ved metoden. Spesielt blir det trukket fram at den er omfattende i forhold til ulike variabler og at den er lett forståelig. Av negative punkter nevnes Inndata -siden som bør utvikles videre. Vi har funnet to forutsetninger som bør være til stede for at metoden skal fungere godt i bruk: 1. Inntekten på et areal endres kun i forhold til prisstigning gjennom analyseperiodene 2. Når arealene oppgraderes bør dette gjøres for hele eiendommen Det anbefales også at det inkluderes en leietakeroversikt og grafer og figurer for at regnearket skal bli mer brukervennlig. Som svar på vår problemstilling har vi kommet fram til at kvaliteten på metoden som beslutningsgrunnlag generelt sett kan økes. Men dersom de fire forutsetningene fra testing av metoden opp mot innhentet tallmateriale er til stede, vil metoden ha god kvalitet som beslutningsgrunnlag.
INNHOLD 1 INNLEDNING... 1 1.1 Presentasjon av problemstilling... 2 1.1.1 Utdyping og begrensing av problemstilling... 3 1.1.2 Oppgavens hensikt og relevans... 5 1.2 Tidligere undersøkelser rundt dette temaet... 8 2 METODE... 9 2.1 Presentasjon av vår metode for diskontering av kontantstrømmer... 10 2.2 Tilnærming til forskning... 11 2.2.1 Vår tilnærming... 12 2.3 Metodetriangulering... 12 2.4 Hva har vi gjort... 13 2.4.1 Testing av regnearket på ulike eiendommer... 13 2.4.2 Spørreundersøkelse... 16 2.4.3 Test av brukervennlighet ved metoden... 19 2.4.4 Utvikling av regnearket... 21 2.5 Validitet... 21 2.6 Reliabilitet... 22 2.7 Feilkilder... 23 3 ENDRING OG VIDEREUTVIKLING AV REGNEARKET... 25 3.1 Presentasjon av endringer og videreutvikling... 26 3.1.1 Endringer for å bedre brukskvalitet... 26 3.1.2 Endringer for å øke analysemulighetene... 32 4 TEORI... 37 4.1 Ulike metoder for verdi- og lønnsomhetsvurdering av eiendom... 38 4.1.1 Residualmetoden... 38 4.1.2 Diskontert kontantstrømanalyse... 39 4.1.3 Yieldmetoden... 40 4.1.4 Tilbakebetalingsmetoden... 41 4.1.5 Arealprismetoden... 42 4.2 Diskontert kontantstrømanalyse... 42 4.2.1 Diskonteringsrente... 44 4.2.2 Typiske feil ved bruk av diskontert kontantstrømanalyse... 45 4.2.3 Er DCF et nyttig verktøy i den virkelige verden?... 47 4.2.4 Kvalitetssikring av tallmateriale... 48 4.3 Eiendom som et investeringsobjekt... 48 5 RESULTATER FRA TESTING AV VÅR METODE OPP MOT EIENDOMMER... 51 5.1 Årsaken til avvik ved eiendommene... 52 5.2 Avvik fra det resterende utvalget... 62 5.3 Øvrige funn... 64
6 RESULTATER FRA SPØRREUNDERSØKELSE... 67 6.1 Funn fra spørreundersøkelse... 68 7 RESULTATER FRA TESTING AV BRUKERVENNLIGHET... 71 7.1 Funn fra testing av brukervennlighet... 72 8 DRØFTING... 75 8.1 Avvik ved testing av vår metode... 76 8.1.1 Årsakene til avvikene... 76 8.2 Trender i funn fra testing av metoden på eiendommer... 83 8.3 Spørreundersøkelsen... 83 8.4 Brukervennlighet i metoden... 85 8.5 Krav til bruker av metoden... 87 8.6 Vår metode for omfattende... 88 9 AVSLUTNING... 91 9.1 Oppsummering... 92 9.1.1 Teorier vårt arbeid har ført til... 92 9.1.2 Vår metode passer best til... 93 9.2 Konklusjon... 94 9.2.1 Svar på vår problemstilling... 94 9.2.2 Veien videre... 95 REFERANSER... 97
FIGURLISTE Figur 1 Første side i regnearket... 27 Figur 2 Resultatsiden i regnearket... 28 Figur 3 Oppsett for anskaffelseskostnad i regnearket... 29 Figur 4 Utsnitt fra regnearket. Pilene viser at tekstcellene er linket... 31 Figur 5 De tre elementene som beregner inntekter fra salg... 33 Figur 6 Nominell eller reell diskonteringsrente... 34 Figur 7 Når i perioden diskontering skal skje, og når i perioden inntekter og kostnader forventes å påløpe... 35 Figur 8 Residualberegning... 38 Figur 9 Yieldmetoden... 40 Figur 10 Multiplikatormetoden... 41 Figur 11 Eksempel på tilbakebetalingsmetoden... 41 Figur 12 Formel for diskontering av kontantstrømmer... 43 Figur 13 Eksempel på diskontering av kontantstrømmer... 43 Figur 14 Oppbygging av diskonteringsrente... 44 Figur 15 Et alternativ til få samme resultat som ved bruk av vår metode ved vurdering av denne eiendommen... 55 TABELLISTE Tabell 1 Kvalitativ og kvantitativ forskning... 11 Tabell 2 Fordelingen i vårt utvalg... 15 Tabell 3 Hovedkategoriene vi har brukt til å sette sammen vårt utvalg... 18 Tabell 4 Oversikt over endringer i vår DCF-metode... 26 Tabell 5 Viktige faktorer ved investering i eiendom... 49 Tabell 6 Våre referansemetoder... 51 Tabell 7 Prosentvis avvik i forhold til referansemetode... 66
1 Innledning Bilde 1 Med dette ønsker vi deg velkommen til oppgaven I denne innledningen skal vi ta for oss bakgrunnen for oppgaven, samt presentere og utdype vår problemstilling. Videre skal vi belyse hvorfor vi mener denne oppgaven er relevant. Vi ser også på tidligere arbeider som er gjort rundt vårt tema. 1
1.1 Presentasjon av problemstilling Høsten 2009 gjennomførte vi en prosjektoppgave i samarbeid med KLP Eiendom Trondheim (KLPE). Denne prosjektoppgaven gikk ut på å vurdere det økonomiske potensialet i et eiendomsutviklingsprosjekt som KLPE så på som et mulig investeringsobjekt. For å vurdere det økonomiske potensialet i dette prosjektet utviklet vi en metode, basert på diskontering av kontantstrømmer, som skulle si noe om lønnsomheten og verdien i prosjektet. Metoden er utarbeidet som et Microsoft Excel-regneark og både begrepene metode og regneark vil bli brukt når vi omtaler vårt analyseverktøy i denne avhandlingen. Vi la ned mye arbeid i utvikling av dette analyseverktøyet og vårt resultat viste seg å bli relativt nært det resultatet KLPE kom fram til i sine vurderinger. Dette har gjort at vi er nysgjerrige på om vår metode kan være et godt verktøy når eiendom generelt sett skal analyseres med tanke på lønnsomhet og verdi. Dermed har vi satt som overordnet hypotese: Vår metode egner seg som verktøy til verdivurdering av eiendom. Vi ønsker også å finne ut hva som eventuelt må videreutvikles for at regnearket skal kunne brukes til verdi- og lønnsomhetsvurderinger på eiendom generelt. På bakgrunn av det forrige avsnittet vil temaet for denne oppgaven være vår tilnærming til diskontert kontantstrømanalyse. Problemstillingen vi har utviklet når vi nå skal jobbe videre med dette regnearket er: Hvilken kvalitet vil vår tilnærming til diskontert kontantstrømanalyse ha som økonomisk beslutningsgrunnlag når verdi og lønnsomhet ved eiendom skal vurderes? Med kvalitet mener vi at metoden skal fungere på et tallmateriale som vi skaffer fra en verdi- og lønnsomhetsvurdering gjort i bransjen. Det innebærer at hvis vår metode har en god kvalitet skal den gi et resultat som er et bilde på eiendommens verdi, og i tillegg stemmer overens med de forutsetningene som gjelder. Grunnen til at vi har skrevet både verdi og lønnsomhet i problemstillingen, er at ved investeringseiendom representerer nåverdien lønnsomheten. Og verdien finner vi hvis vi legger sammen nåverdien og investeringen. Mens ved eiendom uten investering vil nåverdien vise eiendommens totale verdi. En eiendom uten investering vil typisk være en eiendom som er vurdert på oppdrag fra eier. 2
1.1.1 Utdyping og begrensing av problemstilling I dette underkapitlet går vi nærmere inn på rammene for det videre arbeidet med oppgaven. Her tar vi for oss fem punkter vi har valgt å undersøke i forbindelse med å svare på vår problemstilling. Vi skal også forklare tanken bak hver og en av disse. De fem punktene er som følger: 1. Testing av metoden på eiendommer på bakgrunn av referanse- og erfaringstall 2. Hvem vil ha nytte av å bruke denne metoden? 3. Hvor lett er metoden å sette seg inn i for ulike brukere? 4. Videreutvikling av metoden med tanke på brukervennlighet 5. Videreutvikling av metoden med tanke på komplettering i forhold til beregning av variabler som påvirker resultatet 1. Testing av metoden på eiendommer på bakgrunn av referanse- og erfaringstall I arbeidet med dette punktet skal vi ta for oss et utvalg eiendommer som vi skal vurdere ved hjelp av regnearket vi har laget. Vi kommer til å ta kontakt med ulike eiendomsbesittere og spørre om å få tilgang på tallene de har brukt ved vurdering av noen utvalgte eiendommer. Videre skal vi sammenligne de svarene vi kommer fram til med svarene de ulike eiendomsbesitterne har kommet fram til. Konklusjonene fra dette punktet kommer til å bygge på de resultatene vi får fra den nevnte sammenlikningen. Eiendommene vi undersøker i denne omgang er begrenset til å omfatte kontor, handel, bolig og lager. I hovedsak kommer denne begrensningen av at det er de eiendomstypene vi har fått tilgang til fra våre samarbeidspartnere. Det vil være viktig å merke seg at vi ikke kan fastslå noe om metodens egnethet i forhold til eiendomstyper vi ikke har hatt mulighet å teste for. Vi har for eksempel ikke fått testet regnearket opp mot eiendommer med hotell og industri som formål. Vi vil også nevne at utvalget vi har satt sammen i forbindelse med testingen av metoden ikke kan brukes som grunnlag for å generalisere våre konklusjoner. Men om vi kommer fram til at metoden passer som beslutningsgrunnlag for våre utvalgte eiendommer, kan dette være en indikasjon på at den også passer for liknende eiendommer. Eksempelvis vil enhver eiendom basert på utleie, hovedsakelig inneholde mange av de samme elementene i kontantstrømmen. I denne oppgaven tester vi kun eiendommer tilknyttet foretaksvirksomhet, og ikke eiendommer til privat bruk eksempelvis selveierboliger. 2. Hvem vil ha nytte av å bruke denne metoden? Dette spørsmålet vil blant annet være en oppfølgning av det forrige punktet. De eiendommene vi tester skal ha ulike formål i forhold til hva de er avsatt til, denne oppgaven omfatter bolig, kontor, handel og lager. I tillegg skal vi ta for oss både eiendommer som må utvikles for at de skal nå sitt potensial og eiendommer som allerede er ferdig utviklet. Gjennom den sammenlikningen som gjøres 3
ved punkt 1 skal vi her si noe om hvilke typer eiendommer metoden egner seg til å vurdere. Slik vil vi også kunne si noe om hvem som kan ha nytte av denne metoden. Vi skal også gjøre en spørreundersøkelse som skal se på hvordan eiendomsaktører forholder seg til lønnsomhets- og verdisettingsanalyser, denne skal ha en kvalitativ vinkling. Ut av dette håper vi å kunne få et inntrykk av hvilke eiendomsaktører vår metode kan passe for. Denne undersøkelsen skal kun brukes for å få en indikasjon på mulige brukere. Vi ville trolig fått et mer nøyaktig og grundig svar på dette punktet dersom spørreundersøkelsen ble gjennomført med en kvantitativ vinkling. Da kunne vi kommet fram til en generalisert konklusjon. Dette har vi derimot vurdert som for omfattende i denne omgang. Dermed kan resultatene fra spørreundersøkelsen ikke generaliseres, men kun brukes som en indikasjon på eventuelt egnede brukergrupper for vår metode. 3. Hvor lett er metoden å sette seg inn i for ulike brukere? Det er vesentlig at vår metode for diskontering av kontantstrømmer er overkommelig og oversiktelig å sette seg inn i dersom metoden skal bli brukt av eiendomsbransjen. Som grunnlag for å si noe om dette punktet skal vi ta kontakt med noen utvalgte personer fra eiendomsbransjen. De skal sette seg inn i regnearket, for så å gi oss en tilbakemelding på hvordan de vurderer brukervennligheten. Disse tilbakemeldingene vil danne utgangspunktet for drøfting og konklusjon rundt dette punktet. Samtidig vil tilbakemeldingene også gi et utgangspunkt for videre arbeid med metoden etter denne masteroppgaven. Brukervennligheten i metoden vil kun bli vurdert av et utvalg bestående av personer med erfaring fra verdi- og lønnsomhetsvurdering av eiendom. Grunnen til at vi begrenser utvalget til kun å inneholde personer med erfaring, kommer av at det er de som er hovedmålgruppe i forhold til potensielle brukere. Dette fordi vi mener at personer uten erfaring og kjennskap til slikt arbeid trolig ville hatt problemer med å forstå det tekniske ved metoden. Dermed kunne de fått problemer med å gi oss relevante tilbakemeldinger på brukervennligheten. 4. Videreutvikling av metoden med tanke på brukervennlighet Arbeidet med punkt 4 vil stort sett foregå gjennom vår bruk av metoden. Vi har sett at jo mer vi har arbeidet med metoden jo bedre løsninger har vi funnet for oppsettet. Vi kommer ikke til å endre på hovedstrukturen eller hovedprinsippene ved metoden. De endringene som eventuelt gjøres skal ha til hensikt å gjøre regnearket mer oversiktlig og mer generelt. Arbeidet med dette punktet og punkt 5 vil være avsluttet da arbeidet med punkt 1-3 starter. Dermed vil ikke resultatene fra punkt 1 og 3 virke inn på det som vil bli gjort i forbindelse med punkt 4 og 5. Vi kunne da fått problemer med gyldigheten i denne oppgaven. 5. Videreutvikling av metoden med tanke på komplettering i forhold til beregning av variabler som påvirker resultatet Vi kommer ikke til å involvere eksterne i arbeidet med dette punktet i denne omgang. Vi kommer til å vurdere dette punktet opp mot vår egen bruk av metoden. Tilpasning slik at metoden kan behandle 4
eiendommer der verdiskapningen skjer gjennom salg vil være vesentlig. Et annet fokus kommer til å ligge på å finne bedre løsninger for de svakhetene som ble identifisert under arbeidet med vår prosjektoppgave. Spesielt vil vi fokusere på å finne bedre løsninger for beregning av tomtekostnad og restverdi. Vektlegging av de fem punktene Av de fem punktene som nå har blitt gjennomgått kommer vi til å legge størst vekt på punkt 1, siden det er ved testingen vi kan si noe direkte om kvaliteten på selve utregningsmåten. For om ikke metoden fungerer teknisk sett er det ikke sikkert den er verdt å utvikle videre. Kommer vi fram til at vår metode fungerer bra som beslutningsgrunnlag, vil den være verdiløs dersom det ikke er marked for metoden vår. På bakgrunn av dette håper vi punkt 2 kan hjelpe oss å si noe om hvilke aktører i eiendomsbransjen som kan ha nytte av vår metode. Videre vil metoden fortsatt være verdiløs dersom potensielle brukere ikke klarer å sette seg inn i den. Derfor har vi satt opp punkt 3 som noe vi skal belyse i denne oppgaven. Punktet er hovedsakelig framtidsrettet og hensikten med det er å legge til rette for videre arbeid og utvikling av metoden. Punktet er således viktig fordi et mål med denne oppgaven er å bidra til at metoden skal bli et godt verktøy. Punkt 4 og 5 var vesentlig å inkludere for at vi i det hele tatt skulle ha mulighet til å gjennomføre denne avhandlingen. Grunnen til dette kommer av at regnearket som er utgangspunktet for denne oppgaven er spesielt rettet inn mot den konkrete eiendommen vi jobbet med i vår prosjektoppgave fra høsten 2009. Det var ikke lagt vekt på at andre skulle ha mulighet til å bruke regnearket og det var derfor relativt rotete satt opp etter vår mening. Derfor skal punkt 4 gjøre at vi får muligheten til å rydde opp i regnearket og gjøre oppsettet mer generelt. Under prosjektoppgaven var vi fokusert på å komme fram til noen få resultatmål som var særlig relevante for akkurat den eiendommen. I tillegg var det forutsatt at den eiendommen som da ble vurdert skulle skape verdi gjennom utleie. Punkt 5 er derfor viktig for at vi skal ha muligheten til å gjøre de endringene som er nødvendig for at metoden teknisk sett kan fungere for andre eiendommer enn den som prosjektoppgaven omfattet. For å samle trådene fra gjennomgangen av de fem overnevnte punktene vil vårt hovedfokus for denne oppgaven være punkt 1-3, med særlig vektlegging av punkt 1. Samtidig er de to siste punktene vesentlige for at vi skal kunne gjennomføre de tre første punktene. 1.1.2 Oppgavens hensikt og relevans Vi skal nå ta for oss i hvilke sammenhenger denne avhandlingen er relevant, og hvordan den passer inn i et større bilde. I tillegg skal vi se på hva vi ønsker å utrette med dette arbeidet og oppgavens hensikt. Vi har spesielt to hensikter med vår problemstilling og denne avhandlingen: 1. Skape et grunnlag for videre utvikling og arbeid med vår metode for verdi- og lønnsomhetsvurdering 2. Bidra til at vår metode skal bli et utprøvd og tilgjenglig verktøy for verdi- og lønnsomhetsvurdering av eiendom 5
Vi håper vår masteroppgave vil være starten på verifiseringen av den metoden vi har utviklet, dersom vårt arbeid blir fulgt opp videre. Vi vil gjennom denne oppgaven skape et grunnlag for videreutvikling av metoden, samt videre forskning på den. Ut fra de konklusjoner vi kommer fram til med denne avhandlingen, vil det kunne lages nye problemstillinger og hypoteser for videre forskning på regnearket. Eksempelvis dersom vi, gjennom denne oppgavens forutsetninger, kommer fram til at metoden passer for verdivurdering av kontoreiendommer, kan det forskes videre på dette. Neste steg kan da være å gjøre en undersøkelse som kan generaliseres, ved at det lages en hypotese som; Metoden er egnet for verdivurdering av kontoreiendom. Denne undersøkelsens formål blir da å se om hypotesen kan beholdes eller må forkastes. Dersom noe slikt blir gjort kan vår avhandling og regnearket bli et utgangspunkt for en utprøvd og lett tilgjenglig metode for verdi- og lønnsomhetsvurdering av eiendom. Selv om denne undersøkelsen vil skape et grunnlag for videre forskning er ikke dette oppgavens eneste hensikt. Vår metode er basert på godt utviklede og utprøvde prinsipper for verdi- og lønnsomhetsvurdering av eiendom, og er således ikke nyskapende. Vi tenker her på at metoden bygger på diskontering av kontantstrømmer som er mye brukt i ulike sammenhenger. Men etter det vi har funnet ut kan det være vanskelig å få tilgang til ferdig utviklede maler for slike vurderinger. Med denne masteroppgaven håper vi å kunne bidra til å endre på dette. Vi skal nå forklare hvorfor dette er et mål for oss. Slik vi ser det har denne avhandlingen en særlig relevans med tanke på utviklingen i eiendomsbransjen de siste årene. I en lengre periode har det vært nærmest garantert å tjene penger ved en eller annen form for investering i eiendom. På grunn av finanskrisen har de siste årene derimot vist at ikke alle eiendommer eller prosjekter er lønnsomme. Dette gjør at eiendomsaktører må legge ned mer arbeid i forbindelse med identifisering av gode investeringer i eiendom. Etter å ha snakket med folk i eiendomsbransjen og sett igjennom en del litteratur rundt lønnsomhetsvurdering og verdisetting av eiendom har vi fått inntrykk av at det ikke er mange gode utarbeidede rammer for hvordan dette skal beregnes. I lærebøkene finner vi flere ulike metoder for beregning av verdi, men flere av disse er ment til å gi grovestimater. De som går mer i detalj har, som vår metode, diskontering av kontantstrømmer som hovedprinsipp. Men vi ser at dette gjøres forskjellig fra lærebok til lærebok, og er ofte tilknyttet bestemte eksempler. Aktørene i bransjen har ofte sine egne tilnærminger til ulike verdisettingsmetoder basert på egne forutsetninger. Disse tilnærmingene er nærmest hemmeligstemplet, noe som gjør tilgjengligheten på gode og utprøvde metoder begrenset. Det at metodene er hemmeligstemplet gjør at de forutsetningene de er basert på trolig er noe ulike. Vi mener at eiendomsbransjen kan tjene på at det benyttes samme metode av flere bedrifter. Et eksempel kan være i en situasjon hvor to bedrifter skal forhandle om prisen på en eiendom. Det vil da være enklere å komme fram til riktig pris dersom deres vurderinger er basert på samme metodikk. En annen fordel med en allment anerkjent metode er at når eiendommer vurderes med ulik metodikk vil gjerne resultatet bli forskjellig. For eksempel i regnskapssammenheng kan en felles mal gi mer sammenlignbare resultater. Dette kan redusere mulighetene til å framstille uriktige resultater til fordel for seg selv. Videre er det en generell oppfatning at mange aktører ikke legger mye ressurser i utprøvde analyser når de for eksempel vurderer å investere i en eiendom. Bransjefolk vi har vært i kontakt med kan fortelle at eiendommer har blitt kjøpt opp som investeringsobjekt på bakgrunn av magefølelse og i 6
beste fall en veldig overfladisk analyse. Ved flere anledninger har slike kjøp vist seg å være investeringer som ikke har gitt ønsket resultat. Det skal også sies at vi vet at mange aktører er veldig gode på dette analysearbeidet. Med det overnevnte i bakhodet håper vi at denne undersøkelsen bidrar til å bygge opp vår metode som et godt verktøy for lønnsomhets- og verdivurdering av eiendom. Vi håper at vår metode kan være til hjelp for aktører som ønsker å gjøre grundige analyser i forhold til lønnsomhet og verdi, men som ikke har utarbeidet egne rutiner for nettopp dette. Videre håper vi at leserne av denne avhandlingen vil sitte igjen med en følelse av at lønnsomhets- og verdianalyser er viktig, og at de ønsker å prøve ut hvordan vår metode passer til deres behov. I forhold til oppgavens mer generelle relevans kan det være nyttig å se litt på hvorfor og når det er aktuelt å gjennomføre verdi- og lønnsomhetsvurderinger. Etter hva vi har erfart er vurdering av en eiendoms verdi og lønnsomhet særlig vesentlig i fire ulike situasjoner: Anskaffelse/Investering Salg Regnskap Oppfølging Ut fra de overnevnte punktene kan vi forstå at eiendomsaktører må og bør utføre verdi- og lønnsomhetsvurderinger relativt ofte og regelmessig. Dersom en eiendomsaktør vurderer å gå til anskaffelse av en eiendom er det viktig å finne ut hvor mye han kan gi for eiendommen for å oppnå ønsket avkastning. Slik sett kan verdi- og lønnsomhetsvurderinger bidra til å redusere faren for å kjøpe katta i sekken. Det samme gjelder for selger av en eiendom. Det vil være viktig å vite hva eiendommen, som skal selges, er verdt slik at selger kan oppnå riktig pris for salgsobjektet. Ved for dårlig kunnskap om verdien kan selger risikere å selge til spottpris og dermed ikke få betalt for de verdiene som ligger i eiendommen. Alternativt kan selger legge seg for høyt i pris og slik skremme bort potensielle kjøpere eller gjøre forhandlingssituasjoner unødvendig krevende. I forhold til eiendomsaktører som eier eiendom er det viktig å vite verdien på de eiendommene som de besitter for å kunne sette opp gode regnskap. Mange utarbeider regnskapsrapporter for hvert kvartal og har en kontinuerlig oppfølging av selskapets regnskap. Dette gjør det viktig å kunne vite verdien av det aktuelle selskapets eiendeler. Til slutt er verdi- og lønnsomhetsvurderinger viktig i forhold til oppfølging av de eiendommene et selskap besitter. Gjennom hyppig oppfølging av en eiendoms økonomiske utvikling kan eieren øke mulighetene for å få best mulig avkastning fra eiendommen. Oppfølging vil øke mulighetene for å avdekke eventuelle forandringer som bør gjøres for at eiendommen skal utnyttes på en best mulig økonomisk måte. En eier kan også for eksempel oppdage at han ikke lenger vil kunne oppnå ønsket avkastning på en eiendom gjennom slike vurderinger og analyser på grunn av framtidige økonomiske utsikter. Dermed kan eieren få mulighet til å selge eiendommen før potensielle tap vil påløpe. Det er verdt å nevne at vårt ønske er at metoden vi har utviklet skal være et godt verktøy. Derfor vil det ikke være en nedtur om denne avhandlingen kommer fram til at regnearket slik det framstår i dag ikke er et fullgodt verktøy. Dette vil eventuelt føre til at vi vil legge ned mer arbeid i videreutviklingen av metoden i framtiden. 7
1.2 Tidligere undersøkelser rundt dette temaet Vi har søkt opp og gått igjennom en del avhandlinger som kunne tenkes å ha noe å gjøre med temaet for vår avhandling. I dette underkapittelet skal vi kort presentere hva vi kom fram til gjennom disse undersøkelsene. Det ble gjort en utredning av en siviløkonomstudent våren 2003 ved Norges Handelshøyskole med tittelen Sentrale problemstillinger ved investering i næringseiendom. Denne utredningen ser på ulike selskapsformer ved investering i næringseiendom, ulike former for eiendomsinvesteringer, hva som bestemmer verdien på eiendom, hvordan bestemme avkastningskrav, hvordan vurdere verdien på eiendom og markedssituasjonen for eiendom. Utredningen tar dermed for seg de fleste aspektene rundt investering i næringseiendom. I utredningen blir det trukket fram noen forskjellige metoder for verdivurdering av eiendom. Her er det sett på flere punkter som også vi kommer til å belyse i vår avhandling, særlig i teorikapittelet. Vi vil i vår oppgave ta for oss stort sett det som går direkte på verdisetting og lønnsomhetsvurdering av eiendom. Vi kommer blant annet til å gå noe dypere inn i hvordan verdien på eiendommer kan vurderes. De kildene vi var i stand til å finne har vi gått gjennom for å finne mulige interessante momenter til teorikapitel og drøfting. Bortsett fra den overnevnte avhandlingen har vi ikke kommet over noen andre oppgaver som tar for seg vurdering av økonomiske analyseverktøy for eiendom slik vi skal. Vi har valgt å nevne oppgaven fra Norges Handelshøyskole fordi den presenterer ulike analyseverktøy. Men den vurderer i liten grad hvordan verktøyene passer som beslutningsgrunnlag noe som er vesentlig for vår avhandling. Vi vil legge til at vi gått gjennom flere avhandlinger som på en eller annen måte har verdivurdering av eiendom å gjøre. Men vi har valgt ikke å kommentere disse fordi de i liten grad tar for seg metoder for verdivurdering og ellers ikke beviser viktige forhold ved vår oppgave. Dette er også en motivasjon for oss da vi ønsker at det blir satt et større fokus på verdivurdering av eiendom, og vi håper at det vil komme flere studentoppgaver som tar for seg disse dette temaet i framtiden. 8