ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 159/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 24.08.2015 OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KLØFTA STADION OG DYRSKUEPLASSEN - 1. GANGS BEHANDLING Vedtak Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, å legge forslag til områdereguleringsplan for Kløfta stadion og Dyrskueplassen som vist på kart datert 24.03.2015 med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2014/5083-24 Side 1 av 7
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 24.08.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2014/5083-24 Side 2 av 7
RÅDMANNENS INNSTILLING Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, å legge forslag til områdereguleringsplan for Kløfta stadion og Dyrskueplassen som vist på kart datert 24.03.2015 med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Ullensaker, 23.06.2015 Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2014/5083-24 Side 3 av 7
Saksbehandler: Ståle Fosli Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert 01.07.2015 2. Plankart, datert 24.03.2015 3. Reguleringsbestemmelser, datert 02.07.2015 4. ROS analyse 5. Trafikkanalyse 6. Støynotat 7. Notat om sykkelløsning 8. Høringsuttalelser Saksdokumenter: Saksmappe (ikke vedlagt) SAMMENDRAG: I forbindelse med at eksisterende idrettsanlegg skal flyttes til Bakkedalen skal arenaområdet på Kløfta avvikles og gjøres tilgjengelig for ny bruk. Planforslaget legger opp til at området skal utvikles til boligområde med unntak av 3 daa i nord som avsettes til parkeringsareal for tilliggende næringsvirksomhet. Det skal i tillegg etableres grendelekeplass med tilhørende parkareal. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. SAKEN GJELDER 1. gangsbehandling av Områdereguleringsplan for Kløfta stadion og Dyrskueplassen, datert 24.03.2015. Forslagsstiller er Ullensaker kommune og Norconsult AS er engasjert for å bistå i utarbeidelsen av områdereguleringsplanen. Planforslaget fremmes som en områdereguleringsplan hvor det er krav til detaljreguleringsplan før byggesøknad kan fremmes. Bakgrunn Planen omfatter i hovedsak eiendommene gnr 29/192 og 194 på Kløfta. Planområdet er plassert sentralt på Kløfta med gangavstand til togstasjonen og sentrum. Det tas sikte på å etablere urban bebyggelse som vil gi den sentrale delen av Kløfta fornyelse. Den sentrale beliggenheten gir også utfordringer, spesielt mht. støy og trafikale forhold. Planstatus Planområdet er i Kommunedelplan for Kløfta avsatt til boligformål og er omtalt som planområde B7. Det stilles i kommunedelplanen blant annet krav til at det også innenfor området skal etableres en grendelekeplass. Området er ikke regulert. SAKSGANG: INNKOMNE MERKNADER TIL VARSEL OM PLANOPPSTART Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Eidsvoll Ullensaker Blad den 9. oktober 2014 og i Romeriktes blad 10. oktober 2014. Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev. Det har kommet inn 7 merknader i forbindelse med varsel om oppstart. 1. Akershus fylkeskommune 2. Jernbaneverket Saksnr. 2014/5083-24 Side 4 av 7
3. Statens vegvesen 4. Norges vassdrags- og energidirektorat 5. Actus v/aage Bryn 6. Felleskjøpet 7. Ingar Fjellstad Asper Merknadene er vedlagt i sin helhet som vedlegg til saken. Forslagsstiller har referert og kommentert merknadene tilstrekkelig i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til uttalelsene eller kommentarene. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Området som er flatt og i hovedsak ubebygd, ligger sentralt på Kløfta mellom jernbanen i vest og E6 i øst. Planområdet grenser til eksisterende boligområde i sør og øst, og industriområde i nord og vest. Kongsvingervegen som er en sentral ferdselsåre mellom E6 og Kløfta sentrum tangerer planområdet i sørøst, Kløfta Vel eiendom grenser til planområdet i sør. Nord for planområdet ligger det et industrifelt som har adkomst via Dyrskuevegen. Dyrskuevegen og Kongsvingervegen møtes i en rundkjøring øst for planområdet. Planområdet har kort avstand til Kløfta togstasjon. Reiseavstanden mellom Kløfta og Oslo S er 32 minutter og det er to adganger i timen hver veg. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Kjøreadkomst til de regulerte boligområdene vil være fra Dyrskuevegen via felles privat veg som også det eksisterende boligfeltet B7 skal benytte. Planområdet inneholder 2 byggeområder (B1 og B2) som er delt av offentlig gang- og sykkelveg. Det skal etableres grendelekeplass med tilhørende parkareal mot Kløftas Vels eiendom, grendelekeplassen skal være tilgjengelig for allmennheten. Det legges opp til boligblokker av ulik størrelse fra 3 til 5 etasjer. Bebyggelsen skal trappes ned mot sør og deler av bebyggelsen skal danne skjerm mot vegstøy fra tilstøtende jernbane og veganlegg. Parkeringsplasser skal anlegges under terreng, besøksparkering kan tillates på terreng. Bebyggelsen skal ta hensyn til Kløfta Vels hus i forbindelse med utforming og plassering. Det er stilt som rekkefølgekrav at det skal etableres sykkelbane fra velhuset til undergangen for gående ved stasjonen. Dette vil forbedre situasjonen for gående og syklende i området og bidra til en forbedret trafikksituasjon for kjørende. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Overordnede mål Planforslaget er i hovedsak innenfor rammene fra Kommunedelplanen for Kløfta. Med nærheten til et kollektivknutepunkt er det viktig at utnyttelsen ikke er for lav, samtidig som kvaliteter for beboere og det offentlige blir ivaretatt. Planforslaget har balansert disse hensynene på en god måte slik det er illustrert. Saksnr. 2014/5083-24 Side 5 av 7
Det er viktig at det legges til rette for at beboerne skal kunne benytte offentlige transportmuligheter i størst mulig grad, både i forhold til lokale trafikale forhold og overordnede nasjonale føringer. En oppgradering av gang- og sykkelvegen til stasjonsområdet i forbindelse med utbyggingen vil bidra til dette. Fylkesrådmannen anbefaler i sin uttalelse til planstart at det er ønskelig med en maksimalnorm mht. krav til parkeringsplasser. Kommunen ser det uheldig siden det da kan etableres et større boligprosjekt uten eller med for få parkeringsplasser. Dette vil kunne skape problemer for tilstøtende offentlige og private områder. Kommunedelplan for Kløfta angir absoluttkrav til antall parkeringsplasser foruten områder avsatt til sentrumsformål. Kommunen mener kommunedelplanens parkeringsnorm som angir absoluttkrav bør følges. Utforming og kvaliteter Det legges til rette for en urban bebyggelse som passer godt inn sentralt på Kløfta. De siste års boligetableringer på Kløfta har i hovedsak vært fortetting og utvidelse av eneboligområder utenfor sentrumsområdet. Det er derfor positivt at det legges til rette for en utvikling i tilknytning til sentrumsområdet. Etablering av en offentlig grendelekeplass med tilhørende park vil være gunstig for hele nærområdet. Bebyggelsens plassering og størrelse vil konkretiseres nærmere i forbindelse med utarbeidelse av detaljreguleringsplan. Løsningen ved at bebyggelsen også skal fungere som støyskjerm for vegtrafikk og jernbanen synes ikke gå utover lys og solforhold mot sørvest. Utnyttelse Byggeområdene har en utnyttelsesgrad på %- BRA=115%. Dette synes som en hensiktsmessig utnyttelse med tanke på områdets plassering og premissene for øvrig. Det bør imidlertid vurderes i forbindelse med sluttbehandling også å angi en minimumsutnyttelse, slik at en viss utnyttelse sikres. Boligbyggeprogrammet B7 har i Boligbyggeprogrammet kvoter på 150 boenheter fordelt mellom 2014-2016 og fra 2017-2019. Den planlagte utnyttelsen ser ut til å være i tråd med kvotene i Boligbyggeprogrammet. Støy Planområdet er utsatt for støy og støyrapporten viser at man er avhengig av å bruke bebyggelsen som støyskjerm. Støyforhold vil være et sentralt tema når bebyggelsen skal plasseres og formgis i påfølgende detaljregulering og byggesak. Trafikkforhold Kongsvingervegen og rundkjøringen nærmer seg snart et metningspunkt med hensyn til trafikkbelastning. Det er gitt tilbakemelding at spesielt rush-trafikken på morgenen og ettermiddagen er utfordrende i området. Det er et rekkefølgekrav i forbindelse med utvidelse av Ullensaker næringspark og område N1 i kommunedelplanen om oppgradering av Kongsvingervegen til 4 felts veg fra E6 til Dyrskuevegen. Området B7 som planområdet omfattes av har som rekkefølgekrav å tilrettelegge for mer bruk av alternativ transport enn bil ved å oppgradere gang- og sykkelveg til togstasjonen. Vurdering av om det er behov for vesentlig oppgradering av vegnettet på Kløfta, gjøres på overordnet plannivå. Saksnr. 2014/5083-24 Side 6 av 7
Det er i kommunedelplan for Kløfta angitt at eksisterende boligområde B9 som i dag har adkomst via Holmsmoen ut i Kongsvingervegen skal ha adkomst via planområde. Det er i planforslaget etablert en felles privat veg (f_skv2) som også B9 kan benytte. Holmsmoen er ikke fjernet i planforslaget som adkomstveg. Den videre behandlingen må konkretisere løsning for adkomst for B9. Området er også et viktig trafikkområde for gående og syklende. Det er undergang for gående både nord og sør for planområdet. Planforslaget har ivaretatt behovene for gående og syklende godt ved foreslåtte løsninger for gang- og sykkelveger i planområdet, fortau langs Dyrskuevegen og forbedret forbindelse til stasjonsområdet. Grønnstruktur Lekeplassen (f_blk på 2,7 daa) skal opparbeides som parkareal og grendelekeplass. Eventuelle anlegg skal utformes bevisst i forhold til eksisterende grønnstruktur slik at de ikke hindrer muligheten for en sammenhengende grønnstruktur med naboeiendommen. Det er etablert gode offentlige gangforbindelse til lekeplassen/parkarealet. KONKLUSJON: Planforslaget er i tråd med overordnede føringer og kommunedelplan for Kløfta. Rådmannen anbefaler Hovedutvalget for overordnet planlegging å vedta at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2014/5083-24 Side 7 av 7