ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 137/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.06.2015 DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN VEST - 1. GANGS BEHANDLING Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens 12 10 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for Borgen Vest, datert 17.04.2015 med bestemmelser sist revidert 19.05.2015 legges ut til offentlig ettersyn. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve reguleringsplan for Borgen Vest, del av gnr. 45 bnr. 1 m.fl., datert 27.10.97 (Plan ID 202). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2013/1207-41 Side 1 av 7
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 22.06.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Ordfører stilte spørsmål om saken burde utsettes på grunn av tvist om eierforhold, dette ble enstemmig avvist av HOP. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2013/1207-41 Side 2 av 7
RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningslovens 12 10 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for Borgen Vest, datert 17.04.2015 med bestemmelser sist revidert 19.05.2015 legges ut til offentlig ettersyn. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve reguleringsplan for Borgen Vest, del av gnr. 45 bnr. 1 m.fl., datert 27.10.97 (Plan ID 202). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. Ullensaker, 12.05.2015 Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2013/1207-41 Side 3 av 7
Saksbehandler: Ståle Fosli Vedlegg: 1. Plankart, datert 17.04.2015 2. Planbeskrivelse datert 17.04.2015 3. Reguleringbestemmelser, sist revidert 19.05.2015 4. Illustrasjonsplan 5. Illustrasjoner og bilder 6. ROS-Analyse 7. Sjekkliste naturmangfoldsloven 8. Arkeologisk rapport 9. Lengdeprofiler 10. Merknader Saksdokumenter: Saksmappe (ikke vedlagt). SAKEN GJELDER 1.gangs behandling av detaljreguleringsplan for Borgen Vest datert 17.04.2015. Planen omfatter deler av eiendommene gnr/bnr 45/1 og 47/1, samt hele gnr/bnr 45/66 og 47/94 og er fremmet av Plan 1 AS på vegne av Hertzenborg AS og familien Dahle. Som følge av planforslaget vil eksisterende reguleringsplan i planområdet (Borgen vest, del av gnr 45 bnr 1 og 7 m.fl.) utgå i sin helhet. Planforslaget erstatter i tillegg en mindre del av reguleringsplanen for Borgenfeltet, stadfestet 7/1 1979. Planforslaget er i grove trekk en videreføring av eksisterende plan i området, planområdet er i tillegg utvidet slik at også områdene B3 og Borgen nord (B6) i kommunedelplanen er innlemmet. Planområdet har en størrelse på ca. 89,5 daa og ligger nord for eksisterende boligfelt på Borgen. Planforslaget inneholder 56 nye tomter for frittliggende småhusbebyggelse og 2 tomter som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Det vil bli etablert en ny adkomst til feltet fra Myrhusvegen. Planstatus Planområdet er avsatt til boligformål i Kommunedelplan for Borgen, vedtatt 05.12.2011. Planen erstatter eksisterende reguleringsplan for området mellom B3 og B6; Borgen Vest, del av gnr. 45 bnr. 1 og 7 m.fl., datert 27.10.97 (PlanID 202). Planprosess Oppstartsmøte ble avholdt den 14.02.2013. Varsling Brev om kunngjøring av oppstart ble sendt offentlig instanser, grunneiere, naboer ol. den 11.04.2013. I brev av 22.04. 2013 ble det varslet at planområdet ble utvidet for å kunne regulere gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen. Det har kommet inn 13 merknader i forbindelse med varsel om oppstart. Saksnr. 2013/1207-41 Side 4 av 7
Det foreligger merknad til planforslaget fra Borgen antennelag. Det fremkommer på deres hjemmeside at antennelaget er avviklet fra årsskiftet og driften er overtatt av Tveco AS. Tveco AS vil få kunngjøringen om offentlig ettersyn. Forslagsstiller forutsetter at antenneanlegget blir flyttet nordøst. Planprossen må avklare nærmere premissene for antenneanlegget og eventuelle innvirkninger for nærområdet. I merknad fra Ruth og Kjell Skjedsmo tas det opp at deres eiendom vil bli berørt i forbindelse med etablering av gang-/sykkelveg. Forslagsstiller påpeker at opprinnelig planlagt gang- /sykkelveg endres til fortau for å redusere inngrep på tilstøtende eiendommer. Løsning i forbindelse med etablering av fortau må detaljprosjekteres og eventuelle behov for forstøtningsmur vil fremkomme i disse planene. Foruten en mindre del helt mot nord følger formålsgrensen mellom boligeiendommen og veganlegget dagens eiendomsgrense. De øvrige merknadene er tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. VURDERINGER/DRØFTINGER Utnyttelse Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med kommunedelplanens føringer. For områder regulert til frittliggende småhusbebyggelse (ene- og tomannsboliger) er utnyttelsesgraden satt til %BYA=30%. Dette må anses som å være en moderat utnyttelse. Forslag til ny kommuneplan har en generell utnyttelsesgrad på BYA= 30% for uregulerte områder. For de to områdene som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse er det foreslått en utnyttelsesgrad på %BYA=35%. Vedlagt illustrasjonsplan viser full utnyttelse for tomtene regulert til konsentrert småhusbebyggelse og enkelte tomter som er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Topografi Planområdet er delvis kupert og kan i enkelte områder være utfordrende å utbygge. Terrengtilpasning av boliger og anlegg vil være særlig viktig tema i påfølgende byggesaker, også i forhold til i størst mulig grad å unngå at bebyggelsen skaper silhuetter. Forslagsstiller har utarbeidet lengdesnitt av vegtraseene i planområdet som viser et grovt overslag av behov for fyllinger og skjæringer. Regulert vegareal er i enkelte områder utvidet der skjæringene blir høye. Veganlegget må i sin helhet anlegges innenfor arealformålet. I planområde BKS1 er det et gammelt steinbrudd «Brøttet». Det åpnes her for å bygge terrassert bebyggelse, dette virker hensiktsmessig i forhold til å utnytte terrenget på eiendommen best mulig. Forslagsstiller har laget illustrasjoner som viser at utbyggingen ikke vil ha vesentlig innvirkning for silhuetten av området sett fra Rambydalsvegen og Kirkevegen. Boligbyggeprogrammet I boligbyggeprogrammet er området Borgen vest avsatt med 40 boliger fra 2014-2016. Borgen nord(b6) har fått avsatt 15 boliger mellom 2014-2016 og 10 boliger fra 2017-2019. Borgen nord vest (B3) har fått avsatt 5 boliger mellom 2014-2016 og 5 boliger mellom 2017-2019. Det legges til grunn i boligbyggeprogrammet at arbeidet med detaljreguleringsplanen skal avklare antall boenheter nærmere. Når man ser de ulike delområdene under ett, synes planforslaget å være i tråd med boligbyggeprogrammet. Lekeplasser og turdrag Saksnr. 2013/1207-41 Side 5 av 7
Planområdet inneholder 2 lekeplasser på hhv. 1,0 og 1,8 daa, det skal også etableres turdrag som knytter eksisterende og ny bebyggelse til området rundt Stordammen. Området er et sentralt rekreasjonsområde for beboerne på Borgen, det er viktig at turdragene opparbeides og knyttes til eksisterende stier på en god måte. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til etablering av sti og at det skal avsettes trasé for mulig skiløype. Trafikale forhold Hovedvegen i feltet fra Myrhusvegen og opp til den største lekeplassen skal etableres med fortau. Det skal i tillegg etableres turdrag for gående og syklende som knyttes opp til det eksisterende boligfeltet. Det er et rekkefølgekrav at fortau langs Myrhusvegen opp til krysset skal etableres før det gis brukstillatelse i feltet. For den regulerte gang- og sykkelvegen langs Myrhusvegen nord for det nye krysset er det satt krav til ferdigstillelse før brukstillatelse i BKS1. Sett i forhold til eksisterende vegstruktur i området vil planforslaget ha gode forbindelse for gående til skoleområdet. Enten langs hovedvegen på gang- sykkelveg/fortau, eller via eksisterende boligfelt. Geoteknisk undersøkelse Det foreligger krav i kommunedelplanen til utredninger i henhold til NVEs retningslinjer 2/2011, i områder under marin grense ved utarbeiding av reguleringsplan. Deler av planområdet i vest ligger under marin grense. I Planforslaget er det stilt krav til utredningen før byggetillatelse for enkelte tomter i dette området. Forslagsstiller påpeker at store deler av planområdet har liten eller ingen overdekning til fjellgrunn og behovet for utredning dermed er begrenset til disse tomtene. Støyberegning Det er ikke gjennomført støyberegninger i forhold til vegstøy. Tomtene BKS1 og 2 ligger inntil Myrhusvegen. Forslagsstiller viser til nylig gjennomført støyberegning for reguleringsplanen for B1 som også ligger langs Myrhusvegen. Her viser resultatene at det ikke er nødvendig med tiltak i forhold til trafikkstøy fra Myrhusvegen. Antenneanlegg Forholdet til antenneanlegg som i dag står i planområdet må avklares nærmere i planprosessen. Telenor har i tillegg antenne for 4G mobildekning på samme område som antenneanlegget. Forholdet til plassering må avklares slik at anlegget får en hensiktsmessig plassering og at evt. stråling i forhold til bebyggelse kan avklares. Antenneanlegget står i dag på et av de høyeste punktene, det må også avklares om dette er et behov antenneanlegget har ved en eventuell flytting. Skogbruksområder Det må sikres at områdene avsatt til skogbruk sikres en hensiktsmessig utforming og at adkomstveger frem til områder tenkt brukt som tømmerlunner bygges opp slik at de tåler belastningen tømmerbiler påfører, samt at det er avsatt tilstrekkelig areal for å sikre en trafikksikker snuløsning. Før sluttbehandling av reguleringsplanen må potensielle interessekonflikter med tanke på sambruk avklares. Oppheving av gjeldende plan. Det er viktig for kommunens saksbehandling å ha oppdaterte reguleringsplaner, både i forhold til nasjonalt regelverk og til innhold. Det sikrer en effektiv og mer forutsigbar saksbehandling. Ny plan erstatter eksisterende reguleringsplan for området i sin helhet og gjeldende plan Saksnr. 2013/1207-41 Side 6 av 7
mister sin betydning. Arbeid med å oppheve plan fra 1997 (PlanID 202) igangsettes parallelt med å vedta ny plan. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: saksbehandler Saksnr. 2013/1207-41 Side 7 av 7